城市轨道交通概论-27章城市轨道交通物业开发案例.ppt

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1、城市轨道交通物业开发案例,城市轨道交通概论 第二十七章,轻轨价值分析,根据Bertolini的节点场所理论，不同轨道交通节点价值对应不同的城市功能价值,节点交通价值指交通枢纽本身作为重要的交通设施所反映的交通功能与设施属性，日交通量是反映这个价值的重要指标。,城市功能价值是指枢纽地区对城市功能发展的影响和催化所产生的价值，比如围绕交通枢纽承担了城市多少商务功能等。,城市功能价值的增长和节点交通价值的增长都存在着边际效益递减的关系：一个场所有很好的可达性，将吸引商业、住宅和其他设施的集聚，功能集聚的同时也会相应带来交通量的增长；如果场所具备了商业、办公等设施，而交通的可达性不好，这些城市功能将不

2、能继续增长。,依据不同的城市功能价值，轨道交通站点可分为以下4类,4,城市轨道交通,香港中环为例，轨道主要缓解核心区的交通压力，中环站点周边是香港地价峰值区,这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务业、中国银行的新总部等 香港中国银行大厦：1990年完工。总建筑面积12.9万平方米，地上70层，总高369米。香港中环广场大厦：1996年建成，高374米，78层。国际金融中心：一期1998年竣工，高39层，180米，自建成后便吸引了不少国际金融机构进驻。国金二期2003年落成，高420米，共88层，为香港最高建筑物。租金：中环的平均尺租金已升至超出港仔及港岛东高的两倍,国际金融中心,中环广

3、场大厦,中银大厦,中环,中环CBD,5,城市轨道交通,以香港沙田为例，都市远郊站点区域往往是为疏散核心区人口而建立的新市镇,项目规模：总占地面积：3平方公里；居住人口约150000人；大型商业中心，中央公园功能：新市镇服务中心（新城市广场）；新市镇行政管理（政府、康乐及文化事物署、法院等）；新市镇公共设施（博物馆、医院、学校等）；新市镇街区服务（商业街）；新市镇交通服务（铁路客运站，巴士站）,大量居住人口迁移到中心区外围，使城市均衡发展带动土地价格上 升及物业发展，为政府增加财政收入,名古屋位于东京和大阪之间，站点位于市中心，片区目前是名古屋的中央商务区,通车时间：1999年12月客流量：11

4、2万人次/天日本第6大繁忙站点日本中央铁路公司的总部所在地；占地面积：41万m2，是世界上占地面积最大的车站人口：223.2万名古屋：是日本第四大城市，以汽车、机械制造、电子及航空器材为主导产业，日本丰田公司所在地,名古屋站,日本中部机场,名古屋港,名古屋,名古屋,东京,大阪,名古屋站,日本中部机场,名古屋港,30分钟,30分钟,60分钟,105分钟,轨道促进了城市产业结构的调整，站前区域逐步承担以商务为核心的多元城市功能,8,城内轨道站点城市价值在于城市功能的集聚和转移；而城际轨道站点的城市价值在于提升城市的多元化功能,轻轨价值分析,城市_中心型,城市_边缘型,城际_中心型,城际_边缘型,轨

5、道站点示意,城市功能变迁,量变过程,质变过程,9,香港地铁发展：由“线跟人走”到“人跟人线走”的发展历程,香港案例,背景,10,地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局,关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场,各区历年住宅销售面积所占比例走势,各区历年房

6、地产销售面积（单位：万平方米）,2004年各区土地出让面积比例,深圳案例,11,地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异,通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的

7、比重逐步增加。,地铁发展阶段,对房地产价值的影响幅度,一期建设,一期运营二期建设,临近完工,全线通车,运营成熟期,地铁对深圳房地产价值影响的阶段序列表现,轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比,注：地铁对房地产的影响的有效距离为600米的范围,深圳案例,12,地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区,福田典型片区三级市场价格走势,南山典型片区三级市场价格走势,各区历年住宅销售面积所占比例走势,关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。近几年

