地产智库 规划设计方案评价分享.ppt

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1、广东中原地产代理公司2011年6月13日,规划设计方案评价分享,定位检测总平面布局户型分布 户型设计,规划设计方案评价内容,规划设计方案评价（评标）规划设计方案沟通（修改方向建议）规划设计方案解读与营销应用,规划设计方案评价应用范围,PART1：评价理论基础营销价值最大化,价值奥林匹克论 更快，更高，更强（不留尾）,价值提升,价值实现,生活方式舒适度,第一层面,第二层面,第一层面：占有资源越多，舒适度越高奢侈需求 超量占有 舒适需求 大空间、健康环境、感官舒适健康需求 独立空间、健康环境基本需求 独立空间,低,高,空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野,舒适度常规衡量标

2、准：朝向：南东北西 通风：通透不通透 景观：自然类型景观人工类型景观 大尺度景观小尺度景观 采光：高楼层低楼层 开阔不开阔 视野：开阔不开阔 远距近距 空间：大小,舒适度常规衡量标准：污染：低高 视觉：美观整齐杂乱 视距：远近,第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值,一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）充分利用资源，规避劣势地块资源最大化规划协调资源、创造资源规划资源最优化建立竞争优势栋均、户均资源占有最优化,PART2：规划设计方案评价体系,2、户型分布价值判断的三个层次资源分配均好性销售无障碍资源分配合理性好的资源给大的户型资源集中形成价值标杆价值提升,二、生活

3、方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合,3、其它因素分期建设、销售展示经济性发展性,规划设计方案评价,规划设计方案评价表示意,规划设计方案评价6大提示问题,1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；,1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出

4、发而设计？,规划设计评价沟通要点,规划设计评价应避免的6大误区,认识自己解析地块，集中力量利用和发挥优势；价值，价值永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；还是价值“金角银边”是商业的法则；来源于市场，超越市场建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；上帝永远是对的最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。,资源最大化资源合理分配优势资源标杆,价值最大化核心资源平衡,PART3：规划设计案例,案例-华侨城波托菲诺,燕栖湖,天鹅湖,欢乐谷,天鹅堡2期2区,天鹅堡2期1区,纯水岸TOHO,纯水岸多层,262-288三层TOHO,多层170-206平面五房,31层，229四房253五房

5、,12-20层,170三房205四房245平面五房,产品分布图,案例,天鹅堡二期鸟瞰图,1区,2区,案例-华侨城.波托菲诺,方案评价,景观资源最大化 均好性 树立价值标杆 生活方式缔造,案例-中旅国际公馆,指标及户型比例,总用地面积：55831.50 总建筑面积：124301.71 容积率：1.81 建筑覆盖率：25.17%总套数：546,案例-中旅国际公馆,户型分布,案例-中旅国际公馆,鸟瞰图,均好性 树立价值标杆 院落、私密性,案例-中旅国际公馆,方案评价,案例-星河国际,指标及户型比例,占地面积：33946平方米建筑总面积：243106平方米住宅总面积：152874平方米总套数：922套

6、容积率：4.5,案例-星河国际,产品分布,两房,三房,四房,27F,27F,29F,29F,29F,29F,30F,案例-星河国际,鸟瞰图,产品均好性 树立价值标杆 王者坐标，体现尊崇感,案例-星河国际,方案评价,案例-宝安N2地块,指标及户型比例,用地面积：27597建筑面积：49676容积率：1.8覆盖率：23绿化率：40,案例-宝安N2地块,产品分布,N,79-852X2X1,91-943X2X1,119 3X2X2,复式洋房200-236 6X3X3,149 4X2X2,161 4X2X2,连排别墅1-2F 4X3X3 1903-4F 4X3X3 237,花园洋房1-2F 4X3X3

7、1993-4F 3X2X2 2375-6F 4X3X3 191,12F,12F,18F,18F,18F,6F,4F,18F,18F,案例-宝安N2地块,鸟瞰图,案例-宝安N2地块,方案评价,均好性 树产价值标杆 院落、私密性,区位：布吉新中心区新一代区域CBD,案例-大世纪花园三期,区位分析,三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容 积 率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）,含五号地,不含五号地,案例-大世纪花园三期,用地分析,三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。,案例-大世

8、纪花园三期,总体布局建议,三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。,加入5号地块，则用地发展条件较为理想。档次分区以组团为单元进行，从低到高依次为组团三、组团二、组团四；组团二为中档偏高，三房为主、二房其次，四房以上大户型为辅；组团三中档为主，二房、三房为主；组团四为中高档，三房为主，四房以上、二房为辅，有部分排屋。,案例-大世纪花园三期,发展方向一,未加入5号地块，则用地发展条件受到一定限制。组团档次基本持平，档次分区在组团内部按资源的分布进行，各组团均为三房为主，二房其次，四房以上大户型为辅，不设计排屋。,案例-大世纪花园

