城乡规划管理与法规系列讲座课件PPT-建设用地规划.ppt

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1、建设用地规划管理,对本部分的要求1、熟悉建设用地规划管理的概念2、熟悉建设用地规划管理的目的和任务3、掌握审核建设项目选址意见书的程序4、掌握审核建设用地规划行政许可的程序,相关关键词释义,道路红线 规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。,相关关键词释义,城市绿线 城市绿线是指城市各类绿地范围控制线，凡是城市公共绿地、防护绿地、风景园林、道路绿地、湿地，以及古树名木等都应划定城市绿地界线，必须按照城市用地分类与规划建设用地标准、公园设计规范等标准，进行绿

2、地建设。城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。,相关关键词释义,城市紫线 城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动：即违反保护规划的大面积拆除、开发；对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；其

3、他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。,相关关键词释义,城市蓝线 城市蓝线是指河道规划控制线，蓝线控制范围应当考虑堤防、防洪、环保、景观、排灌等需求，包括为保护城市水体而必须进行控制的区域。在城市蓝线范围内禁止下列活动：即排放污染物、倾倒废弃物等污染城市水体的行为；填埋、占用城市水体行为；挖取沙土、土方等破坏地形地貌的行为；其他对城市蓝线构成破坏性影响的行为。,相关关键词释义,城市黄线 城市黄线管理办法所称城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。,容积率:是指一块地块的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地

4、价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到,相关关键词释义,建筑密度（building density）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（）。它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,资料,建筑密度一般在25%30%之间，独立式低层别墅建筑面积不宜超过20%，商业建筑建筑面积较高一般在40%60%之间。,相关关键词释义,第一节 建设用地规划管理,一、建设用地规划管理的概念

5、建设用规划管理，是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、范围，审核建设工程总平面，核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。,什么是建设用地？,第一节 建设用地规划管理,一、建设用地规划管理的概念 根据城乡规划法第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理分为以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目用地和以出让方式提供国有土地使用权的建设项目用地两种情况区别对待的规划管理内容、方式和程序，城市、县人民政府城乡规划主管部门依用地申请进行规划审核，核发建设用地规划许可证。,第一节 建设用

6、地规划管理,第一节 建设用地规划管理,一、建设用地规划管理的概念 建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地，即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地，与城乡规划法第四十二条规定中所称的建设用地不是一个概念。第四十二条规定：“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外做出规划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地范围以内进行选择定点。,建设用地包括规划的建设用地、正开发的建设用地和已经使用的建设用地。根据中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用标准的规定，城市建设用地包括城市用地分类

7、中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类用地。,建设用地,第一节 建设用地规划管理,二、城市用地的特性1、土地资源的稀缺性 因而必须坚持“节约土地、集约发展、先规划后建设”的原则。2、城市土地利用功能的多样性 决定了必须“统一规划、合理布局、综合发展、配套建设”3、城市土地利用的可变性 故要制止不合理的土地利用调整行为4、土地利用的关联性：会带来积极或消极影响5、城市土地利用制度与建设用地规划管理的关联性,第一节 建设用地规划管理,三、建设用地规划管理的范围 明确以下几点：1、建设用地规划管理范围在规划区范围 规划

8、区是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实施控制的区域。2、城市规划区范围比规划建设用地范围大得多。3、规划区范围一般比城市行政区范围小，也有的规划区范围与城市行政区范围一致。,第一节 建设用地规划管理,四、建设用地规划管理的作用 掌握以下几个关键点：1、合理利用土地、保证城乡规划实施2、节约城乡建设用地3、实现城乡建设的综合效益4、在实施中深化城乡规划,第二节 建设用地规划管理的内容,一、建设用地规划管理的任务 建设用地规划管理主要任务是：1有效控制各项建设合理使用规划区内的土地，保障规划实施 2节约建设用地，保护耕地，促进城乡统筹和协调发展 3综合协调各方面关系，提高建设

9、用地的经济、社会与环境的综合效益 4依法调整规划中存在的问题，不断完善和深化城乡规划,第二节 建设用地规划管理的内容,建设用地选址规划管理建设用地规划管理内容,建设用地选址规划管理,建设用地选址依据,经批准的建设工程意见书,城乡规划要求,相关专业规划要求,公共服务设施配套要求,环境及景观要求,综合管理要求,建设用地规划管理内容：,建设用地规划管理内容,（1）控制土地利用性质（核心）,（2）核定土地开发强度,（3）核定其他土地利用规划管理要求,（4）确定建设用地范围,（5）城乡用地调整,资料,建设用地的开发强度即土地开发强度。土地开发强度，包括容积率（核心指标）、建筑密度、建筑层数、绿地率等几项

