合同与风险管理.ppt

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1、Edited by B.Y.,Sun,1,第八章合同与风险管理,华东师范大学东方房地产学院孙斌艺,Edited by B.Y.,Sun,2,第一节物业管理中的主要合同类型,一、合同的概念合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。,Edited by B.Y.,Sun,3,第一节物业管理中的主要合同类型,二、物业管理活动中主要的合同类型根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型

2、：物业建设单位在开发过程中所订立的合同。土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。,Edited by B.Y.,Sun,4,第一节物业管理中的主要合同类型,前期物业服务合同与物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。,Edited by B.Y.,Sun,5,第一节物业管理中的主要合同类型,业主所签订的与物业管理活动有关的合同。包括收益性物业的租赁合同、业主签

3、订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。,Edited by B.Y.,Sun,6,第一节物业管理中的主要合同类型,三、物业管理合同的构成要素1、物业描述，旨在界定管理对象及其范围；2、合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间；3、管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；4、业主的目标，旨在明确业主

4、委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准；,Edited by B.Y.,Sun,7,第一节物业管理中的主要合同类型,5、管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；6、物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；7、服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式；8、成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。,Edite

5、d by B.Y.,Sun,8,第二节物业服务合同,物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在着时间上的先后顺序，是相互衔接的。,Edited by B.Y.,Sun,9,第二节物业服务合同,一、物业服务合同的类型（一）前期物业服务合同根据 物业管理条例 的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。,Edited by B.Y.,Sun,1

6、0,第二节物业服务合同,前期物业服务合同具有以下特征：1、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订2、前期物业服务合同具有过渡性3、前期物业服务合同是要式合同,Edited by B.Y.,Sun,11,第二节物业服务合同,（二）物业服务合同当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束。服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。,Edited by B.Y.,Sun,12,第二节物业服务合同,Edited by B.Y.,Sun,13,第二节物业服务合同,二、物业服务合同的特征物业服务合同属于我

7、国合同分类中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。特征：1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2、物业服务合同是有偿的。3、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。4、物业服务合同是劳务合同。,Edited by B.Y.,Sun,14,第二节物业服务合同,三、物业服务合同的主要内容1、物业基本情况要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。2、委托服务事项委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。,Edited by B.

8、Y.,Sun,15,第二节物业服务合同,3、双方的权利义务4、物业服务要求和标准5、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用,Edited by B.Y.,Sun,16,第二节物业服务合同,7、物业管理用房8、物业经营管理9、委托服务期限10、违约责任,Edited by B.Y.,Sun,17,第二节物业服务合同,四、物业服务合同的签订要点（一）“宜细不宜粗”的原则1、委托项目2、各委托项目的具体内容3、服务质量与标准4、管理和服务费用5、对物业管理企业的奖惩约定条款,Edited by B.Y.,Sun,18,第二节物业服务合同,（二）不应有无偿无限期的承诺（三）实事求是留有余地

9、1、物业管理企业要量力而行2、对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺（四）明确界定违约责任与处理方式,Edited by B.Y.,Sun,19,第三节招标投标阶段的合同管理,招标阶段的合同管理，主要指物业管理企业如何理解招标文件的内容，根据自己的条件，在合理的预算价格内，选用合理的管理方案来最大程度满足招标人的要求，以求得中标。,Edited by B.Y.,Sun,20,第三节招标投标阶段的合同管理,一、物业管理招投标概述（一）物业管理招投标的内涵和意义物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公

10、开招聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。,Edited by B.Y.,Sun,21,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）物业管理招投标的原则1、公开原则2、公平原则3、公正原则4、合理原则,Edited by B.Y.,Sun,22,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）物业管理招投标的特点1、早期介入2、阶段性,Edited by B.Y.,Sun,23,第三节招标投标阶段的合同管理,二、物业管理招标（一）物业管理招标方式物业管理招标

11、有公开招标、邀请招标、议标三种方式。1、公开招标公开招标又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。2、邀请招标邀请招标又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理企业发出招标邀请，参与竞标。,Edited by B.Y.,Sun,24,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）物业管理招标一般程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、向社会发布招标公告4、投标单位的资质审查5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6、组织投标单位踏勘现场并答疑,Edited by B.Y

