商品房交付法律风险.ppt
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1、商品房交付法律风险交流2015年4月,一、交付危机产生的原因二、进击的刁民三、奸商?四、合法的交付?五、合同约定的交付条件六、交付需公示文件七、交付意味着什么?,八、何时可拒收、退房?九、交房过程中的程序纠纷十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填?十四、验房单怎么填?,目录,危机,一、交付危机产生的原因,购房人素质提升。外部势力的介入。利益驱动。开发商因素。,龙湖:专业维权网站,远洋大河宸章,二、进击的“刁民”,万科=万坑?,绿城田园牧歌,二、进击的“刁民”,中海寰宇天下,保利江语海,二、进击的“刁民”,三、“奸商”?,222户 1.72亿时间:2
2、013年底地点:温州楼盘:时代滨江投诉原因:营销过程中,对该小区与安置房间隔方式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题上存在虚假宣传处理单位:温州市消保委结果:经过4个月的拉锯战,开发商赔偿1.72亿元,投诉重灾区,三、“奸商”?,关于合法交付的几种观点:观点1:一表即建设工程备案表。观点2:按照购房合同约定处理。但不得违反法律强行性规定,不得违反生活常识、常理。观点3:备案表+具备商品房使用的基本条件+其他合同约定。,四、合法的交付?,五、合同是如何约定交付?,建设工程竣工验收备案表;建设工程规划核实确认书;建设工程环保“三同时”检查意见书;建设工程消防验收意见书;住宅质保书、说明
3、书;分户验收证明;物业专项维修资金收费标准;房屋面积实测绘成果物业管理费、能耗费收费标准;气、水、电收费依据、收费标准,六、交付需公示文件,权属 时间,交付 时间,七、交付的意味着什么?,毁损、灭失,房屋收益,毁损、灭失,房屋收益,保修期,拒收,主体结构质量不合格房屋质量问题严重影响正常居住使用面积误差超过约定标准特定类型的规划设计变更,退房,逾期办证超过约定时限逾期交付超过约定时限,八、何时可拒收、退房?,交了也白交,如何通知收房?地址?退件?存档?本人没到现场,能否收房?多人的?尾款未付、违约金未付,能否先验房?先验房还是先签房屋交接书?物业管理费未交,能否领钥匙?如何认定收房?,九、交房
4、过程中的程序纠纷,房屋现状与约定不符违反强制性规定:基础设施、配套未兑现;层高、面积不符与附图不符:设计变更、施工错误;图贴错、画错与装修标准不符:品牌不符,房屋现状与宣传物不符与样板间不符与沙盘不符:外立面颜色、造型;景观;楼间距与置业顾问口头承诺不符非标户型与标准户型差异与其他宣传资料不符,十、交房过程中的实体纠纷,现状与实际使用的冲突管道、空调机、地漏等设施位置;门窗开启幅度、开启方向、开启困难;室内放置公共设施:总放气阀、燃气总阀门等室内管井过大等车库出入口位置、数量,工程质量问题墙地面空鼓、裂缝,不平房屋防水、保温层问题;房屋门窗质量投诉;精装房空气质量不合格、配件质量问题。维修费用
5、承担问题,十、交房过程中的实体纠纷,购房人:陈某等10余户开发商:浙江广宇丁桥房地产开发有限公司(上东名筑)约定交付时间:2012-12-31;竣备时间:2012-12-222012年12月26日,陈某等验房时发现:阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗水等质量问题,当场表示开发商整改,整改前将拒绝收房。2013年4月18日,开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中,再次发现其他问题,并提出开发商要承担逾期交付的违约责任,双方协商未果。陈某一纸诉状至江干区人民法院,要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。,焦点:1、是否构成逾期交楼?2、质量问题如何处理?,十一、法院判例,购房人:张
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