城西美吉特价博城2015年商业地产营销策划方案dg.ppt

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1、城西美吉特家博城 2015营销方案,市场分析,Part 1,本案分析,Part 2,营销策略,Part 3,营销费用,Part 4,目录,行业状态,试错，整个房地产不断尝试新的方向，不断尝试新的方法衰落，传统行业的兴旺变为电商时代的兴旺从卖方市场到买方市场的转变，行业竞争愈演愈烈，买房选择越来越多,行业变革创新是关键,变格,常州商业项目近60余个，从南到北，从东到西，常州不缺商业地产的选择性投资！本案项目附近销售竞争专业市场5个，区域内不缺专业市场，不缺投资可投资的项目，竞争激烈！常州商业项目运营失败，投资失败不再少数，华东机电城，金鹰，百盛，不夜城，湖塘路桥市场中国商业综合体NO.1万达在武

2、进依然束手无策！银行都可以破产！,市场信心缺失，是通病,本土市场状态,商患,2015年整体市场存量较多、新品上市，竞争激烈，2015年将面临较大的去化压力。由于区域竞品多、竞争激烈，未来需要重点塑造项目区域形象，开拓外部客源的同时要兼顾区域投资客和传统投资客。,竞品格局,市场分析,Part 1,本案分析,Part 2,营销策略,Part3,营销费用,Part 4,目录,战略不明 活动密集 缺少坚持,2014年营销节点回顾,【美吉特家博城为常州加油】,【冰雕嘉年华&林志玲驾临&招商签约大会】,5月,4月,3月,【西太湖国际车展】【爱在心中 幸福港湾】,1#【全球精品家居馆】西区1F/2F/3F/

3、5F认筹,8月,6月,【7月5日常州电视台【社区天天乐】走进城西美吉特家博城】,【8.9盛大开盘 名车名模激情助阵】【慈善小天使选拔赛】,【6月8日盛大开盘】20公斤黄金 500万好礼疯狂送【邹区、牛塘路演】,7月,1#【全球精品家居馆】西区1F/2F/3F/5F开盘,10月,9月,11月,【龙城疯狂 免费抢蛋】【开心大富翁】,【点亮星光2014美吉特爱心慈善拍卖会】,【至尊宝11哥快闪】【0元拍卖】【阳澄湖品蟹一日游】【至尊宝11哥月光宝盒相亲大会】,1#【全球精品家居馆】东区1F/2F/3F/5F理财铺推出,1月,12月,【首饰挂件展】【有钱任性！买铺送房车】苹果、黄金、Ipad等你拿【美

4、吉特杯17汽车网常州站冬季车展】,【穿越时光机 回到匆匆那年】【送春联】【好礼跨年 财富倍增 送55度杯、送春联活动】,3#【国际生活广场】1F/2F/5F产权铺推出,3#【国际生活广场】北区1F/2F/5F理财铺推出,区域来客突出，职业年龄明显，抗性问题直接。,2014年项目情况分析,图为访客区域板块分析，来访量依次是钟楼区、武进区、新北、天宁区和周边市场等；,来访客户分析,来访客户区域分析,武进、钟楼客户占到总来访3/5,为核心市区打击区域；新北区在低推广强度的情况下，来访达到12%，后期挖掘潜力较大；周边专业市场及天宁区需进一步巩固。,图为钟楼区板块分析，来访量依次是西林、青峰公园、花园

5、、勤业、清潭、北港及其它区域；,图为周边市场访客分析，来访量依次是邹区、凌家塘农副产品、新阳光食品城、钟楼物流园；,图为周边市场访客分析，来访量依次是邹区、湖塘、卜弋桥、牛塘、奔牛、湟里、嘉泽等；,来访客户点位分析,图为来访客户年龄段分析，客户年龄段主要集中在3050岁，2030、50岁以上的其次；,图为成交客户年龄段分析，客户年龄段主要集中在35岁以上，2035其次；,来访年龄段分析,图为来访客户职业分析，主要集中在民营/私营业主、其他、退休；,图为成交客户职业分析，主要集中在民营/私营业主、其他、退休；,来访客户职业分析,私营与个体户占成交客户超过七成；客户拓展与推广渠道，考虑私营、个体户

