浏阳市地方税务局.ppt

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1、浏阳市地方税务局,二一四年四月,契税和耕地占用税政策知识,浏阳市地方税务局,内 容 提 要 第一部分：契税业务知识 第二部分：耕地占用税业务知识 第三部分：案例分析,浏阳市地方税务局,第一部分 契税 一、政策依据 1、中华人民共和国契税暂行条例（国务院令224号）2、中华人民共和国契税暂行条例细则（财法字199752号）3、湖南省人民政府令第124号湖南省实施若干规定。,浏阳市地方税务局,二、概念 契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。,浏阳市地方税务局,三、特点 1、契税属于财产转移税。2、契税由财产承受人缴纳。,浏阳市地方税务局,四、纳税人 在中华人民共和

2、国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，具体包括各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织和个人。外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港、澳、台同胞等，只要承受我国境内的土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人，均应按规定缴纳契税。,浏阳市地方税务局,五、征税范围 契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让（不包括农村集体土地承包)，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。（一）视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。2.以房产作投资或作股权

3、转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。（自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税）3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。,浏阳市地方税务局,（二）房屋赠与：房屋的受赠人要缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。（三）房屋交换：房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。,浏阳市地方税务局,（四）企业事业单位改制重组的契税政策 1.企业公司制改造（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司，对改建后的公司承受原企业

4、土地、房屋权属，免征契税。上述所称改建是指不改变原企业的投资主体，并继承原企业权利、义务的行为。（2）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。,浏阳市地方税务局,（3）国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。2.公司股权（股份）转让 在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。3.公司合并 两个或两个以上的公司，合

5、并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。,浏阳市地方税务局,4.公司分立 依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征收契税。5.企业出售 国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按劳动法等国家有关政策妥善安置原企业职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。,浏阳市地方税务局,6.企业破产 企业破产后，债权人（包括

6、破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年 的劳动用工合同的，免征契税。,浏阳市地方税务局,7.债权转股权 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。,浏阳市地方税务局,8.资产划转 对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属，免征

7、收契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征收契税。,浏阳市地方税务局,9.事业单位改制 事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业依法妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，

8、对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。,浏阳市地方税务局,10.其他相关规定 以出让方式或者国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于免税范围，对承受方按规定征税。本通知所称企业、公司是指依照中华人民共和国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日。（财税20124号）,浏阳市地方税务局,（五）房屋附属设施有关政策 1、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权与土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税，对于不涉及房屋所有权转移变动的，不征

9、收契税。2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应一次性全额缴纳契税。3、承受房屋附属设施权属单独计价的，单独适用税率，与房屋统一计价的，按房屋的税率征收。财税2004126号,浏阳市地方税务局,4、承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免土地出让金而减免契税。5、对纳税人因改变土地用途而签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府规定的其他费用。,浏阳市地方税务局,6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转

10、让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。,浏阳地方税务局,六、计税依据 包括以下四种情况：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格（包括合同确定的价格以及由承受方支付的超出合同的全部价款；对买卖装修的房屋，装修费用也包括在内）；（二）土地使用权

11、赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。,浏阳市地方税务局,（四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴税款，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,浏阳市地方税务局,七、税率和应纳税额 中华人民共和国契税暂行条例

12、规定契税税率为35。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。我省契税税率确定为4。,浏阳市地方税务局,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号)规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。注意：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同

13、购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。财税201013号,浏阳市地方税务局,应纳税额计算公式：应纳税额计税依据税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。,浏阳市地方税务局,八、纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。,浏阳市地方税务局,九、纳税期限 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或者

14、取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证10日内，到土地、房屋所在地的地税机关办理契税申报，提供与转移土地、房屋权属有关的资料，并填报契税纳税申报表，经征收机关审核后，按征收机关核定的应纳税额和规定的期限缴纳税款。,浏阳市地方税务局,十、减免税优惠（一）契税减免基本规定 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（注：用于经营的部分，不予免征）2、经县以上人民政府批准，城镇职工在国家规定标准面积以内第一次购买公有住房的，免征契税，超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税；房改 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情

15、准予减征或者免征；,浏阳市地方税务局,4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的，免征契税；6、依照我国有关法律规定以及我国缔结或者参加的双边和多边条约或者协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆，联合国驻华机构及其外交代表，领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。,浏阳市地方税务局,（二）财政部规定其他减免契税项目 1、售后回租方式进行融资等有关契税政策：财税201282号（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土

16、地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。（2）以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。,浏阳市地方税务局,（3）市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。（4）企业承受土地使用权用

17、于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。,浏阳市地方税务局,（5）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。（6）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。,浏阳市地方税务局,2、对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税

18、予以免征。3、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。个人购买家庭唯一住房的普通住房、经济适用住房，在法定税率基础上减半征收。,浏阳市地方税务局,4、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。财税20144号 5、根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规

19、定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。国税函1999391号,浏阳市地方税务局,6、对于中华人民共和国继承法规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。国税函20041036号 7、已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。财税201132号 8、公租房经管单位购买住房作为公租房的，免征契税。,浏阳市地方税务局,契税减免权限 计税金额在10000万元以下的减免，由县级地方税务机办理减免手续；计税金额在10000万元（含10

