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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项目资产评估报告中联评报字2023第2794号中联资产评估集团有限公司二。二三年八月三日目录声明1摘要3资产评估报告5一、委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况5二、评估目的9三、评估对象和评估范围10四、价值类型及其定义11五、评估基准日11六、评估依据12七、评估方法16八、评估程序实施过程和情况24九、评估假设26十、评估结论27十一、特别事项说明30十二、评估报告使用限制说明35十三、评估报告日36报告附件目录38莱菌达体育发展股份有限公司拟转让南京莱菌达体

2、育发展有限公司股权项目.评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告中载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结

3、论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估专业人员出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估企业申报并经其采用盖章或其他方式确认。七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不

4、存在偏见。八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项目，评估报告查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。九、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项目资产评估报告中联评报字2023第2794号摘要中联资产评估集团有限公司接受成都文化旅游发展集团有限责任公

5、司和莱茵达体育发展股份有限公司的共同委托，就莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权之经济行为，对所涉及的南京莱茵达体育发展有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象是南京莱茵达体育发展有限公司的股东全部权益。评估范围为南京莱茵达体育发展有限公司在评估基准日的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产和负债。评估基准日为2023年4月30日o本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对南京莱茵达体育发展有限公司的股东全部权益价值进行评估。然后加以校核比

6、较，考虑被评估企业资产的情况，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结论。基于委托人、被评估企业及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项目，评估报告估程序，得出南京莱茵达体育发展有限公司股东全部权益在评估基准日2023年4月30日的评估结论如下：公司股东权益账面值为6,753.90万元，评估值9,680.37万元，评估增值2,926.47万元，增值率43.33%。在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。根据资产评估相关法

7、律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。本报告评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2023年4月30日至2024年4月29日使用有效，超过一年，需重新进行评估。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。莱菌达体育发展股份有限公司拟转让南京莱菌达体育发展有限公司股权项目，评估报告莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项目资产评估报告中联评报字2023第2794号成都文化旅游发展集团有限责任公司：莱茵达体育发展股份有限公司：中联资产评估集团有限公司接受贵公司

8、的共同委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权之经济行为，所涉及的南京莱茵达体育发展有限公司股东全部权益在评估基准日2023年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、被评估企业和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次资产评估的委托人分别为成都文化旅游发展集团有限责任公司和莱茵达体育发展股份有限公司，被评估企业为南京莱茵达体育发展有限公司。（一）委托人1概况公司名称：成都文化旅游发展集团有限责任公司（以下简称“成

9、都文旅”）注册地址：成都市洗面桥街30号2楼法定代表人：张斌注册资本：313500万人民币统一社会信用代码：915101007978492890企业类型：有限责任公司（国有独资）营业期限：2007年03月30日长期经营范围：文化项目、体育项目、旅游项目（含游乐设施）的规划、策划、投资（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）、建设、运营；第二类增值电信业务中信息服务业务（不含固定网电话信息业务）；营销策划、会议、演出服务及展览服务；广告设计、制作、代理；房地产开发经营；物业管理及自有房屋租赁；土地整理；酒店餐饮管理服务；旅行社服务；文创品设计、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可

10、开展经营活动）（二）委托人2概况公司名称：莱茵达体育发展股份有限公司（以下简称“莱茵体育”）注册地址：浙江省杭州市文三路535号莱茵达大厦法定代表人：覃聚微注册资本：128922.3949万人民币统一社会信用代码：913300002434900169企业类型：其他股份有限公司（上市）股票代码：000558营业期限：1988年03月31日至2026年10月15日经营范围：实业投资，体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装，体育用品的研发与销售，化工原料（不含化学危险品和易制毒品）的销售，体育经纪代理业务，知识产权代理（除专利代理），会展服务，设计、制作、代理、发布国内各类广告，

11、设备租赁，物业管理，经济信息咨询，投资咨询，建筑技术咨询，企业管理咨莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权项目，评估报告询，投资管理，仓储服务（不含危险品），资产管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（三）被评估企业概况公司名称：南京莱茵达体育发展有限公司（以下简称“南京莱茵达”）（曾用名：南京莱茵达置业有限公司）注册地址：南京江宁科学园天元东路228号法定代表人：蔡小清注册资本：5000万人民币实缴资本：5000万人民币统一社会信用代码：913201157305790939企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）成立日期：2001年

