安全的操作给排水设备设施.ppt

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1、第六章 给排水设备管理给排水设备管理概述给排水设备设施的日常操作管理给排水设备运行管理给排水设备设施的维修养护管理,第一节 给排水设备管理概述一、给排水设备系统简介（一）概念是指小区内的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。（二）组成部分1、供水设备系统（1）含义：物业小区通过城市供水管网，供入小区内的给水设备系统。由供水箱、供水泵、水表、供水管网等设备构成。（2）分类生活用水生产用水消防用水,2、排水设备系统（1）含义：指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。（2）构成。根据接纳污（废）水性质，房屋的排水管道可分为生活污

2、水管道、工业废水管道、室内雨水管道。生活污水排水系统 生产污水排水系统 雨（雪）水排水系统,其排水体制可分为分流制和合流制。分流制和合流制适应条件幻灯片 10,整流罩,下沉式雨水斗,进水格栅,排出管,虹吸式雨水斗,分流制和合流制的适应范围(1)下列情况，宜采用分流排水体制：两种污水合流后会产生有毒有害气体或其他有害物质时；污染物质同类，但浓度差异大时；医院污水中含有大量致病菌或含有放射性元素超过排放标准规定的浓度时；不经处理和稍经处理后可重复利用的水量较大时；建筑中水系统需要收集原水时；餐饮业和厨房洗涤水中含有大量油脂时；工业废水中含有贵重工业原料需回收利用及夹有大量矿物质或有毒和有害物质需要

3、单独处理时；锅炉、水加热器等加热设备排水水温超过40等。(2)下列情况，宜采用合流排水体制：城市有污水处理厂，生活废水不需回用时；生产污水与生活污水性质相似时。,3、用水设备（1）含义：指建筑物内或构筑物内各类卫生器具和生产生活用水设备。（2）构成：洗脸盆、洗浴盆、浴盆、便器、喷泉喷头及各种绿化设备等。,4、热水供应设备系统（1）含义：指为满足对水温的某些特征要求而设置的设备系统。（2）构成：包括淋浴器、供热水管道、热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减压阀等。,淋浴器,感应淋浴器,5、消防设备（1）含义：指房屋设备中的消防装置部分（2）构成：包括供水箱、消防箱、灭火机、消防栓、消防泵等,

4、消防自动稳压设备,消防箱,灭火器,阅读材料：换水表出意外水失控家被淹 意外损失，责任在谁？本报讯（记者姜学峰）更换水表，引出赔偿纠纷，居民、物业各执一词：居民说，物业部门没关闭单元总闸，该负全责；物业部门认为，居民私改管线，亦应当承担责任。陆女士家住南岗区电兴绿色家园，7日，刚出差归来的陆女士从邻居处得知，小区正在统一更换水表。在与物业部门取得联系后，维修工来到陆女士家中，可是在换水表时，管线意外失控，喷出的水流将住在7楼陆女士的家中淹没，关闭总闸后，水势才得到控制。陆女士估算了一下，按两年前装修时的价格，被泡地板的损失应该在千元以上，她提出：维修工操作不当，在没关闭单元总闸的情况下导致她家受

5、损，物业部门应负全责，并提出1000元的赔偿要求。负责此处物业管理的负责人认为，他们已在该小区更换过3000余块水表，从没发生类似的事情。陆女士的遭遇是由于她家在装修时被私改自来水管线，将原本距离地面1米的管线改到仅约距地10厘米高、管线粘接不牢导致的。对此，陆女士并不否认。现在，物业部门同意赔偿陆女士损失费500元。这场意外，该由谁来承担责任？元辰律师事务所律师赵长江认为，根据民法通则第117条规定，损坏财产的，应当恢复原状或折价赔偿，故物业部门要承担一定的责任；但是陆女士私自改动管线在先，也存在相应的过错，根据相关规定，可以减轻物业部门的民事责任。,案例：消防栓为何喷不出水先生入住小区一高