8、关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场,深圳案例,基于区域交通枢纽中心，具城市名片效应的都市活力区域,法国里尔 欧洲里尔计划,博多运河城 化都市为剧场,大阪难波城 城市中的绿洲,包罗万象的商业中心欧洲里尔”的经济影响是不容置疑的。其中，商业中心起到了关键的作用，它充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来此购物。这个大型建筑基座的主要功能是商业购物及娱乐中心，包括上百家商店和超级市场，多家餐馆、咖啡馆，以及健身俱乐部、艺术俱乐部和演

9、出大厅。整个大型复合商业设施可以容纳万人，包罗万象，它是为整个大区居民服务的。这是体现新的文化、生活方式的场所。,商业中心,附：总车位：3400个,写字楼,里尔欧洲大厦(La tour Lille Europe)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积25124 m2，业主为里尔SCI公司，由克劳德瓦斯克尼设计。里昂银行大楼(La tour du Crdit Lyonnais)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积为14600m2，业主为里昂银行，由包赞巴克设计。,单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑 里尔欧洲大厦与里昴银行大楼,城市公园,位于商

10、业中心北侧、新老火车站之间 占地约10万m2，工程造价3千万法郎(约500万欧元)，即300法郎/m2，由Eric Berlin等设计。公园设计强调生态理念，结合场地特征，设计了湿地、岩生花园等特色景观。并利用原有垃圾场营造了无人生态岛，任由植物演替生长。公园还解决了欧哈里的复杂的多重交通问题，是法国现代景观设计的典范。“欧洲里尔”通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。,交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合。通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创

11、造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。,总体布局巨型综合体。“欧洲里尔”是一个巨大的多层建筑裙房，其上设置高层塔式建筑。“欧洲里尔”把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中在一个巨大的建筑体及其周边单项建筑中，又通过一条顺应基地地形特征的南北向的大轴线将这些单项建筑有机地组合起来。,出色的人流集散设计：“欧洲里尔”整体规划的重要组成部分，是完善建筑周边环境的一系列公共空间的设计，包括新火车站西交通集散广场、会演中心周边环境、架于城市快速路之上的人流集散广场(位于新火车站东侧，是新火车站和地铁站的站前广场)、里昂银行等室外公共广

12、场、步行通道设计等。整个项目通过交通集散广场、高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系。,多种城市功能的融合：在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，在整个基地边缘地段开发住宅办公等项目，使城市新中心除了商业功能之外，还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议展览等多种功能，多种城市功能的融合，极大地增强了城市活力，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心。,法国里尔,日本福冈博多运河城,建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积：3.44万

13、建筑面积:222,960设计：The Jerde partner Ship；竣工时间：1996年,日本福冈博多运河城,项目立意 化都市为剧场,犹如都市中的一个多元化未来都市。包罗万象，其乐无穷。是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。,项目的吸引力来自：有名的福冈凯悦大饭店；四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”；汇集13个电影院的“AMC运河城13”；高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等。无论内容还是规模都是空前无比的。,日本福冈博多运河城,设计思路 观光与商业结合,建筑师把为人创造空间放在第一位,其次才是商业1）将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中，在室内创造

14、室外化的互通内街。2）空间的处理：水平体系设置了三个节点-一太阳广场、星星庭院和海洋庭院,三者通过月亮街和地球街相连，并形成5大主题区域；竖直体系包括“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方。3）鲜明、浓郁的西方建筑色彩和风格。4）不同主题区提供不同的风格的购物廊，增强观光性。,日本大阪难波城集人文、娱乐为一体的自然生态综合体,难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。,项目背景,难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平

15、面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。,形 象,建筑概况,社会影响城市与自然生态的融合,外立面设计变化比较丰富,采用空间向上退台的方式,一个改变大阪市特色的新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日风采。在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感，成为一处新的聚会场所。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及

16、露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。,标志性建筑难波公园环绕在一个30层高的高层建筑旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。,复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使项目具有人流聚集的吸引力。特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话题性与受瞩目程度。具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。空间的动感和多样性：“峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和