6、深度挖掘，事业单位及退休。,来访客户问题分析,决策人不在、本金问题及对房地产信心不足是投资客户质量不高；对美吉特集团信心不足与投资人和家人意见不统一占8.6%；房产证、自由度、收益等占20%；考虑针对这部分问题客户可以通过包装、问题道具解释、问候联系等进一步挖掘。,Who？3540岁，4050岁私营业主，事业单位Where？钟楼区及武进区乡镇（邹区、北港、牛塘、卜弋、白云、奔牛镇）What？加强信任度分销持续加大刺激力度精准广撒网,客户策略导出,市场分析,Part 1,本案分析,Part 2,营销策略,Part3,营销费用,Part 4,目录,2014年在面对整体市场困境下完成约1.1亿，20

7、15年完成一定指标，我们的货量如何？如何安排？,1#,3#,5#/8#(条铺）,3#公寓,全年推售总货值：642,168,550,5#、8#（条铺）总套数：499套总货值：145487500,1#、3#（理财铺）总套数：521套总货值:：87060000,1#、3#（产权铺）总套数：698套总货值：323911800,3#（公寓）总套数：335套总货值：85709250,Part 3.1,货值统计,5#,8#,项目产品分析,难点产品58产权条铺营销关键点产品业态定位规划价格支撑分销力度招商情况客户渠道出货产品13理财铺营销关键点分销力度客户渠道问题产品3公寓营销关键点客户渠道价格政策支撑分销力

8、度,项目产品分析,项目现状2强5弱,5弱,推盘节奏计划,2015年年度指标,如何完成？,年度目标,3亿,2015年指标分解,Part 3.2,2015年3亿指标，需销售约1390套商铺；按照2014年上客成交率6：1算，分解每月每周来人情况如下：,佼佼者？2014年我们虽然在销售业绩上在常州商业专业地产中坐了头把椅，但仅只完成了1.1亿！艰难的爬行，是常州商业最好的诠释！,2015年3亿的指标翻了3倍，我们需要找出问题，变革创新解决问题。,创新变革，传承优点,2015年明确战略优势优化,2015年明确战略劣势解决,品牌影响力,品牌包装运作推广各项目统一互联网平台优化，建立集团品牌综合平台：平台

9、模块客服服务/电商平台/实事新闻/理财咨询服务,固定户外形象广告推广运营营销不分家社区/乡镇/商超/银行/商超广告推广，做活动结合市场运营,项目包装推广,营销与运营结合,市场运营活动前中后期结营销结合,资源整合欠缺,渠道团队建立各界资源整合，银行、学校、证券,2015年明确战略劣势解决,互联网思维,项目移动终端平台完善（理财模块、全民经纪人模块、家居咨询、家居咨询）与市场运营紧密结合，打造一个项目1个平台多种便携式功能；,【1月2月】,理财铺持续走量、主要以1#、3#库存,5#、8#条铺开盘,3#公寓开盘,【3月4月】,1#4F分批推出,【5月】,【6月7月】,5#、8#条铺加推,【8月】,【

10、9月】,1#、3#产权铺开盘,【10月】,1#、3#产权铺加推,【11月12月】,1#、3#理财铺、产权铺、3#公寓加推,推广主题,岁末清货，三大产品全线放“价”,自立门户,40万大市场里吃“独”食 29120家饰独立条铺 珍藏面市 总价万起,买了=赚了城“熟”了，市“旺”了，钱“赚”了,万金难抢“熟”市铺旺市眼见为实，旺铺总12.8万起，即买即收益,铺已养肥，速度下手！100%成功开业运营铺捂熟上市总价万起，即买即收益,总价万起 必须有1套9大市场集群之上 2万名老板疯抢的赚钱公寓,旺铺6万起,即买即收租,商旺 铺旺 财会旺,82%商家购铺自营80120家饰独立条铺 新品加推 总价万起年后可