6、层住宅还不到1个月。一天，先生家因烟头引起纸篓内纸张燃烧，其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关，拉着软管一边向屋里跑，一边打开喷枪开关，结果喷枪内滴水未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在闻讯赶来的周围邻居和物业管理公司值班保安员的帮助下，及时扑灭了火焰。后经了解，消防栓喷不出水，是因为小区内有居民盗用消防栓里的水，物业管理公司担心水费超标，所以擅自将消防栓的阀门关掉了。于是，先生向该小区物业管理公司投诉，要求赔偿经济损失。请问：你作为管理人员如何处理此事？平时应该做好哪些事情？,案例分析消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全，是物业管理公司各项管理中的重点工作，物业管理公司应按照规定配

7、置消防设施和器材，设置消防安全标志，并注意抓好以下工作：一是要加强消防设备设施及消防器材的配置，使用先进的消防安全系统；二是要加强消防设备设施的维修保养，使这些设备设施始终处于良好的使用状态；三是要加强辖区内的消防巡查，重点检查易出现隐患的区域或部位，巡查消防设备设施是否齐全完好；四是要加强消防宣传，树立“群放群治”的意识，树立全民全员的消防安全意识；五是要做好火灾处置预案，定期组织学习消防演习，培训员工和用户的火灾应变处理能力。物业管理公司在发现有人使用消防栓的水时，应该依法耐心说服并制止，必要时可处以适当的处罚，但决不能因噎废食，关掉消防栓。,解决方法物业管理公司针对投诉，深刻认识自己错误

8、，与协商，赔偿了部分财产损失。先生也因火情控制较早，损失相对不大，尤其是物业管理公司较好的认识态度，表示不再追究法律责任。消防部门处罚了小区物业主管人员，并要求物业管理公司限期整改消费隐患。物业管理公司痛定思痛，大力落实各项消防措施，加强消防巡查。另外，物业管理公司还充分利用这一典型案例，宣传消防法有关规定，要求广大业主用户配合做好消防工作，不得随意使用、挪用消防器材，树立消防意识，促成小区的安全环境。,二、给排水设备设施的管理内容（一）给排水设备设施的基础资料管理1、原始资料档案合格证、竣工图、给排水设备的检验合格证书、供水的试压报告，等等。2、维修资料档案报修单、运行记录、运行月报、考评资

9、料、技术革新资料（二）给排水设备设施的日常操作管理1、规范给排水设备的操作程序2、确保正确安全地操作给排水设备设施（三）给排水设备运行管理1、建立合理的运行制度2、建立运行操作规定,（四）给排水设备设施的维修养护管理（五）文明安全管理 1、对给排水设备设施的运行操作、使用进行文明安全管理 2、定期检查操作人员、维修人员的安全操作，并进行安全作业训练 3、建立安全责任制 4、对用户进行安全教育，宣传一些安全规范的使用知识,三、给排水设备管理机构构成及职责（一）组织机构图,总经理,工程部经理,管理组,维修组,运行组,（二）职责1、运行组的主要职责2、管理组的主要职责3、维修组的主要职责,四、给排水

10、设备设施管理的范围界定（一）给水设备高层楼宇以楼内供水泵房总计费用水表为界，多层楼房以楼外自来水表为界。城市供水：界线以外物业管理公司：界线以内（二）排水设备城市市政管理部门：道路3.5米以上物业管理公司：道路3.5米以内（三）没有做统一规定的相关部门依据国家有关规定协商,小区公共设施责、权、利如何划分困扰业主（每日新报）生活中遇到哪些问题可以找物业？绿地、电梯、二次供水设施等共用部位、共用设施设备的主人是谁？对其维修、养护应当由谁埋单？在日前结束的市国土房管局物业处与新报联合推出的网上问卷调查中，有60%以上的业主对小区物业的维修、养护责任如何划分存有疑惑，有的业主也因为责权不明引发与物业服

11、务企业之间的纠纷。今天，新报记者走访了相关专家，为您解析、支招。一、问卷透视 业主：有事就找物业 在调查中，66.18%的业主都是因为对物业的此类“不及时”服务的问题提出意见，一些业主也以拒交物业费的方式来表达自己的不满。业主们认为：自己交了物业费，共用设施设备以及自己住宅的维护就要由物业负责，房屋质量、绿地、路灯、管道不通、暖气跑水、数字电视没有接入、高层供水水压不足等等，都要找物业，物业“不作为”当然业主不高兴。但是，对于哪些问题应该是物业服务企业负责的，自己的要求是不是在物业服务范围之内还存在着困惑。,物业：代人受过很委屈 记者在调查中也发现，不少物业也有一肚子委屈，他们觉得：“很多时候

