杭州万科项目个案分析.ppt

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1、万科良渚文化村,地理位置：杭州余杭区万科良渚文化村项目规模：约10000亩，总建筑用地约5000亩，另有5000余亩原生态山林，住宅面积约230万，公建设施面积约50万，旅游服务配套约70万。总 户 数：约10000户资源配套：1条河流、2条登山步道、5个湖泊、5个郊野公园、25座山脉；形成山林百景、亲水十一态等自然景观。项目定位：集旅游文化、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体。产品形态：多种类、多风格、多户型的别墅、洋房等产品。,项目概况,良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚，按发现地点命名为良渚文化。良渚文化距今5300年-4200年前，

2、是龙山时代最发达的经济之一，集中而全面反映了中国新石器时代特定的社会形态。良渚古城遗址堪称“中华第一城”，它见证文明的起源。,项目区域,良渚文化村地处良渚文化圣地,良渚文化村属于杭州良渚组团,按照杭州城市规划，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的新格局，“北秀”正是依托良渚文化遗址生态资源，因此良渚组团，杭州“北秀”的核心所在。良渚文化村距离杭州中心市区约30分钟的车程。项目地理位置较优越，同时伴随着浓厚的文化特色，为项目打造提供有利条件。,项目区域,项目规划多个大型生态公园和五大主题村落，同时配备完善居住配套设施；项目首次引入“村落”的概念，从步行者的角度来考虑街道尺度设计，从而串联各个主

3、题村落，创造一个新田园城镇形态。,项目整体规划,良渚文化村万科中国最大的项目群,项目住宅规划,良渚文化村，由多个主题村落组成，主要有以下五大主题村落：竹径茶语、阳光天际、白鹭郡、绿野花语、金色水岸。,主题村落之一：竹径茶语,竹径茶语 占地面积约24.7万，总建筑面积约8.89万，容积率仅为0.4，规划4-5层坡地花园洋房、联排、独栋洋房以及山地叠拼产品等。以丘陵坡地为主，西班牙风格建筑,茶园竹林间的山地住宅,已入住,主题村落之二：阳光天际,阳光天际 地处良渚文化村北端，占地约28.5万,建筑面积16.9万，是一个由坡地联排和水岸叠拼组成的纯别墅社区。西班牙风格建筑。,缓坡上的西班牙风情社区,已

4、入住,主题村落之三：白鹭郡,白鹭郡位于文化村的核心区，由东、西、南、北四个组团构成白鹭郡东：总建筑面积约14万，3-5层建筑，以80-120两房、三房为主的中小单元，德式风格建筑。白鹭郡南：规划柳映坊和春漫里组团柳映坊180-240的精装修电梯洋房春漫里55-85的4-5层精装修公寓 英式风格建筑。白鹭郡西：总建筑面积约20万，规划260户叠拼山地别墅。白鹭郡北：规划68栋多层洋房住宅，户型92-186，古典式建筑。,精华山水 风尚品格,在 售,主题村落之四：绿野花语,园艺风情主题村落,绿野花语 位于白鹭郡以南，有回音壁、宝塔尖、迎主岭、太白缺等景观，以及李白、白居易、赵构、刘伯温等人文典故，

5、同时结合自然鲜花和果园，构成以园艺为主题的风情村落。,规划中,主题村落之五：金色水岸,滨湖风情主题村落,金色水岸 位于良渚文化村西南部踏湖景区，规划将山水景观引入村落中心和居住组团的街道，沿着溪岸与湖滨有机展开的生态建筑群，依山而建的阶梯状度假村式住宅，以山水为生态为依托的滨湖风情主题村落。,规划中,项目规划设计六大配套系统，完善小镇生活；项目的各项配套设施散布于项目各处，以一条风情大道连接各大配套系统，从而串起生活的全部。,项目配套规划,城镇级配套设施 在良渚文化村，博大渊博的博物馆、充满创意和人文气息的商业街区、条件优越的社区医院以及完善的教育系统、游山步道、各类公园等等，共同构成了文化村

6、的城镇级配套。,良渚村落,良渚旅游区（主要配套）,村落中心,纵贯整个文化村风情大道,村落轴线,104国道,各居住村落以配套组团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设置了完善而丰富的城镇配套，一条风情大道串起生活的全部。,绿廊从山区渗透进村落,主题配套交通,10分钟配套圈的城镇生活,良渚博物院地缘文化的标志 占地约4万，建筑面积约1万，位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区。馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料。馆内还设计了三个天井式主题庭院，庭院内的美人靠以及源自玉

7、璧理念的建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。,主题配套文化,良渚历史文化得到充分的展示,文化设施丰富多彩：良渚博物院、美丽洲教堂、大雄寺等,教堂,大雄寺,村民公约 包含26条，与一般的法律不同，公约全文没有一个“禁止”，更多的是勾勒着人们对“理想生活”的蓝图，充分体现了良渚传统文化。,美丽洲教堂、大雄寺则展现了西方和东方传统文化。,玉鸟流苏占地300余亩，将整个良渚文化村的地形风貌、村落布置、旅游景点等通过高科技手段展现出来。建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入江南地区传统的院落、街巷等空间形态，使各个散落的个体相连，但内部又是隔开的，形成了一组具备开放性的公共空间。,主题配套商业,玉鸟流苏商

