宝来全球不动产证券化基金.ppt

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1、寶 來 全 球 不 動 產 證 券 化 基 金,Mar.2007,寶來投信獨立經營管理,國內最大全球REITs基金,提要,全球REITs市場回顧,全球REITs市場展望,資產配置的絕佳工具,全球REITs基金首選-寶來全球不動產證券化基金,基金小檔案,全球REITs連續7年績效表現優異,資料來源：Bloomberg；資料期間：20002006(全球REITs為UBS全球投資型不動產指數、全球股票為MSCI世界指數、全球債券為Lehman全球複合債券指數),近七年全球REITs與全球股債市報酬率比較,2006年全球REITs漲幅高達42.7%，連續7年超越全球股市報酬。過去7年全球REITs平均

2、年報酬率高達24.4%。,近七年全球REITs報酬率超越全球股債市,報酬率,投資REITs放眼全球,全球各區域REITs狀況不同，漲跌不一，佈局全球最能分散風險。台灣REITS因法令限制多，營運空間受限，相對較不具投資吸引力。,資料來源：Bloomberg；資料期間：2002/1/312007/1/31(全球REITs為UBS全球投資型REITs指數、美國為MSCI美國 REITs指數、澳洲為S&P/ASX 200 澳洲上市不動產指數、歐洲為EPRA 歐洲不動產指數、日本為UBS日本REITs指數、新加坡為UBS新加坡 REITs指數、香港為AME香港REITs指數、台灣為AME台灣 REIT

3、s指數)(報酬率均以當地貨幣計算),近五年全球各主要國家REITs走勢比較,全球,新加坡,台灣,香港,1960年REITs在美國誕生後，澳洲、荷蘭陸續推出，2000年正式登陸亞洲。1990年全球REITs市值僅100億美元，2005年衝上5000億美元，成長50倍。英國已有9檔REITs出爐，未來德、義可望完成REITs立法，全球REITs熱度持續發燒。,全球REITs熱潮持續延燒,資料來源：寶來投信整理；N.A.表示無資料(2007/1),1960REITs,1969BI,1971LPT,1994REIT,年代架構,1995SICAFI,2000J-REIT,2002S-REIT,2003S

4、IIC,2003REIT,2003REIT,2007UK-REIT,2007(估)G-REIT,提要,全球REITs市場回顧,全球REITs市場展望,資產配置的絕佳工具,全球REITs基金首選-寶來全球不動產證券化基金,基金小檔案,總結,UBS 全球投資型 INDEX(TR):USD,全球股匯市的波動度仍會偏高，全球REITs亦不例外。美國經濟仍朝軟著陸前進。利率方面，第2季美國和澳洲和日本應無升息動作；歐元區和英國2Q升息最多一碼。各國REITs和商業不動產基本面仍佳-工業廠房和辦公大樓出租率提升、購物商場銷售數字良好。小幅加碼辦公大樓和醫保健型REITs,全球REITs,資料來源：寶來投信

5、整理,-15.2%,+44.5%,-7.8%,+26.3%,-7.2%,+46%,全球REITs 近四年來表現,資料來源：寶來投信整理,全球REITs 近四年來表現 短期修正是必要且健康的,資料來源：寶來投信整理,現階段REITs並無過熱的疑慮,1.商業不動產建物的供給量是否大增？No!土地、原物料價格上揚，使建物的重置成本(replacement costs)升高，新蓋建物較不符經濟效益，既有建物將較受青睞。,2.全球經濟進入衰退期？No!全球經濟火車頭的美國未來成長雖已趨緩，但步入衰退的可能性極低，且另兩大經濟體歐、日經濟復甦情況良好，全球經濟仍穩健。,3.利率大幅揚升？No!美國短率再度

6、調升的機會不高，未來還有降息的可能，對REITs是一 大利多。,4.市場資金是否有大幅撤出之跡象？No!除私募股權資金持續湧入市場外，全球機構法人、退休基金、校務基 金等，均持續加碼不動產，完全無退場跡象。,觀察REITs的幾項風險指標，顯示現階段並無過熱的跡象，且REITs 基本面仍佳、資金持續流入，後勢看好。,不動產基本面佳，資金持續進駐,民營及公營退休基金持續加碼不動產。商業辦公大樓在景氣低迷時簽下的低廉租約將陸續到期，租金收入可望開始反轉向上,北美,REITs淨營運收入成長率逐年增加,開業至少1年以上的商店的淨營運收入,REITs旗下建物出租率緩步上升,Source:Company r