12、10月12日营业期限：2001年10月12日至2031年10月17日（1）历史沿革南京莱茵达体育发展有限公司成立于2001年10月，由莱茵达集团有限公司与杭美锦共同出资设立的有限责任公司，注册资本2000万元，其中：莱茵达集团有限公司出资1700万元，持投比例85%,杭美锦出资300万元，持投比例15%。本次出资业经南京永宁会计师事务所出具的验资报告（永宁验字2001第143号）审验。根据该公司2007年4月股东会决议及股权转让协议和修改后的章程，杭美锦将其持有该公司15%股权转让给莱茵达集团有限公司（2007年2月更名为莱茵达控股集团有限公司）。根据该公司2007年12月股东会决议及股权转让

13、协议和修改后的章程，莱茵达控股集团有限公司将其持有该公司IO0%股权转让给莱茵达置业股份有限公司（2015年9月更名为莱茵达体育发展股份有限公根据该公司2008年4月股东会决议及修改后的章程，新增注册资本3000万元（系未分配利润转增），变更后的注册资本为5000万元。本次增资业经辽宁天健会计师事务所有限公司出具的验资报告（辽天会验字2008验S032号）审验。截至评估基准日，南京莱茵达体育发展有限公司实收资本为伍仟万元人民币，股东名称、出资额和出资比例见下表。股东名称、出资额和出资比例序号股东名称出资额（万元）出资比例（给I莱茵达体育发展股份有限公司5000100合计5000100（2）经营

14、范围许可项目：各类工程建设活动；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。一般项目：体育竞赛组织；体育场地设施工程施工；体育用品及器材零售；体育中介代理服务；体育健康服务；组织体育表演活动；知识产权服务；体育用品设备出租；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；停车场服务；物业管理；住宅室内装饰装修（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。（3）资产、财务及经营状况截止评估基准日2023年4月30日，资产总额12,613.98万元，负债总额5,860.08万元，净资产额为6,7

15、53.90万元，实现营业收入75.71万元，净利润T62.57万元。该公司近三年及基准日资产、负债及财务状况如下表：单位：人民币万元项目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年4月30日总资产15,452.1415,049.2512,890.5712,613.98负债7,152.167,867.525,974.095,860.08项目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年4月30日净资产8,299.987,181.736,916.486,753.90项目2020年度2021年度2022年度2023年1-4月营业收入-20

16、.59163.25408.5875.71利润总额-1010.23-1118.25-265.25-162.57净利润-1010.23-1118.25-265.25-162.57项目2020年度2021年度2022年度2023年1-4月审计机构中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）四川分所中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）中审众环会计肺事务所（特殊普通合伙）（三）委托人与被评估企业之间的关系本次资产评估的委托人为成都文化旅游发展集团有限责任公司和莱茵达体育发展股份有限公司，被评估企业为南京莱茵达体育发展有限公司。南京莱茵达体育发展有限公司是成都文化旅游发

17、展集团有限责任公司间接控股的公司、是莱茵达体育发展股份有限公司的全资子公司，均系产权关系。（四）委托人、业务委托合同约定的其他评估报告使用人本评估报告的使用人为委托人，以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。二、评估目的根据成都文化旅游发展集团有限责任公司董事会决议通知单（【2023年第11-1145号）文件和莱茵达体育发展股份有限公司总经理办公会纪要（莱体司纪要20237-2号、莱体司纪要【202314号）文件,莱茵达体育发展股份有限公司拟转让南京莱茵达体育发展有限公司股权

18、。本次资产评估的目的是反映南京莱茵达体育发展有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象是南京莱茵达体育发展有限公司的股东全部权益。评估范围为南京莱茵达体育发展有限公司在评估基准日的全部资产及负债，截止评估基准日2023年4月30日，南京莱茵达体育发展有限公司账面资产总额12,613.98万元、负债5,860.08万元、净资产6,753.90万元。具体包括流动资产331.15万元；非流动资产12,282.83万元；流动负债5,856.54万元；非流动负债354万元。上述资产与负债数据摘自经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计的2

19、023年4月30日南京莱茵达体育发展有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（一）委托评估的主要资产情况本次评估范围中的主要资产为存货、投资性房地产及房屋建筑物等。这些资产具有以下特点：1、存货类资产为开发产品，具体为116个地下车位（其中有19个为人防车位），已全部计提存货跌价准备；2、投资性房地产及房屋建筑物为自建钢混结构的莱茵之星大厦，该大厦为地上6层及地下二层。已取得不动产权证，土地用途为商业、房屋用途为商业服务，评估基准日除少量自用外已整体出租。（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况截止评估基准