20、000万元）以上的，由设区的市州级地方税务机关办理减免手续；,浏阳市地方税务局,十一、源泉控管 纳税人办理契税纳税事宜后，持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房产的权属变更登记手续。纳税人未出具完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房产的权属变更登记手续。（先税后证）,浏阳市地方税务局,十二、违法责任 纳税人违反中华人民共和国契税暂行条例、中华人民共和国契税暂行条例细则和湖南省人民政府令第124号湖南省实施若干规定，具有偷、抗税等行为的，由地税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及其他有关法律、法规的规定予以处罚。,浏阳市地方税务

21、局,第二部分 耕地占用税 一、政策依据 1、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（国务院令第511号）2、中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则（财税第49号令）3、湖南省人民政府令第231号湖南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法,浏阳市地方税务局,二、概念 对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。,浏阳市地方税务局,三、纳税人 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位，个体工商户以

22、及其他个人。,浏阳市地方税务局,四、征税范围 包括国家所有和集体所有的耕地。这里的耕地包括种植粮食作物、经济作物的农田，还包括种植蔬菜和果树的菜地、园地、及其附属的土地，如田间道路等。此外，耕地占用税的征税范围还应该包括如下两种情况：（一）占用园地建房或者从事非农业建设的，视同占用耕地征收耕地占用税。（二）占用林地、牧草地、农田水利地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设，比照占用耕地征收耕地占用税。,浏阳市地方税务局,注意：1.农田水利不论是否包含建筑物、构筑物占用耕地，均不属于耕地占用税征收范围，不征收耕地占用税。2.林地不包括居民点内部的绿化林木用地、铁路、公路征地范

23、围内的林木用地，以及河流、沟渠的护堤林用地。,浏阳市地方税务局,五、计税依据 条例第四条：耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米为单位，按照规定的适用税额一次性征收。细则第五条：条例第四条所称实际占用的耕地占用面积，包括经批准占用耕地面积和未经批准占用耕地面积。,浏阳市地方税务局,六、计税面积的核定 耕地占用税的计税面积核定的主要依据是农用地转用审批文件，必要时实地勘测。纳税人实际占地面积（含受托代占地面积）大于批准占地面积的，按实际占地面积计税；实际占地面积小于批准占地面积的，按批准占地面积计税。（国税发2007129号文件）,浏阳市地方税务局,七、适用税额(浏阳范围内税

24、率标准如下),浏阳市地方税务局,八、纳税义务发生时间 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。,浏阳市地方税务局,九、减免范围（一）法定免税项目（条例第八条）1、军事设施占用耕地；2、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（二）低限税率项目（条例第九条）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。上述减免税的用地，若改变用途，则不

25、再属于免征或者减征耕地占用税范围，应从改变用途之日起30日内按照适用税额补缴耕地占用税。,浏阳市地方税务局,（三）困难照顾项目（条例第十条）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。,浏阳市地方税务局,（四）其他问题 1、临时占用耕地，应当依规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。条

26、例第十三条所称临时占用耕地，是指纳税人因建设项目施工、地质勘查等需要，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为。（如京沪高铁）2、建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。,浏阳市地方税务局,减免审批权限：耕地占用税占用耕地1000亩（含1000亩）以上的减免，省级地方税务机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。设区的市州级地方税务机关、县级地方税务机关办理的减免应在季度终了之日起15日内报上一级地税机关备案。,浏阳市地方税务局,十、征收管理 土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税

27、务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。,浏阳市地方税务局,第三部分 案例分析1、居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为4%，甲某应缴纳契税多少万元？答案解析：以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换，其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。甲某应缴纳契

28、税契税154%0.6（万元）,浏阳市地方税务局,2、某大学教授甲某2013年11月份首次购买85平方米的已经装修的家庭唯一普通住房，合同上注明价款60万元，另外支付的装修费10万元，采用分期付款方式，分20年支付，假定2013年支付8.5万元，甲某购房应缴纳的契税多少万元？答案解析：采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内；自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。因此甲某应缴纳契税=（60+10）1%=0.7（万元）,浏阳市地方税务局,3、某企业201

29、2年3月1日以协议方式取得一地块的土地使用权，支付土地出让金 3000万元，拆迁补偿费1000万元，5月20日缴纳市政配套费500万元。当地契税税率为4%。该企业应缴纳契税多少万元？答案解析：以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套设施费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。应缴纳的契税（30001000500）4%180（万元）,浏阳市地方税务局,4、2013年1月某企业占用耕地5万平方米建造厂房，同年7月份该企业占用耕地1万平方米，为当地建设学校，所占耕地适用的定额税率为30元/平方米，计算2013年该企业应缴纳耕地占用税多少万元？答案解析：占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，按规定征收耕地占用税；学校占用耕地免征耕地占用税。该企业建造厂房占地属于从事非农业建设，应缴纳耕地占用税=530=150(万元),谢谢大家,