9、三期,发展方向二,三各组团采用不同的标高，组团三与组团一持平；组团二由西向东逐步提高，形成台地式山庄格局；组团四保持高台地形，几个组团形成逐步上升的地形关系；,案例-大世纪花园三期,地形处理,以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；,案例-大世纪花园三期,建筑设计建议,以组团一的

10、亚热带海洋建筑风格为基础，从组团三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象基本统一，组团二和组团四形象基本统一。组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升品质，形成亮丽的外观形象。组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；,在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。组团二

11、依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。,案例-大世纪花园三期,地形处理,在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力与生机；组团三在建筑

12、的环绕中显出静谧与安宁，花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优越。,案例-缇香名苑,区位分析,万科城市花园,德式堡,深圳高尔夫,缇香名苑,山姆会员店,水榭花都商业街,本项目商业街,香逸名园商业,香梅路口商业,宏浩花园商业街,天然居商业街,四至及景观西、北临市政路东南为学校、多层住宅、生活文化配套西北远观湖景西南高层远观绿地高层四向视野开敞,案例-缇香名苑,地块分析,占地面积：20365 总建面积：101037建筑容积率：3.26建筑覆盖率：28,产品均好性 价值分布 经济性（梯户比）,案例-缇香名苑,方案评价方向,案例-缇香名苑,修改前方案,不可

13、拆迁的旧楼,商业,售楼处,幼儿园,存在问题1：该布局幼儿园与医院放在一起,客户难以接受.商业部分的放置明显没考虑经营需要.售楼处的设置显然不利于形象展示,案例-缇香名苑,修改前方案,存在问题2：小区整体抬高两层,小区入口形成阶梯状,十分气派,但单一的解体设计给住户的出行造成不方便.,案例-缇香名苑,修改前方案,存在问题3：此地上车库有封顶，层高小于6米，应该计入容积率，且用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？,案例-缇香名苑,修改前方案,存在问题4：项目成本高达5000多元/，且不包括不可预见费等；同时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、中档偏高产品的对比发现

14、,本项目在成本和造价上不是很经济。,案例-缇香名苑,修改后方案,98三房,110-115 三房,130三房,45 一房,72 二房,150三房,162 四房,案例-缇香名苑,修改后方案户型比例,案例-御景东园,区位分析,案例-御景东园,地块分析,南面松园路商业氛围较为成熟，商业价值较大,东部发展条件略好于西部,南、北侧发展条件接近,项目规模较大，用地较为规则，为罗湖区罕有的大规模项目，发展条件良好。项目地块东、西遮挡较少，发展条件接近；南、北均有部分遮挡，而北部将建的公寓存在近距离遮挡问题。整体而言，项目环境条件一般，基本无可利用的景观资源。,占地面积：27366建筑面积：154056容积率：

15、5.63,案例-御景东园,修改前方案,规划设计特点：灵活半围合式布局，周边点式楼联体设计，保证中间大庭院；高层和相对较低的密度；规划布局呈现相对的封闭性内向性和，以庭院为中心；户型分布以庭院景观为导向；保证最大的几种户型占有较好的资源；档次北高南低；一梯四户大户型和一梯六户、一梯八户中小户型。,案例-御景东园,修改前方案规划布局分析,封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象难以保证，较为凌乱，尤其是松园路一侧，有局促感和压迫感，不利于树立大型精品小区大气、统一的形象。完全以庭院景观为导向，保证了顶端户型的资源，但未保证各大户型的素质，特别是C2、C3户型；总体而言，未充分考

16、虑户型分布的均好性，特别是D3户型景观和朝向都不能保证。,案例-御景东园,修改前方案户型比例,255五房,145-202四房花园,125-134三房花园,100-102三房二卫,91-96三房一卫,70二房,案例-御景东园,修改前方案户型比例,案例-御景东园,修改前方案户型设计分析,户型设计基本合理；二房户型设计较好，90余平方米小三房和100余平方米中三房设计也较为合理；125平方米以上大户型带入户花园是卖点。149平方米以上豪华户型设计较为常规，户型创新不够，缺乏足够打动客户的精彩亮点；大部分厅、主人房功能设计未跟上档次要求，不够舒适、豪华，如客厅偏短、客餐厅空间不分、卧室功能单一等，与户