11、选择回购,6万起，满18万送电动汽车,营销节奏安排,3#公寓开盘,【5月1、2日】,5#、8#条铺开盘,【8月8、9日】,【9月12、13日】,1#、3#产权铺开盘,【3月21、22月】,1#4F加推,3月1日【旺铺6万起,即买即收租】推广内容出街 3月8日3月16日【超级Super Star争霸赛比赛报名】3月21、22日超级Super Star争霸赛千套被抢，旺铺6万起】4月12日25日【微信有爱，孙燕姿音乐分享】,4月6日4月30日【自立门户，40万大市场里吃“独”食 29120家饰条铺面市 总价万起】推广内容出街 4月11、12日【放飞梦想 寻找形象照】4月18、19日【城西美吉特家博

12、城理财APP媒体发布会】5月1、2日【家饰条铺盛大开盘暨美吉特暨士林美食节】,7月1日【总价万起 必须有1套9大市场集群之上 2万名老板疯抢的赚钱公寓】推广内容出街 7月20、21日【爸爸暑假去哪里？（第一季）】8月8、9日【公寓开盘暨爸爸暑假去哪里？（第二季）】,8月1日【铺已养肥，速度下手！100%成功开业运营铺捂熟上市总价万起，即买即收益】推广内容出街 9月12、13日【全球精品家具馆盛大开业&购铺送豪车】,活动推广及续客,重大节点安排,目 的：通过315节日活动，推出1#4楼，带动理财铺持续热销和产品信息更大释放。活动形式：已订客户集中来领取本月租金+结合理财金融行业技能大赛（包括点钞

13、全能大赛、假钞识别大赛、投资顾问技能大赛等比赛项目）+美吉特业主理财日记大揭密。,【3月14日、3月15日】315金融理财大比拼,目 的：通过植树，增加产品信息更大释放。活动形式：通过圈层导客+产品信息释放+送树苗。,【3月8日】植得投入！,2015年营销活动安排,【4月18日、4月19日】美吉特家博城理财APP媒体发布会,【5月1日、5月2日】家饰条铺盛大开盘暨美吉特士林美食节,目 的：扩大客户范围，提高项目产品知名度和网络化。活动形式：新闻发布会+微信理财通与理财结合操作+远景规划。,目 的：通过新产品的推出，提高客户新鲜感，持续的美食节促进现场氛围。活动形式：开盘演出+美食节餐饮。,【4

14、月11日、4月12日】放飞梦想 寻找形象照,目 的：通过活动吸引风筝爱好者和摄影爱好者参加，增加项目知名度和项目热度。活动形式：风筝节、摄影比赛50米“巨象”，惊羡常州 现场风筝DIY、放风筝比赛+寻找城西美吉特家博城形象照+万元理财基金月月领取,【6月6日、6月7日】6周年店庆暨家饰条铺加推,【7月20日、7月21日】爸爸暑假去哪里？(第一季),目 的：通过店庆的宣传和现场的气氛，增加条铺热销。活动形式：演出+抽奖。,目 的：暑期将至，结合常州电视台天天饮食节目，对公寓进行续客。活动形式：现场报名+网上拉票+旅游,【8月8日、8月9日】公寓盛大开盘暨爸爸暑假去哪里？（第二季）,目 的：3#公

15、寓开盘。活动形式：现场演出+第一季回顾+订购客户报名+旅游,【9月12日、9月13日】全球精品家居馆盛大开业&购铺送豪车,【10月1日-10月3日】彩虹跑暖冬行动,【11月21日、11月22日】完美假期之皇家加勒比游轮,目 的：通过店庆的宣传和现场的气氛，增加条铺热销。活动形式：演出+抽奖。,目 的：可制造一定声势，增加项目及产品关注度。活动形式：售楼处报名+跑步+发奖。,目 的：可制造一定声势，增加项目及产品关注度。活动形式：售楼处报名+跑步+发奖。,活动新闻发布及捐赠仪式：时间：3月8日地点：售楼处项目地活动对象：邹区、北港、牛塘、卜弋桥、白云、奔牛及街道辖设幼儿园小学领导、团市委、广电、

