麦肯锡-江苏国际商务城商业项目顾问报告-122PPT.ppt

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1、融入上海 面向世界 服务江苏建设长三角独具特色的现代服务业中心,江苏国际商务城,机密,2006年1月12日,初步成果，供讨论,1,议程,项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式,2,内容提要,业务流程外移/外包是商务城的产业核心近期的重点是跨国企业中国业务的外移和印度等外资外包企业的中文处理中心，兼顾连锁零售行业地区配送中心、交易市场、注册总部的近期机会中期应抓住中国金融等行业后台处理整合的机会，形成“服务业工厂”长期成为中国第一、国际有竞争力的外移/外包中心,未来三年商务城应完成第一个综合功能地块的整体开发，开辟连接上海的快速公共交通具备专业人才的供应市

2、场，设立中国首个流程外包行业协会占据行业制高点，争取省政府优惠政策及外包订单支持潜在驻商实现流程外包、零售配送中心、和金融后台处理行业的招商目标,商务城的价值定位针对业务流程外移/外包行业目前的瓶颈，为中国业务流程外移/外包行业参与国际化竞争打开新的局面开辟核心产业急需的专业人才供应管道提供政府/大型企业外包订单的稳定需求延伸昆山政府一贯的诚信、高效口碑,商务城的战略目标是成为中国业务流程外移/外包之都，树立现代服务业发展的楷模；从“昆山制造”过渡到“昆山流程”，逐步实现到“昆山创造”的跨越到2020年，商务城将创造25-30万就业机会，引入30-35万常住人口；核心产业将产生130亿元GDP

3、，占全国市场份额15%（流程外包行业）；房地产（土地增值）和配套服务业又能带来140亿元GDP，形成人均收入9万元/年，超过上海水平,3,JBC will build sustainable service industry around BPO retail logistics and B2B market offers secondary opportunitiesIn the medium term,a service factory will take shape at JBC,which is the site of choice for the multitude of Chine

4、se financial institutions back-end operationsIn the long term,JBC will see the#1 concentration of BPO&O companies in China and compete on a global scale,Over 3 yearsJBC will have built the first multi-function urban communitySecured Jiangsu public sector/SOE BPO contracts,set up BPO&O industry assoc

5、iation,built the channel for talent influxAchieved tenant attraction targets in BPO&O,retail logistics and financial institution back-end operations,As the only dedicated BPO&O site in China,the unique value proposition addresses bottlenecks of the industryAccess to the national pool of skilled labo

6、rDemand visibility from Jiangsu public sector/SOE BPO contractsThe track record of local government that delivers on its promises,Jiangsu Business City(JBC)aspire to set the paradigm of modern service development by establishing itself as the capital of Business Process Outsourcing and Off-shoring(B

7、PO&O)in China.Its mission is to transition from Made in Kunshan to Processed in Kunshan,and to reach the ultimate goal of Created in KunshanBy 2020,JBC will create 0.25-0.3 million jobs,with residence of 0.3-0.35 million.More important than the GDP of CNY 27 billion,JBC will become a satellite city

8、where residence enjoys per capita annual income of over CNY 90,000,surpassing the Shanghai income level,EXECUTIVE SUMMARY,4,制造业迁移的规律表明，制造业作为昆山乃至江苏省的增长引擎将难以长期持续,*2005 1-11月，江苏省实际利用外商投资 111亿美元资料来源：麦肯锡分析；江苏统计年鉴2005，江苏经济统计月报,长三角地区引进制造业投资的步伐已经趋缓,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*E*,*,长江三角洲地区利用外资数量增幅回落。据商务部预测，十一五期间，我国年外

9、资增长率仅为1%，远低于十五计划中国周边的亚洲国家，最近纷纷宣布一些投资优惠政策，并利用其廉价劳动力来吸引外资，比如印度，柬埔寨，越南等在“西部开发”的背景下，中国内陆城市的成本优势将吸引沿海的制造业向之转移,江苏实际利用外商投资单位：亿美元,制造业的长期趋势是往成本更低的地区迁移,2,3,4,5,1,1800年代后期 美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移1950年代和60年代 战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地1970年代后期和1980年代 日本逐渐成为一个全球重量级的发达国家与其相邻的韩国转而成为低成本制造中心1980年代后期 低成本制造基地向快速发展的东南亚国家和

