房地产企业税收政策解析侯展.ppt

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1、,浙江中汇财经培训中心 Zhonghui Finance and Economics Training Center,WELCOME TO Zhonghui Training,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,房地产企业最新税收政策解析,侯 展浙江中汇税务师事务所 专业标准部,2009年8月26日,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,最新的房地产行业相关政策和法规,房地产企业近期主要税收政策-营业税（简述）-企业所得税-土地增值税（简述）,Zhonghui,Your Reliable Business P

2、artner,营业税（1）,最修订后的中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令2008540号）自2009年1月1日实施。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,营业税（2）,主要变化：扩大了征税范围扩展了价外费用的外延明确差额征收项目的营业额增加了差额增收项目扣除凭证管理增补了建筑劳务（不含装饰劳务）营业额的规定拓展了视同应税行为的范围严格了对交易价格明显偏低的处理纳税义务发生时间的变化纳税地点表述有调整明确对特殊混合销售的税务处理兼营应税行为未分别核算的不再一并征收增值税,Zhonghui,Your Reliable Business Partner

3、,企业所得税（1）,近日国家税务总局为了加强房地产企业所得税征收管理，规范房地产企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 国税函2009342号。房地产企业普遍问题,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,国税发200931号总体框架 国税发200931号文是在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发2001142号）、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）的基础上进行重编修订、补充

4、后而制定的。国税发200931号文充分吸收、借鉴了国税发200631号文的主要内容，改变了国税发【2001】142号文件所代表的外资地产企业纳税体系，但还是有机结合了国税发2001142号文的部分内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。,企业所得税（2）,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发200631号)国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发2001142号)国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务

5、处理问题的通知（国税发1999第242号）国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知(国税函2008299号),国税发200931号执行后哪些文件将失效,企业所得税（3）,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（4）,国税发200931号文适用范围 适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业扩大：原31号文只针对内资企业，新31号文对内资、外资均有效；减小：新31号文只针对房地产企业，原31号文房地产企业和临时从事房地产的企业（取得房地产临时资质）和参与房地产项目的企业。,Zhonghui,Your Reliable Business

6、 Partner,企业所得税（5）,关于完工产品 国税发200631号国税发200931号 基本相同国税函2009342号问题：土地开发的完工条件、在建工程转让没有明确,企业所得税（6）,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（7）,关于征管与核定征收 国税发200631号 国税发200931号 基本相同不得事先核定征收可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（

7、8）,代收款项的税务处理开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。代收费用，同营业税、土地增值税的规定和处理不完全一致,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（9）,开发产品销售收入的税务处理企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以

8、下规定确认注意这个新增加的前缀应税收入的概念,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（10）,视同销售的税务处理企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。注意这取消了对于自用视同销售的规定国税函2008828号,企业所得税（11）,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,房地产开发企业视同销售新规定,Zhonghui,Your

9、 Reliable Business Partner,企业所得税（12）,计税毛利率的相关规定企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定降低了计税毛利率（除经济适用房等项目外）规定了地方税务的机关的自有裁量权，同时规定计税毛利率的最低比例。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（13）,预计毛利额的相关规定企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其

10、实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。将预计毛利作为正常的纳税调整事项 营业税：收款时缴纳,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（14）,预计毛利额的相关规定企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。删除了原31号文中关于承租方如何处理帐务的规定对于“预租”，概念不明确租金收入确认收入的原则，同会计确认的原则不一致,Zhonghui,Your Reliable

11、Business Partner,企业所得税（15）,预计毛利额的相关规定企业几种特殊情况下的销售收入：1、已过交付期限业主未收房的 2、买房送车库（车位）国税函2008875号 3、买房送车 4、不明确产权的配套设施（会馆、地下室）。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（16）,成本、费用扣除的税务处理企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本期间费用与开发成本/开发产品；开发会计成本和计税成本；已销产品和未销产品计税成本；已完工产品和未完工产品计税成本,Zh

12、onghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（16）,成本、费用扣除的税务处理企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除土地增值税跨期清算如何执行,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（17）,已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,Zho

13、nghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（18）,先确定成本对象，然后才能在某一成本对象内进行分摊。千万不要理解成在所有的总成本中进行算术分摊。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（19）,企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除,Zhonghui,Your Reliable

14、 Business Partner,企业所得税（20）,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（21）,(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行

15、处理。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（22）,企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（23）,对于公建配套设施，大体上分为以下几类：1、作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。2、作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本

16、。3、自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。4、有偿移交、给予经济补偿的可抵扣该项目的建造成本而非直接计入收入,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（24）,企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。按揭保证金实质上属于预计负债为购买方提供的按揭担保，属于经营有关的担保损失，允许在所得税前扣除,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得

17、税（25）,企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。延续原外资房地产中的规定注意相对应代扣代缴的营业税和所得税问题,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（26）,企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用

18、借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。较统借统贷政策更宽松 注意关联方借款利息的扣除限制,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（27）,企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除只规定了无偿，对于低价收回的情况，以及土地上有建筑物的情况，没有规定,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（28）,企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。部分报废如何处理企业开发产品转