12、我们是代人受过，这也是物业服务企业的无奈。”有些小区存在房屋质量、项目配套不到位、共用设施设备等问题，主要是因为“先天性”原因造成的，同时，也还存在一个保修期限问题。而一些文体设施和活动器材的配备、社区文化活动的组织等是街道与居委会来实施，因为业主们不了解物业的职能，觉得物业“不管”就会不满，又因此拒交物业费，双方产生矛盾和纠纷。专家解惑：哪些问题该找物业对于一个住宅物业小区来讲，在业主大会选聘物业服务企业进行专业化管理后，业主、物业服务企业、房地产开发企业之间对物业的维修、养护责任是如何划分的呢？市国土房管局物业处的专家解释：根据天津市物业管理条例第三十三条的规定：“物业在国家规定的保修期限

13、内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。”,房地产企业：保修期内负责维修对于一个新建住宅物业小区，房地产开发企业应当按照国家规定的保修期限负责维修。根据建设工程质量管理条例规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包

14、方与承包方约定。在此提醒广大业主，建设工程的保修期，应当自竣工验收合格之日起计算。另外根据规定，对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由相关行政主管部门责令整改，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。业主：依照合同找物业在保修期限届满后，业主自用的部位、设施、设备，按照规定由自己负责维修、养护。在实行专业化物业管理的住宅小区内，属于业主共用的部位、设施、设备，按照规定应当由物业服务企业负责维修、养护。但是，业主与物业服务企业之间的关系是合同关系，是委托与被委托的关系，具体判定哪些属于物业服务企业维修、养护的范围，还要看合同是如何约定的。从目

15、前来讲，业主与物业服务企业的合同约定一般包括房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理和其他综合管理服务6个方面。,按照物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。住宅物业小区内的共用部位、共用设施设备应当属于业主所有。另外，按照物权法规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。所以，对于住宅物业小区内共用部位、共用设施设备的维修养护应当由全体业主承担维修、养护费用。物业：应该提供质价相符服务根据国务院物业管理条例的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约

16、定，提供相应的服务。因此，作为企业要进一步增强合同意识，要按照合同约定的服务内容、服务标准为业主提供质价相符的服务。为方便企业的维修、养护工作，在此也提醒广大业主，在物业服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。物业共用部位一般包括：房屋全部承重结构（楼盖、梁、柱、内外墙、基础）、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设施设备一般包括：小区内道路、户分电表以外的设备和线路，户分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化粪井、雨水管、垃圾道、排气孔道、信报箱、避雷设施、电梯、二次供水设备、监控系统等。职能部门：直接提供相应服务按照国

17、务院物业管理条例、天津市物业管理条例规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务，并向最终用户收取有关费用。因此，业主在遇到供水、供电、供气、供热等问题时应当直接找相关专业经营服务部门，而不是去找物业服务企业。,第二节 给排水设备设施日常操作管理一、目的规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作给排水设备设施。二、具体操作程序（一）启动水泵前的检查1、检查水泵(潜水泵)进、出水闸阀是否已打开 2、检查水泵机组是否有空气3、检查电压表、信号灯等仪表指示是否正常4、检查水泵轴是否灵活无阻滞（二）启动水泵1、合上水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关，将

18、转换开关置于“手动”位置。2、按下启动按钮，水泵(潜水泵)启动，注意观察启动电流。3、如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。,4、启动成功后，让其运转5分钟，以观察运转电流。5、确认一切正常后，按下水泵(潜水泵)“停止”按钮，水泵(潜水泵)停止。6、将转换开关置于“自动”位置，水泵(潜水泵)自动启动并运行（三）停止水泵(潜水泵)1、将转换开关置于“0”(停止)位置，水泵(潜水泵)停止运转。2、拉下水泵(潜水泵)控制柜(箱)电源开关(如果需要)。3、关水泵(潜水泵)进、出水闸阀(如果需要)。4、检查有无不正常情况