10、台湾转移1990年代 中国的经济改革和巨大的市场使中国，特别是沿海地区，成为一个强大的制造基地2010年代沿海地区成本升高，制造业向中国内陆省份迁移？,2,3,4,5,历史上制造基地的转移,1,6,6,？,64,5,*,*,+5%,发展现代服务业是江苏省保持长期竞争力的重要战略,*,*,*,*,*,*,*,+10%,服务业生产总值亿元,服务业占地区生产总值比重,江苏省已经提出服务业大发展的宏伟目标,服务业从业人员占从业人员比重,40,传统服务业仅能“跟随”GDP，而不能真正“推动”GDP,全球范围内服务业的离岸迁移为商务城带来了机会,上海第三产业分布,传统服务业*,美国2001年第三产业分布,

11、现代服务业*,江苏第三产业分布,昆山第三产业分布,2,3,1,1970 80年代 大型企业的后台处理流程从北美、英国迁移到爱尔兰等中等发达国家1990年代后期 后台处理流程从爱尔兰迁移到印度、菲律宾等国家2010年 部分后台处理流程从印度、菲律宾溢出到中国？,2,3,服务业离岸迁移的趋势,1,2,？,6,而从制造业集聚的地区发展到现代服务业发达的地区需要在多方面实现转变,从.,“制造业工厂”,到.,“服务业工厂”,市场主体国际领先制造业OEM/ODM企业，大量是台湾、日、韩企业,国际领先的服务业外包企业，大量是欧美和印度企业,市场生态环境充沛的”蓝领“劳动人口，多数是临时雇用关系所得税，增值税

12、和进出口关税优惠政策宽松的劳工，环保等法规,基础设施“七通一平“的工业用地投资商/驻商自建厂房物业,大量受过中等、高等教育的”灰领“人口，多数是稳定的雇用关系个人所得税，营业税和服务业出口关税的优惠政策行业协会、职业教育等制定技能标准、培养专业人才,全国卫星城中领先的人居环境富有城市商务社区开发经验的开发商作为物业建设主体大容量、稳定、低价的通信和数据网络设施,7,议程,项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式,8,商务城发展现代服务业的远景目标,远景目标把握快速增长的业务流程外移/外包行业的机会，近、中期建成中文世界的“服务业工厂”，长期成为中国业务流程

13、外移/外包之都；从“昆山制造”过渡到“昆山流程”，分步实现向“昆山创造”的跨越式发展，成为融入大上海地区的以现代服务业为增长引擎的多功能卫星城市,以基础设施建设为切入点，市场生态环境的培育为重点居住、办公、商业娱乐和公共设施并重引进战略性地产开发商作为合作伙伴，搞大地块整体多阶段开发，以多次开发为原则建立引进全国乃至国际相关人才的通畅渠道，创造社保、住宅、公交等一流人居环境，并以行政优惠鼓励人才稳定就业率先创建全国业务流程外移/外包行业协会，制定专业技能认证，并引入认证教育/培训机构,同时有针对性地吸引核心产业的关键驻商作为市场主体以独特的人才供应、政府订单、诚信履行政策优惠为价值定位，近期捕

14、捉上海、大连等地受到资源制约留下的市场空白，中期抢占金融等行业后处理整合外移的高峰，长期跻身国际业务流程外移/外包的竞争舞台围绕合格的招商人才建立市场化的招商公司制定专业的品牌运作方案,9,除了产业发展目标以外，商务城应设立符合科学发展观的均衡目标,5,860,可持续性发展,服务业效益,服务业GDP/GDP,商务城(2008),2015,2020,常住人口/平方公里*,财政税收/平方公里,就业人口/平方公里*,服务业GDP/就业人口,纳入社保体系人数占常住人口比例,就业人口平均收入,绿化面积/总面积,*,服务业GDP/平方公里,占BPO行业市场份额,*按总面积50平方公里计算*08年由于核心行

15、业驻商较少，GDP以房地产行业为主，导致服务业人均GDP计算值过高*指昆山市政府获得税收收入 资料来源：麦肯锡分析,服务业GDP总额（亿元）,16,133,285,服务业质量,服务业规模,10,商务城2020年将成为集住宅、办公、商业功能为一体的新型卫星城,非常初步,用途,办公,住宅,零售/餐饮/娱乐,酒店/公寓,道路交通,绿地,面积（公顷）,估算方式（大致）,2020年,水面,公共设施*,*,*%,5,000公顷,*,*,*,17,*%,915公顷,*,工业和其他用地*,居民动迁区*,启动区之外可作为商务城未来发展的用地*,58,263,29,7,137,156,73,22,核心产业收入(R