16、妇联、美吉特集团等相关领导。活动捐赠：设立美吉特爱心书库，每个学校捐赠图书1000册活动操作要点：1、由广电出面牵头，联合团市委、妇联等机关，以公益捐赠名义，为乡镇学校捐赠图书；捐赠图书同时与每个学校沟通超级小明星选秀活动，以学校名义每个班级下达活动报名表，同时，在学校官网、家长qq群里发布活动报名、参与花絮等相关内容信息。,美吉特“爱心”书库美吉特家博城万册图书进校园,活动之一,如何找到客户？攻破各乡镇各个学校,微信增加新功能分享下载音乐+美吉特家博城旺铺6万起，满18万送电动汽车+演唱会现场或广告照片到微信朋友圈！集赞获得神秘大奖！转发开始时间：2015年4月12日截止时间：2015年4月

17、23日领奖时间：2015年4月25日奖品设置：随机抽取（孙燕姿专辑光盘、美吉特吉象抱枕、美吉特吉象杯等）宣传推广：常州电台、化龙巷、短信群发、腾讯QQ聊天对话框硬广、常州地方生活微信推送,玩美盛“燕”微信有爱，孙燕姿音乐分享,通过前期超级Super Star选秀及孙燕姿演唱会活动，显示美吉特的实力，为美吉特客户打造丰富的活动盛宴，并在业内制造影响力。超级Super Star大型选秀活动，以学校及教育机构为平台，以家庭为单位，对城西美吉特家博城形象和产品信息进行释放，冠名赞助演唱会，美吉特形象全方位发展，增强美吉特员工、商家及合作伙伴荣誉感；我们的最终目的：为提高美吉特影响力、产品知名度助力！,

18、活动之二,活动之三,活动目的：1、以现场抢答的方式搭起理财产品与客户之间互动交流的平台，使投资人意识到理财的重要性，帮助投资者建立积极的投资观念。2、通过银行金融机构之间金融技能大比拼，提高美吉特的公信力，展示和提升美吉特理财产品的品牌知名度；赢得客户的口碑；使客户更好地了解理财产品、了解投资美吉特商铺的溢价。3、增强客户到城西美吉特购买理财产品的信心，促进美吉特商铺的销售。,315金融理财大比拼,美吉特家博城新政从2014年10月份出台后积累了大量的客户资源，但是很多客户担心风险而留量，同时他们的圈层还有很大的挖掘空间，借助315时间，联合银行、金融、理财能提高公司及产品的公信力。,活动内容

19、：每个单位组成代表队参加比赛，每场比赛选出不同的选手迎战1、抢答环节：证券期货知识竞赛、投资顾问技能大赛，最终得分最高者获得美吉特提供的礼品一份。2、现场互动：主持人随机抽取现场观众回答问题或参与比赛，获胜者可得小礼品一份3、比一比环节：点钞全能大赛和假钞识别大赛；4、富翁分享：美吉特业主理财日记大揭密。,奖品设置：美吉特奖：5000元美吉特理财基金。家博城奖：2000元美吉特理财基金最强战队奖：1000元美吉特理财基金；最佳表现奖：1000元美吉特理财基金。备注：1、除金融机构外，其它人可以自发组织队伍参加比赛，每队3人，需按照活动要求提前报名；2、美吉特理财基金按照金额等比分6份，每个月支付一笔，6个月发售完毕,2015年营销宣传费用预算,一、预算说明：1、2015年营销宣传总预算约占项目实际销售额比例为3%；2、2015年美吉特家博城项目预计总销售额3亿，宣传费用约900万3、2015年美吉特家博城各宣传渠道根据2014年的评估做了相应的调整，2015年营销预算重点宣传渠道进行分配，使项目宣传过程中能达到有效的立体组合攻势，同时在年度预算的具体布局中，也将结合15年项目各重要节点进行一定的分配；,营销宣传预算,Part 4,二：各宣传渠道投入金额安排如下：,