19、，如有则及时处理。,三、职责划分1、工程部经理：制定给排设备设施操作标准作业规程2、工程部管理组：检查该规程的执行情况。3、水泵房的管理员：负责给排水设备的具体操作；发现不正常情况，及时进行调试维修。若出现重大异常，向领导汇报，填写有关记录。,第三节 给排水设备运行管理一、目的加强运行管理工作，确保给排水设备设施的良好运行。二、日常巡视内容（一）水泵房的巡视内容：每2小时1次。1、水泵房是否异常：声响和震动2、压力表、电机控制框的指示灯有无异常3、电机温度是否正常4、闸阀、法兰连接处是否正常5、水泵漏水是否成线6、水池、水箱水位是否正常7、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠,法兰是一种盘状

20、零件，在管道工程中最为常见，法兰都是成对使用的。在管道工程中，法兰主要用于管道的连接。在需要连接的管道，各种安装一片法兰盘，低压管道可以使用丝接法兰，4公斤以上压力的使用焊接法兰。两片法兰盘之间加上密封点，然后用螺栓紧固。不同压力的法兰有不同的厚度和使用不同的螺栓。水泵和阀门，在和管道连接时，这些器材设备的局部，也制成相对应的法兰形状，也称为法兰连接。凡是在两个平面在周边使用螺栓连接同时封闭的连接零件，一般都称为“法兰”，如通风管道的连接，这一类零件可以称为“法兰类零件”。但是这种连接只是一个设备的局部，如法兰和水泵的连接，就不好把水泵叫“法兰类零件”。比较小型的如阀门等，可以叫“法兰类零件”

21、。,法兰,接口,(二)小区给排水设备巡视的内容：1次/周1、主供水管上闸阀及道路上的给水井、检查井、雨水井是否有堵塞现象注意：1、发现不正常，及时采取措施。2、问题严重，及时上报。三、给排水设备设施异常情况处理（一）住供水管爆裂1、关闸阀2、关水泵房3、通知工程部管理组及总值班室4、抢修5、开水试压6、恢复原貌,（二）水泵房发生火灾1、发现人（1）就近取灭火器灭火（2）呼叫并切断电源2、消防中心（1）启动应急预案（2）现场控制（3）向119报警（4）进行人员疏导（5）通知工程部切断相关电源，开启相关系统3、工程部（1）检查和清点消防设备设施（2）修复设备或申请设备（3）填写记录和报告单,（三）

22、水泵房发生浸水1、水泵房管理员（1）少量漏水，采取堵漏措施；大量浸水，关停设备（2）通知工程部管理组，阻滞进水，协助维修人员堵住水源（3）排水（4）对浸水设备除湿处理（5）试机运行2、市电停电启动自有柴油机设备发电,四、水泵房的管理（一）管理职责1、工程部：制定水泵房管理规定和给排水设备设施运行管理标准作业规程2、工程部管理组：负责检查实施情况3、运行组水泵房组长：负责运行管理工作的组织实施4、水泵房管理员：具体负责运行管理并执行管理规定。（二）水泵房管理规定（三）交接班要求1、准时交接班2、接班人听取交班人交代，查看并填写给排水设备设施运行日记3、检查工具、物品是否齐全4、运行日记上签字（四

23、）填写有关记录：填写给排水设备设施运行管理日记,水泵房管理规定第一条 目的水泵房是提供住户生活用水、大厦消防用水的关键部位，直接关系到业主的生活和生命财产安全，因此必须加强供水管理，确保正常运行。第二条 内容1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。2、经常检查水泵控制柜的指示灯、观察停泵时水泵的压力表。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。3、生活水泵按规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能被正常启用。4、泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。5、水池观

24、察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入池中。6、按照水泵保养要求定期进行维修保养。7、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常启用。,给排水设备设施运行管理标准作业规程 一、目的。规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。二、适用范围。适用于物业管理处辖区内给排水设备设施的运行管理。三、职责。1、机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况并负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。2、管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。四、程序要点1、巡视监控（1）管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），