7、eports and Citigroup Investment Research,Source:Company reports and Citigroup Investment Research,商業不動產資本化率仍高出十年公債殖利率,黑石集團收購EOP後，2-3週轉手賣出過半資產，利潤驚人,Source:Green Street,Source:Real Capital and Citigroup Investment Research,北美,併購活動頻繁，資金持續進駐,資料來源：Bloomberg(2006/12),北美,北美-資金持續流入 REITs,市場普遍認為美國經濟軟著陸的可能性增加

8、，對REITs 有利。雖然美國經濟前景不確定性高，但商業不動產基本面仍持續看好。EOP下市後，大量資金回流追逐更少的標的，股價欲小不易。,未來兩年表現可能超出平衡型基金8%,未來兩年的表現可能超出平衡型基金達8%,北美,根據歷史資料統計，當REITs溢價低於20%，未來兩年REITs的投資報 酬率將優於平衡基金(股6債4)；當溢價超過20%，REITs未來兩年投資報 酬將低於平衡基金。目前美國REITs溢價率3.4%，顯示REITs未來兩年報酬率可能小幅超越 平衡型基金。,資料來源：Green Street Advisors(19932006/9),8%,0%,11%,22%,-15%,資料來

9、源：Green Street Advisors,澳洲,澳洲-仍有小幅上漲空間,短期而言，澳洲LPTs略貴，但因基本面佳，即使回檔，預計幅度也不大。此外，2007年公債殖利率下跌對LPTs股價有利。美EOP案帶動澳洲REIT報酬；Multiplex亦傳出美國私募基金有意收購。中長期而言，澳洲LPTs高股息特性仍為市場所青睞；資產亦有重估向上的空間,籌資活動增多，2月11億，近期13億，去年全年只有38億,澳洲LPTs近年溢價幅度逐年走高，目前近10%,Source:IRESS,JPMorgan estimates,Source:Merrill Lynch,英國已有REITs上市，未來德國、義大利

10、可能跟進，有助於推升不動產股價。辦公大樓基本面逐步改善，倫敦、巴黎、巴塞隆納、馬德里2007年可望有可觀的租金成長。,歐洲,歐洲-成長空間大,歐洲REIT發行國家逐年增加,歐陸溢價20%；英國REITs折價5%，且租金收入趨勢向上，吸引力較高,Chart：UK rental growth，rolling 12 months,全球商辦不動產收益利差比較,亞洲,日本-景氣復甦，成長動力強,經濟持續回溫但央行升息機率降低，日本一月份不動產類股表現強勁。70%企業預計增加人力，顯示辦公室空間需求將持續增加。日本商業不動產的收益率高出融資成本，建物可投資價值高 JREIT股利率和十年公債利差仍大，有縮小

11、空間，股價可望因此推升,東京 新加坡 柏林 雪梨 紐約 巴黎 香港 倫敦,資料來源：CBRE、JLL、PPR、Macquarie Research(2006/10),資料來源:Japan Real Estate Institute,“Annual National Rent Statistics Survey”as of end of September 2006.,日本各城市租金年增率,東京市中心A級辦公大樓租金上揚、建物價格上漲,國外投資人對JREIT趨之若鶩,亞洲,日本-景氣復甦，成長動力強,亞洲,租金成長有益辦公大樓型REIT表現。政府政策致力於吸引外資及旅遊業發展，對購物商場和旅館有

12、利。,新加坡-辦公大樓租金持續成長,A級辦公室租金成長、資產價格上升,SREIT股息率和十年公債相比仍為正數，08年中預計新REITs可由15檔增到30檔,$0,$200,$400,$600,$800,$1,000,$1,200,$1,400,$1,600,1988,1991,1994,1997,2000,2003,2006,2008,Hong Kong,Singapore,Tokyo,Shanghai,亞洲各國辦公大樓租金漲幅,香港REIT一月漲勢凌厲,亞洲,香港-短期受宏觀調控影響,一月中資股受中國緊縮政策影響表現不佳，不過香港REITs漲幅近10%。但因內部/外部成長空間有限，香港REI

