都市森林竞标稿定稿.ppt

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1、,新兴都市森林营销策划竞标报告纲要 之一：市场分析 之二：项目分析定位 之三：项目发展思路 之四：项目营销推广战略附：项目组人员构成结构及简介,之一市场分析,01：长沙房产市场整体分析02：河西房产市场整体分析03：项目竞争对手分析04：市场分析小结,长沙房产市场整体分析,01,1、长沙房产市场发展背景2、长沙房产市场宏观表现3、长沙市场整体特征分析4、长沙市场整体发展趋势,1.长沙房产市场发展背景,长沙GDP的发展速度为房地产业提供了高速发展的基础,长沙为非常显著的消费型城市；同比类似省会城市，长沙房价存在较大上涨空间；因此，未来几年内长沙房产存在较大空间！,2006-2007政府出台相关政

2、策：2006年3月5日，政府工作报告说明；2006年5月17日，国六条；2006年5月29日，九部委十五条；2006年5月31日，关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知；2006年7月6日，165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见；2006年7月6日，166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知；2006年7月11日，171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见；2006年7月24日，关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650号）；2006年7月26日，关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文）；2006年8月1日，招标拍卖挂牌出让国有土

3、地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行；2006年8月30日，城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台；2006年9月5日 发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知；2006年9月5日，国务院关于加强土地调控有关问题的通知；2006年11月7日，关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知；2006年12月30日国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定；2007年3月16日中华人民共和国物权法；2006年4月28日和8月19日、2007年3月18日，2007年7月20日央行分别四次提高贷款利率；,2.长沙房产市场宏观表现,土地集中放量，06年出现高潮;交易价格大

4、幅上升;预示未来市场竞争激烈,房价必然继续拉升。,2007年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。供销比例达到0.76，供销比例倒挂现象严重。,2007年上半年，全市纯商品房累计成交均价为3278元/，同比上涨14.35。其中，商品住宅累计成交均价为3054元/平米，同比上涨19.07。价格上涨幅度达到历史高点。,长沙房产围绕城市中心，呈现七足鼎立的发展势头！,经济背景：经济快速发展，促使房产进入高速发展时期；土地市场：土地储备量约为7万余亩，土地储备充裕；房产总势：进入高速发展时期，未来放量骤增；分布特征：四面开花，以金星

5、大道、星沙、南城为重点；项目品质：品质走高，高端物业不断出现；规模特征：规模超500亩项目不断出现，大盘竞争成为热点；企业特征：外地大量知名企业进驻，带动品牌大战；国家政策频出，但影响有限,3.长沙房产市场总体特征,4.长沙市场整体发展趋势,整体发展预测供求稳定增长，市场前景看好；重点发展区域预测城南、河西、城北、星沙、城东；客户发展预测外省市、周边县市，25-30岁年轻人比重上升；价格增长预测2007年初起迅速上升，08年全面提升；政策调控预测政策措施不断加强；项目发展预测以江河湖山为依托的景观楼盘成为长沙市场追逐热点；,河西房产市场整体分析,02,1、河西房产区域发展背景2、河西房产市场板

6、块分析3、河西市场整体特征分析4、河西市场整体发展趋势,1.河西房产区域发展背景,山水天成，人居胜地高尚住宅开发基础自然山水优越：岳麓山、湘江、月亮岛、梅溪湖、西湖等。政府规划优先：市政府西迁、麓谷科技园区、月亮岛休闲胜地，滨江新城规划等。,2.河西房产市场板块分析,房产热点，关注核心项目开发区域前提开发量、销售量、楼盘品质、价格提升水平跃升迅速，提升至前 2位；五大片区开发齐头并进；星城、麓南、市政府成核心关注点，高品质住宅区象征；置业西进趋势急剧上升，非本区域购买比例达40-50%，比例随楼盘品质上升而上升。,市政府板块典型项目列表,在售量约80万，2008年预计入市量超110万,长沙玫瑰

7、园,储备用地,和黄项目,九大巨头齐聚星城板块,动工量约50万2008年预计入市量约60万,勤诚达项目,储备用地,新地东方明珠,双盈卧龙湾,长沙金德,南山苏迪亚诺,普瑞园,长沙玫瑰园,星城板块典型项目列表,勤诚达项目,美斯顿项目,放量特征 长沙市目前核心开发区域，未来1 2 年内放量预计超250万，竞争白热化；开发走向 金星大道沿线形成高尚住宅区，麓南板块、雷锋大道沿线为低密度住宅区；开发企业越来越多外地品牌大企业关注河西市场；项目品质 品质不断走高，创新产品层出不穷；景观特征：岳麓山、靳江河、丰富自然山体、人工湖等。,3、河西市场整体特征分析,4.河西市场整体发展趋势,整体发展预测市场前景看好