12、.,Sun,25,第三节招标投标阶段的合同管理,7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法8、收取投标书9、开标与标书评阅10、组织答辩会，评标定标11、发出中标通知书12、与中标单位签订物业服务合同,Edited by B.Y.,Sun,26,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）招标书的编制与标底确定1、编制招标书招标书主要内容有：（1）拟招标的物业基本情况。（2）物业管理的内容与要求。（3）对招标的有关说明。（4）物业管理考核标准与奖罚措施。,Edited by B.Y.,Sun,27,第三节招标投标阶段的合同管理,2、标底的作用及其确定所谓标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望

13、的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。标底的确定应考虑以下几个方面：（1）要与本物业的档次相协调。（2）要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。（3）要以招标文件中的管理目标为依据。（4）此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。,Edited by B.Y.,Sun,28,第三节招标投标阶段的合同管理,三、物业管理投标（一）物业管理投标一般程序1、获取招标信息，决策是否参与投标2、报送投标申请，3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场4、投标决策与编制投标书5、报送投标书6、参加开标及答辩会7、中标与签订物业服务合

14、同,Edited by B.Y.,Sun,29,第三节招标投标阶段的合同管理,（二）投标书的编制1、投标单位的概况简介2、分析投标物业的管理要点3、概述投标单位拟采取的管理策略,Edited by B.Y.,Sun,30,第三节招标投标阶段的合同管理,4、详述物业管理的实施计划物业管理企业内部管理架构与机构设置；各类人员编制；企业运作机制与工作流程；信息沟通与反馈渠道等。物业管理各阶段（开发设计阶段，监理阶段、接管验收阶段、日常运作阶段等）提供的管理服务项目、内容与服务标准和相关费用。管理人员的配备与培训。必备的物资装备计划。各项内外部管理规章制度。各项管理指标的承诺。愿意承诺的奖惩措施和标准

15、。5、有关附件及说明,Edited by B.Y.,Sun,31,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）物业管理服务费用的测算物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。,Edited by B.Y.,Sun,32,第三节招标投标阶段的合同管理,四、物业管理企业投标的关键事项（一）决定参与投标的关键因素（1）项目区域、规模符合企业发展规划；（2）项目类型符合企业确定的目标客户；（3）常规预测盈利；（4）项目风险在企业承受范围内；（5）项目委托方具有独立法人资格和经济实力；（6）本企业具备人力资源支持体系。,Edited by B.Y.,Sun,33,第三节招标投标阶段的

16、合同管理,（二）投标过程中六项关键环节（1）确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；（2）确定物业管理费价位；（3）准确的物业管理年度收支测算；（4）物业管理目标承诺、前期投人、奖惩条件的任何承诺；（5）管理架构、管理机制和主要负责人员；（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。,Edited by B.Y.,Sun,34,第三节招标投标阶段的合同管理,（三）不同阶段的主要工作安排,Edited by B.Y.,Sun,35,第四节风险管理理论,一、风险理论（一）风险的定义所谓“风险”是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。风险具有以下三个特征：（1）负面性。（2）不确定性。

17、（3）可测性。,Edited by B.Y.,Sun,36,第四节风险管理理论,（二）风险的类型1、纯粹风险与投机风险2、财产风险、责任风险及人身风险3、自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4、基本风险与特殊风险,Edited by B.Y.,Sun,37,第四节风险管理理论,（三）风险的成本风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。风险成本包括以下三个内容：（1）防范、分散或转移风险的费用；（2）风险所带来的损失及处理费用；（3）风险的社会成本。,Edited by B.Y.,Sun,38,第四节风险管理理论,二、风险管理理论（一）风险管理的定义风险管理是指有目的

18、、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。,Edited by B.Y.,Sun,39,第四节风险管理理论,（二）风险管理的步骤1、风险识别2、风险评估3、风险控制回避自担或保留预防与抑制转移4、风险调整,Edited by B.Y.,Sun,40,第五节保险与物业保险,一、保险的概念（一）保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式