8、业街区,圆缘版画馆,十全十美超市,食街,玉鸟流苏商业街区，包括ALLFINE摄取超市、圆缘版画馆、咖啡西餐厅、知味中餐厅、胡庆余堂药店、食街等 玉鸟流苏是有凝聚力的文化场所，为小镇的各类活动提供一个独特的背景，带用神秘气息的特殊方式来触动人心。,小镇规划的医疗保健中心，占地7.9万,由两个部分组成，一个是浙医一院良渚分诊部，约2000平米，设有内科、外科和口腔科。另一个是浙江省数字医疗卫生技术研究所，由数字医疗卫生技术研究院和浙医一院、万科三方合作共建，致力于在良渚建设“中国首个数字化健康服务示范社区”。,主题配套医疗,随园嘉树-小镇医疗保健中心,主题配套教育,劝学里-小镇文教中心,劝学里位于

9、“白鹭郡”以南，校园文化风情主题街区以荀子的劝学篇命名。2010年，杭州安吉路良渚实验学校正式入住，它是一所九年一贯制的学校，可容纳36个班。玉鸟幼儿园，地处玉鸟流苏，环境优美，设施配套高，于2009年开学。,安吉路良渚实验学校,玉鸟幼儿园,主题配套休闲,休闲运动多资多彩：包括度假酒店、五大公园、两大山步道。,白鹭湾君澜度假酒店极具魅力,白鹭湾君澜度假酒店是国家五星级的度假酒店，占地约275亩，建筑面积约7万，另拥有4.35万的水面。酒店均采用套房设计，带有阳台和内庭，房间都朝向湖面，景观优美；同时具备会议会展，旅游观光、休闲度假、健身娱乐、社交商务等功能。,万科良渚文化村已售及在售各组团产品

10、情况,项目以良渚文化为名进行宣传推广，规模较大，设计的产品类型、风格多样 化，以满足不同的客户群需求；在售白鹭郡南组团产品面积以中小户型为主，符合度假产品定位。,以文化村的旅游要素为项目主题，实际产品风格多样,项目产品特色,在售产品鉴赏,白鹭郡南春漫里,单间：55,一房：85,单间：65,三个户型分别采用重叠的空间、一间半空间、四格空间的布局；大面积露台或阳台，延伸室内空间，契合度假情致；,白鹭郡南-柳映坊,五房：215,四房：180,一梯一户的电梯配置，每户预留专属的私家前厅；大面宽、短进深，约14-16米超宽开间，确保更多采光与观景；南向双重观景阳台，客厅与餐厅相互贯通，大阳光聚会空间。,

11、阳光天际-堂前,下叠拼：280,一层,二层,阳光天际-堂前,上叠拼：240,三层,四层,项目小结,项目打造三个关键点,“原生态”所有规划、建筑、景观的结构追求和自然状况相宜,“村落”打造“村落”居住点的理念，以步行者为尺度来考虑所有建筑和街道的尺度，让彼此的更加亲近。,“多元化”建筑的多元化，产品多样化、建筑风格多样，实现与生活的多元性相统一居住模式。,相互贯通,良渚文化村“文化”的打造,原生态山林景观良渚历史文化遗址,度假、休闲、养生良渚文化博物院,打造“旅游”文化,良渚遗址,原始山林,博物院,良渚文化村“文化”的打造,规划“村落”居住点的理念,原始村规村民公约,打造“人文精神”文化,公约全

12、文没有一个“禁止”，更多的是勾勒着人们对“理想生活”的蓝图。,村落生活的合适尺度,良渚文化村“文化”的打造,建筑“多元化”设计,打造“居住”文化,建筑风格多样（古典、西班牙、英式、德式等）建筑类型多元（公寓、洋房、别墅）建筑产品丰富（55-85、90-180、200-280）,“旅游/特色配套+地产”的开发模式,复合地产的开发模式以良渚文化博物馆为旅游依托旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流,明确的市场定位、差异化的主题定位,有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位有生命力的大盘，要有鲜明的精神内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔,有核心旅游项目、特色配套作有利支撑

13、,有核心旅游资源，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。,功能组合复合化,集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用开发体量大，住宅产品线适应多样化、复合化的需求。,有前瞻性的开发运营,郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大,项目总结与借鉴点,以“文化旅游”为载体，项目的建筑风格各异，可借鉴性低,万科公望,地理位置：富阳沿江公路（黄公望国家森林公园南麓）项目规模：总占地930亩，总建面积约25万总户数：约900余户资源配套：黄公望森林公园、富春山居国际高尔夫俱乐部；项目定