17、型面积不相称；D、E、F、H部分户型公用卫生间位置欠考虑，影响卧室区的私密性；剪力墙位置不利于空间的灵活性利用。,案例-御景东园,方案评价标准,产品均好性 建筑形象 产品价值标杆 价值分布,73-842X2X1,98-1093X2X1(2),114-126 3X2X2,133-140 3X2X2,147-151 4X2X2,175-191 4X2X2(3),案例-御景东园,修改后方案,32F,33F,33F,30F,案例-御景东园,修改后方案户型配比,案例-欧陆经典,区位分析,案例-欧陆经典,地块分析,占地面积28945.1平方米总建筑面积46000平方米容积率1.8，覆盖率25；,案例-欧陆

18、经典,评标方案一,75 3X2X2,88 3X2X2,65 2X2X1,N,复式：1-2F 118 4X3X33-4F 95 3X2X2,102-105 3X2X2,4F,4F,8F,7F,11F,11F,11F,11F,10F,11F,10F,11F,案例-欧陆经典,评标方案一鸟瞰图,案例-欧陆经典,评标方案二,75-80 2X2X1,87-89 3X2X1,105-108 3X2X2,66 2X2X1,119 5X2X2,130 4X2X2,N,11F,11F,11F,11F,11F,11F,9F,9F,5F,5F,5F,5F,5F,5F,案例-欧陆经典,评标方案二鸟瞰图,案例-欧陆经典,

19、评标方案三,N,6F,9F,9F,10F,9F,9F,10F,6F,6F,12F,11F,12F,11F,11F,12F,11F,12F,案例-欧陆经典,评标方案三鸟瞰图,规避劣势 户均占在有资源 经济性 竞争优势,案例-欧陆经典,方案评价,案例-欧陆经典,确定方案,案例-欧陆经典,确定方案鸟瞰图,案例-名骏豪庭,设计方案,三房,二房,一房,商业裙楼,泳池,园林,价值分布 景观资源分配 均好性,案例-名骏豪庭,方案评价,案例-名骏豪庭,设计方案解析一,1、户型价值分布不尽合理，均好性较差；三房户型 商业裙楼 2、南向景观未充分利用；二房户型 游泳池 3、建筑间距较近，布局较拥挤；一房户型 园林

20、 4、商业价值未充分体现；5、环境与配套设计缺乏特色。,案例-名骏豪庭,设计方案解析二,一房,三房,二房,商业裙楼,游泳池,园林,一梯12户28层，客厅设计全在凹槽，整体档次不高，市场接受程度一般 南向三房与一房有较好资源，三分之二的户型被忽略。,案例-名骏豪庭,设计方案解析三,一房,三房,二房,商业裙楼,游泳池,园林,三房较大户型完全北向，价值分布不合理，北向三房市场接受程度较差。临罗沙路最有商业价值部分未加利用，和四周沿街面也未充分利用。,案例-名骏豪庭,设计方案解析四,一房,三房,二房,商业裙楼,游泳池,园林,消防登高面消防车道设计较呆板，不利于内部空间设计的艺术性与完整性。全二房设计，

21、南向景观价值未充分利用,案例-名骏豪庭,住宅价值分析,-700,-800,-600,-600,-200,0,-600,-300,0,-100,-600,-600,-700,+100,+200,0,-600,-800,0,+100,案例-名骏豪庭,方案修改建议,一梯八户，28层,沿街一层商业,一梯六户，28层,一梯八户，28层,一梯六户，28层,一梯八户，24层,三房,二房,一房,商业,四房,案例-名骏豪庭,修改后住宅价值分析,案例-名骏豪庭,修改建议,1、各户型重新分布，达到均好性和价值体现；2、充分利用南北山景，体现高层景观价值；3、降低商业层数，沿街设商铺，考虑加大商业面积的可能性；4、内

22、外空间充分分离，独立优质环境空间，消防登高面全外围解决，内部架空层和庭院设水系主题系列园林；5、在经典户型的基础上，设计特色户型，如设入户花园，每隔二层设空中连廊花园户型等；,案例-九州新都市,华森方案总平面图,案例-九州新都市,华森方案效果图,案例-九州新都市,中建方案总平面图,案例-九州新都市,中建方案住宅平面图,案例-九州新都市,中建方案效果图,案例-蓝湾半岛,总平面图,案例-金地.翠堤湾,总平面图,N,案例-东海花园,总平面图,案例-四季花城,三期总平面图,案例-东海花园,外立面1,案例-东海花园,外立面2,案例-蔚蓝海岸,二期立面,案例-蔚蓝海岸,三期立面,案例-现代城,外立面,皇牌代理 信心标记,