25、每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。（2）巡视监控内容如下：泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有无异常气味；电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；,电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.5kgf/cm2）；水池、水箱水们是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阍是否漏水，标识是否清晰；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

26、（3）管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了问题，应及时详细地汇报给机电维修部主管，请求协助解决；整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程。,2、给排水设备设施异常情况的处理（1）主供水管爆裂的处置；立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停 相应的水泵房；立即通知服务中心主管及机电维修部主管。机电维修部主管联络供水公司进行抢修；负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；服务中心在机民维修主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；供水公司修好所爆部位水管后应由维修管理员开水试压（

27、用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。（2）水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。,（3）水泵方发生水浸时的处置；视浸水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹而擦拭、热风吹干，自然通风、更换相关管线等；确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。3、水泵房管理（1）非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经机电维修部主管同意并

28、在值班人员的陪同下方可进入水泵房。（2）水泵房内严禁存放有毒、有害物品。（3）水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显示眼处。水泵房内严禁吸烟。,（4）定期打扫水泵房的卫生，清洁水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。（5）水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。（6）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由机电维修部主管统一保管，其他管理员不得私自配钥匙。4、管理员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在给排水设备设施运行日记表内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交机

29、电维修主管存档，保存期为二年。五、记录。给排水设备设施运行管理日记六、相关支持文件1、给排水设备设施维修保养标准作业规程2、火警火灾应急处理标准作业规程,第四节 给排水设备设施的维修养护管理一、给排水设备管理制度（一）接管验收制度新建房屋给排水设备的验收维修后给排水设备的验收委托加工或购置的更新给排水设备的开箱验收第一次验收称为“初验”发现问题，“复验”（二）预防性维修保养制度目的是延长使用寿命预防性计划维修保养的次序和期限是根据给排水设备的使用特性和使用条件来决定的根据维修与管理相结合的方法，物业管理公司一般采取大修集中、中修分散的形式组织给排水设备的维修保养。具体内容包括日常定时定点的常规

30、保养（分周保养、半年保养、一年保养三个等级）、中修、大修、专项修理和更新改造等内容。,（三）值班制度(1)值班人员必须坚守岗位(2)密切注意给排水设备运行情况(3)出现给排水设备故障时，按制度及时报告(4)处理好请求修理的问题(5)调班等（四）交接班制度（五）报告制度建立报告记录制度可以让物业管理公司经理、工程部经理、维修主管主管和班组长及时了解给排水设备的运行情况和给排水设备维修管理情况，及时发现给排水设备管理中存在的问题，并采取措施加以解决。,扁鹊三兄弟魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位医术最好呢？”扁鹊回答说：“大哥最好，二哥次之，我最差。”文王再问：“那么为什

31、么你最出名呢？”扁鹊答说：“我大哥治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去，只有我们家里的人才知道。”“我二哥治病，是治病于病情刚刚发作之时。一般人以为他只能治轻微的小病，所以他只在我们的村子里才小有名气。”“而我扁鹊治病，是治病于病情严重之时。一般人看见的都是我在经脉上穿针管来放血、在皮肤上敷药等大手术，所以他们以为我的医术最高明，因此名气响遍全国。”,启示事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。可惜大多数的事业经营者均未能体会到这一点，等到错误的决策造成了重大的损失才寻求弥补。弥补得好，当然是声名鹊起，但更多的时候是亡羊补牢，为时已晚。对管理

32、者来说，最重要的才能莫过于能作出正确的判断。,二、给排水设备设施维修养护管理计划的制定与职责1、工程部经理：负责审核给排水设备设施维修养护的年度计划2、工程部：制定给排水设备设施维修养护标准作业规程3、工程部管理组：负责组织制定给排水设备设施维修养护的年度计划并组织监督该计划的实施。4、工程部维修组：负责实施给排水设备设施的维修养护5、公共事务部（客户服务中心）：负责向有关用户通知停水情况，以便用户做好准备，遇突发停水，应向用户做出解释。,三、维修组的运作程序1、按管理组编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡检，发现问题及时处理2、经管理组调动，对运行组不能完成的维修保养工作，在运行

