天津写字楼市场.ppt

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1、仲量联行2010年04月09日,天津写字楼市场综述,2,天津市区写字楼市场综述,截止2010年1月份，天津中心城区的甲级和乙级写字楼的总供应量约为119万平方米，其中目前成交活跃的有11个项目，总面积合计约36.5万平米；天津中心城区的甲级写字楼约占总供应量的10.5%，共计10.4万平方米，分布于天津国际大厦、津汇广场1座和津汇广场2座；截止2009年第四季度，天津市区的甲级写字楼的平均租金约为人民币3.9元/天/平方米，乙级写字楼的平均租金约为2.8元/天/平方米（含物业管理费）；截止2010年1月，全市写字楼市场空置率20.7%，其中甲级写字楼市场空置率17.9%，乙级写字楼空置率21%

2、，预计2010年底，甲级写字楼的空置率为10.2%。截至2013年，天津中心城区的甲级和乙级写字楼总供应量将达到约252.49万平米，其中甲级写字楼的供应约占60.6万平方米，乙级写字楼191.89万平方米。,3,天津甲级写字楼发展历程,1991,2002,天津国际大厦,津汇广场1座,2007,2011,环球金融中心,2011,世纪都会,开端:天津首个优质甲级写字楼-国际大厦落成,发展:写字楼供应持续增加跨国公司开始成为天津甲级写字楼的主要需求动力,扩张:更多外资开发商开始进军天津市场更多跨国公司在天津扩张,未来:大量优质写字楼供应将集中在2011年知名开发商将给天津带来全新品质的写字楼项目，

3、市场将进入新的发展阶段,津汇广场2座,2013,嘉里中心,*资料来源：仲量联行,4,友谊路分市场 内资公司为主，少量预算较低的跨国公司租户,小白楼分市场 国内，合资物流船运，贸易，房地产公司聚集,南京路分市场 承租能力较高的跨国公司聚集外资金融机构偏好区域,天津主要写字楼分市场,*资料来源：仲量联行,海河沿岸(含金融城)分市场 现有项目有限，租户以本地公司为主,5,天津中心城区成交活跃的写字楼一览,截至2010年01月,6,天津甲级写字楼供应、需求与租金,除了先前建成的天津国际大厦和津汇广场1座，2007-2009年甲级写字楼的新增供应只有在2007年6月投入使用的津汇广场2座。由于天津甲级写

4、字楼供应量有限，新投入市场的项目均得以快速吸纳，租金水平也保持在较好的水平。随着2011-2013年天津环球金融中心、世纪都会等多个项目推入市场，天津甲级写字楼的新增供应将大幅增加，预计这些新增供应将在未来几年被市场吸纳。由于供应量的增加和新推出项目低价吸引租户的租赁策略，预计甲级写字楼租金将在2011年有所下降。,来源:仲量联行,-50,000,0,50,000,100,000,150,000,200,000,250,000,300,000,350,000,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,平方米,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,7

5、.0,人民币,/,平方米,/,天,新增供应,净吸纳量,租金,7,天津乙级写字楼供应、需求与租金,过去三年，天津乙级写字楼的新增供应保持在每年10万平方米左右。受到2008年底金融危机的影响，乙级写字楼的租金和净吸纳量均出现了下降。2010-2011年，乙级写字楼的新增供应量将持续保持在12-13万平方米。多个计划在2012年推入市场的乙级写字楼项目将使新增供应量大幅增长。,来源:仲量联行,-100,000,0,100,000,200,000,300,000,400,000,500,000,600,000,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,平方米,1.5,2,

6、2.5,3,3.5,4,4.5,人民币,/,平方米,/,天,新增供应,净吸纳量,租金,中心城区具有代表性的写字楼现有供应,9,总建筑面积:54,000 平方米 写字楼面积：25,200平方米 总楼层:37 层(办公楼:5F-25F)标准层面积:1,158 平方米 室内净高:2.35 米 使用率:70%开发商:天津国际大厦有限公司 物业管理:开发商自行管理 空调系统:两管制 架高地板:无 停车位:90个 完工日期:1991年 只租不售 报价:人民币180/平米/月(包含物业管理费)物业管理费:人民币 40/平米/月 交付标准:完整天花板，白墙，地毯 主要租户:丰田汽车，东京三菱日联银行，美国总统

7、轮船，美国大通银行，摩托罗拉，富士施乐，达飞轮船,中心城区甲级办公楼-天津国际大厦,10,总建筑面积:39,049 sqm 总楼层:38 层(办公楼:7层-38层)标准层面积:1,334.28 平方米 室内净高:2.45米 使用率:约67%开发商:天津澳中发展有限公司 物业管理:仲量联行 空调系统:两管制 架高地板:无 停车位:287个 完工日期:2002年12月 只租不售 报价:人民币 136146/平米/月(包含物业管理费)物业管理费:人民币 29.05/平米/月 交付标准:现状交付 主要租户:渣打银行,花旗银行,马士基，德勤，普华永道,中心城区甲级办公楼-津汇广场1座,11,总建筑面积:

