桂林市商业市场调研分析暨商业项目定位报告(下).ppt

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1、桂林市商业市场调研分析暨商业项目定位报告,（下）,第三部分 项目发展建议,01、项目属性界定02、区域发展概况03、项目SWOT分析04、项目规模及发展建议,桂林临桂新区项目效果图,购物中心位置,目前地块为毛地，地上有青苗等农作物、饲养物，地块四至路网未全部贯通。,项目定位及发展建议,项目属性分析,【区域规划】,临桂新区距桂林市区15公里；距离机场17公里；距离阳朔80公里；距离龙胜110公里。,本项目距离机场只有10公里，便捷的交通体系方便抵达机场。桂林两江国际机场扩建工程已列为出海出边国际大通道的骨干项目和泛北部湾区域合作中的重点建设项目。两江机场将成为国内客户中转去东南亚，出境游的中转基

2、地。,空港利好,1.1 临桂新区区位分析,1.2 临桂新区规划项目分析目前在建和已建成项目主要分布于世纪大道和西城大道北段，本项目周边主要规划为市政公共建筑，如桂林日报中心、“一院两馆”、桂林金融大厦、桂林医学院临桂校区等在建；住宅项目如汇荣桂林桂林、彰泰公园1号、兴汇城等大盘都带有较大体量底商。,项目定位及发展建议,项目属性分析,项目地块区位分析,项目,项目,1.2 本项目所处区位 本项目位于新区门户综合片区的西端，与规划中的商业集中区域较近，但中间间隔了中央水系，且项目西南端被机场路隔断，造成地块位置较为孤立，只有东北侧与北侧有商业联系。但同时本项目所处是新区两大居住片区交汇处，有望为本项

3、目提供稳定的常住顾客来源。,商业集中板块,商业集中板块,行政商务板块,项目定位及发展建议,项目属性分析,项目定位及发展建议,项目属性界定,单桂西路,东北向：单桂西路，主干道，四车道西北向：单桂西路，主干道西南向：纬二西路，次干道东南向：环西路，主干道，双向四车道,1.3 项目四至,单桂西路,机场路,万平路,临桂大道/世纪大道,纬二西路,平桂西路,平桂西路,项目地块,单桂西路,环西路,纬二西路,1.4 地块及周边现状,项目地块：地块上有水体、青苗等农作物、饲养物周边现状：一院两馆、日报社、中央公园、农村,项目定位及发展建议,项目属性界定,1.5 新区外部交通分析,项目定位及发展建议,项目属性界定

4、,项目,公路路网机场路、世纪大道、万平路、环西路等机场、新区与市区交通联系主干道。路网现状机场路已通车，世纪大道、万平路、环西路地块段规划建设中，尚未贯通。人流车流目前非常少。,1.6 项目片区交通分析,单桂西路,机场路,万平路,临桂大道/世纪大道,纬二西路,平桂西路,平桂西路,项目地块,项目定位及发展建议,项目属性界定,1.7 周边土地开发状况分析,临桂新区控规图,项目定位及发展建议,项目属性界定,注：临桂新区规划区面积176.8平方公里，2015年完成13.6平方公里建成区目标，规划人口达到15万，2025年完成40平方公里的建成区目标，规划人口达到40万。,项目定位及发展建议,项目属性界

5、定,3公里：8个楼盘5公里：23个楼盘10公里：49个楼盘,1.8 消费人口统计及预估,临桂新区正处于快速发展期，各类住宅和办公项目均在加速发展，人口正在导入中,本案,3公里范围内楼盘统计,总户数约3.8万户，在开发和建成户数约0.5万户,本案,项目定位及发展建议,项目属性界定,1.8 消费人口构成,注：根据获取的资料及访谈情况编制,项目定位及发展建议,项目属性界定,1.9 小结,项目位于规划加速发展的市级副中心新市政府所在-临桂新区，临近机场及桂林市区，有政策资源优势。,临桂新区市政配套、公共配套处于加速发展阶段，商业处于规划起步阶段。现阶段配套不齐全，无商业氛围。,项目所在片区交通便利；地

