房产交易常见争议分析.ppt

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1、一、售楼广告内容是否为合同内容,吴某与某开发商于2007年7月签订商品房买卖合同，购买商品房一套，办理入住手续后发现房屋与出卖人售楼时所作的广告宣传有较大差距，小区红线内的绿化率达不到售楼广告承诺的60%，售楼广告承诺的C座为二梯三户变成了一梯三户，电源电表由10A220V变成了5A220V。吴某遂向法院起诉要求出卖人承担违约责任，赔偿总楼款2%的损失。,处理规则,1.原则上销售广告和宣传资料为要约邀请，对开发商没有约束力，除非广告的内容写入商品房买卖合同当中。2.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当

2、视为要约。即使没有写入商品房买卖合同当中，对开发商也有约束力。包括商品房开发规划范围内的小区内绿化面积、签约折扣、小区商业、教育等配套措施。但商品房开发规划范围外的交通设施、教育设施、医疗设施、环保设施、市政规划都不在此列。,法律依据,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。,二、因出卖人未取得

3、竣工验收证书而交付引起的纠纷,建设工程经验收合格后，方可交付使用。验收合格的标志主要是取得竣工验收证明（或者竣工验收证明书、建设工程竣工验收备案收文回执）。出卖人未取得验收合格证明之前，买受人可视为房屋不具备交付条件，并有权拒绝接受。,出卖人未取得验收合格证明的情况下交付房屋，买受人予以接受的，视为双方改变了合同约定的交付条件。只要出卖人在诉讼中能够证明自己已经取得了房屋的主体、消防、电梯、燃气四项工程的竣工验收合格证明，即可免除自交房之日后的延期交房违约金。买受人起诉要求解除商品房买卖合同的，一般不予支持。出卖人在诉讼中不能证明其已取得上述“四证”的，房屋交付行为无效。购房者要求出卖人支付迟

4、延交房违约金或解除房产买卖合同的，法院一般予以支持。,三、买受人未按时支付楼款，不能成为出卖人迟延交房的免责事由。,此时，买受人按合同承担迟延付款责任；出卖人按合同承担迟延交房责任。房产开发与一般的商品买卖不同，开发商不是为特定的人盖一个楼。但是，买受人迟延付款是出卖人迟延办证的免责事由。不交钱没法开发票，当然没法办证。,四、出卖人对小区公用设施是否有处分权,2007年4月18日，原告吴某与被告某开发商签订了一份某大厦认购书。认购书约定：原告向被告认购某大厦豪华阁复式33/34楼07室，建筑面积为251.33平方米，总价款为人民币3534970元。双方在认购书中还约定被告送93.9平方米的天台

5、花园给原告。2007年5月28日，双方签订了正式的商品房买卖合同，但是赠送天台花园的约定并没有在合同中加以确认。在合同履行过程中，被告告知原告，天台花园属于公共面积，不得赠送。原告不同意被告的说法，原被告由此产生纠纷并诉诸法院。,处理规则,住宅小区内的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、天台等，属于整个住宅小区的配套措施，是全体业主共同所有的公用设施，其处分权归属全体业主。出卖人未经全体业主的同意就将小区的公用设施赠送或者出售给某一业主的行为，是一种无权处分行为，也构成了对其他业主合法利益的侵犯，该行为是无效的。,本案开发商赠送天台实为广告促销手段，因为该广告属于不实违法广告，法院判

6、决开发商赔偿吴某人民币5万元。,五、买卖地下室停车位的合同是否有效,2007年5月12日，原告谢某与被告某开发商签订了一份房产买卖合同，约定原告购买被告开发的泰宁花园高层商住楼地下二层蓝区第52号车位，总价款为人民币15万元。合同签订后，被告即将第52号停车位交付给原告使用，原告也向被告支付了购车位款。2007年12月，原告经查询得知被告没有车库销售权。原告因此诉至法院，要求确认车位买卖合同无效。,处理规则,（一）出卖人未取得销售许可的，合同无效。（二）出卖人取得销售许可的，合同有效。,取得销售许可的条件,1.通过和建筑物区分所有权人的协商，获得地下停车位的专有使用权。2.补交地下室的地价款，

7、通过测绘查丈明确各停车位的界限和标志，进而取得地下停车位的销售许可手续。,六、拆迁补偿安置协议的优先权,第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。,七、出卖人恶意违约与惩罚性赔偿,第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一

8、）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。,八、出卖人的欺诈行为与惩罚性赔偿,第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,九、恶意串通导致合同无效,第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立

9、商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。,十、房屋的转移占有及风险转移,第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,十一、房屋主体结构质量不合格,第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合

10、同和赔偿损失的，应予支持。,十二、房屋质量瑕疵,第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。,十三、面积误差纠纷,第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；,

11、（二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,十四、合同解除权的行使和期限,第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但

12、当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。,十五、违约金数额的调整,第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。,十六、违约金数额的确定,第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收

13、逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。,十七、办理房屋权属证书迟延的责任,第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；,（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款

14、利息的标准计算。,十八、买受人请求解除合同的情况,第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（一年以内，可以要求违约金；超过一年，可以要求解除合同）,二十、按揭中商品房买卖合同的解除权,第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能

15、继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。,二十一、担保贷款合同的解除权,第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。,二十二、担保贷款合同与商品房买卖合同的合并审理,第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商

16、品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。,出卖人可以成为担保贷款合同纠纷的诉讼参与人,第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。,出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人,第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。,