16、DC除外)各自地效 容积率,启动区,办公楼建筑面积 北京及上海办公楼/酒店面积比例 容积率,新增常住人口数量 人均居住面积 容积率,住宅建筑面积 北京及上海住宅商业面积比例 容积率,商业建筑面积 1/3 容积率,总建筑占地 建筑与非建筑面积比例 绿地占非建筑用地比重,总建筑占地 建筑与非建筑面积比例 道路占非建筑用地比重,总建筑占地 建筑与非建筑面积比例 水面占非建筑用地比重,商务城总面积,开发面积2020年,零售RDC,170,零售RDC行业收入 地效 容积率,*目前工业用地总面积为357公顷，约占50km2的7%；由于工厂拆迁后迁往50km2以内的其它区域，故占地面积不变；居民动迁区占地总

17、面积计算=动迁户数 每户补偿面积 容积率*含绿地、道路等公共面积*包含学校、医院、公共体育设施和少量公共文化设施资料来源：麦肯锡分析,15,11,就业人口将达到29万，常住人口35万,万人,资料来源：麦肯锡分析,*.24,15.4,*,*.2,1.8,*.2,*,*.04,*.2,*.3,10.9,4.8,*.2,*,*,*,第一、二产业,*,*,*,*,就业人口,常住人口,3,*,*,2008,*,*,*,*,未来商务城人口结构描述,常住人口中2/3以上为45岁以下50%以上受过高等教育10%为中高级管理人才,非常初步,假设一、二产业中的就业人口数不变且都为常住人口服务业带来的新增就业人口

18、x 常住比例（80%）x 家庭人口乘数（1.5）=服务业新增常住人口数,23,12,商务城将拥有长三角地区一流的工作和生活环境,资料来源：麦肯锡分析,育儿中心,银行、ATM机,定位针对核心行业的专业人才，提供较高层次的文化休闲设施以完善的城市化配套设施及服务，为快节奏生活提供便利,健身中心,培训教室、大专院校,医院、外宾诊所,中小学校,在商务城工作、居住的某IT外包行业员工的一天（2015年）,7:00起床，到小区健身房游泳 7:40吃早饭 8:10把儿子送到离家车程5分钟的双语幼儿园，太太送到离家10分钟的某银行票据处理中心上班 8:30开车到公司，并在写字楼下的星巴克买一杯咖啡12:00到

19、公司附近的“半岛咖啡”就餐，并去银行ATM机取钱16:30派司机去虹桥机场接来访的印度培训师，并安排其下榻在公司附近的4星级希尔顿酒店18:30与培训师一起去“小孟买”吃晚饭20:30去小区里的便利店买饮料，并取回洗衣店干洗好的衣服23:30去附近的24小时药店买感冒药,多厅影院、夜总会娱乐中心,13,业务流程的外移/外包是现代服务业中适合商务城发展的核心产业,资料来源：麦肯锡分析,细分服务行业,现代零售旅游医疗健康,分销代理国际贸易交易市场、展会,金融服务IT服务现代物流服务专业服务,企业的注册地和运营中心企业的注册地,商务城应如何选择现代服务业中的核心产业,能否立足于个人服务业(商业),能

20、否立足于围绕周边制造业的商贸服务？,能否选择性的从事商务服务,能否吸引企业前来注册总部,核心产业选择,近、中期核心,无,连锁零售业企业的采购中心,后台处理、远程客户支持、供应链处理和运营支持流程业务流程外包,近、中期机会性,成功商务城所需的个人服务功能,连锁零售业企业的物流配送中心电子生产资料交易市场,无,无,中小企业的注册地和运营中心,长期核心,无,无,IT系统管理流程IT外包,流程外包企业的注册地和运营中心,14,发达国家将非核心业务流程外移/外包到低成本国家将成为全球服务贸易中增长最快的项目,业务流程外移/外包的概念框架,自建,外包,本地,离岸/外移,业务流程,IT流程,控制权,北美英国

21、欧洲大陆日本,印度爱尔兰菲律宾马来西亚匈牙利中国,地点,后台处理运营支持供应链处理客户管理,网络管理办公系统支持企业应用软件定制,流程,业务流程外移外包到低成本国家的业务规模占全球服务贸易总量的百分比,亿美元,*,*,*,*,*,*,*,其它服务项目,外移/外包服务,预测年增长率,7,30,资料来源：WTO；麦肯锡全球研究院,90,15,商务城在流程外移/外包行业的制胜战略要分三步走,亿元,资料来源：麦肯锡分析,捕捉上海、大连等国内业务流程外移/外包中心受到资源制约留下的市场空白,战略纲领,抢占下一次中资、跨国企业自建外移高峰的先机,与印度、菲律宾等成熟的外移外包中心分享国际市场份额,潜在关键

