房地产经济学第9讲房地产周期.ppt

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1、1,房产周期与宏观调控,2,经济周期,经济周期：国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张与收缩的交替反复运动程，又称国民经济周期。分为古典周期和增长周期。前者又称古典波动型周期：从经济水平的绝对值变动的角度衡量，往往指经济总水平的波动出现负增长的经济周期。后者以经济总水平的相对值变动来衡量，在该周期内经济变量增长率上下波动，但经济活动水平并未绝对下降。现代经济理论的经济周期是建立在经济增长率变化上的，是经济增长率上升与下降的交替运动过程，即讨论的是“经济增长周期”。一般商业活动围绕其长期趋势的周期性但并非固定的波动。分为扩张-紧缩-萧条-复苏几个阶段。具有重复性、持续性、可预测性和上下波

2、动性。美国商务部规定：从一个波峰（谷）到另一个波峰（谷）持续15个月才算一个经济周期。,3,经济周期的相关理论乘数加速原理相互作用原理蛛网理论外部力量理论与内在长周期消费不足理论心理因素理论投资理论货币主义理论技术创新决定论,4,乘数加速原理相互作用原理,萨伊：供给创造需求，工资和价格可以上下浮动，经济永远沿着牛顿时钟的钟摆轨迹运行能够自我调整。20世纪30年代大萧条使这种传统思想体系发生动摇。投资增加通过乘数效应引起GDP的更多增加通过加速效应引起投资更多增加经济繁荣。GDP 一定水平时受到资源约束加速原理作用下投资减少由于乘数作用GDP继续减少，-进入衰退一段时间调整后GDP增加进入新的繁

3、荣。凯恩斯：政府应明智的运用财政力量推动经济、社会和政治朝着称心如意的方向发展。,5,有效需求不足理论,代表：凯恩斯。经济周期波动由于有效需求不造成的。有效需求包括消费需求和投资需求，由3个基本心理因素决定：消费倾向、资本预期收益和货币流动偏好。资本预期收益决定着资本的边际效率对经济周期起着重要作用。需要国家干预，刺激需求，促使供需平衡。萨缪尔逊进一步应用乘数和加速原理说明经济周期的展开过程。,6,消费不足理论,代表：马尔萨斯与英国霍布森。该理论一直被用来解释经济周期的收缩阶段，即衰退与萧条的重复发生。把萧条归结为消费不足，认为因社会对消费品需求落后于消费品生产增长。消费不足由于人们的过度储蓄

4、引起需求大大缩减。结论：一个国家生产力增长率应当同消费者收入增长率一致。,7,纯货币理论,代表：英国经济学家霍特里。经济周期纯粹是一种货币现象，货币数量的增减是经济发生变化的唯一原因。具有现代银行体系的国家货币供应是有弹性的，可以膨胀与收缩。经济周期波动是由银行系统交替的扩张与紧缩信用造成的。银行体系降息放宽信贷生产扩张和收入增加促进信用扩大；信用不能无限扩大，当高涨阶段过后银行体系被迫紧缩信用生产下降危机爆发出现累积性衰退。即使没有其他因素，货币供应的变动足以形成那个经济周期。,8,投资过度理论,经济周期在于生产结构不平衡。尤其资本品与消费品与消费品不平衡。哈耶克等：利率政策有利于投资投资增

5、加投资品需求增加，价格上升刺激了投资增加形成繁荣。投资品生产过度投资品过剩，消费品不足，经济结构失衡，经济扩张到一定程度出现生产过剩的危机进入萧条。哈耶克:市场有自调节机制，国家不干预，银行自行调节信用，生产过剩消失经济复苏，国家干预损害市场机制，萧条反而会持续下去。,9,技术创新决定论,代表：熊彼特。企业家创新实现了生产要素的重新组合而获得垄断利润，创新浪潮引起经济繁荣。当创新扩展到更多企业，盈利机会消失，创新引起信用扩张，造成过度投资，经济开始衰退。随之而来的是失衡调整而进入复苏阶段。复苏借助于技术创新，新发明的实际应用借助于经济扩张的过程，这形成经济周期。认为：经济周期政府干预是不必要的

