房地产基础知识及法律法规培训.ppt

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1、,房地产基础知识培训,编制：人力资源行政部 日期：2010年7月,一、房地产开发的主要内容和产品种类二、建筑规划专业术语三、建筑规划基础知识四、规划基础知识五、建筑鉴赏,目 录,房地产基础知识培训,一、房地产开发的主要内容和产品种类,1、有关房屋产品类型的名词居住类地产,普通住宅 是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。,低层住宅为一层至三层；,多层住宅为四层至六层；,中高层住宅为七层至九层；,高层住宅为十层及以上,高档住宅,配套设施标准较高；,具有良好的物业管理服务；,部分高档住宅带精装修；,销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；,是指在郊区或风

2、景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。,别 墅,高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;市场定位很高;它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向 住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。,别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产

3、品，广义上有以下类型组成：,独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。,别 墅,联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之

4、间共用一道建筑分割墙。叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。,塔楼指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。,板楼指非塔式建筑的

5、其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。,2、其它相关物业类型名词办公类地产,办公建筑的分类：公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公

6、楼。酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼。综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。,定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。,定义商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式

7、。商业地 产同时包括商业运营商和消费者两级客户。,3、其它相关物业类型名词商业类地产,商圈是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单 的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。主圈：即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65左右的顾客来自主要商圈。次圈：即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右。边圈：即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。

8、在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客。,业态介绍百货店：是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。超级市场：是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。大型综合超市：是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态。便利店：是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。专业店：是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。,专卖店：是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。购物中心：是指企业有

9、计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。仓储商店：是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。家居中心：是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。,4、其它相关物业类型名词产业地产,定义产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产的形态由于产业地产与城市化发展的必要性

10、，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。,5、其它相关物业类型名词旅游地产,华 侨 城,定义旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休

11、闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。,景区住宅：旅游休闲培训基地和国际休闲度假中心：自营式酒店：产权酒店：,产业主要种类：,二、建筑规划专业术语,生地、熟地、土地通平,生地：通常指尚未进行市政基础的土地；熟地：已有市政基础设施具备房地产开发条件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：即将开发区域以外的道路，给、排水管，供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整；七通一平：包括道路通，上下水通，雨污排水通，电力通，通讯通，煤气通，热力通和平整场地。,土地使用年限,土地使用年限：凡与规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家规定执行；即：居住用地七十年；工业用地五十年；教

12、育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。,土地出让金,各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。,规划建设用地面积,规划建设用地面积：是指城市规划主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积（项目用地红线范围内的土地面积），不包括代征的面积。,房屋施工面积、房屋新开

13、工面积、房屋竣工面积,房屋施工面积：指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑填各层建筑面积之和；房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准；房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。,建筑基底面积,

14、建筑基底面积：建筑物首层的建筑面积。,日照间距,日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离；,建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于1.0，多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：1.相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照

15、其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数；2.相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2；,建筑高度,建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度，应符合下列规定；,烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度；楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度；当坡度大于30度的坡屋顶建筑，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度；文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点(包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑

16、物)、传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度；,建筑面积,建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。,按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：,层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；,突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；,房屋之间无上盖的架空通廊；,房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；,建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间

17、安置箱、罐的平台；,骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；,利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；,活动简易房屋；,与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；,据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4；,套内建筑面积,套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；,1、套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。b.套内内部楼梯按自

18、然层数的面积总和计入使用面积。c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。附：房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共

19、有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；,共有建筑面积（分摊面积）,共有建筑面积（分摊面积）：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户；可分摊的公共部分为：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间

20、、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套内公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半）。,不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）；不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车

21、库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层；公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊；,共有建筑面积计算公式,共有建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积 各套套内建筑面积之和 已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；共用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套内建筑面积之和；分摊的公用建筑面积=各套内建筑面积公用建筑面积分摊系数；因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分

22、摊系数）,使用面积,使用面积：即地毯面积，是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台；斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积；,使用率,使用率：使用率=套内使用面积/总建筑面积,实用面积,实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额,实用率,实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率；即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积,得房率,得房率：得房率是指套（单元）套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比；即得房率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面

23、积；,建筑覆盖率（建筑密度）,建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）即：基底面积/用地面积100%=建筑覆盖率（建筑密度）,容积率,容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）；即：总建筑面积/总用地面积=容积率；,绿地面积、绿地率、绿化率,绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地；绿地率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）；绿化面积：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）；,房屋层数,房屋层数：房屋层数是指房

24、屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和；假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数；,自然层、技术层、附属层（夹层）、标准层、中间层,自然层：一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅；技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次；附属层（夹层）：指介于自然层之间的夹层；标准层：平面布置相同的住宅楼层；中间层：底层和最高住户入口层之间的中间楼层；,地下室、半地下室、假层、