20、日2023年4月30日，南京莱茵达体育发展有限公司账面申报的没有无形资产。（三）企业申报的表外资产的类型、数量截止评估基准日2023年4月30日，南京莱茵达体育发展有限公司申报的无表外资产。（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估报告中评估基准日南京莱茵达体育发展有限公司各项资产及负债账面值系引用中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对南京莱茵达体育发展有限公司2023年4月30日审计出具的审计报告（众环审字（2023）2800017号），报告类型：标准的无保留意见。中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）系委托人聘请的专业会计审计机构，是拥有相应业务资格的专业机构

21、，将其作为评估依据具有时效性和可靠性，对其披露的相关信息，应予以充分相信和采纳。同时该机构及其相关人员在相应的法律法规规定范围内对其出具的上述报告承担其相应的法律责任。除以上内容之外，本次评估报告中基准日中涉及的各项资产及负债的评估工作均由中联资产评估集团有限公司独立完成，不存在引用其他机构出具的报告的情况。四、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2023年4月30日。此基准日是综合考虑本次经济行为、资产规

22、模、中介机构工作量大-菌达体育发展股份有限公司拟转让南京菜菌达体育发展有限公司股权项目.评估报告小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据1、成都文化旅游发展集团有限责任公司董事会决议通知单（【2023年第11-11450；2、莱茵达体育发展股份有限公司总经理办公会纪要（莱体司纪要20237-2号）；3、莱茵达体育发展股份有限公司总经理办公会纪要（莱体司纪要202314号）。（二）法律法规依据1、中华人民共和国公司法（2

23、018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；2、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；3、中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议）；4、中华人民共和国城市房地产管理法（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；5、中华人民共和国土地管理法（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；6、中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；7

24、、中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；8、中华人民共和国车辆购置税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）；9、中华人民共和国企业所得税法实施条例（2007年11月28日国务院第197次常务会议通过，2019年4月23日中华人民共和国国务院令（第714号）修订）；10、企业国有资产监督管理暂行条例（2019年3月2日国务院关于修改部分行政法规的决定第二次修订）；11、企业国有资产评估管理暂行办法（2005年8月25日国务院国有资产监督管理委员会第31次主任办会议审计通过）；12、国有资产

25、评估管理办法（2020年11月29日国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修正）；13、资产评估行业财政监督管理办法（2017年4月21日财政部部务会议审议通过）；14、企业国有资产交易监督管理办法（2016年6月24日国务院国有资产监督管理委员会主任办公会议审议通过）；15、财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见（国办发2001102号，2001年12月31日中华人民共和国国务院办公厅通知）；16、国有资产评估管理办法实施细则（国资办发1992第36号，1992年7月18日国家国有资产管理局发布）；17、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2008年12月1

26、8日以财政部、国家税务总局令第50号发布）；18、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号，2006年12月12日国务院国有资产监督管理委员会发布）;19、关于印发企业国有资产评估项目备案工作指弓|的通知（国资发产权（2013）64号，2013年5月10日国务院国有资产监督管理委员会发布）；20、本次估价中涉及的国家及地方其他相关法律、法规。（三）评估准则依据1、资产评估基本准则（财资（2017）43号）；2、资产评估职业道德准则（中评协（2017）30号）；3、资产评估执业准则-资产评估报告（中评协（2018）35号）；4、资产评估执业准则-资产评估程序（中

27、评协（2018）36号）；5、资产评估执业准则-资产评估委托合同（中评协（2017）33号）；6、资产评估执业准则-资产评估档案（中评协（2018）37号）；7、资产评估执业准则-企业价值（中评协（2018）38号）；8、资产评估执业准则-不动产（中评协（2017）38号）；9、资产评估执业准则-机器设备（中评协（2017）39号）；10、资产评估执业准则-评估方法（中评协（2019）35号）；11、企业国有资产评估报告指南（中评协（2017）42号）；12、资产评估机构业务质量控制指南（中评协（2017）46号）；13、资产评估对象法律权属指导意见（中评协（2017）48号）；14、资产评估

28、价值类型指导意见（中评协（2017）47号）；15、资产评估专家指引第8号一一资产评估中的核查验证（中评协201939号）。（四）资产权属依据1、不动产权证；2、机动车辆行驶证、车辆登记证；3、重要资产购置合同或凭证；4、其他参考资料。（五）取价依据1、关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）；2、国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法有关问题的公告（国家税务总局公告2012年第35号）；3、财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知财税（2008）170号。4、其他取价资料。（六）其它参考资料1、南京莱茵达体育发展有限公司近几年审计