13、Ts短期難再有表現。香港辦公大樓發展呈現兩極化，中環區前景佳，非核心辦公大樓因供給 增加，租金上漲空間較受限。,資料來源：Jones Lang LaSalle,AMP Capital,資料來源：Bloomberg(2007/1/31),預估,總結:全球REITs報酬來源分析+基金加減碼狀況,提要,全球REITs市場回顧,全球REITs市場展望,資產配置的絕佳工具,全球REITs基金首選-寶來全球不動產證券化基金,基金小檔案,大型機構法人搶進REITs投資機會,REITs配息高、收益穩定、具增值潛力及高流動性，吸引機構法人紛紛搶進。美國前200大退休基金投資REITs金額不斷增加，過去3年成長幅

14、度分別為 25%(2003)、27%(2004)、21%(2005)。,資料來源：Pensions&Investments,哈佛校務基金目標投資比重,資料來源：哈佛校務基金網站(2006/6),其他 30%,現金/固定收益商品 17%,不動產 10%,股票 43%,加州公務人員退休基金(CalPERS)目標投資比重,資料來源：美國加州公務人員退休基金網站(2006/6),不動產 8%,股票 66%,固定收益商品 26%,美國退休基金投資REITs金額,股票 27%,固定收益 4%,避險基金25%,耶魯校務基金目標投資比重,資料來源：耶魯大學(2006),原物料+不動產 27%,十億美元,$25

15、$20$15$10$5$0,私募股權 17%,退休基金在不動產配置比重增加,Source:Real estate for pension funds(ARES Vol.25,Original data source I=Russell),Noboru Yamaguchi(counselor of Pension Fund Association),小額投資人輕鬆坐擁全球不動產,資料來源：寶來投信整理,一萬元起即可當房東收租金，REITs讓不動產投資不再是有錢人的專利！投資REITs等於投資數棟到上百棟的辦公大樓、購物商場、工業廠房、住 宅公寓或飯店等不動產，輕鬆坐享穩定租金收益、參與資產增值機

16、會！,歐洲,Coeur Defense(Unibail),Unibail總公司巴黎(Unibail),大洋洲,Talavera Corporate Centre 澳洲(Macquarie Goodman),亞洲,OSIM 總部新加坡(Ascendas Real Estate),野村總部東京(野村不動產信託),Techplace I 新加坡(Ascendas Real Estate),Westfield購物中心(Westfield),荷蘭鹿特丹廣場(Rodamco),Mill Creek,Milpitas加洲(Equity Residental),時代廣場大樓紐約(Boston Properti

17、es),花旗銀行紐約,美洲,161North Clark Street 芝加哥(Equity Office),Palm Beach Home佛洲(Simon Property Group),Worldwide Plaza紐約(Equity Office),野村大樓大阪(野村不動產信託),Air New Zealand House 紐西蘭(Macquarie Goodman),全球不動產於區域間、股債間的相關係數,過去5年，單純將資金平均配置於全球股市及債市，年化報酬僅7.8%，加入20%REITs後，年化報酬率大幅提升至11.6%。,資料來源：Bloomberg、寶來投信整理(至2006/12

18、/31止)(全球REITs為UBS全球投資型不動產指數、全球股票為MSCI世界指數、全球債券為Lehman全球複合債券指數),*以上僅為歷史資料，並不代表未來績效，在此特提醒投資人，以上資料僅供參考！,全球股市50%,全球債市50%,全球股市45%,全球債市45%,全球REITs10%,全球股市40%,全球債市40%,全球REITs20%,資產配置加入REITs有效提升報酬,沒有REITs,加入10%REITs,加入20%REITs,投資REITs 全球化佈局最有利！,國內REITs旗下不動產建物少，風險分散程度有限。佈局全球REITs有效分散區域及產業風險，享有較佳配息率及報酬率。,*國內單