8、，成为长沙楼市发展焦点；重点发展区域预测金星大道、雷峰大道沿线成为热点；客户发展预测非本区域客户比重不断提升，外地客户比例提升价格增长预测08年价格突破新高；项目发展预测大盘云集，成为竞争聚焦点；拥有丰富景观资源的项目成为焦点；,项目主要竞争对手分析,03,1、项目竞争对手界定2、在售竞争项目分析3、未来入市竞争项目分析,1 项目主要竞争对手界定,项目核心特征山地景观资源；市府核心区位；307亩项目规模；高层产品特征；界定竞争对手优势且独具景观资源；产品类型趋同或具竞争性；片区内或临近片区类似项目；,德思勤观点：立足锁定区域,郡原广场,长沙玫瑰园,南山苏迪亚诺,美林银谷,卧龙湾,新地东方明珠,

9、卓越蔚蓝海岸,沁园春御院,金麓国际,共和世家,2.1 在售可比项目,2.2 在售可比项目特征,规模特征市政府以北项目规模均超500亩，以南项目规模较小，集中在200亩以下；容积率市政府以北项目容积率普遍小于1.6，以南项目容积率在3.5左右；产品类型市政府以北项目以综合性产品为主，含别墅、洋房、小高层，以南项目为小高层或者高层产品；产品面积两房90-100；三房110-140；四房150-180，其中面积有向紧凑发展的趋势；其中三房比例在30-44%,，四房比例在25-50%;两房比例较小。销售价格市政府以北项目价格在3500-3700元左右，以南项目价格集中在3800-4000元；资源及品质

10、山湖为基本资源，产品品质整体较高，外地大开发商带来项目产品质的飞跃；购买客户市政府以北项目外地购买客户比例非常高，基本在30%以上，且有团购投资现象，以南项目客户虽也有外地购买现象，但更多的为本区域内客户购买；,2.3 未来入市项目及特征,特征：未来入市项目竞争量以及目前在售项目后续推出量预测突破200万；项目竞争核心锁定在金星大道沿线；,市场分析小结,04,重视：重视、直面未来市场超200万的直接竞争放量；借势：借河西区域发展重点趋势，尤其金星大道市政府片区市场高认知度；抓住：抓住外地客户长沙购买上升市场契机，进一步推波助澜；利用：充分利用本项目拥有的综合资源优势；遵循：遵循长沙市场类似产品

11、推售规律和营销原则；创新：别具一格的创新，从产品、营销模式等寻找竞争突破。,十二字真经：重视、借势、抓住、利用、遵循、创新,之二项目分析定位,01：项目概况02：项目SWOT分析03：项目价值体系再造04：项目定位,项目概况,01,1.地理位置,市府核心区位；长沙河西金星大道主动脉左侧；,2.项目四至,南向安置房小区,西向蔚蓝海岸小高层住宅,北向规划市政道路,东向金星大道,较大规模、高绿化率、低建筑密度，高层住宅,3.经济指标,住宅与商务楼有机分开，既依托利用项目山体资源，并有效解决政策规划要求,4.规划现状,住宅,商务公寓兼办公,项目SWOT分析,02,1.项目优势,市政府中心区位优势地块内

12、外山体自然资源丰富名校教育资源：长郡中学、实验小学等较大规模、大配套社区优势交通便捷、未来配套完善规划优势：高绿化率、低建筑密度发展商企业品牌形象好，可待挖掘,核心优势：市府中心区位、山地自然资源、品牌教育资源,2.项目劣势,核心劣势：南向形象差，配套尚不完善,市政配套尚不完善，目前居住氛围不浓南向为安置房，形象较差，一定程度降低项目整体形象塑造项目北向加油站的修建带来一定客户心理隐患,3.项目机会,核心机会：区域发展、产品差异机会、外地客户资源机会,利用、紧追长沙房产发展热势借势区域热点：金星大道沿线为目前长沙房产开发热点区域品牌发展商对片区形象的共同塑造项目自然资源优势、配套优势寻找发展机