17、强调了整个项目的自然与闲趣主题。与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。,难波公园的启示,城市动脉 魅力平台 舞动无锡 共创未来,序曲 公司介绍第1篇章 无锡地铁规划建设情况第2篇章 无锡地铁项目开发的优势第3篇章 无锡地铁商业项目推介 综合开发 商业 广告 终章 携手同进 共创未来,介绍内容,序曲 公司介绍,无锡市轨道交通发展有限公司成立于2008年11月，与无锡市轨道交通规划建设领导小组（指挥部）办公室合署办公，是无锡市政府直属大型国有企业。无锡轨道交通项目是一项百年大计，轨道公司秉承“优质、安全、高效、文明、廉洁”的建设理念，认真贯彻“安全至上、品质至

18、尊”的建设精神，树立无锡特色理念、采用最先进的技术和手段，建设“优质、安全、高效、廉洁、文明”的无锡城市轨道交通，打造无锡人自己的人文地铁，为方便市民出行、提高城市品位作贡献！,第1篇章 无锡地铁规划建设情况,无锡市轨道交通线网由5条线组成。其中一、二、三号线为骨架线路，三线呈放射状，与城市“北展南拓，东联西优”发展规划及既有沿沪宁高速公路发展带相适应；四、五号线为辅助线路，加强了城市次级中心之间的衔接，增加了线网在中心区的覆盖率。目前，1号线、2号线已开工建设，分别于2014年上半年和下半年通车运营。,五条线网图,线 网 概 况 表,卓越的区域优势,快速的线网成型,先进的开发理念,无锡紧邻上

19、海、苏州、南京三大城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。高铁建设缩短了无锡与上海、苏州、南京三大城市的距离，进一步加强了“同城效应”。,2012年开工3号线，2013年开工4号线，2017年地铁运营规模达150公里;1号线延长线（江阴市郊铁路）2014年与1号线同步开通，2号线延长线（宜兴市郊铁路）正在规划研究中。1、2、3号线分别与火车站、高铁站和机场实现无缝换乘，构建无锡立体交通网络。,结合城市中远期规划、重点片区及城市综合体的发展，选取特征站点进行综合开发。邀请国内外有成熟经验的规划设计公司对重要场、站和片区进行深化研究。灵活多样的合作模式选择。,第2篇章 无锡地铁项目开发的优势,1,2

20、,3,+,+,提升项目商业价值潜力,第3篇章 无锡地铁商业项目推介,雪浪坪,雪浪坪位于太湖新城，临近长广溪湿地，靠近太湖和蠡湖，自然山水资源丰富，是无锡城南休闲生活的门户，周边更有无锡最大的大学城区江南大学以及太湖新城科教产业园、山水城科技园研发基地等产业支撑。,雪浪坪区位,雪浪坪,雪浪坪（一期）用地面积：用地性质：容积率：,雪浪坪总平图,雪浪坪效果图,雪浪坪（二期）用地面积：用地性质：容积率：,永丰路,永丰路站位于无锡主城内的南长区，介于无锡古城和太湖广场这两个重要功能区之间，是无锡中心城重要的人口聚集区，站点西北角市是体育公园，站点东侧是南禅寺文化商城与无锡新天地文化休闲区。地区北侧的无锡

21、古城是全市的中心商贸商务区和现代服务业核心区，地区南侧的太湖广场地区是无锡市的市民活动中心。站点以TOD理念打造地铁上盖物业。,出行方便的道路输送体系,一站式的购物体系,花园式的步行体系,永丰路站区位,永丰路,永丰路上盖物业基本情况介绍用地面积：24059M2 用地性质：住宅、商业、商务办公建筑密度：20%容积率：3.3 建筑限高：高层,永丰路站上盖物业总平图,永丰路站上盖物业效果图,刘潭,刘潭站配套物业基本情况介绍用地面积：9955M2 用地性质：商业、商办、居住用地建筑密度：20%容积率：6.0 建筑限高：不限高，但需满足省市有关规范要求,刘潭站配套物业区位,刘潭站配套物业效果图,商业地下

22、街,合作方式：委外经营，寻求一流的商业管理公司统一管理运营。,无锡地铁1号线地下商业街集中分布于老城区商业区（胜利门站、三阳广场站、南禅寺站）、副中心CBD（太湖广场站）和新市民中心（市民广场站）三个有商业价值区域，与地面商业联动开发，形成地上、地下全方位的立体商业开发模式。,地铁1号线地下街分布图,商业站厅商业,无锡地铁全长30.5km，共设24座车站，站厅商业总面积达1955，平均每个站点展厅面积有80。,无锡地铁品牌库的建立标志着突破传统的招商理念，以多元化的合作方式，创新型的服务模式为各个品牌进驻无锡地铁开启一片新的天地。,欢迎各类站厅商业品牌的加盟！合作无间，商机无限,广告,地铁作为