19、一REITs成立日分別為：富邦一號(2005/3/10)、國泰一號(2005/10/3)、新光一號(2005/12/23)、富邦二號（2006/4/13)、三鼎(2006/6/26)、基泰之星(2006/8/14)、國泰二號(2006/10/13)，僅富邦一號、國泰一號、新光一號成立滿一年，故單一REITs近一年投資報酬率係為上述三檔REITs之平均報酬率。*寶來全球不動產證券化基金配息部份，僅B類型受益權單位適用；配息率以受益憑證面額10元計算，年化配息率及基金配息率不代表基金報酬率，且過去配息率不代表未來配息率，基金淨值亦可能因市場因素而上下波動。資料來源：Lipper、寶來投信整理(20

20、07/1/31),提要,全球REITs市場回顧,資產配置的絕佳工具,全球REITs基金首選-寶來全球不動產證券化基金,基金小檔案,國內唯一月配息的全球REITs基金每年得分享地產增值紅利基金收益分配免稅全球佈局，不受單一區域波動影響 與股債相關性低，抗跌性相對較佳 租金收入隨物價調整，水漲船高,註：以上配息部份，僅B類型受益權單位適用；配息率以受益憑證面額10元計算，年化配息率及基金配息率不代表基金報酬率，且過去配息率不代表未來配息率，基金淨值亦可能因市場因素而上下波動。若當年度評價日，基金淨值大於10元，且較前一年度評價日為成長，基金經理公司將視情況配發每年紅利，基金紅利並不代表基金報酬率，

21、且過去配息率不代表未來配息率，基金淨值亦可能因市場因素而上下波動。依據目前法令規定，自然人境外所得免稅。,基金六大優勢,優勢六,優勢五,優勢四,優勢三,優勢二,優勢一,每月穩定配息，退休理財最佳選擇,註：配息金額僅限B類型受益權單位，本基金以持續穩定配息為原則，惟不保證配息比率，實際配息金額將可能因標的物之租金收入持續減少等因素而產生變動，配息率以每受益憑證面額10元計算年化配息率。基金配息率不代表基金報酬率，且過去配息率不代表未來配息率，基金淨值可能因市場因素而上下波動。透過銀行申購之投資人，分配收益日尚須加計銀行之作業時間（依銀行規定）。投資人於每月收益分配基準日前，仍持有本基金者，方可參

22、與當月配息。實際每月之配息基準日、配息金額，請依寶來投信新世紀財經或投信投顧公會網站.sitca.org.tw公告為準。,資料來源：Lipper、寶來投信整理(2007/1/31),基金B類型受益權單位成立以來已連續17個月穩定配息。2006年年度分配收益，每受益權單位配發0.08 元，相當於額外配發2 個月配息。,僅適用B類型受益權單位(配息之受益權單位),基金淨值走勢及配息金額圖,成立以來報酬率高達46%,(資料來源：Lipper；2005/6/22007/1/31),資料來源：Lipper(2007/1/31)；以上報酬率均為含息報酬率。註：寶來全球不動產證券化基金（B類型受益權單位配息

23、），於2005/6/2成立，後於2006/01/19新增A類型受益權單位(不配息)，故A、B類型受益權單位自成立日以來之績效表現差異，乃計算期間有所不同所致。,基金成立至2007/1/31一年多以來，還原配息報酬率高達46%。,國內最大全球REITs基金,資料來源：投信投顧公會(2006/12/29)；同類型基金係指投信投顧公會分類之不動產證券化型基金,基金成立以來規模成長300%以上，深獲投資人認同。2006年底基金規模達174億元，2007/1月底已突破244億元。,2006/12月底同類型基金規模比較,2007/1月底同類型基金報酬率比較,資料來源：Lipper(2007/1/31)；以

24、上報酬率均為含息報酬率；同類型基金係指投信投顧公會分類之不動產證券化型基金,可選擇每月配息或收益再投資,每月定期現金流入,收益再投資,想參與REITs獲利契機又希望將配息滾入淨資產再投資,投資人,配息,不配息,B類型受益權單位(配息之受益權單位)初次申購：十萬元起重複申購：一萬元起定時定額：一萬元起,A類型受益權單位(不配息之受益權單位)單筆申購：一萬元起定時定額：三千元起,投資人可依理財需求選擇配息或不配息之受益權單位，提供投資人 更多元化的理財選擇！,希望配息落袋為安,全球佈局降低單一區域波動風險,目前基金投資比重達93.51%，目前資產配置狀況如下：,資料來源：寶來投信整理(2007/1