22、驻商,受土地等成本制约：汇丰银行、通用电气等跨国企业在华的后台处理中心受人才和市场机会制约：毕博、埃森哲、IBM、EDS、和印度的流程外包（BPO/ITO）公司其它江苏省内机会：江苏省的地区银行、春兰、熊猫等高科技企业的客户呼叫中心国有、股份制银行、保险公司整合后台处理：广发银行、招商银行、中国建设银行、太平人寿保险，中国人寿保险跨国企业：花旗银行、荷兰银行北美、欧洲企业后台处理离岸外移/外包到中国增加：财富五百强，以及在中国业务达到一定规模的中小企业,商务城核心产业产出规模,*,*,*,长期(2020),中期(2015),近期(2008),16,同时，发展连锁零售行业的区域物流中心可以成为商

23、务城近期的经济增长引擎,资料来源：中国统计年鉴2005；访谈,商务城具有建立连锁零售行业区域物流配送中心的条件,紧邻零售业高销量区域 华东腹地的优越地理位置,处于城际高速公路交汇点 货运交通便利拥有成块可批租/出售土地 一定土地资源土地分批开发前期价格低廉 土地成本有吸引力,其它,华北,华东,华南,华中,西南,商务城,东北,区域物流配送中心对当地经济会产生明显促进作用,沃尔玛德克萨斯配送中心举例,税收收入,沃尔玛每年向当地政府纳税230万美元,房地产收入,前5年内，沃尔玛的租金每年约为480万美元；5年后租金上调10.4%；租期为30年到期后，沃尔玛必须按州政府建设和历年维护成本和市场价格两者

24、取其高回购该大楼,就业,建设期间预计支付的工资达到5,500万美元；完工后创造450个就业岗位,区域配送中心往往与采购处理和信息系统中心在同一个地区，可以作为吸引零售业外移/外包的抓手,17,议程,项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式,18,商务城成功的关键是独特的、针对核心产业的价值定位,充足稳定的人才供应,可预见的市场需求,可靠的政府，优惠的政策,核心产业的企业需求,从二、三级城市吸引具备基本技能人才的畅通渠道优良的社保、住房、公共交通等构成的全国一流的人居环境鼓励就业稳定、防范人才流失的优惠政策,江苏省、苏州/昆山市政府的财政、劳动保障、海关等部

25、门的BPO/ITO需求江苏的大型国有能源、制造业、金融企业对BPO/ITO的需求因硬件和政策环境优越吸引的各行业跨国企业的外包需求,昆山政府亲商、高效、诚信的口碑可比于全国其他地区、针对首批关键驻商可灵活协商的优惠政策/措施,资料来源：麦肯锡分析,与流程外移/外包企业及专业人才共建未来!,19,同时推出有针对性的优惠措施,资料来源：麦肯锡访谈,国际大型企业外移,税收优惠,所得税增值税营业税进出口关税个人所得税包税制,非税收的经济优惠,行政措施的优惠,国内大型企业外移,国内中小BPO/ITO企业,外资BPO/ITO企业,办公室租房补贴办公用房购置、自建补贴地价补贴贷款贴息共同投资,注册和进入许可

26、优先提供土地和设施外籍人员简化居留证出入证办理契约式服务,20,为了达到战略目标，商务城近期必须尽快采取战略举措,“无悔举措”,建设基础设施,以包含办公、商业、住宅完整功能的1-3平方公里地块为单位，引入战略性开发商进行整体开发；不需立即在？平方公里遍地开花，随着招商进展成熟一个地块再发展下一个,“硬骨头”战略举措,积极关注上海轻轨R3支线的建设时间表，同时在完成商务城内部各中心之间公交连接的基础上与上海协商开通大容量高频率的公路公共交通，保证公共巴士1小时到达上海各主要交通枢纽，撤销前往花桥的收费站去除交通瓶颈,1,3,培育市场生态环境,组建人才工作小组，疏通引进外地大学毕业生的渠道，准备外