13、会创新产品设计，寻找差异机会外地投资者长沙投资热潮机会,4.项目威胁,核心威胁：市场竞争、政策要求,片区市场项目竞争激烈其它片区同类型资源项目竞争激烈国家政策的不确定性,本项目发展策略思考,项目发展核心目标,项目发展努力方向,项目价值体系再造,03,1、片区竞争项目核心竞争力研究2、项目已具备的核心竞争优势3、项目市场机会4、项目核心价值体系挖掘,1.片区竞争项目核心竞争力研究,市府以南项目借势地段配套，创新产品提升价值；市府以北项目充分挖掘景观资源，融入高端细节产品打造，以品质取胜，同时辅以区域发展及其它价值，形成项目核心竞争力；,2.项目已具备的核心竞争优势,此优势为本项目发展的核心先决条

14、件，但非差异化因素,市府中心区位,山地自然资源,品牌教育资源,3 项目市场机会在哪里？,案例参照一：【美林银谷】核心突破口：空中TOWNHOUSE及亲情3+1创新产品打造案例参照二：【沁园春御院】PK【格林星城】核心突破口：营销策略对项目形象的大力提升作用,启示：项目客观条件类似的基础上，产品创新是项目差异化的突破口；类似楼盘，营销策略的差异，成为项目形象和价值提升的重要因素；,4.项目核心价值体系构成,项目最核心价值,客观价值,主观打造,项目定位,04,1、项目整体定位2、目标客户定位,山地公园国际气质美邸住界,项目定位,山地公园：充分演绎本项目的原生态山地景观资源，借山势，借公 园，共同演

15、绎公园住区物业国际气质：缘于市府核心区位，项目简约现代的风情建筑，与国际 生活浑然天成美 邸：高端物业的集中代表，优美、静谧、品质、稀缺性产品等特 征的反映与联想住 界：富人区的境界体现“住界”一词，最早出现在实相宝藏论 本颂是指一种境界高度，“超越因果勤修”，“成就觉性 菩提心法身朴实神美、意韵悠长。此处指居住的最高境界,中央住界公园大邸,形象演绎,新兴都市森林,世界公园物业传奇,北京朝阳公园,东京新宿御苑,纽约中央公园,高 档,高端品质 高端配套 高端形象 高端人文,档次定位,目标客户形象,原生态山地公园生活引领者,他们经历了都市喧嚣，渴望能享受原生态自然的生活他们希望住所离城市中心不远，

16、享受完善的配套。出则繁华，入则幽静他们懂得享受生活，追求生命中一切美好的人与事，时间与空间,目标客户界定,河西有产阶层40%,河东有产阶层 30-35%,长沙周边县市有产阶层外省市湘籍客户和投资客户 30-35%,国有企事业单位高管,政府公务员,合资企业管理者,私营企业主,城市有产阶层,购房目的看重项目原生态山地景观资源，购房为改善居住环境看重市府完美配套，具备心理优势项目高端档次是身份价值的标签,典型客户类型特征,主力客户特征年龄：30-45岁区域：长沙本地为主，外省湘籍人士职业：公务员、生意人、高级技术人员、企业高级管理者购买力：50-80万之间购房次数：换房族或两次置业以上为主,显性需求

17、特征：看重小区环境对于价格敏感度不高注重项目品质、小区环境、安全、配套隐性心理特征：热衷于对城市稀缺资源的占有享受生活，追求美好资产转移的需要,客 户：张先生 年 龄：38职 业：国家公务员 家庭人数：3需求户型：三房 置业目的：自住,典型客户描述,之三项目发展思路,01：客户需求四重论02：项目关键突破点,明晰本项目价值提升与突破大方向,客户需求四重论,德思勤的理解，一方面高端客户需求由四重体系构成：,第一重：地段,第二重：产品,第三重：景观,第四重：人文,需求最高境界,客户需求四重体系,第四重：人文,第一重：地段,第二重：产品,第三重：景观,区域认可,产品认同,景观体验,获得人文上的认同体

18、现其社会上流阶层地位,2、嫁接文化符号，丰富项目价值,3、打造上流身份阶层标签，满足心理诉求,提出对本项目要求：,1、准确把握客户心理需求发展阶段，不能过度超前,上层人士需要这些文化符号、需要这些身份标签,同层次圈层内他人的认同,核心目的就是,继而带来各种直接、间接的利益、价值,明晰本项目价值提升与突破大方向,项目关键突破点,突破点在哪里？,第四重：人文,第一重：地段,第二重：产品,第三重：景观,地段价值的挖掘,产品提升与创新,自然及人文景观,人文价值的演绎,核心突破点,第一层突破,第二层突破,第三层突破,第一层突破:地段价值提升,突出区域形象是本项目的发力点,区域资源整合 长沙市政府、岳麓区