8、39,449 平方米 总楼层:36 层(办公楼:7层-36层)标准层面积:1,408.9 平方米 室内净高:2.75 米 使用率:约67%开发商:天津澳中发展有限公司 独家租赁代理:仲量联行 物业管理:仲量联行 空调系统:四管制 架高地板:150 毫米 停车位:287个 完工日期:2007年6月 只租不售 报价:人民币150180/平米/月(包含物业管理费)物业管理费:人民币 29.05/平米/月 交付标准:毛坯，并提供架高地板 主要租户:恒安标准人寿，三菱商事，丰田通商，三井住友银行，星展银行，恒生银行，安永华明，韩国企业银行,中心城区甲级办公楼-津汇广场2座,12,中心城区乙级办公楼-城市

9、大厦,总建筑面积：35,500 平方米 楼层:36 层 写字楼面积:35,500 平方米 标准层面积:1,050 平方米 室内净高:2.52 米 使用率:60%开发商:新加坡城市发展有限公司 物业管理:仲量联行 租赁代理:仲量联行 空调系统:两管制 架高地板:100 毫米 停车位:130个 完工日期:2009年8月 只租不售 预计报价:人民币97146/平米/月(包含物业管理费)物业管理费:25/平米/月 交付条件:完整天花，白墙，架高地板,13,中心城区乙级办公楼-天津中心,总建筑面积:70,000 平方米写字楼面积:28,000 平方米楼层:52 层写字楼:9F-31F标准层面积:1,25

10、0 平方米室内净高:2.6米使用率:约 60%开发商:海航集团 物业管理:世邦魏理仕租售代理:待定空调系统:两管制架高地板:50毫米完工日期：2010年6月 只租不售租金报价：人民币4.5/平米/月物业管理费:人民币25/平米/月交付条件:完整天花，白墙，架高地板,中心城区具有代表性的写字楼未来供应,15,中心城区的未来供应-津塔（国际甲级）,总建筑面积:500,000平方米 写字楼面积:204,000 平方米 总楼层:73 层 标准层面积:3,000平米 室内净高:2.8米 使用率:70%开发商:金融街控股 物业管理公司:金融街第一太平（合资公司）租赁/销售代理:金融街顾问/仲量联行（联合独

11、家代理）空调系统:VAV 架高地板:10CM 停车位:900个 完工日期:2011年6月 预计报价:售价：人民币2.7万至3万每平米 租赁：人民币7元每平米每天（租金含物业费）物业管理费:人民币25元每平米每月 交付条件:部分精装,16,中心城区的未来供应 鑫银大厦（乙级）,总建筑面积：82,294 平方米 楼层:（写字楼）39 层；（商业）5层 标准层面积:1,474 平方米 室内净高:2.7米 使用率:（整层）73%开发商:天津金丰兆业房地产开发有限公司 物业管理:第一太平戴维斯 租赁代理:第一太平戴维斯 空调系统:2管制 架高地板:100 毫米 停车位:600个 完工日期:2010年3月

12、（5月入住）租售待定 租金报价:人民币136.88/平米/月(包含物业管理费)物业管理费:22/平米/月 交付条件:网络地板材料、天花板材料,17,天津写字楼售价分析,从2004年至2008年上半年，天津写字楼市场经历了一段快速增长期。因此在过去的几年中，天津写字楼的出售价格保持了17%左右的增长率，市场均价由2004年的人民币7,650/平方米增长至2008年的人民币13,471/平方米。购买写字楼的需求主要来自公司购买写字楼自用和投资者。以君隆广场为例，其中既有物流船运公司购买整层自用，也有投资公司和个人购买之后对外出租。受市场下挫影响，售价在2009年经历下跌，预计未来几年的平均增长率会

13、维持在6-8%左右,*资料来源：仲量联行,18,来源：仲量联行,尽管写字楼交易处于春节长假的周期性淡季，与2009年第四季度相比，2010年初写字楼销售成交面积显著回升，预示着市场的活跃。2010年1-2月天津写字楼销售面积为9,418平方米，与2009年四季度相比上涨36.3%。,天津写字楼市场供应和销售,19,来源：仲量联行,目前天津市出售型写字楼主要分布在海光寺一带，正在销售的项目包括金夏中恺广场写字楼，环球置地，MODO南京路新天地(天津数码港)等多个项目。由于这些项目均处于或临近核心商务区南京路周围，优越的地理位置提升了这些项目的价值，同时也吸引了众多写字楼买家的投资。2010年1-

14、2月，天津市在售的写字楼项目均价为人民币14,018元/平方米，与上一季度相比上涨1.2%。,天津写字楼销售价格,20,来源：仲量联行,专业服务类企业成为写字楼销售市场的主要推动者。物流类公司仍然是写字楼销售市场的主要购买者之一。迅速上涨的住宅价格和住宅市场政策趋紧的导向促使部分个人投资者将投资目标从住宅项目转移到价格相对较低的写字楼项目，但此类客户的成交面积一般较小。,近期大宗买卖成交,21,小结,租金市场：受到市场总体供过于求的影响，截至2011年底，写字楼市场的平均租金将继续下降，其中中心城区甲级写字楼的最低平均租金可能降至人民币4元/天/平方米、乙级写字楼的最低平均租金可能降至人民币2.8元/天/平方米。销售市场：从2010年至2012年，写字楼销售市场的平均价格将保持6-8%的年增长率；从2010年至2012年，写字楼销售市场的需求将非常旺盛。,