14、位：修身养性者向往的诗意之居产品形态：均为别墅产品，以独栋为主,项目概况,项目区域,项目环境：东面为株林坞 西面为白鹤村乡村俱乐部和富春山居高尔夫 南面为沿江大道和城市阳台东洲岛 北面深入黄公望森林公园,项目环境,项目基本指标 总占地面积：62万 容积率：0.37 总建筑面积：25万 规划情况：整体分七期开发，共900余户单位 开发情况：一、二期已经入住，三期售完，四期预计9月公开发售。规划产品：均为别墅产品 产品价格：三期1300-2200万/套，四期预计在2000-2500万/套,项目整体规划,项目定位,借传世名画富川山居图传递自身的主题意境,主题表现方式文化,人文与环境并重，凸显项目的独

15、特资源,主题表现方式文化,主题表现方式文化,楼书中舒展浓浓的“中国味”，强调意境的传递,在项目传播中借中国历史文化中的艺术精品，从侧面向客户展示项目所拥有的稀缺自然环境。,主题表现方式小品、建筑细部,在小品和建筑细部的处理上透出“中国风”的味道,一期组团,2007年已经交付，为早期建造的联排别墅产品。联排产品面积在240-250。一期产品在万科进驻之前就已经建造完成，产品设计相对简单，整体档次较低。一期整体入住率约三成左右。,产品外立面,项目产品特色,二期“望山组团”,望山组团植根江南山水文化，以黄公望富春山居图悠远俊逸的写意气质为造园意向。主力为340380平方米独立精装私院别墅。以上海兰乔

16、圣菲为蓝本，创新植入富有东南亚闲适元素的新亚洲建筑艺术，为名士贵族营造奢适写意的江山生活。,产品外立面,西式建筑外型结合项目的中国意境，形成“公望”风格,三期“悦山组团”,三期规划56栋纯独栋别墅 产品占地面积：约1亩 产品建筑面积：398-430 产品设计特色：户型均采用“L”型设计；依缓坡而建，尽享天然的森林景观；,采用亚洲院落式空间布局，精装四重庭院，侧院曲径通幽；花园设计有SPA池、景亭、游廊等。,组团规划,户型鉴赏,首层,一层,二层,阳光首层：因山势而成，自然开敞，与下沉庭院和谐共融入户一层：入户前院、院门、入户门；东西两侧院、水景主庭院、山景SPA池居住二层：奢华尺度主卧、南向瞰景

17、阳台、全套房设计。,建筑面积：400左右（其中109不计面积）,“悦山组团”整体建筑风格表现为大东方特色，在建筑外型、庭院设计等方面融合中式、东南亚、日式等东方元素。,打造大东方化的现代东方意境,户型效果图,四期“悦山组团”,四期规划72席纯独栋别墅 产品占地面积：约1亩 产品建筑面积：377-494 产品设计特色：户型均采用“L”型设计；依缓坡而建，尽享湖景和山林景观；,采用亚洲院落式空间布局，精装四重庭院，侧院曲径通幽；花园设计有SPA池、景亭、游廊等。,组团规划,户型鉴赏,首层,一层,二层,阳光首层：因山势而成，自然开敞，与下沉庭院和谐共融入户一层：入户前院、院门、入户门；东西两侧院、水

18、景主庭院、山景SPA池居住二层：奢华尺度主卧、南向瞰景阳台、全套房设计。,建筑面积：377-430左右（其中105-158不计面积）,项目园林设计,园林设计特点：采用“因地制宜”的方式 1、运用自然的山水资源，打造居住区山景、水景；2、借助悠久历史文化，建造东方园林的休闲意境；3、因山势而建，突显与自然的和谐美，同时为增强园林景观的层次感。,休息亭,观景台,园林小道,园林小溪,项目小结,项目借助所在区位的人文和自然环境优势，凸显资源环境的稀缺性，同时以名画为道具，将项目寄予画中，实现“山川浑厚、草木华滋”意境的融合；产品设计凸显西式产品尊贵感受和中式意境相融合的风格；打造纯别墅高档社区，同时宣

19、传上借力突出项目的意境。,因地制宜的打造、产品融入当地人文意境，借力向客户传递项目的气质与精神,以著名书画黄公望富春山居图为项目的文化依托 借黄公望国家级森林公园资源优势，打造最宜居住的社区,项目精准的市场定位、明确的主题定位,有精准的市场定位“杭城西南 高端聚居尊域”明确的主题定位“黄公望城市森林别墅”,借助历史文化、独特森林资源是项目打造的核心,采用依缓坡而建的方式，产品“L”型设计,依缓坡地势而建，尽享自然的湖景和山林景观 户型均采用“L”型设计，亚洲院落式空间布局，精装四重庭院，侧院曲径通幽；花园均设计有SPA池、景亭、游廊等休闲区域。,项目总结与借鉴点,以“历史文化”为外体，项目依缓坡而造和产品设计，值得借鉴,方圆品牌设计及咨询服务商：集和品牌设计顾问有限公司 如您在方圆之源品牌书使用过程中有任何疑问，请致电：,