19、政府所在地 尊贵、安全、形象的象征，是城市的名片借势金星大道开发热潮 近期，金星大道沿线成为开发热点，十几个大型知名开发企业囤地，并逐渐启动，市场对区域“最适合居住的高尚片区”形象认知度不断提高 借势区域内丰富的配套、景观、休闲、文化、旅游资源 长郡中学、沃尔玛、豪生酒店、八方生态公园、国际商业街区等与金星大道国际商务街区形成有利补充 政府规划枫林路-杜鹃路两线之间为金星大道国际商务街区。从项目所在区的人文、景观及其它资源分析，较之南向商务区享有景观优势，较之北向星城区享有配套优势，将定义演化为高档居住区,打造长沙中央居住区,长沙城市自然景观资源最好的区域长沙城市发展最具升值潜力的区域长沙楼盘

20、开发整体档次最高的区域长沙居住人口综合素质最高的区域,第二层突破:创新产品打造,至尊美邸，美丽人生,空中庭院与原生山地浑然一体,有庭有院，室内是室外的延续，室内与室外实现沟通，将内外空间完美结合。当在地面无法实现时，在空中得以延伸。在户型的设计上创新，注重空间上的通透感与使用率,更能体现出舒适阔绰的生活环境。在居家的品质上，有天有地，最大限度的满足自豪与荣耀。,巧妙利用灰色空间，增加实用率,可打掉飘窗,利用政策灰色空间，巧妙使用建筑技术。在户型的设计上创新，打掉飘窗，延伸房间空间尺寸，在固定建筑面积的基础上扩大使用空间，达到空间的舒适性和高性价比最大限度的满足居住舒适性。,可拆卸顶梁,设计靠拆

21、卸顶梁，延伸房间空间尺寸，在固定建筑面积的基础上扩大使用空间，达到空间的舒适性和高性价比最大限度的满足居住舒适性。,利用基数偶数层，设计挑高两层的露台花园，作为赠送空间更为巧妙的是，每层设计搭设出花架，既不占用面积，同时最大限度的给客户提供可使用空间在达到空间延伸的基础上，实现居住的舒适度,全赠送空间,基偶数层巧妙利用,利用架空层做客户入户大堂，细节的处理，灵动的装饰，处处显示业主的尊贵更为独特的是，在强调地上入户大堂的尊贵同时，把尊贵和享受延伸到地下，业主驾车到底地下车库，通过地下车库豪华大堂直入电梯。,豪华双大堂设计,巧妙利用项目坡地高差，打造景观半地下车库。车库掩映在丛草中，既不显突兀，

22、同时，拥有较好的采光面。开车下车库时，已是幸福的开始,景观地下车库,山地公园，私享领地,第三层突破:原生山地公园景观,总体理念：以“山地公园+私家园林”为规划主题,桥边有树，树欲低；树荫有草，草欲青；草上有渠，渠欲曲；渠引有泉，泉欲瀑；泉上有山，山欲深；山下有屋，屋欲方；屋边有圃，圃欲宽；圃中有鹤，鹤欲舞；,林语堂先生对生态住宅的构想，也是项目景观设计理念的核心,山地公园打造,利用山景，创造长沙首个拥有登山道的小区,内庭园林打造,架空层处理,降低高层带来的小区压抑感，以及延续项目超宽栋间距，形成园林与建筑的有机结合，充分利用架空层的设计架空层既作为小区内部活动空间，泛会所功能，提高利用率，也可

23、作为园林绿化之用，与中心园林景观联为议题；同时，利用架空层作为入户大堂的转换空间，实现业主使用角度与尊贵体验的有机统一,富有变化的园林绿化铺设,细节处理,具有一定吉祥符号的石雕、石刻表达相应的文化氛围,塑造真正“山地公园领袖者”形象,核心突破:人文内涵营造,价值第四重人文/文化本项目人文价值演绎五大核心支撑：,1、市府中心区稀缺的原生态山地公园资源2、区域内浓郁的人文资源：休闲、文化、教育资源3、经济发展催生源源不断的有产阶层4、有产阶层人士居住环境和品质的生活理想5、上流社会交际心理诉求,以打造长沙第一山地公园会所、第一居住品质为基础，构筑有产阶层圈层文化核心，赋予客户上流社会身份标签！,项