19、。,Edited by B.Y.,Sun,41,第五节保险与物业保险,保险区别于其他经济形式的本质特征表现在以下八个方面：承担风险的冒险性；以大数法则和概率论为依据的科学性；与法律有极其密切亲缘关系的合同性；以承担债务责任为经营方式的负债性；以参加者互助共济关系为基础的相互性；以大量客户群为基础的广泛性；反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性；以及体现货币资金融通职能的金融性。,Edited by B.Y.,Sun,42,第五节保险与物业保险,（二）保险的一般原则1、诚信原则2、可保利益的原则3、近因原则4、比例分摊原则,Edited by B.Y.,Sun,43,第五节保险与物业保险,二、

20、保险合同概述（一）保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。法律特征1、保险合同是一种要式合同2、保险合同是一种附合合同3、保险合同是双务有偿合同4、保险合同是射幸合同,Edited by B.Y.,Sun,44,第五节保险与物业保险,（二）保险合同的主体保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。,Edited by B.Y.,Sun,45,第五节保险与物业保险,1、保险当事人保险人（保险公司）投保人被保险

21、人2、保险合同的关系人受益人保险代理人保险经纪人,Edited by B.Y.,Sun,46,第五节保险与物业保险,（三）保险合同主要当事人的义务1、投保人的义务如实告知义务“危险增加”通知义务出险通知义务防灾减损的义务及时交付保费的义务2、保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。,Edited by B.Y.,Sun,47,第五节保险与物业保险,（四）保险合同的一般内容（1）当事人的姓名地址（2）保险标的（3）保险金额（4）保险责任范围（5）除外责任（6）保费（7）保险期间（8）违约责任,Edited by B.Y.,Sun,48

22、,第五节保险与物业保险,（五）保险单保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据，是标准化的保险合同。1、声明事项被保险人名称；保险标的种类和存放处所；保险金；保险期限；保险费的确定和支付。2、保险责任3、除外责任4、附注条件,Edited by B.Y.,Sun,49,第五节保险与物业保险,（六）索赔概念及程序1、索赔和索赔时效概念索赔指投保人在保险事故造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为。索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。,Edited by B.Y.,Sun,50,第五节保险与物业保险,2、索赔程序（1）及

23、时发出出险通知并提索赔要求；（2）采取一切合理的措施抢救、保护，防止损失扩大；（3）保护现场，配合检验；（4）提供必要的索赔单证。（5）领取保险金；（6）开具权益保证书。,Edited by B.Y.,Sun,51,第五节保险与物业保险,三、物业保险的目的1、分散意外损失2、利于善后工作,Edited by B.Y.,Sun,52,第五节保险与物业保险,四、物业保险的主要险种保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。（一）财产保险财产保险的含义有广义和狭义两种：广义的财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标

24、的的各种保险。狭义来说，单指财产保险。其包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等,Edited by B.Y.,Sun,53,第五节保险与物业保险,1、火灾保险（1）火灾保险的承保范围（2）火灾保险的除外责任（3）火灾保险的保险金额的赔偿计算（4）火灾保险的费率,Edited by B.Y.,Sun,54,第五节保险与物业保险,2、物业火险的投保范围物业火险投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。3、物业综合险,Edited by B.Y.,Sun,55,第五节保险与物业保险,（二）雇主责任保险1、责任范

25、围2、除外责任3、赔偿额度4、保险费的计算5、雇主责任保险的扩展责任,Edited by B.Y.,Sun,56,第五节保险与物业保险,（三）公众责任保险公众责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。,Edited by B.Y.,Sun,57,第五节保险与物业保险,1、保险责任2、除外责任3、保险费率及保险费的计算 4、赔偿限额与免赔额,Edited by B.Y.,Sun,58,第五节保险与物业保险,五、物业管理中的投保决策（一）投保决策过程1、详细调查2、确定所需的保险3、保险金额和保险费的确定4、选择保险公司5、分析保单条款（二）保险顾问和保险经纪人,