29、报告；2、中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对南京莱茵达体育发展有限公司2023年4月30日审计出具的审计报告（众环审字（2023）2800017号）；3、企业会计准则一基本准则（中华人民共和国财政部令第33号）；4、企业会计准则一应用指南（中华人民共和国财政部财会200618号）；5、其他参考资料。七、评估方法（一）评估方法的选择依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服

30、力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是可比公司比较法和交易案例比较法。由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或可比公司，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值。依据被评估企业的情况以及收集到的资料状况，本次评估可以采用资

31、产基础法进行评估，因此本次评估选择资产基础法进行评估。收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。被评估企业于评估基准日处于正常经营阶段，故本次可以采用收益法进行评估。综上，本次评估确定采用收益法及资产基础法进行评估。（二）资产基础法介绍资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。各类主要资产及负债的评估方法如下：1、流动资产(1)货币资金委估的货币资金包括现金及银

32、行存款。委估的库存现金存放于该公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒扎至评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。对于银行存款，承担本次审计的会计师于现场工作期间对银行存款账户进行了函证，回函金额与账面金额相符；经评估人员对函证的真实性、合理性等分析确认后，采信了会计师的函证结果。评估师同时查验了评估基准日的银行对账单，检查有无未入账的银行存款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。经过以上的核查程序，委估银行存款于评估基准日无未达账项，也未发现有影响净资产的事项。银行

33、存款以核实后账面值确定评估值。(2)应收款项应收款项为其他应收款，评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理现状等因素，根据各单位的具体情况，采用账龄分析法结合个别认定法，对评估风险损失进行估计，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值，坏账准备评估为零。(3)预付账款对预付账款，系该公司预付江苏朗盈律师事务所的律师顾问费，该费用为南京莱茵达体育发展有限公司按年度支付，并于每月摊销进行的费用。评估人员查阅了相关凭证资料、摊销明细，账面金额无误。本次以核实后的该公司应享受的剩余律师顾问服务权益确认评估值。(4)存

34、货一一产成品(开发产品)对于产成品(开发产品)，企业全额计提了减值准备，本次评估采用收益法对其进行评估。收益还原法是在求取委估房产的价格时，先预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的价值。收益还原法的基本计算公式：P=*京T式中：P评估值；Ft-未来第t个收益期的预期收益额；i折现率；t收益年份Ft二月租金X12X(1-空置率)X建筑面积+保证金利息收入-管理费-房产税-税金及附加-印花税-维修费-保险费(5)其他流动资产其他流动资产系该公司预缴的增值税。评估人员通过查验账套、纳税申报表、计提比例等资料，金额无误。本次以核实后账面值确认评

35、估值。2、非流动资产(1)投资性房地产对投资性房地产采用收益法进行评估。收益还原法就是在求取委估房产的价格时，先预计估价对象未来的正常净收益，再选用适当的收益还原率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的价值。收益还原法的基本计算公式：式中：P评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额；i折现率；t收益年份Ft二月租金X12X(1-空置率)X建筑面积+保证金利息收入-管理费-房产税-税金及附力口-印花税-维修费-保险费(2)固定资产一房屋建筑物类资产对房屋建筑物，因已在投资性房地产中评估，故不再重复评估。(3)固定资产一设备类资产根据本次评估目的，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资

36、料情况，主要采用重置成本法进行评估。评估值二重置全价X成新率重置全价A、运输车辆的重置全价根据当地车辆市场信息及汽车之家、易车等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆现行含税购价，在此基础上根据中华人民共和国车辆购置税法及相关文件考虑车辆购置税、新车上户等手续费，确定其重置全价。根据现行税收政策，基准日购置机动车时，其进项税额准予从销项税额中抵扣。因此在本次评估过程中已考虑了增值税可抵扣事项。计算公式如下：重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费二现行不含税购价X（1+车辆购置税率）+新车上户手续费B、电子设备的重置全价该类设备资产价值量较小，不需要复杂的安装，且运输费用

37、低，参照现行市场购置（不含税）的价格确定其重置全价。对使用时间较长但能正常使用的电子设备，参照近期二手市场行情（不含税价）确定评估值。成新率A、电子设备成新率根据现场勘察委估设备的实际情况及委估设备的经济寿命，预计设备的尚可使用年限，再根据设备的已使用年限、预计尚可使用年限计算确定成新率，计算公式为：成新率二尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）X100%B、运输设备成新率按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘察情况进行调整。计算公式如下：年限成新率=（1-已使用年限/规定或经济使用年限）X100%里程成新率二（1-已行驶里程/规定行驶里程）X100%考虑到车辆及部分电子设