33、组配合下负责完成3、维修组常驻总部成员接到突发情况报告后，及时抢修4、维修组成员离开驻地须向组长报告去向,四、水泵机组的维修养护（一）水泵维修养护（二）控制柜的维修养护（三）电机的维修养护（四）相关阀门、管道及附件的维修养护五、水池、水箱的维修养护六、室外给排水设施的维修保养七、室内给排水设备设施的维修养护1、消防设备的维修养护2、住户室内给排水管道及附件的维修养护,阅读材料：董某诉物业管理公司和建筑单位噪声扰民案案情介绍原告董某是华北电力物资总公司职工。1998年4月30日，她入住丰台区马某小区。入住后，她发现生活用水泵房建在她家居住的楼下，水泵产生的噪音严了其正常生活。经多次与有关部门交涉

34、，未能解决。于是董某便把物业管理公司和两家建筑单位告上法庭，要求他们立即停止侵害、排除妨碍，并鉴于噪声无法排除要求调整住房。同时，要求被告赔偿由于噪声污染给她造成的经济损失十六万余元。法院经审理查明，1996年5月，北京市小型动力机械厂与华北电力公司订联建住宅楼协议，在丰台区马家堡路某地建住宅楼，1998年4月，电力公司将其所分到的一套楼房分给董某。2001年9月，机械厂取得2号楼房屋所有权证。董某居住的房屋地下设有水泵，水泵工作时发出声响。经环保部门监测噪声超标排放。法院认为，设在该楼地下的水泵属双方共同使用，因水泵产生的噪声扰民责任理应由双方共同承担，噪声治理任务亦应由双方完成。物业公司系

35、管理人不承担责任。法院对董某提出的赔偿经济损失之请求，可酌情予以考虑。,阅读材料：集中供热制冷 尴尬背后凸现无法回避的现实矛盾 提要：集中制冷供热，这一“大锅饭”的方式也给人们带来了许多美丽的幻想，但在实际操作中遭遇的种种矛盾却让人陷入了一个又一个“集中困局”。从根本来看，在先天设计、后天维护以及收费制度等方面，集中式供应容易产生众多无法回避的现实矛盾。集中制冷供热，从其运作的本意来说还是会有着不少“动人之处”，用“看上去很美”这句话来形容可能并不过分。从住宅小区的集中式供应的初衷来看，节能、省钱、方便无疑是其最主要的三个方面，但在实际的运作中我们发现，由于受到多重矛盾的困扰，集中供应并没有想

36、像中的那样“美丽”。其实这些问题在实行“集中供暖”的我国北方早就已经不是什么新鲜事了，有关专家认为，矛盾背后隐藏的是“集中供暖”体制的种种弊端。同样的道理，在当前不少住宅小区集中制冷供热尴尬现象的背后，其实也凸现出许多我们无法回避的现实矛盾。,制冷供热能不能达标集中制冷供热供应的产品能不能达标，换句话说就是制造的冷气够不够冷，提供的热水够不够热，而其中热水的温度就是一个颇为敏感的热点问题。有不少业主常常会遇到这样的现象，水管里流出的是“温吞水”，其热度根本达不到要求，而开发商在合同中并不会把热水的温度等标准写进去。上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏认为，集中式供应的问题主要体现在质量和性

37、能方面，比如供暖、供热、净水质量标准方面的纠纷，业主与经营单位因为质量是不是符合标准容易产生矛盾。其实对于集中制冷供热国家还是有标准的，比如热水较早的标准是建筑给水排水设计规范（GBJ15-88），这是从1998年1月1日开始施行的，而后又进行了修订，现在采用的是建筑给水排水设计规范（GB50015-2002），我们可以发现，其中对于集中供应的热水温度标准都有着明确的规定。有了这样的标准就要遵照执行，如果制冷供热不能达到相应的标准，其实就是提供了不合格的产品，但在现实中这样的问题却是经常可能会出现。,先天设计不规范留隐患集中制冷供热往往会成为不少楼盘的一个卖点，但在不少城市中，由于不少开发商虽

