旅游商业地产研究-第一阶段认知.ppt

《旅游商业地产研究-第一阶段认知.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游商业地产研究-第一阶段认知.ppt（35页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、1,旅游商业地产研究,2,旅游地产概念 旅游地产的类别旅游地产的发展历史旅游地产的发展模式,3,对旅游地产的认识,旅游地产概念,概念一概念二泛地产概念：,旅游地产的发展历史,产生背景国外旅游地产发展历程国内旅游地产发展历程国内旅游发展现状国内旅游发展前景未来旅游业发展走势,旅游地产的发展模式,卖地滚动发展模式 旅游先行带动房地产发展模式 房地产先行带动度假地模式大开发商整体操盘模式,景点地产 商务地产度假地产住宅地产,旅游地产的类别,4,旅游地产概念 旅游地产的发展历史旅游地产的类别旅游地产的发展模式,5,旅游地产概念研究*,概念一：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发

2、项目全部或部分实现旅游功能。如：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。,概念二：定义：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。,6,旅游地产概念 旅游地产的发展历史旅游地产的类别旅游地产的发展模式,7,起源：旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡;初步：20世纪初开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅形成：20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式

3、招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。发展：70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。成熟：1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。上升期:到2001年，全球分时度假业的

4、营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。,旅游地产的发历程国外,8,旅游地产的发展历程国内,9,起源：我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。趋势：目前我国正由最初步的观光地产转向休闲地产，示来更大的空间是旅游度假地产。,旅游地产的发历程国内,10,旅游地产的发展现状,11,旅游地产的发展现状,12,旅游地产的发展现状,13,旅游地产的发展前景,14,旅游地产的发展前景,15,旅游地产的发展前景,16,

5、旅游地产的发展前景,17,旅游地产概念 旅游地产的发展历程旅游地产的类别旅游地产的发展模式,18,旅游地产的分类,主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；,从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类。,主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；,主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；,主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间,19,主要是指在旅游区内为游客的旅游活动

6、建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；,寺庙,博物馆,服务与配套设施：售票处、停车场、游乐场所、餐饮、购物、娱乐等的商铺、商业办公用房会所、俱乐部、银行、诊所等的配套用房，管理用房等。,20,供旅游用的商业地产：如旅馆、酒店、娱乐城、商店等.,旅游商业街,旅游区娱乐城,餐饮,住宿,21,旅游度假地产多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。海南景观住宅多属此种模式。,产权酒店：将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假

7、网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。,时权酒店：即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。,养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。如：在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。,时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选

8、购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。,22,23,二位一体资源利用,直接借力旅游资源,自我营造旅游资源,靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。这类景区住宅开发涉及到风景区的生态保护问题，如抛开保护搞开发，以短期的效益破坏风景地的可持续性发展，往往是得不偿失。所以保护为先是此类开发不容忽视的前提，很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。如黄山地区的住宅开发就是这类典型的代表。,先大手笔开发大型旅游项目，以旅游带活周边房产

9、，再于景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往巨资投入造势景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。旅游起步，地产发力，地产促进了华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。,此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景。,投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，包括别墅，花园洋房，酒店式公寓，老年公寓等。,24,

10、海南、青岛、大连、秦皇岛、井岗山、黄山等地区的旅游地产。,直接借力旅游资源,25,自我营造旅游资源,华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。,锦绣中华,中华民俗村,世界之窗,主题公园 休闲社区,26,荷兰水街私人酒店,地中海别墅,地中海公寓,二位一体资源利用,宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，景中有房，房中有景，营造出一种庄周梦蝶、蝶梦庄周的

11、境界。,27,1.投资回收率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗

12、通胀、保值的功能。,旅游度假地产的特点：,28,2.消费档次高。旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高晶位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。,3.消费的可存储性和期权消费。旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布

13、于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。,旅游度假地产的特点：,29,1。以旅游开发为主,项目大多以长期稳定的经营为目的，房产物业包括酒店、商业、居住等仅作为其附属设施，满足旅游配套需要，像主题公园、影视基地、温泉疗养中心等的配套服务设施,旅游与地产的关系-按开发重点不同划分,2。以房地产开发为主,如是以房地产开发为主，则旅游捆绑于地产

14、，通过旅游资源开发增加房地产项目的吸引力和价值点，改善度假、居住的环境，故酒店、会议中心和度假别墅、公寓等成为主要盈利物业，旅游景点、休闲设施成为其附加值。,30,旅游地产概念 旅游地产的发展历史旅游地产的类别旅游地产的发展模式,31,模式一：卖地滚动发展模式 一些旅游度假区开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续

15、升级发展的需要。这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长。,但是不足之处也很明显：这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；价格（租金）接受度及敏感度最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；形象要求随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。,

16、32,模式二：旅游先行带动房地产发展模式,不依附原有的旅游资源、旅游景区往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区 改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。,深圳华侨城度假区,33,模式三：房地产先行带动度假地模式以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套

17、环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。,模式四：大开发商整体操盘模式一般依托景区，以会议、培训、商业、休闲、度假、田园养生等多重服务性于一体，并配备齐全的公共服务设施，如学校、医院、娱乐场馆等。具有规模较大，综合性较强，即建设一个小社会。,34,结论:目前比较成功的是按开发周期将两者分别重点布局，先旅游、后配套、再房地产的三段式开发模式，如杭州宋城休博园，北京华侨城等项目。目前比较成功的是按开发周期将两者分别重点布局，先旅游、后配套、再房地产的三段式开发模式，如杭州宋城休博园，北京华侨城等项目。,35,上面是对旅游地产概念、类别、发展历史、发展模式的探讨和研究，是对旅游地产的初步认识，为对下一步的深入研究奠定良好的基础。,汇报结束 谢谢！,