27、来人才办理户籍和社会保障关系，并制定帮助企业防止人才流失的政策,4,吸引市场主体,立即寻找满足既定要求的招商人才协助其组建市场化招商公司，在管委会内部少量联络人员的配合下完成除了需要高层政府领导参与的谈判以外的各项招商流程,5,7,9,三年内争取3-5家标志性零售行业关键驻商，其中大卖场、家电连锁、家居连锁各一家建立地区配送中心三年内争取5-10家印度和其它外资BPO/ITO企业建立中文服务的中心,联络BPO/ITO相关的民间企业在商务城注册全国首个行业协会,结合行业协会颁布的中国首个BPO/ITO技术人才认证，引入流程外移/外包行业所需的财会、人力资源、语言、IT技术等职业教育和培训机构提供

28、具备各级认证的人才,6,争取三年内吸引1家外资银行设立后台处理中心，3-5年内成为3-5家中国领先金融机构的后台处理中心,12,筛选确定专业的品牌策划公司，共同制定符合行业特征的推广方案和招商宣传材料,8,争取江苏省政府对BPO/ITO业务的订单,11,资料来源：麦肯锡分析,10,明确建设和招商组织，尽速解决资金，尽量做到建设和招商的主体市场化运作,2,建设主体,21,完善管委会/开发公司组织、尽快配备资金、尽量市场化建设和招商主体,1,尽快取得江苏省、苏州/昆山市领导对战略定位和实施方案的认同尽快解决开发公司/管委会的资金来源问题，落实各项关键举措尽量市场化建设和招商主体,基本职能,需要加强

29、完善的职能,22,商务城在功能布局上应平衡主题分区和街区用途的多样性,2,功能布局的原则,地块分区有主题，便于形成基础设施的规模效应各地块内部有多样性的办公、居住和商业功能齐全具备城市街区多样性的特征：单一功能的街区往往被市民遗弃减轻各地块之间的交通压力结合高密度楼宇和低密度建筑满足不同层次的办公、居住需求,资料来源：麦肯锡分析,居住用地高密度办公用地低密度办公园区商贸物流用地文化娱乐用地综合用地,公共绿地工业用地仓储用地对外交通用地市政公用设施用地水域生态结构绿地,23,建设序列的原则,留下多次开发的灵活性与战略性开发商签订有条件的10公顷以上大地块整体开发的协议。条款包括开发进度、物业用途

30、比例等，保证与功能规划的一致对机会性行业的驻商土地租期控制在5-10年综合功能配套开发，包括办公、商业、住宅等功能循序渐进、在物业开发方面仅小幅度超前以1-3平方公里为单位，逐个开发，不在10平方公里全面开花在商务城现代服务业规模增长没有对新的土地形成明确需求之前保留现有的工厂和传统服务业,并吸取建设次序的失败案例教训.,其它卫星城建设次序中的失败教训,教训,案例,浙江除义乌外众多商品市场,法国德方斯(La Defense),海南经济特区(1990年代),零碎地块随机批售给投机型开发商，开发商出售物业后低档次小型驻商迫走(潜在)关键驻商，无法形成核心产业或对传统产业升级,集中开发单一功能，如办

31、公楼，使居住、娱乐、商业需求得不到满足，无法形成有活力的社区,需求增长没有到位之前大量开发地产项目，造成地产泡沫后的大量烂尾楼,24,商务城应在外移/外包领域率先成立全国性的行业协会/促进机构,5,NASSCOM在印度外移/外包行业成长中起了举足轻重的作用,建立中国的Nasscom学习Nasscom促进外移/外包行业成长的经验获得与印度一流外包商合作的机会奠定商务城在中国外移/外包行业的领先地位,向美国、欧洲等外包潜在客户定期进行印度外包商的“路演”与全世界其它二十多个国家的同类型行业协会保持合作关系在世界知名的经济、金融杂志、期刊发表文章推荐成员企业,行业环境培育,与印度政府各相关部委保持良

32、好关系，向国家七个重要部委派驻专门联络人员以跟踪政策动向和获得支持性政策为业务流程外包企业争取到“24x7”的特殊服务性行业工作许可说服教育部向培养业务流程专用人才的私立学校颁布全国认可的毕业证书,促进电信行业向国外运营商和私人部门开放，以解决业务流程外包企业带宽不足的问题,NASSCOM拥有近千家成员企业，代表了印度IT产业95%的销售收入,25,商务城应吸引职业教育和培训的服务机构/企业，创造可持续竞争力,6,资料来源：Nasscom;AICTE,职业教育培训机构,形式,由行业协会或类似组织举办的短期业务培训和交流,对象,面向所有类别工作人员，分类分组进行,举例(印度),Nasscom和“