25、阁楼（暗楼）,地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者；半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者；假层：是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次；阁楼（暗楼）：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层；,层高、净高,层高：住宅的层高是指下层楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住

26、宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米；净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离；净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度；即层高和楼板厚度的差叫“净高”；,进深、开间,进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度；根据住宅建筑模数协调标准（GBI10087）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米；开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙

27、的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ10087）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米；,户型比、面积误差比,户型比：指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重；面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%/合同约定面积；,阳台、平台、走廊、玄关、隔断、过道,阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附

28、属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台；平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分；走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间；,玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所；隔断：隔断是

29、指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面；过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间；,低层、多层、小高层、高层住宅,低层住宅：指一层至三层的住宅；多层住宅：指四层至六层的住宅；小高层住宅：指七层至十二层的住宅；高层住宅：指十二层以上的住宅；,塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅；单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅；通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅；,塔式高层、单元式高层、通廊式高层,TOWNHOUSE、商住、会所、酒店式服务公寓,TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来

30、的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋；商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式；,会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放；酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，

31、公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉；,智能化大厦：又称“智能型大厦”是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化

32、大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS）,保安自动化系统（SAS）。,三、建筑基础知识,民用建筑基本分类民用建筑的分类以及建筑物举例：居住建筑：住宅建筑宿舍建筑：单身宿舍或公寓、学生宿舍或公寓等公共建筑：办公建筑：各级立法、司法、党委、政府办公楼，商务、企业、事业、团体、社区办公楼等科研建筑：实验楼、科研楼、设计楼等文化建筑：剧院、电影院、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆、展览馆、音乐厅、礼堂等,1、建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类,商业建筑：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购 物中心、仓储商店、家居中心等等。体育建筑：体育场、体育馆、游泳馆、健身房等医疗建筑：

33、综合医院、专科医院、康复中心、急救中心、疗养院等交通建筑：汽车客运站、港口客运站、铁路旅客站、空港航站楼、地铁站等司法建筑：法院、看守所、监狱等纪念建筑：纪念碑、纪念馆、纪念塔、故居等园林建筑：动物园、植物园、游乐场、旅游景点建筑、城市建筑小品等综合建筑：多功能综合大楼、商住楼、商务中心等,按房屋建筑结构分类：砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。

34、,按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。,按房屋建筑结构分类：板柱结构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系，板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。采用预应

35、力方法将预制板、柱连成整体，叫预应板柱结构。此种结构若采用预置密肋轻型板，还可克服一般板柱结构板厚过大的缺点。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑，预应力板柱体系常用于住宅建筑中。,按房屋建筑结构分类：剪力墙结构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和

36、锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。,注：剪力墙结构中剪力墙的构造应满足以下要求：剪力墙应在建筑物的平面内沿几个主轴方向布置并拉通对直。剪力墙应沿竖向贯通建筑物的全高，当房屋的底层或顶层需要有较大空间时。可将在底层或顶层的部分剪力墙改成框架形成框支剪力墙，该层结构应予加强。剪力墙的厚度不应小于16mm，并不小于楼层高度的1/20，混凝土强度等级不应小于C20。剪力墙宜不开洞（构造洞除外），尤其是底层；如开门窗孔洞，应符合如图要求。,按房屋建筑结构分类：框架剪力墙在框架结构体系中适当

37、布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。,注：框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L形或T形；剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm，且不小于楼层净高的1/20。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙；当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。,按房屋建筑结构分类：筒体结构体系将建筑

38、物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。,按房屋建筑结构分类：普通钢结构普通钢结构是主要的建筑结构类型之一。,建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。,建设用地的分类及定义,2、建筑基

39、本分类及基本建筑术语建筑用地及规划技术指标,代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。,建设用地规划技术指标,容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积

40、的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：,容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；,不同容积率对应的产品类型,注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型,建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑

41、物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：,建筑面积,建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。单体建筑的总建筑面积：指该建筑物每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地上建筑面积：指该建筑物地上部分每层外墙外围的水平投影面积之和。单体建筑的地下建筑面积：指该建筑物地下部分每层外墙外围的水平投影面积之和。群体建筑的总建筑面积：指各单体建筑的总建筑面积之和。群体建筑的地上建筑面积：指各单体建筑的地上

42、建筑面积之和。群体建筑的地下建筑面积：指各单体建筑的地下建筑面积之和。,建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。,一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。,采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。,对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。,建筑高度,