10、主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平。,建设用地规划管理内容,第三节 建设用地规划管理程序,一、建设项目选址管理范围二、审核建设项目选址意见书的程序三、申请建设项目选址意见书的操作要求四、审核建设建设用地规划许可证的程序五、申请建设用地规划许可证的操作要求,一、建设项目选址管理范围 建设项目选址管理可以说是城乡规划实施的首要环节与关键环节。城乡规划法第三十六条规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提

11、供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”另外，国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知中强调要依法加强和规范新开工项目的管理，严格规范了投资新开工条件。对未取得规划选址审批文件的项目，发改委等部门不得予以审批或核准。符合城乡规划法的规定要求应当申请选址意见书的或按照国办发【2007】64号文的规定需要发改委批准或核准的建设项目，都应当申请核发选址意见书。,二、审核建设项目选址意见书的程序 1、建设项目选址意见书的审批权限。建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。,县人民政计划行政管理部门审批的建设项目，由县

12、人民政府规划行政主管部门核发选址意见书 地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。,省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由

13、项目所在地县市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。城市规划行政主管部门应当对拟收购的土地进行规划审查，出具拟收购土地的选址意见书，不符合近期建设规划、控制性详细规划规定的用途的土地，不予核发选址意见书。,2、建设项目选址意见书的内容,（1）建设项目的基本情况，主要是指建设项目的名称、性质、用地与建设规模、供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。（2）建设项目规划选址的依据，主要有：经批准的项目建议书；建设项目与城市规划是否协调，与城市

14、交通、通讯、能源、市政、防灾规划是否协调，建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划是否衔接与协调；建设项目对于城市环境可能造成的污染和影响。（3）建设项目与城市环境保护规划、风景名胜、文物古迹保护规划是否协调。,3、按照国家规定需要有关部门批准，或者核准的建设项目，或以行政划拨方式取得土地使用权的建设项目，程序为：,选择建设用地。核定设计范围并提出土地利用规划要求，一般同时提出建设工程规划设计要求。核发建设项目选址意见书。,选址意见书的核发程序：（1）由建设单位提出申请，报送建设项目选址申请书及城市规划行政主管部门要求的其他材料；（2）城市规划行政主管部门进行现场检查，审核有关文件，

15、符合城市规划要求的发给建设项目选址意见书，同时提出规划限定要求；（3）城市规划行政主管部门进行现场调查后对部分不符合规划要求的，提出调整意见或调整选址要求，经重新调整后符合规划要求的发给建设项目选址意见书，并提出规划设计要求；（4）对不符合规划要求的设计项目，由城市规划行政主管部门书面通知报建单位，并告知选址不当的主要因素。,三、申请建设项目选址意见书的操作要求,（1）填写建设项目选址意见书申请表。（2）已批准的建设项目建议书或者其他有关计划文件。（3）迁建或有选址意向的建设项目应呈送由规划管理部门认可的测绘院绘制的迁建单位原址或选址的地形图（1/500或1/1000），标明原址用地界限或选址

16、意向；还没有选址意向的，待规划选址后补送地形图。（4）原址改建需改变土地利用性质的建设项目，须呈送土地权属证件（复印件），联合建设的项目应呈送协议等文件。（5）大型建设项目应呈送由相应资料规划设计单位做出的选址论证报告。（6）有关建设项目情况的说明及其他有关图纸、文件。,1、申请建设项目选址意见书需要提交的资料,规划管理部门受理申请后，应在法定工作日相应时间内（各城市规定不完全一样)审批完毕。经审核同意，发给建设项目选址意见书，并核定设计范围，提出计划设计要求。经审核不同意，以书面答复。建设单位在取得建设项目选址意见书后一定时间内（各城市另行规定），建设项目可行性研究报告未获批准又未申请延期的

17、，建设项目选址意见书即自行失效。,2、申请建设项目选址意见书工作程序图,建设单位填报建设项目选址意见书申请表，并附送已批准的项目建议书及有关文件、图纸，大中型项目应附建设项目选址论证报告。,规划管理部门审核选址申请，不予同意要求另行选址的，给予书面答复,大中型建设项目应当事先委托有相应资料的规划设计单位做出选址论证。,规划管理部门审核同意的，发给建设项目选址意见书，核定设计范围，提出规划设计要求。,建设单位应将建设项目选址意见书作为编报建设项目可行性研究报告的规划管理依据，并一起上报可行性研究报告审批部门。,第三节 建设用地规划管理的程序,第三节 建设用地规划管理的程序,四、审核建设建设用地规