33、AICTE”(全印职业教育委员会)合作设计专门课程针对软件和业务流程外包，主要普及教育”印度话务中心协会”计划推出ekaliber(电子才智)培训计划针对12年级以上学生进入业务流程外包业务,短期培训,常规教育,行业协会,专业资格证书培训机构,当地职业培训学院,由软件行业的关键企业组织的技能认证培训、考试由行业协会组织的技能认证,从事IT外包业务的专业人才从事中高端业务流程外移/外包业务的人员,“质量保证协会”(QAI)与Nasscom合作推出“业务流程外包(CBTL)组长”资格证书和“业务流程外包质量研究院”(CBQA)资格证书Microsoft,Sun 和Linux的软件工程资格证书,常规

34、学历制教育中专、大专文凭,从事低端业务流程外移/外包业务的人员,私立和公立大学专门开设针对业务流程外包的专业，并由国家或邦授予毕业证书,26,资料来源：小组分析,商务城管委会,招商中介公司,招商局,人力资源和政策规划部,企业生态环境和规划部,优点,全职中介公司服务于商务城的招商工作，专注、高效便于进行监督、管理、考核和激励,推荐方案,可能的不足,人员到位可能较慢适合的人选在市场中不多往往要求较高的回报来对应于接受此项工作的风险性,招商1部 核心行业外移,运行机制灵活，人员来源多样，可以聘请行业专家、政策法规方面的内部人士兼职充当顾问,以实际引入项目作为衡量其贡献的标准商务城可以避免因人员无法到

35、位成为启动的瓶颈,过渡方案,是权宜之计，商务城一旦形成规模，建立正规、稳定的招商团队必然成为需要存在信息保密的难点，对顾问团队中人员服务于竞争对手或向竞争对手泄露商业秘密的约束力不足,招商2部 外包企业,项目合作的招商代理,商务城管委会,招商局,招商3部 其它企业,政策规划部,企业服务部,商务城应尽快寻找合格的招商人才，并围绕他（们）建立市场化运作的招商公司,7,27,根据商务城的产业发展战略制定招商计划负责招商推广活动在管委会、省市领导支持下负责招商谈判并促成入驻协议为管委会制定具有针对性的优惠政策和措施提供专业意见,商务城管委会,招商中介公司（可多个）,职责,参与商务城的产业发展和建设规划

36、争取优惠政策协助招商中介公司与高层领导的沟通执行对招商中介公司的评估,为驻商选址（建设）、入驻、招聘提供一条龙服务，是企业同意入驻以后与商务城的单一服务界面,招商局,政策规划部,企业服务部,激励方式,浮动奖金与招商进度挂钩,浮动奖金与招商进度和驻商满意度挂钩,根据招商的数目、雇员数、投资额分成土地增值收入，并决定是否与该招商公司续签合作协议,目前商务城面临的现状,国内招商中介公司多如牛毛，但多为临时组建的“皮包公司”，没有证明其能力的业务记录，无法满足商务城要求商务城的招商团队需要具备高素质的专业化人才受到国家公务员用人机制的限制，高薪聘任招商团队纳入编制有难度,招商中介公司作为招商主体,28

37、,机会性产业的突破点是连锁零售行业的地区配送中心,首批吸引的企业,沃尔玛,综合卖场,国美苏宁,专业卖场,百安居,自助式家居卖场,2004年在各自所在子市场的市场份额,目前状况,对新的分销中心的计划,可能时间表,%,1,在中国的华南,华北和东南地区的配送中心已经建立，华东地区的物流配送中心选址正在进行,主要服务区域将以江浙沪为主对于土地成本、土地面积，和到达各个门店的公路运输成本/时间有较高的要求,目前正在为全国各地的物流配送中心选址,华东地区的计划为国美自用2-2.5万平方米，另辟6-10 万平方米以备今后发展供应商物流园区,完成对欧倍德的并购后目前正在为华东区筛选整合的配送中心,主要选择标准

38、为距离，成本和员工的人居环境目前在考虑若干供选择地点,2006-2007年,2006年确定选址,2006年确定选址,115,4,9,投资10-15亿建立全国配送中心体系,会考虑为上海及周边地区的门店建立地区配送中心,2006年确定选址,29,近期的关键驻商应是印度正在寻求进入中国市场的BPO/ITO公司，以及其它外资BPO/ITO公司,10,*,*,*,American Express,*,WNS,*,埃森哲,*,E-Serve国际*,*,*,*,Global eBusiness*,*,*,*,Scope国际*,*,Daksh服务,*,*,*,HSBC E-date,*,HCL,*,Zenta