23、一个现代和特殊的交通类广告载体，提供了大量的广告空间丰富城市文化生活。,合作方式：委托广告运营商全线运营 飞跃无限创意，提高媒体价值,一号线AAA级站点采用：灯箱（12封/4封）+连装灯箱+超级灯箱、特级灯箱+墙画+屏蔽门贴+玻璃贴+立牌+媒体展示 一号线AA级站点采用：灯箱（12/4封）+连装灯箱+屏蔽门贴+玻璃贴+立牌+媒体展示 一号线A级站点采用：灯箱（12/4封）+屏蔽门贴+玻璃贴+梯牌+闸机贴,地铁广告效果图,地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测,引言,中国的城市交通面临的普遍问题是城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增

24、长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。,目 录,一 地铁对城市生活的影响3二 地铁对房地产市场的影响9上海轨道交通发展历程.18杭州地铁对城市房地产影响预测33,地铁对于城市生活,缩短交通时间、完善生活配套、改变生活

25、方式,与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。,轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行,地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间,空间上的距离可以用缩短时间来解决,地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间,人民广场莘庄,地铁的运营改善了周边的生活配套,地铁的运营改变了市民的生活方式,出行方式,地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。,地铁未开通前,地铁未开通后,地铁的

26、运营改变了市民的生活方式,地铁未开通前,当地消费吸引力,市中心消费吸引力,地铁未开通后,地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力,当地消费吸引力,市中心消费吸引力,地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。,消费方式,目 录,一 地铁对城市生活的影响3二 地铁对房地产市场的影响9上海轨道交通发展历程.杭州地铁对城市房地产影响预测,地铁对于房地产市场,过去增值现在保值未来创造价值,过去增值,1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇

27、效强心剂。,元/平方米,开通前均价,开通后均价,上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化,住宅增值,过去增值,城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。,商业增值,2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城，其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城。,地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。,上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析,开工至通车,地铁对城市地产的

28、增值效应显著。,现在保值,地铁物业增多；稀缺性减弱；抗跌能力显现；保值性强。,未来创造价值当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面：以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。,交汇点,由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用

29、的潜在机会。,地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。,新月丽苑、万科四季花城,目 录,一 地铁对城市生活的影响3二 地铁对房地产市场的影响9 上海轨道交通发展历程.18 杭州地铁对城市房地产影响预测,上海轨道交通发展历程,第一阶段：从“无”到“有的飞跃第二阶段：从“点”到“线”的发展第三阶段：从“线”到“面”的转变,上海轨道交通现状及规划,自1995年上海轨道交通1号线通车来，上海已有8条轨道交通线路通车，座车站,个换乘站,

30、通车里程236公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。据上海市政府规划，到2010年，轨道交通将增加到共11条线路、总计里程达到400公里以上的轨道交通运营网络，轨道交通线日均客流量从目前的130万人次增加到600万人次，并规划到2020年完成17条轨道交通线路建设，总长度达到810公里。整个网络建成后，预计将承担上海市公交客运量的52%。,上海轨道交通发展历程,第一阶段：从“无”到“有”的飞跃,1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。1993年1月10日，南段锦江乐园站至徐家汇站上行线建成。1993年5月28日，南段线路(徐家汇站锦江

31、乐园站)观光试运行。1995年4月10日，一号线全线（上海火车站锦江乐园站）试运营，总长161公里。1995年7月，全线正式运营。1996年12月28日，一号线南延伸段（虹梅路至莘庄）试通车。1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站莘庄站，为地面路线）贯通运营，总长21.35 公里。2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试运营。,上海轨道交通发展历程,第一阶段：从“无”到“有”的飞跃,莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经是动迁户都不愿意去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄，是上海西南角的一个商业和居住中心。,莘庄,上海轨道交通发