19、为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。12个月跨期如何操作只明确了自用的折旧问题，但对于出租的折旧问题没有明确,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（29）,计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：六原则,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（30）,开发产

20、品计税成本支出的内容土地征用费及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（31）,土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费（新增）、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。成本包括大市政配套费对土地增值税有利,返回,Zhonghui,Your Reliable Business Par

21、tner,企业所得税（32）,土地征用费及拆迁补偿费母公司或其他公司拍地后变更至项目公司 三通一平国税函2007645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收合同、税前扣除凭证等所得税问题,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得

22、税（33）,前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用注意税前扣除合法凭证问题特别注意委托个人及境外机构的一些费用，需扣缴的税费及凭证注意营业税新政,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（34）,建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。甲供材料的税务处理 浙地税函2007335号 承包方全额纳税，差额开票几种特殊情况下的票据：税务检查重点关注虚开发票、假票及虚列、重复列支费用等问题A、承包方销售自产产品兼安装劳务 B、

23、承包方提供设备安装劳务C、清包工形式的装饰劳务,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（35）,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。项目营销设施建造费（售楼处、样板房等），不计入期间费用而是进入到开发成本当中开发间接费用与期间费用的区别 重点在于有无现场管理机构,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（36）

24、,企业计税成本核算的一般程序1、确定成本对象；2、归集开发成本；3、分配共同成本；4、分配已完工与未完工；5、分摊单位成本；6、计算销售成本；7、后续二次调整。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（37）,企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一,Zhonghui,Your Reliable Business Partne

25、r,企业所得税（38）,土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。按占地面积而非建筑面积进行分配有点问题土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。重大突破,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（39）,(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。(四)其他成本项目的分

26、配法由企业自行确定。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（40）,企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。重大突破,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（41）,(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模

27、型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（42）,企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本,Zhonghui,Your Reliable Bus

28、iness Partner,企业所得税（43）,特定事项的税务处理企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的约定分配项目利润的,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（44）,企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和

29、以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（45）,国税函2009342号房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包

30、括入住手续）或已开始实际投入使用。,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（46）,国税发200931号的问题业务招待费、广告费、业务宣传费的衔接原则上按新税法的规定处理对代建业务的规定进行了删除浙国税所20097号,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（47）,房地产企业普遍问题资本弱化资金管理方式总部管理费及服务费的问题投资收益,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（48）,资本弱化超过2：1的利息支出，如要在所得税前扣除，需向税局

31、提供资料证明关联债权金额、利率、期限及融资条件符合独立交易原则关联债资比例超过2：1且未能证明符合独立交易原则的，应按照实际支付给各关联方利息占关联方利息总额的比例，在各关联方之间进行分配，其中：分配给实际税负高于企业的境内关联方的利息准予扣除直接或间接实际支付给境外关联方的利息应视同分配的股息，按照股息和利息分别适用的所得税税率差补征企业所得税，但对于多出的部分不予退税,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（49）,资金管理方式无偿/（息）借款关联公司间的资金占用，未按独立交易原则收取利息，减少所得额的，税务机关有权按照合理方法调整委托贷

32、款营业税：按利息收入全额征收企业所得税：委托贷款方利息收入并入本年利润；贷款借入方利息支出可税前抵扣,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（50）,银行借款再转借-统借统还财税20007号集团公司向金融机构借款，分拨给下属单位。集团公司按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，用于归还金融机构的利息免营业税。国税函2002837号集团公司需出具从金融机构取得贷款的证明文件。下属单位支付的利息不高于金融机构同期贷款利率的部分可以税前抵扣。问题：上述关于统借统还的规定在新税法下是否仍适用？,Zhonghui,Your Reliable

33、Business Partner,企业所得税（51）,总部管理费及服务费的问题国税发200886号1、管理费-子公司支付给母公司的管理费不得在税前扣除2、服务费-母公司为子公司提供服务，可按独立企业之间公平交易原则收取服务费,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,企业所得税（52）,2、服务费-双方应签订协议-申报服务费的税前扣除应向主管税务机关提供相关材料-向多个子公司提供同类服务，可分项签订合同/协议，也可用服务分摊协议方式-服务分摊协议方式母公司先归结实际费用并附加利润作为总服务费将总服务费在各收益子公司间合理分摊,Zhonghui,Your R

34、eliable Business Partner,企业所得税（53）,投资收益的问题利润分配中国居民企业间的利润分配免税非居民企业从我国居民企业取得的利润征收10%的预提所得税与中国大陆有签订由避免双重征税协定的国家或地区适用协定的规定（如香港7%，新加坡：5%的预提所得税）股权转让收益居民企业间的股权转让收益并入应纳税所得交纳所得税非居民企业转让居民企业的股权交纳10%的预提所得税,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,土地增值税(1),土地增值税概述土地增值税最新税收政策土地增值税清算的问题,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,土地增值税(2),土地增值税扣除项目的计算与企业所得税计算方法不同,Zhonghui,Your Reliable Business Partner,谢谢大家！,