成全机构光华花桥项目营销代理策划.ppt
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1、光华集团佳福昆山花桥项目 营销代理策划报告,2008-12-24研展部 姚强 纪美莹 刘磊 王星星销售代理部 封辉 代冬男全成企划公司 陈健 夏玉莹 龚啸 方小燕 陈悦 林宇恒策划中心 黄章林 林风,壹。找对象,我在哪?我有啥?卖给谁?,贰。照镜子,我是谁?我咋样?,报告目录,叁。齐步走,怎么卖?怎么推?怎么做?,壹,找对象,我在哪,商务城区位东依上海国际汽车城西邻苏州工业园区西距昆山市中心16公里东离上海市中心人民广场20公里距虹桥机场25公里,浦东机场80公里项目区位位于商务城核心区距轨道交通11号线安亭站500米距沪宁铁路花桥站车行10分钟沪宁高速(A11)、交环线(A30)、312国道
2、均汇于此,10分钟步行,轨道交通站30分钟车程,上海市中心,我在哪,三大产业基地服务外包基地企业总部基地物流会展产业基地企业入驻情况三分之一的项目已经在建,部分项目已经建成并投入使用,三大产业基地皆相继有项目正式投入运行,产业集聚效应日益显著,花桥国际商务城,核心区的正中心,我在哪,酒店式公寓状况,在售酒店式公寓项目较少,供应量约4万平米;销售均价7000元/;以精装修为主,装修标准约1000元/;在售主力户型40-60的一房;去化良好,客户主要来源为上海;已知项目2009年供应量预计将在10万平米左右。,绿地领衔,高楼林立,人气渐旺,我在哪,生活配套,11号线计划2009年9月25日通车;2
3、条通往上海公交车线路开通;易买得/麦当劳已经进驻;中福会幼儿园/同济医院已经进驻;希尔顿酒店已经进驻;,11号线,交房前通车,花桥国际商务城核心区正中心11号线安亭站500米,我在哪,我有啥,关键数据,总建筑面积:69112.97M2高度97米,层数229层。绿化率61.6。,商业裙房面积:5625.72M2一楼层高5.5米,共分3层。与上面公寓连为一体。,47M264.5,61M297.33.15米层高,总计6种户型。854套,北向全为最小的A户型。,6电梯34户/标准层得房率75.5。每层电梯间设置有连廊空中花园。,我有啥,我有啥,超低总价纯粹小户70年产权11号线安亭站500米,我有啥,
4、精装修单体楼商业裙房,生活配套室内与公共部分设计感,绿地领衔,片区之于上海的影响力上海“第20区”易买得,中福会幼儿园,同济医院花桥国际商务城核心区正中心,基础卖点,提升卖点,绝对卖点,仅有这些,是否足够,先看客户,需要什么,卖给谁,价格推导,43.9M2650028.5万20首付5万7月供1385元(30年按揭)月薪5000左右,市场参考,启航社ME TOWN90上海市区工作者,月薪5000一族!,潮人,房客,他们常常被贴上这样的标签,向上,年轻,他们可以接受这样些的形容,李宇春,贾樟柯,他们正在受到这些人的影响,苹果,星巴克,他们生活中绝对偏好的品牌,夜店,轨道交通,他们日常出没最频繁的地
5、方,QQ,MSN,他们最为关注与接触的媒体,我们还看到:他们在做,在线记账,失业,降薪,相亲赶场,淘宝或者七浦路,准备结婚或者准备分手,今年春节不过年,发奋图强,画房子,搞设计,看租售情报,一声叹息,博客,聊天,游戏,买东西,宁可不吃饭,不能不上网,一直在准备旅行,期待艳遇,思考离开或者留在上海,我们还看到:他们在说,喜欢上海,一定要选择坚强,年轻就是资本,因为,她也在这里,家里一直催,可是我不着急,2009年,你还能相信谁?,凡事,都自己做主,什么是潮流,我就是潮流,房子都死贵死贵的,为什么不买房,只要贷款还得起就买,和有钱人比幸福,和没钱人比有钱,做上海人,不就是有房子吗,上海那么大,有没
6、有我的家?2008终于要过去了,明年会怎么样?幸福只与自己有关,还有他(她)。市中心是工作与娱乐所在,家就未必了。,租房子不划算,一年给了房东一万多。房子买得起最重要,总价当然是越低越好。月供可以自己来,首付拼拼凑凑,没问题。有轨道交通,远一点无所谓。,生活态度,房事宣言,卖给谁,贰,照镜子,11号线安亭站500米,11号线既是生活配套也是客群所在所以更是推广关键词,70年MINI公寓,首付4万8,月供948,给月薪5000一族的房子!,我是谁,小房子小所以总价低新房子自己的关键它是真正的住宅,真便宜总价越低越好精装那就更好省钱才是唯一硬道理,所列价格,以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算
7、,定位语,11号线安亭站500米 70年,盛装MINI公寓,为什么不是精装,是盛装?,盛装舞步,高层精装,低层毛坯。高低楼层,电梯分开。目标客群,总价敏感。低层更低,高层更高。销售推盘,先低后高。毛坯精装,先后推售。,11号线安亭站500米 70年,盛装MINI公寓,从项目定位出发叫个什么名字,可以打动她们?,为什么不是他们,是她们?,买房这点事,女人说了算!,主推案名,壹克拉,11号线安亭站500米 70年,盛装MINI公寓,小巧珍贵,女人对味,黄章林 说:早上好,天气冷了,注意保暖杨春燕 说:)是啊,把偶冻得话都不会说了黄章林 说:你觉得壹克拉这个案名咋样?杨春燕 说:蛮有意思的,不过这是
8、个什么案子呢黄章林 说:你觉得它应该是什么案子杨春燕 说:精装酒店式公寓黄章林 说:不愧是第一文案杨春燕 说:答对了?黄章林 说:是滴杨春燕 说:哈哈,看来脑子没冻坏,更应该说案名起得好黄章林 说:你觉得卖什么价格,在花桥,比启航社位置好,地铁站500米,最小户型40多平方米。杨春燕 说:你们打算什么时候卖呢?黄章林 说:太专业了,09年5月杨春燕 说:那就看市场情况呀,哈哈黄章林 说:预计嘛,这个案名听上去,多少钱杨春燕 说:6000-7000左右黄章林 说:可以的,妹妹确实进步了哈杨春燕 说:呵呵,成长中ING,花桥国际商务城核心区正中心11号线2009年通车在即安亭站500米,Facto
9、r 4,1,2,3,4,壹克拉,喜迎2010上海盛会壹克拉 70年MINI公寓盛装登场,首付4万8,月供948租房不如买房留在上海,拼购未来,“2+5”月薪5000,生活的艺术快乐由自己,我咋样,辅推案名,比邻,THE WESTER,YOUNG社,壹栋,叁,齐步走,策略三重奏,销售策略,05.01,08.01,11.01,二批蓄水期,02.01,开盘强销期,形象蓄水期,二批开盘持续期,销售策略,全案客户数量推导:85465124以来人成交比6:1计算,难点与重点:提高来人质量与现场成交率!,连环锁定,销售策略,低开高走,区别定价。价格必须视积客情况,开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。,北向
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