32、展历程,第一阶段：从“无”到“有”的飞跃,上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。从1994年起，上海轨道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为影响最大的区域。,1991-2000年间莘庄站2KM圈内外多层平均房价,轨道交通建设及运营对沿线地块房价产生了重要的影响。城市轨道交通对沿线房价的影响在时间上是超前发生的。,1991年远离轨道的房价较高,1992年开始轨道房价格升高,轨道运营前房价已经上升,上海轨道交通发展历程,第一阶段：从“无”到“有”的飞跃,2000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系,城市轨道

33、交通对沿线房价的影响是有一定范围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少。,可见：轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交通建设时就提前开始。,上海轨道交通发展历程,第一阶段：从“无”到“有”的飞跃,人民广场,市中心轨道更突出其交通枢纽的作用市中心地段轨道交通对房地产影响不明显，但会促进整个中心格局的改变,上海轨道交通发展历程,第一阶段：从“无”到“有”的飞跃,徐家汇,上海轨道交通1号线开通前，徐家汇的地位仅相当于曹家渡的区级中心，而在1号线开通后，它们之间的差距逐步拉开，徐家汇地区的活力日益增强。,轨道交通对城市副中心的商业促进较

34、为明显,第二阶段：从“点”到“线”的发展,上海轨道交通发展历程,历史进程2000年06月11日，正式通车，长16.3公里。2000年12月26日，东延伸段（龙阳路张江高科技园区，地面路线）贯通，全长增加至19.1公里。2005年12月07日，在西延伸的闵行区北翟路车辆段建设工地发生大面积渗水事故。2006年12月30日，西延伸段（中山公园淞虹路）共4站建成并入运营。未来进程东延伸段：自现在的东起迄站张江高科站向东延伸至浦东国际机场。西延伸段：自现在的西起迄站淞虹路向西延伸至虹桥交通枢纽。远期规划：西段为低速磁浮线路，自虹桥交通枢纽站出发至朱家角镇，称“青浦线,第二阶段：从“点”到“线”的发展,

35、上海轨道交通发展历程,局部影响,线状影响,随着地铁线路的增加，加上换乘系统的逐步完善，地铁对沿线的房地产影响趋于平均化，沿地铁沿线呈现出线状发展趋势.,上海轨道交通发展历程,第二阶段：从“点”到“线”的发展,多条地铁换乘站点，将成为带状核心地带，其地铁商业也将最大程度开发。,地铁1，2号线换乘点人民广场的日换乘客流为40万人次，最高超过60万人次，在如此巨大人流的枢纽处，配套了全国最大的地下商业中心人民广场地下商城。地下商城面积3万平方米，包括百货商场、服饰名品、餐饮娱乐，并与地铁相通，已成为人民广场集旅游、购物、观光、休闲的又一景点。,上海轨道交通发展历程,第三阶段：从“线”到“面”的转变,

36、三号线2000年12月26日，三号线一期通车，全长25公里，沿线设19个车站。2006年12月18日，北延伸段（江湾镇江杨北路，长15.4公里）通车。四号线2005年12月31日，投入运营的轨道交通四号线C字型新路（浦西大木桥至浦东蓝村路车站）全长27公里，共22座车站。2007年12月29日，修复段（鲁班路-西藏南路-南浦大桥-塘桥）通车，全线正式以环线方式运营。,上海轨道交通发展历程,第三阶段：从“线”到“面”的转变,轨道成就商业中心中山公园,中山公园商圈作为一个新兴的区域，其发展速度较为迅速，主要得益于中山公园交通枢纽的规划和建设。,随着轨道2，3，4号线在中山公园汇聚，中山公园的日客流

37、量达到30.6万人次，在此前提下，中山公园的商业面积与日俱增，目前已达到49万平方米。交通枢纽与商务人流的汇集，使中山公园的商业能级能够与徐家汇媲美。,上海轨道交通发展历程,第三阶段：从“线”到“面”的转变,不断完善的轨道形成一个四通八达的快速交通网络，改变着商圈的布局的同时，也使商圈的数量逐渐增长，尤其是各个商圈由于轨道交通换乘点的增多，彼此之间的联系更加紧密。,轨道网络所带来的带状影响逐渐扩大到面状影响，随着网络的完善，商圈的增多，轨道交通带来的是整个城市房地产市场的升级。,上海轨道交通发展历程,第一阶段,第二阶段,第三阶段,点状影响导入人口提升房价,线状影响连接交通带动商业,面状影响交通