38、备尚能继续使用，本次对该部分资产根据其实际使用情况考虑成新率。（4）使用权资产使用权资产系房屋租赁费用。评估人员通过查验账套，核实租赁合同，抽查部分原始凭证等资料，金额无误，本次以核实后的账面值确认评估值。（5）递延所得税资产递延所得税资产系会计与税务核算所形成的差额。评估人员通过查验租赁合同、计算表，金额无误。本次以核实后的账面值确认评估值。3、负债检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。（三）收益法介绍1、概述现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估企业价值的一种方法。其基本思路

39、是通过估算企业在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。2、评估思路根据本次尽职调查情况以及被评估企业的资产构成和主营业务特点，本次评估是以被评估企业的财务报表估算其权益资本价值，基本评估思路是：（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照基准日前后经营状

40、况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；(2)对纳入报表范围，但在预期收益(净现金流量)估算中未予考虑的资产(负债)，定义其为基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)；(3)对上述评估方法得到的经营性投资资产的价值和非经营性或溢余性资产价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后得到评估对象的权益资本价值。3、评估模型(1)基本模型本次评估的基本模型为：E=B-D(1)式中：E:被评估企业的所有者权益价值；B:被评估企业的企业价值；D:被评估企业付息债务价值；B=P+C(2)P:被评估企业的经营性资产价值；(1+rr式中：R：被评估企业

41、未来第1年的预期收益(自由现金流量)；r:折现率；n:被评估企业的未来经营期；C:被评估企业基准日存在的溢余或非经营性资产(负债)的价值;C=Cl+C2(4)式中：Cr:基准日流动类溢余或非经营性资产(负债)价值；C2:基准日非流动类溢余或非经营性资产(负债)价值。(2)收益指标本次评估，使用企业的自由现金流量作为被评估企业经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本+期末资产回收根据被评估企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。(3)折现率根据本次被

42、评估企业评估的特点和搜集资料的情况，评估人员采用累加法估测被评估企业适用的折现率。折现率二无风险报酬率+特定风险报酬率其中无风险报酬率取近期发行的国债利率换算为复利得出。风险报酬率的确定是以对行业、企业现状综合分析的基础上，分别对被评估企业的经营风险、技术风险、市场风险和财务风险进行综合分析后，综合考虑各因素后确定其风险报酬率。无风险报酬率和风险报酬率相加得到折现率。(4)收益期的确定南京莱茵达体育发展有限公司的经营为无限期，企业为房地产开发公司，主要经营房地产开发以及自有房地产出租业务。截至评估基准日，该公司仅剩车位尚未销售。本次已将车位作为非经营性资产考虑。其余仅剩房屋租金收入。经了解，该

43、公司主要资产莱茵之星大厦已整体出租给一个客户，故本次以租赁期作为预测期，即预测至2042年5月。八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段1、委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。（二）现场评估阶段项目组现场评估阶段主要工作如下：1、听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财

44、务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。2、对被评估企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。3、根据资产评估申报明细表，对固定资产、存货进行了全面清查核实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。4、查阅收集委估资产的产权证明文件。5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。6、对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。7、对企业提供的权属资料进行查验。8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。9、对

45、被评估企业的管理层、销售负责人、财务主管等相关当事人，通过面谈、网络、电话等形式进行了访谈了解。10、对近年收入进行核查：涉及的被评估企业主要业务为租金收入，评估人员核查了租赁清单，收入明细账，抽查核对银行流水金额；将业务系统数据与财务账簿、报表相关数据核对，抽查近期相关凭证，并对后期收入预测进行合理性验证。11、对近期成本进行核查：涉及的被评估企业主营业务为租赁，涉及的成本主要为折旧金额，故评估人员查验了固定资产折旧明细，抽查部分固定资产入账凭证；将企业业务入库系统数据与财务账簿、报表相关数据核对，抽查近期相关凭证，并对后期成本预测进行合理性验证。12、对期间费用进行核查：核查明细账及相关报

46、表，并分析各项费用发生与相关收入等相关指标的关系，抽查相关凭证。同时对后期预测的期间费用进行合理性验证。（三）评估汇总阶段对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。（四）提交报告阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。九、评估本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：(一)一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参