43、退线距离：系指建筑物后退各种规划控制线（包括：规划道路、绿化隔离带、铁路隔离带、河湖隔离带、高压走廊隔离带）的距离。退界距离：系指建筑物后退相邻单位建设用地边界线的距离。城市道路：系指在总体规划和分区土地使用规划中已确定的及详细规划中规定 的主干道、次干道、支路。建筑工程与城市道路之间的距离：系指建筑物临城市道路一侧最突出部分与道路红线之间的水平方向的垂直距离。城市道路宽度：系指该道路两侧规划红线之间的水平方向的垂直距离。现有城市道路路面边线：当路面为单幅路时，系指路牙线；当路面为三幅路(机动车道与非机动车道之间以隔离带分隔)时，系指非机动车道路牙线。,建筑退让建设用地边线距离,建筑间距指两栋

44、建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间距。建筑间距系数一般指在正南北或正东西方向上出现重叠的建筑之间，遮挡建筑与被遮挡建筑在正南北或正东西方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。（只有在同期规划建设的平行相对的板式建筑之间，指遮挡建筑与被遮挡建筑在平行相对的垂线方向上的水平距离与遮挡建筑高度的比值。）,建筑间距与建筑间距系数,群体布置时板式居住建筑的间距系数,1.7H(1.6H),1.4H,1.5H,北,020,20以上60,60以上

45、,在规划设计中要特别注意两个临界角度(20、60)的准确性。在正南北向按照1.6（改建区）或1.7（新建区）间距系数计算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。在正东西向按照1.5间距系数计算后，建筑间距大于50米时，可按50米控制建筑间距。,多栋塔式居住建筑的间距系数,中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房建筑的间距系数,多层建筑的消防间距多层民用建筑之间的防火间距，不应小于下表的规定。,民用建筑的防火间距,消防间距,高层建筑的消防间距高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距不应小于下表的规定。,高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m),其它间距

46、通风间距通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。城市防灾疏散间距城市主要防灾疏散通道两侧,A、建筑工程绿化用地面积的要求一般规定成片绿化的用地面积,按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地,计算为绿化用地；非园林设施的占地,不计算为绿化用地。庭院绿化的用地面积,按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地,不计算为绿化用地。两个以上单位共有的绿化用地,按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。道绿化用地面积,按道路设计

47、中的绿化设计计算,分段绿化的分段计算宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；,建筑工程绿化用地面积的要求与计算办法,道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算院落式组团绿地面积计算，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米；开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；

48、株行距在6米6 米以下栽有乔木的停车场,计算为绿化用地面积。,B、建设工程绿化用地面积的计算办法地下设施实行覆土绿化：建设工程对其地下设施实行覆土绿化，在符合以下规定时，可按一定比例计入该工程的绿化用地面积指标：该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指 标的50%以上者；实行覆土绿化的部分，不被建、构筑物所围合（其开放边长应不小于总边长的1/3），覆土断面与设施外部土层相接，并具备光照、通风等植物生长的必要条件；实行覆土绿化必须保持必要的覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构，保证绿地效益的发挥。凡符合上述规定的地下设施实行覆土绿化的，其地下设施顶板上部至室外

49、地坪覆土厚度达3米（含3米）以上，其绿化面积可按1：1计入该工程的绿化用地面积指标；覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可按1/2计入该工程的绿化用地面积指标。,C、建设工程绿化用地面积的计算办法（要点）屋顶绿化：建设工程实施屋顶绿化，建设屋顶花园，在符合下述规定时，可按其面积 的1/5计入该工程的绿化用地面积指标：该建设工程用地范围内无地下设施的绿地面积已达到北京市城市绿化条例相应规定指标50%以上者；实行绿化的屋顶（或构筑物顶板）高度在18米以下；按屋顶绿化技术要求设计，实现永久绿化，发挥相应效益。,3、建筑图纸的基础认识,建筑平面图反映出房屋的形状、大小及房间的布置，墙、柱的

50、位置和厚度，门窗的类型和位置等。因此建筑平面图是施工过程中施工放线、砌墙、安装门窗、预留空洞、室内装修及编制预算、施工备料等工作的重要依据，是施工图中最基本、最重要的图样之一。,建筑平面图,阅读立面图应注意以下内容：与平面图对照，了解房屋的外形、屋顶形式以及门、窗、阳台、台阶和檐口等的形状及位置等；了解立面各部位的装修做法；了解建筑物的总高和各层的标高及室内外高差。,建筑立面图主要表示房屋的外貌特征和立面处理要求。主要有正立面、背立面和侧立面。建筑立面图主要为室外装修所用。,建筑立面图,假想用一个或两个（必要时多个）剖切平面沿着房屋的横向或纵向，将房屋垂直剖切后所得到的平面图，称为建筑剖面图。