24、目价值突破点核心之人文价值创造,会所设置建议,私家会所是住宅品质的表现。是项目档次及形象的标签。本项目利用山地坡地地势，打造长沙首个地下会所，会所的屋顶其实就是园林的一部分，形成整体式的园林特色，地下会所，节约了地面以上的面积，拓展了小区内的公共面积，业主的活动范围自然就多了。同时，也将破坏视野的额外建筑隐蔽，楼与楼之间的间距拉大，避免了视觉影响,物业管理,知名物管带来国际先进物业管理概念，为业主提供“无微不至，无所不能”的贴身管家服务，体现业主的尊贵、私密的生活品质，彰显与众不同的人生境界。,国际知名物管公司担纲物管树立有产圈层上流生活标竿,圈层决定价值！,共同构筑上流社会尊贵生活、社交平台

25、,通过嫁接文化符号，传递客户真正有产阶层的身份标签，满足其对尊贵生活的心理追求！,人以群分 物以类聚,之四项目营销推广战略,01：项目营销总战略02：项目营销推广策略03：项目营销推广执行,确定项目：长沙名盘的地位 长沙原生态公园人居的标杆,营销推广目标,项目营销总战略,01,营销推广主题,中央住界公园大邸,新兴都市森林,营造一个高端的基点、一种个性鲜明而时尚的生活概念,营销推广原则,一期以整盘概念推出，以后各期结合各自特点运作,统领全盘，贯穿始终的楼盘概念品牌形象：风格、品质、规模,主品牌、子品牌：结合分期、结合各期卖点的具体概念品牌形象：依附主品牌、个性鲜明、功能特点具体鲜明,项目入市整体

26、营销推广策略,项目营销推广策略,02,1、项目营销总策略2、差异化入市竞争策略 3、圈层客户积累策略4、情景营销策略,项目营销总策略,项目入市时间必须结合左图四个原则；考虑项目实际情况，我司建议项目一期开盘时间定为2008.10月中某周末；为树立和拔高项目的整体形象，以及更好的积累客户，必须给予项目的前期造势足够的时间，我司建议项目前期造势08.5月春交会即需进行,差异化1 入市时间选择,差异化入市竞争策略,产品推售原则：产品价值不断提升原则；有效利用自然景观原则；区域适应产品成熟度原则；配合项目销售价格不断走高原则；便于施工管理和利用原则；,产品推售顺序：按左图所示，总体从北往南推；从高尚住

27、宅到公寓产品；在一期中，分为一批和二批；,差异化2 入市推售产品,一期一批推售产品,加油站,一期二批推售产品,二期推售产品,三期推售产品,项目产品价格策略：,差异化3入市产品价格策略,价格制定策略：初期入市产品价格制定采取“适当低开高走”策略，预留一定空间给首批客户；价格制定紧密参考竞争项目，采取市场照镜子的策略；但在制定时，充分考虑到项目的溢价因素，有机的形成价格差异化；价格提升策略：采取小步快跑策略；树立项目产品价格标杆，拉升项目形象；市场竞争中以总价取胜；,项目产品价格初步确定：,市场比较法：选取直接竞争项目，确定项目市场比较系数,市场比较法：衡量比较权重，确定项目市场比较价格,多因素比

28、准价格：项目价格多因素考虑合成，确定项目入市销售均价,通过比较调整，我司认为项目2008年下半年销售均价可实现5200-5400元/,圈层客户积累策略之客户积累方向,针对高端客户的圈子效应，采用圈层营销,圈层客户积累策略之客户积累手段,公园俱乐部成立、吸纳、连接圈子客户成员,小众营销,抓住核心目标客户，实现有效营销,广州、深圳湘会,定向企业,机场营销,星级酒店营销,定向刊物杂志,汽车俱乐部,圈层客户积累策略之客户积累途径,位置选择：项目一期金星大道与小区规划路的交叉口位置，小区商业街的位置。选择原因：临金星大道，昭示性强；利用小区商业街，经济原则；同时，风情商业街的设置，整体形象好；,情景营销

29、策略之营销中心,设计风格：现代、简约风格 同时在体现项目现代、简约风格特征的同时，传递项目的独特文化气息,情景营销策略之营销中心,功能分区：展示区：接待区、模型区（包括大沙盘、分户模型）、形象展示墙；交流区：洽谈区、视频区、休息区、儿童娱乐区；办公区：经理室、资料室、会议室、更衣室、财务市、签约室；,情景营销策略之营销中心,包装展示：项目介绍：总规图、建筑效果图等；企业介绍：企业理念、所获奖牌等；销售资料：销售各证件、销售资料、业主公约等；,情景营销策略之营销中心,营销中心的包装突出与公园山地的紧密联系,情景样板房：多风格特征，演绎不一样的居家生活,情景营销策略之样板房,中式风格,东南亚风格,