25、/31),區域配置,產業配置,資料來源：寶來投信整理(2007/1/31),資料來源：UBS全球不動產指數、寶來投信整理(2007/1/31),資產配置和Benchmark比較,基金區域配置與Benchmark比較,基金產業配置與Benchmark比較,資料來源：UBS全球不動產指數、寶來投信整理(2007/1/31),基金前五大持股及配息頻率,基金前五大持股,以高股息REITs為主要投資標的、每月穩定配息為目標。,資料來源：寶來投信整理(2007/1/31),提要,全球REITs市場回顧,全球REITs市場展望,資產配置的絕佳工具,全球REITs基金首選-寶來全球不動產證券化基金,基金小檔案

26、,基金小檔案,*寶來全球不動產證券化基金首創月配息機制(配息僅限B類型受益權單位)，原則上採穩定持續原則進行每月配息，每年還將視當年度實際收益狀況，分配收益予投資人，配息方式如下：每月配息：依本基金孳息收入之情況，決定分配之收益金額，配息評價日為每月月底，收益基準日為次月的第 15 個基金營業日，並於次月第 20 個基金營業日進行收益實際配發。每年配息：每年會針對該年度資本利得部分進行一年一度結算，依照當年度實際資本利得狀況，分配不特定比例的收益給投資人，並於每年度結束後翌年三月第二十個基金營業日分配，但不保證一定配發。本基金以持續穩定配息為原則，惟不保證配息率，實際配息金額在極端情況下(如標

27、的物之租金收入持續減少)，配息金額將可能因此而產生波動。基金配息率不代表基金報酬率，且過去配息率不代表未來配息率，基金淨值可能因市場因素而上下波動。透過指定用途信託之投資人，分配收益日尚須加計銀行之作業日(依各銀行規定)。依信託契約規定，遇非中華民國銀行公會所訂銀行之營業日或本基金投資比重達淨資產價值一定比例之主要投資國家之證券交易市場休市日，本基金將停止基金淨值報價及暫停申購買回作業。投資人於收益分配基準日前，仍持有本基金者，方可參與配息。收益分配基準日前一日之申購(含轉入之申購)、買回(含買回轉申購基金)之受益人皆可參與配息，但若於收益分配基準日當日申購本基金，則無法參與配息。,僅適用B類

28、型受益權單位(配息之受益權單位),2007年第一季配息行事曆,本基金B類型受益權單位以每月穩定配息為原則。配息行事曆如下：,海外投資顧問AMP資本投資公司,全球REITs投資專家-AMP資本投資公司不動產投資管理經驗長達45年。不動產專業研究團隊遍及全球，不動產專業投資分析人員有207人，專業投資人員有89人，皆具有超過15年以上投資經驗。(截至2006/4/30)AMP是澳洲第一大退休金管理公司，管理資產規模超過950億澳幣(合台幣3.9兆元)，不動產管理規模超過130億澳幣(合台幣5334億元)。(截至2006/4/30),雪梨，澳洲,Mark Ferguson,芝加哥，美國,Kim Re

29、dding,Brett Ward,AMP Capital,Investors,倫敦，英國,Charles Wong,亞洲,Q&A,客戶服務專線：(02)2516-9339 再按9新世紀財經網：.tw,*本基金經金管會核准，惟不表示本基金絕無風險。本公司以往之經理績效不保證本基金之最低投資收益；本公司除盡善 良管理人之注意義務外，不負責本基金之盈虧，亦不保證最低之收益，投資人申購前應詳閱本基金公開說明書。注意：本報告內容僅供參考，客戶應審慎考量本身之需求與投資風險，本公司恕不負任何法律責任，亦不作任何保證。本報告中之內容或有取材於本公司認可之來源，但並不保證其真實性或完整性，亦不作為任何投資之邀約及建議，報告中所有資訊或預估，本公司已盡力確認資料之正確性，惟資料變更時本公司將不作預告與更正。,