6、块昭示性强，但相对孤立，与周边的生活、商业联系不紧密。目前地块不是净地，有农作物、饲养物。,新区觃划中，项目周边住宅类及商务商业楼盘多带底商，将分流或截留项目客源。,新区人口少，楼盘多在建中，建成项目少，入住率不高。现阶段消费人口不足。,S-优势,W-劣势,T-威胁,O-机会,项目定位及发展建议,项目SWOT分析,地处城市未来行政、商务、文化中心，能为项目提供稳定的高层次消费人群。临近多条规划主干道，未来交通便利新区门户地块，昭示性强。城市综合体物业属性，物业形态丰富，影响力大。,桂林举全市之力加速发展临桂新区，必然需要高品质商业与之相适应。目前地块周边已有较多开发项目，片区价值进一步建立及得

7、到认知。桂林大型MALL较少，城市商业形态将迎来升级换代。,项目地块为毛地，地块上有农作物、饲养物等。目前项目周边路网未全部贯通，虽临近规划中的新区中心商业区，但位置相对孤立。项目5公里范围内虽有较多楼盘，但容易被给楼盘底商截留客源。3公里范围内人口少。,临桂新区目前处于建设初期，居住人口和商业氛围不足，需要较长时间的市场培育期。项目周边新区楼盘多带有社区底商容易截留日常消费人口。3公里内有竞争项目，且本项目后发商家对新区商业认知度不高，商家和消费者观望情绪浓厚。,项目定位及发展建议,项目整体定位,概念诠释：1、时尚家庭生活：服务周边楼盘家庭生活消费，着重零售、休闲体验；2、商务社交消费：契合

8、新区行政、经济中心定位，服务周边政府及企事业单位人士，着重餐饮吧、零售。3、欢乐休闲体验：服务周边在建楼盘的未来入住人员休闲娱乐体验需求，及吸引桂林市区和来桂林旅游的游客，着重考虑影院、水秀、儿童职业体验馆、冰场、酒吧等。,3.1 项目整体定位,核心商圈3公里（核心消费群）项目周边及新区常住及上班族次级商圈10公里（次级消费群）临桂县城区常住人口边缘商圈20公里（边缘消费群）桂林市区人口及来桂林旅游游客,3.2 目标客群定位,10公里,本案,3公里,20公里,3.3 功能业态组合,商业物业形态表现为“社区底商+商业步行街+大型MALL”,3.4 发展建议,商业规划布局建议,285米,268米,

9、311米,260米,313米,598米,543米,606米,该区域可做三层,一期,二期,三期,二期,社区底商商业体量计算：,主干道和临近购物中心沿街面：285m+285m+260m+313m=1143m次级干道沿街面：地块268m+310m=570m其中：主干道沿街面布置2层商铺，次级干道沿街面端头位置布置2层商铺，约占5%；纬二路与环西路交叉的端头位置可以做三层商铺，约占5%。开间4-6米取中间值5米，为利于销售进深为2倍开间（12米）故，本项目商业体量为 两层商铺【1143+（570+268+311）x5%+（285+313）x5%】X12X2=29528 单层商铺（268+311）X95

10、%X10=5500 合 计 29528+5500=35028,综合以上考虑：推算本项目合理的配套底商规模不超过3.5万左右，建议本项目社区底商配套商业体量为3.5万。,商业体量发展建议,注：表中购物中心除超市和影院以建筑面积计外，其余均以使用面积计，再按50%使用率换算成建面；室外步行街及社区底商均以建筑面积计。,楼层及业态规划示意图,B1,L1,L2,L3,L4,本项目商业开发策略建议,综合以上推估：本案市场容量：19.2万平方米；典型竞案比较：桂林当地标杆性商业的规模一般低于10万平；新区花样年项 目8万，目前签约耀莱成龙影院、H&M，项目招商较艰难；市场层面分析：桂林市以旅游立市，工业经

11、济相对薄弱，城市富裕程度不高，人均收入一般；商业发展水平一般，正向购物中心升级；十字街商圈商业相对集中，仍在扩容，其余商圈商业较孤立，未出现商业外溢现象；品牌商家相对少，品牌资源不丰富；主力店大商家进驻少；项目开发条件：项目区位相对偏远，商业联系弱；周边市政配套尚不完善，新区入住率不高，常住人口少（约6.9万），以村民为主。综合考虑：1.零售商业体量建议：本项目合理的商业规模应不超过19.2万平方，其中集中商业面积为12.7万平米左右；节省出来的建面经济指标建议转为住宅，强化销售物业回笼现金。2.开发策略建议：住宅及底商先行分期开发，承接并催熟片区发展氛围，写字楼+酒店随后开发，形成区域商业价值，商业步行街+购物中心最后开发，实现商业价值最大化。,谢谢观赏！,