39、,*,*,Genpact,Sutherland,*,*,*,*,*,*,戴尔,*,其中印度企业可以作为独特的群体集中争取,印度集聚了大批世界一流的业务流程外包和IT外包供应商，与国际上其它国家的同类企业相比，它们的地域扩张发生的较晚，目前正当其时，除了左图已经列示的以外Tata（印度最大的IT外包企业之一）与Microsoft于2005年底宣布在华成立合资企业，目的在于建立中国最大的IT外包企业Progeon，Infosys的业务流程外包中国分支计划在2006年开业Nipuna，印度另一家最大的IT外包企业之一的业务流程分支计划在马来西亚和中国各建一家海外分支上海等一级城市对于欧美投资者的兴趣

40、较高，这是导致部分已进入中国的印度业务流程外包企业转而落户杭州的原因，因此商务城以印度为突破口可以避免与上海的正面竞争,大量业务流程外包企业对中国市场表示了浓厚的兴趣,世界前二十家业务流程外包企业2003-2004年财政年度销售总额百万美元,其它在中国已建立业务的供应商,宣布了今后的重点在于在东欧和中国建立新的业务，重点为非英语服务,计划在中国拓展其业务以主要吸引日本市场的金融行业后台服务,在上海已建成软件中心，主要重心在IT外包,在上海、深圳、广州三地均设有业务流程服务中心,在深圳和广州已建立业务,在大连设有专门针对日韩业务的中心,对中国感兴趣的印度供应商,计划在菲律宾、中国和斯里兰卡建立试

41、运营中心,30,价值诉求的关键之一是以江苏省、苏州/昆山市政府订单为契机吸引领先的业务流程外包企业,11,资料来源：公司年报，Factiva,地方政府适合ITO/BPO外包的职能税收、财政社会保障户籍、人口管理医疗教育交通基础设施,政府订单是领先的ITO/BPO公司收入中重要构成部分,政府订单占收入比重,服务提供商,政府部门,外包订单举例,IBM,英国环境，食物及农业署,7年15亿美元,EDS,英国劳动部,埃森哲,毕博,Tata,5年14亿美元,5年8700万美元,5年2,700万美元,每年500万美元,美国财政部,美国海军,沙特政府,10年20亿美元,美国领土安全部,*,*,*,*,3,31

42、,商务城需要争取省领导的支持，引进首批中国领先的金融机构后台处理中心,12,股份制银行,外资银行,商业银行,类别,首批争取的公司名称,目前状况,可能的时间表,2004年市场份额,对商务城的机会,自建外移,第三方外包,寿险,产险,保险公司,太平人寿信成(Prudential),正在筹建话务中心，出单和IT已经外包在马来西亚有一个后台处理中心，目前考虑在中国建立另外一个处理中心，针对中国、香港和台湾的业务,招商银行民生银行广发银行,花旗银行,中华联合天安,22,1,近中期近中期Na,江苏省地方商业银行,江苏银行,na,正在筹建中,将是十家市级商业银行的合并体,国内两家将大规模开展零售业务的外资银行

43、之一,汇丰已经完成运营中心的选址,花旗待考察,有待进一步在招商工作中了解,有待进一步在招商工作中了解,近中期Na近中期,32,商务城应细化实施计划，明确未来三年的里程碑（1/2）,2,3,4,1,2,*季度,*,*,措施,开发第一个办公、商业、住宅功能完整的1-3平方公里综合地块,结合中国首个BPO/ITO技术人才认证，引入流程外移/外包行业所需的职业教育和培训机构提供具备各级认证的人才,联络民间企业在商务城注册BPO/ITO相关的全国首个行业协会,组建人才工作小组，疏通引进外地大学毕业生的渠道，准备外来人才办理户籍和社会保障关系，并制定帮助企业防止人才流失的政策,实现公共巴士1小时到达上海各

44、主要交通枢纽,3,4,5,6,2008,3,4,2,3,4,2,1,1,认可商务城战略规划，资源需求计划，及组织架构,商务城战略和投融资、和组织方案得到省领导认可,与战略性开发商签订协议,购回部分投机性开发商的物业,完成拆迁、造景、“七通一平”，熟地转让,建成第一个综合功能地块,开始与上海商谈开辟公交线路和撤销收费站,建成高速直达公交线路，取消进入花桥的收费站,开始与名单内的院校就业办接洽,制定促进人才保留的政策,设立人才服务机构办理外来人才的户籍和社保,迎接首批外地应届毕业生,向NASS-COM初次推介商务城,联络在华的BPO/ITO企业,成立中国BPO/ITO行业协会,颁布技术人才认证标准