30、现代风格,田原风格,工装样板房：新兴企业以建筑为本，工装样板展示产品质量与品牌,情景营销策略之样板房,真实的情景打动消费者，专注的细节感动消费者,情景营销策略之园林展示,师法自然，在平坦的或者略有坡地的平地上，造出一方曲径通幽、变化无穷的园林环境景观,天然原石的园林环境，虽然在建造时费尽心机，但其效果是在这个人工造园中，巧夺天工地充满了自然的野趣，平添了景观的真实性，也减少了今后环境维护时的成本；同时，随着年代的更迭，园林环境将愈发茂盛宜人.,情景营销策略之指示系统,项目营销推广执行,03,1、一期营销阶段划分2、各阶段营销推广实施3、媒体组合及费用概算,项目一期营销阶段划分,各阶段营销推广实

31、施,【展示体系】：户外广告、硬广、软文、项目宣传资料、工地围墙及广告牌【支撑体系】：营销活动、营销中心、样板房、看楼通道、物业管理服务等,企业和项目品牌推广线,核心营销事件一,活动主题：春交会展示活动时间：2008.4-5月，长沙房地产春交会活动目的：春交会初次市场亮相，奠定鲜明的项目及企业形象，树立“中央住界公园大邸”的主题形象；,备注：上图为我司为深圳沙河世纪城在长沙项目策划的春交会展示，获得春交会展位第一。,核心营销事件二,活动主题：公园俱乐部启动暨新兴奥运健康跑活动活动时间：2008.8月，北京奥运会期间活动内容：公园俱乐部启动，迎奥运健康跑，优胜者亲临北京参观奥运会比赛；活动目的：借

32、势奥运健康主题与项目山地公园之间的有机联系，同时依托新兴企业为北京企业的绝对优势，依靠社会热点做项目和企业宣传；,项目品质推广线,【品质推广线核心】高品质、创新产品、高绿化率、低建筑密度、建材使用、物业管理等,核心营销事件一,活动主题：“中央住界公园大邸”产品推介会活动时间：2008.9月活动地点：选取某五星级酒店活动目的：项目开盘之前，针对认筹诚意客户举行产品推介会，让客户对项目产品有更深的了解，促进开盘前的客户积累；,香港著名室内设计师梁志天亲自操刀设计样板间。梁志天 Steve Leung：19992001年连续三年获素有室内设计奥斯卡之称的Andrew Martin Internati

33、onal Awards大奖；全球排名第31位，亚洲顶尖的室内设计师之一,国际室内设计大师梁志天样板间展示开放（时间：2008.10月上旬）,核心营销事件二,客户资源积累线,【核心体系】：公园俱乐部积累客户、老带新奖励挖掘客户、异地产品推介会、老客户营销活动，主动出击直效营销【支撑体系】：群体性购买特征显著,核心营销事件,活动主题：跟着新兴都市森林到长沙去深圳客户推介会活动时间：2008.9月活动目的：结合目前长沙市及片区高档项目外地客户置业浪潮高涨之势，采取走出去的营销策略，在湘籍人士比例较高的深圳举办产品推介会，挖掘大量优质客户。,项目一期阶段推广重点组合,项目发展进度,推广重点,销售期,形

34、象导入期,认购期,形象线产品线文化线,媒体组合及费用概算,项目一期媒体组合,项目一期营销推广费用概算,可售面积一期08年推向市场的面积约8万平方米销售均价根据前期价格测算，项目住宅按5400元/平方米的价格测算总 案 值 约4.32亿元由于项目一期肩负整个项目的形象塑造和企业的形象塑造重任，因此，项目一期的营销传播费用在项目整体营销传播费用中比例稍重，调整比例在22.5%计算,一期整体营销推广费用864-1080万,项目一期营销推广费用概算,核心推广锁定：户外广告营销活动报纸展会,项目组人员架构,项目总监,项目经理,策划经理,销售主管,策划人员,物业顾问,客户总监,项目组人员个人简介,项目组人员个人简介,Thank you!,Copyright 2006 Taskin worldwide.All Rights Reserved,预祝项目取得圆满成功！,