18、划许可证的程序,1、土地使用权无偿划拨方式下建设用地规划许可证的办理程序 目前，我国建设单位的土地使用权获得方式有两种：土地使用权无偿划拨和有偿出让。划拨土地用地共包括四大类：（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地 法定的划拨用地的建设用地规划许可证办理程序是：建设单位在取得人民政府城乡规划部门核发的建设项目选址意见书后，建设项目经有关部门批准、核准、备案后，城市（县)人民政府城乡规划主管部门送审建设工程设计方案，申请建设用地规划许可证。,建设用地规划许可证,建设用地规划许可证是建设单

19、位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。,2、土地有偿使用方式下建设用地规划许可证的办理程序,城市房地产管理法第八条规定：“土地使用权出让，是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌出让或者双方协议的方式。,2、土地有偿使用方式下建设用地规划许可证的办理程序,通过国有土地使用权有偿出让方式取得土地的建设单位办理建设用地规划许可

20、证的程序是：在国有土地使用权出让前，城市、镇人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件。作为国有土地使用权有偿出让合同的附件，在签订国有土地使用权有偿出让合同、申请办理法人的登记注册手续、申领企业批准证书后，持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权有偿出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证。,城市、县人民政府城乡规划主管部门，应当审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸等是否完备，并依据依法批准的控制性详细规划，对国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件进行核验。审核建设用地的位置、

21、面积及建设工程总平面图，确定建设用地的范围。对于具备相关文件且符合城乡规划的建设项目，应当核发建设用地规划许可证；对于不符合法定要求的建设项目，应当说明理由，给予书面答复。,2、土地有偿使用方式下建设用地规划许可证的办理程序,2、土地有偿使用方式下建设用地规划许可证的办理程序,审核建设用地规划许可证的一般程序：（1）审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件、资料、图纸等是否完备；（2）审核建设工程设计方案或修建性详细规划是否符合依法批准的控制性详细规划，是否符合国有土地使用权出让合同中规定的规划设计条件。单项工程项目审核建筑设计方案，成片开发的项目审核修建性详细规划。（3）核发建设用地规划

22、许可证。,五、申请建设用地规划许可证的操作要求,1、申请建设用地规划许可证范围一般来说，建设用地规划许可证的适用范围大体上可分为以下几个方面：（1）新建、扩建、迁建需要使用土地的，如国家重点工程建设需要征用农田、集体土地进行建设的；工矿企业等扩大规模需要使用本单位以外土地的；（2）需要改变本单位土地使用性质进行建设的，如原居住用地变为工业用地的、办公用地变为商业用地的；（3）调整交换用地建设的，如相关或相邻单位为生产、生活方便，交换用地进行建设的；（4）国有土地使用权出让、转让的，如国家或地方政府进行土地招标、单位或个人转让土地使用权进行建设的；（5）因建设需要临时使用土地的。,2、申请建设用

23、地规划许可证需提交的资料,申请建设用地规划许可证需要报送下列图纸、文件：（1）填写建设用地规划许可证申请表。（2）呈送由指定测绘院绘制的1/500或1/1000地形图，其中一份应详细标明用地或拆迁范围。（3）设计总平面图，建设工程设计方案。（4)迁建单位应详细标明原址地点，土地及房屋建筑面积并附有1/500或1/1000地形图。（5）有偿出让、转让取得土地使用权的建设工程，需加附土地使用权出让（转让）合同文本（复印件）及1/500或1/1000地形图。（6）已通过的建设工程可行性研究报告批准文件。（7）其他需要说明的图纸文件等。,3、申请建设用地规划许可证工作程序图,建设单位填报建设用地规划许

24、可证申请表，附送有关图纸、文件,规划管理部门审定设计方案或设计总平面图,规划管理部门核发建设用地规划许可证,建设单位持建设用地规划许可证向土地管理部门申请建设用地批准书,环保、消防、卫生防疫、绿化、交通等管理部门意见,小结,建设用地选址规划管理的依据、控制土地利用性质、核定土地开发强度、核定其他土地利用规划管理要求、确定建设用地范围、城市用地调整。以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的建设项目的程序、以国有土地使用权有偿出让方式取得土地利用权的建设项目的程序；申请建设项目选址意见书的建设项目、申请建设项目选址意见书需提交的资料、申请建设项目选址意见书工作程序；申请建设用地规划许可证范围、申请建设用地规划许可证需提交的资料、申请建设用地规划许可证工作程序。,基本概念和知识点：,谢,谢,大,家,