45、,引入首个技术认证证书教育和职业培训机构,设立中国首个BPO/ITO专业学位,落实负责人,管委会主任请示省领导,开发公司,规建局,社会事业局,招商局,招商局,33,商务城应细化实施计划，明确未来三年的里程碑（2/2）,3,4,1,2,*季度,*,*,措施,争取江苏省政府对BPO/ITO业务的订单,三年内争取3-5家标志性零售行业驻商,筛选确定专业的品牌策划公司，共同制定符合行业特征的推广方案和招商宣传材料,组建市场化招商公司,争取三年内吸引外资金融机构后台处理中心，3-5年内成为3-5家中国领先金融机构的后台处理中心,7,8,9,10,12,2008,3,4,2,3,4,2,1,11,委托猎头

46、公司寻找合适的招商人才,制定招商计划,围绕招商人才组建市场化招商公司,确定品牌策划公司,制作完成新的招商宣传材料,检讨招商进展，调整招商计划,检讨招商进展，调整招商计划,三年内争取5-10家印度等外资BPO/ITO企业,初步接触目标驻商，了解选址需求,提供针对性的招商方案吸引入驻,第一家零售企业开始建立区域配送中心,达致区域配送中心的招商目标,在NASSCOM协助下进行印度的首次路演,第一家印度BPO/ITO企业开始建立中文服务中心,达致BPO/ITO企业招商目标,建成小型印度生活社区,在省领导协助下与银监会和保监会接洽,名列目标银行和保险公司后台处理中心选址的名单,在银监会、保监会协助下举行

47、针对商业银行业、保险公司的推介会,与汇丰和花旗银行初步接洽，了解选址需求,与省领导沟通外包的范围和内容,发出第一批政府外包的RFQ,第二次印度和国际路演,发出第二批政府外包的RFQ,排定江苏省各政府业务/IT外包的时间表,第一个外资金融机构的后台处理中心开始建设,第一家银行/保险公司的后台处理中心开始建设,落实负责人,招商局/招商公司,招商局/招商公司,招商局/招商公司,招商局/招商公司,招商局/招商公司,招商局/管委会主任,接洽在华的BPO/ITO企业,34,议程,项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式,35,财务测算模型主体和目的,资料来源：麦肯锡访

48、谈；麦肯锡分析,财务测算针对主体,昆山市委/商务城党工委,商务城管委会,开发公司,二级开发商1,二级开发商N,.,主体,商务城管委会/开发公司,二级开发商,输出结果,实现目标,商务城建设中的现金流状况不同产业发展进度对政府财务状况的影响,衡量对于管委会/开发公司来说面临的主要风险以及相应的控制杠杆帮助管委会/开发公司及早采取适当手段和措施预防风险,不同土地出让价格、物业容积率、租金和售价假设水平下，二级开发商的现金流和收益率,用于说服开发商参与商务城的开发,36,由于土地增值和公共财政回报，商务城管委会/开发公司将在2012年实现正净现金流,商务城总投资及净现金流（2006-20年）,累计净现

49、金流亿元,土地开发面积1平方公里,08,15,20,06,亿元,06,08,14,20,10,12,16,18,年度净现金流,年度总投资,-12,1,-9,5,53,10,-7,1,1以建成建筑占地面积计算，按平方公里取整22015-20年核心行业的收入增长和企业所得税率免除期结束，使得其对税收贡献大幅上升3零售后台外移价值按可能吸引到的商家的销售收入估算，其占整体市场份额不详4以消费电子为代表资料来源:麦肯锡分析,商务城收入与核心产业发展,*,2008,*,2015,*,2020,总收入亿元,税收收入比例百分比,*,*,*,核心行业税收贡献百分比,*,*,*2,核心行业取得份额3百分比,BP

50、O,*,2008,*,2015,*,2020,ITO,*,*,*,银行,*,*,*,保险,*,*,*,高科技4,*,*,*,15.9,2006-2020年累计总投资80亿元；2011年累计净现金流最低时有14亿元的资金缺口,37,资料来源：公司年报；文献检索；麦肯锡分析,大于20%小于50%,大于50%,内地开发商,海外开发商,战略定位,1,2,3,4,1,2,3,4,中华企业,上海大华,深圳万科,上海复地,浙江绿城,深圳金地,深圳招商地产,天津顺驰,新鸿基实业,凯德置业,恒基兆业,中国海外发展,长江实业,嘉里建设,华润置地,恒隆地产,吉宝地产,汤臣集团,瑞安集团,长三角项目占总开发项目比例,