38、然有建设楼盘的经验，但对于集中制冷供热系统的设计和施工却了解并不多，这容易造成先天设计的不规范，从而对日后的日常运行带来影响。建设部给水排水产品产品标准化技术委员会委员姜文源对记者说：“比如集中供应热水，首先要看集中供应热水采用什么样的方式，这对热水供应的影响是不小的。前一阵上海就有一个工程，集中供应的热水是忽冷忽热的，后来我们去调查后发现，热水系统的设计存在问题，比如说水泵的选型就不是越大越好，关键是要合适，不然就会出问题。还有就是管材的使用和铺设也非常有讲究，一些没有经验的工程师往往对此重视不够，造成部分配水点水温不稳和黄水等现象。热水系统的一个最大特点就是它是在不断循环的，这样才可以保证

39、整个系统的热水温度，如果循环系统设计得不好也会影响到供应质量，如开始放热水时冷水流出的时间过长，而国外对此都有着严格的规定。总而言之集中供应热水是非常复杂的，它涉及到标准、安全等方方面面，切不可等闲视之。”记者从建筑给水排水设计规范（GB50015-2002）中发现，对于集中供应热水其实有着非常严格的规定，比如所有集中热水供应系统均应设热水回水管道，强调采用机械循环，并特别提出“居住小区集中热水供应的设计小时耗热量计算条文”。,日常维修资金难以落实集中制冷供热是一个非常复杂的系统，所以日常的维护是相当重要的，尤其当这个系统出了故障的时候，立即维修恢复正常运作就是头等大事。但是在实际运作中却往往

40、会发生维修费用无法落实的情况，物业管理公司往往会认为维修费用不在他们的责任范围之内，由此也常常会引发矛盾而耽误了维护的时间，从而影响了业主的正常生活。有一个小区的案例可以说是颇为典型，这个楼盘按合同规定是24小时集中供应热水并且规定业主不能私自安装热水器，而当集中供应热水系统发生故障时却立刻引发了矛盾，连续几天的停水使得居民只能用冷水洗澡，但负责小区的物业管理公司却认为，热水中断是因为热水系统中的一个热交换器坏了，而更换需要90万元。由于小区业主委员会尚未启动，维修基金也无法启用，所以无法维修，但肯定要有资金才能修。这种维修资金无法落实的情况，往往会成为困扰集中供应系统正常运行的一大隐患。收费

41、标准影响实施效果集中制冷供热的单价究竟如何来制定，这也是众多此类小区矛盾的焦点。从本质上来看，水费、电费都有政府相关部门来进行规定，但是集中供暖、供热、净水在全国并没有统一的收费标准，这也造成了最终由物业管理公司来说了算的情况，由此也引发了许多深层次的问题。,案例：夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。,【分析解答】清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体

42、作业行为，根据国家有关主管部门制定的物业管理条列的有关条款规定：“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：（一）住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的。本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据国家生活饮用水二次供水卫生管理办法的规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。,案例：应由谁来承担过错责任？某小区内5号楼因排污水管堵塞，污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房，亦未装修，房屋内暂时无人居住，所以导致203室内大幅漫水，

43、并从楼地面渗漏到底楼103室的屋顶，使得103室业主精心装修的室内屋顶严重受损。此后，在现场疏通时，未发现任何人为的不当使用致使排污管堵塞，因无法确定责任者，103室业主气愤之余，将203室业主和物业公司诉至法院。,【分析解答】根据国家居住物业管理条例有关条款的规定，物业公司应经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事件，说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保养，203室与103室业主的室内受损与物业公司未按规定履行管理服务义务有因果关系，因此，物业公司应承担事故的赔偿责任。而203室业主对该事的发生并无过错

44、，不需承担赔偿责任。,物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务？【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当，而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修，物业公司的维修人员感到维修地点较远，且收费不高，故答复业主：“你反正一样要交钱，就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”,【分析解答】根据国家物业管理条例及有关补充解释的一些规定：“业主自用部位和原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理。”本案中，保险丝烧断虽是家用