38、枢纽城市升级,结 论,轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升；轨道交通对房价的影响将先于轨道开通，轨道开工时对周边房价的影响要大于开通时；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少；在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显；轨道交通对商业中心的房地产市场促进不明显，但能够改变商业中心格局；当轨道交通网络发展成熟，将推动整个城市房地产市场的升级。,目 录,一 地铁对城市生活的影响3二 地铁对房地产市场的影响9 上海轨道交通发展历程.18 杭州地铁对城市房地产影响预测33,杭州地铁对城市房地产影响预测,杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升；杭州城市副中心商业将会加速

39、发展；杭州市中心商业格局将发生改变；,杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，最终带动房地产市场的升级,杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，带动房地产市场的升级,点状影响，拉近郊县的距离,线状影响，带动商业聚集,面状影响，提升整个城市能级,1号线,杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升,地铁在推动整个房地产市场的同时，对郊县房价的促进作用也会日渐明显，并按快速上升最终稳步增长的方式发展。,杭州城市副中心商业将会加速发展,三个副中心：江南副城：发展成现代化科技城和远景商务中心；临平副城：以现代加工制造业为主的综合性工业城为目标；下沙副城：以国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型

40、城市副中心为目标。,杭州城市面积较上海小，在发展过程中将更趋于紧凑，地铁会在相近区域内产生多方面影响。,杭州市中心商业格局将发生改变,武林路商圈是杭州传统商业中心，此中心规划多条轨道交通交汇，与上海人民广场有着相似之处。目前武林路商圈地上空间已近饱和，轨道交通的建造可为寸土寸金的武林路商圈提供10万平方米以上的地下商业面积，并与文化广场地下工程交相呼应。,地下商业必然崛起,海德商业休闲街商业开发模式一、商业规划：宝山 西城区,宝山区整体商业规划示意图,从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。从西向东

41、，“三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。,宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架,宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局,在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局，即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村4个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。“3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。,宝山

42、区总体商业规划一览,本案位处共和新路蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。,项目商业区位属性,上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成可容纳20万人以上的现代化生态新城。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。,西城区功能定位：中高档舒适型居住社区,

43、该大型社区商业中心区域由两部分组成：一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右；二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。,西城区商业规划定位：大型社区商业中心,该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。,西城区商业规划特征：社区+轨道,二、项目本体：城市别墅社区商业,住宅形态：独栋、双拼、叠

44、加别墅 项目总建面:18,3586商业面积：1,0221首批交房时间:2009年年初房源总套数：约800套,社区规划人口：4000人左右已推出房源:418套已销售套数：268套预计近期入住：占规划人口的33%商业功能：轨道别墅社区配套商业,首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。,本项目商

45、业运作思路阐述,其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。,本项目商业运作思路阐述,然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。,本项目商业运作思路阐述,三、项目商业特征分析：社区/地铁？,项目商业特征分析之一：社区商业属性,项目

46、所依托的蕰川路从市区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。,因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。,项目商业特征分析之二：地铁商业属性,富锦路VS莘庄：区域共性,富锦路VS莘庄：区域差异,莘庄地铁商业的发展历程,富锦路的未来？,在正确的商业养成及发展运作下，3-5年后，它将成就自身的辉煌！,短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下

47、来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来3年内，地铁人流最多只能为本项目提供20%左右的消费能量。但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5年左右的发展后至少成为一个“小莘庄”。,观点小结：,四、项目SWOT分析,优势（strengths）：,W,T,O,项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶级消费人群数千人。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目紧临轨道交通1号线延长线的富锦路站，能够带来一定流动客群。,劣势

48、（weaknesses）：,W,T,O,项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离。项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体为半封闭孤岛式商业属性。富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很难提供持续性消费支持。,机会（opportunities）：,W,T,O,随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空间。目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道”，目前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。,威胁（threats）：,T,O,当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不成熟区域的商业拓展尤其如此。,五、项目整体商业发展与业态定位建议,项目商业发展阶段划分,项目各个发展阶段的业态定位与租金水平,项目近期推广主题建议：,城铁旁别墅社区商业品质生活休闲街,