45、电器使用不当引起，但属因室内线路故障引起的停电事故，属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后，应该在2小时内到达现场进行处理，24小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用，应由业主承担。,八、室内给排水设备设施维修程序1、住户或使用者向管理处登记2、值班人员填写“维修登记表”3、维修组组长（班长或主管）派工，并填写派工单4、维修组工人上门维修5、维修完毕，业主验收并签名6、派工单分送：一式三份7、缴费,九、室内维修服务标准（一）预约维修时间1、无特殊情况，接到维修申请，30分钟到达；如果没有维修人员应向住户解释（二）维修时间1、按故障大小（1）小故障：30分钟（2）一般故障：2小

46、时，最多不超过8小时（3）较难故障：72小时（3天）2、按维修的部位（1）厨房、卫生间、阳台等设施出现堵、漏、渗或无水等2小时（2）水管、闸、阀、水表渗漏2小时，不超过8小时（3）厨房、卫生间等渗水4小时（4）其他,3、提供的材料：必须100%合格4、服务态度：热情、礼貌和举止谈吐得体案例：万科的客户理念 客户是我们永远的伙伴。客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。我们的失误，对于客户而言，就是的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。与客户一起成长，让万科在投诉中完美。,阅读材料：我们需要怎样的物业管理？（搜房网）“买房一时，住

47、房一世”，越来越多的业主意识到了物管的重要性：房子不管有多好，没有好的物管，入住后的舒适度仍得不到保障。事实上，越来越多的房产开发企业早已意识到了物管是与业主生活质量息息相关的。“东湖天下”，邀请英国管家协会大管家安东尼为其物业管理人员进行服务内容、礼仪等培训、“宜家汤臣”公开向全球招聘物业管理公司不少楼盘声称，他们引进的物业公司，不仅可以为业主洗衣服、送报纸，送小孩去幼儿园，还可帮您打理小花园，按您的预约上门为您掌勺居住在这个时代的我们究竟需要怎样的物管？在本网对万科四季花城、统建大江园、百步庭小区、水木清华等几个小区部分业主共50人余的采访中了解到，有近80%的受访者表示，在他们心中，物管

48、对业主安全的保障是最重要的。所有受访业主均认为，物管对小区清洁卫生的维护非常重要。另外，小区内车辆的停放，外来人员进出管理，工作人员的服务水平和工作态度等问题，也是业主们比较关心和看重的地方。,好物管：七大条件成就品牌 热情真诚的服务态度。好的物业管理不仅仅能够提供各种基础的服务，也应该设身处地地为业主着想，让业主感受到精神上的尊重和愉悦。服务态度的好坏不仅体现了物业管理的水平，也体现了物管公司的精神理念。记者在招商局物业所辖的任何一个项目都可以看到，每一位物业管理人员，包括保安和保洁，在社区内见到业主都会微笑着用普通话打招呼。业主们说：“虽然只是一件小事，但就是诸如此类的细节感动了我们，也让

49、我们无时无刻都能感受到物管对业主的关心和服务。”完好齐全的服务设备。买房子是买环境，更是买服务。对于很多业主而言，家不仅仅是自己掏钱购买的那百十个平方米，而是居住的整个社区。物管要做的主要是为大家把“大家”管理好，保障舒适的居住氛围。儿童区、游泳池、网球场社区内的硬件设施是开发商为了满足业主娱乐生活提供的配套，而它是否完好运行是体现物业管理高低的先决条件。通过为社区内包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备提供管理和维护而为业主提供归属感，是一个好的物管必须做到的。,周到便捷的服务意识。我们都有过这样的生活体验：今天灯泡坏了，明天水龙头有问题了，后天马桶有

50、点堵塞了当遇到这样或那样的生活问题时，现在人们大多都能在第一时间想到“找物管”。因此，为业主考虑到方方面面的问题，提供各种各样的生活服务，也是如今考量物管水平的一个因素。记者从东方时空的业主处了解到，入住后每名业主都从物管处拿到了一张便民卡，上面详细记载了洗衣店、管道修理等的电话号码。居家生活中所有可能遇到的麻烦，应该找寻帮助的电话号码都全部提供，甚至细致到了每一家不同品牌的热水器维修站电话！看来，好的物管除了要要具备专业娴熟的技术提供外，还得有专业体贴的服务意识。合理透明的服务收费。业主对物管的投诉，或是对物管的不满意，有很大程度都因为对物管的收费有争议。现在成都市共有1100家物业管理公司