6、，甚至是有害的，市场自行会恢复。,10,心理预期理论,强调心理预期对周期各个阶段形成的作用。庇古认为人们具有不同的偏好、不同预期、不同目的，人们对经济预期不可能实现预定，影响经济发展。扩张阶段，人们盲目乐观，高估产品需求、价格和利润，低估生产成本过度投资和过度繁荣。经济周期扩张期的持续时间和强度决定于酝酿期的长短，即决定于生产到产品投入市场的所需要的时间。当盲目乐观造成错误在酝酿期结束时显现后，扩张到了尽头，衰替开始了，经济收缩阶段，过度乐观的错误逐步被觉察，又会变成不合理的过度悲观预期导致投资过度减少，引起萧条，乐观与悲观预期交替繁荣衰退交替。,11,房地产经济周期,作为一种产业周期，房地产

7、周期波动符合经济周期波动的一般规律，其波动过程存在不同形态。按时间把房地产经济周期划分为：长期趋势、景气循环、季节波动和随机波动等。长期趋势：反映较长时间内的总量变化趋势。受人口、城市化、资本积累、产业结构、技术进步等影响。长期趋势存在周期性和循环性。景气循环：房地产业实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，及繁荣-萧条-繁荣.的运动。受就业与收入水平变化、地区人口增长和政府货币财税政策影响。季节波动：房地产业一年内活动的有规律变化。有的因为需求，有的因为供给影响。7、8、9购租潮与上学有关，西欧冬雨，建筑业不活跃，台湾3、10月为黄金档，7月为“鬼”月，大陆“金九银十”。随机

8、波动：不规则的外部因素影响，洪水、地震、战争、政治风波、流行病（SARS）等。,12,房地产业经济周期形成的机制,内在传导机制：经济体系中主要内生因素以其自身规律发生周期性变化而又相互作用，从而使经济波动呈现周期性变化的逻辑必然性。经济体系内在因素成为房地产经济周期波动的自我推动力量，每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，每一次收缩又为复苏和扩张创造条件。房地产需求增长和短期供给不足房地产开发活动增加和房地产行业的收益率上升吸引业内和业外投资房地产短期不足道短期过剩；扩张受土地、建材等资源约束，特别是土地约束，扩张中断，走向萎缩。,.。外在影响机制：技术革命、产业结构变化等通过改变内生机制基础影

9、响房地产业经济周期，地震战争、政治风波等直接作用于宏观经济运行环境带来巨大影响，改变房地产等行业的发展环境，给房地产业带来不规则变动。,13,2房地产景气循环及阶段概念景气循环：房地产业实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，及繁荣-萧条-繁荣.的运动。受就业与收入水平变化、地区人口增长和政府货币财税政策影响。市场供大于求时，就产生不景气现象；通过市场调整，逐步达到供求平衡，再到达供不应求的现象，即出现市场景气现象，如此周而复始德重复发生就形成了景气循环。阶段复苏阶段-扩张阶段-收缩阶段-衰退阶段与宏观经济循环比较，房地产景气循环：稍后于宏观经济进入复苏；先于宏观经济进入繁荣；

10、先于宏观经济进入衰退；萧条期长于宏观经济；景气循环的峰和谷分别高于和低于宏观经济。,国房景气指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数计算方法。从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个指标分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。综合指数以100为景气线以上为景气空间，以下为不景气空间。,14,房地产景气循环与经济周期的关系影响房地产景气的内部与外部因素反映房地产市场周期的指标,经济发展,房地产,创造需求供给,提供就业，推动产业

11、发展,15,16,古典房地产景气循环模型,17,古典房地产景气循环模型前提假设：国民经济有规律的扩张与收缩不考虑建设的时滞：供给可以瞬间发生 循环中的重要阶段：经济扩张，新空间需求促使新建筑产生-新建筑刺激加剧经济扩张-经济持续扩张进一步刺激新建筑-新建筑供给大于需求-超额建筑产生调整，需求减少导致新建筑增长缓慢-复苏需求开始上升消化既有超额建筑供求平衡-经济扩张导致对新建筑需求增加新建筑增加。,18,影响房地产景气循环的经济力量,内部因素：时间落差（建造周期、咨询不畅）、生产者和消费者的心理因素、技术和理念的革新外部因素：国民经济（国民经济循环（GDP）、人口增长/就业情况、各产业间的投资绩

12、效、通货膨胀、利率）社会与文化（家庭构成、地区偏好、工作生活习惯）政策法规反映房地产市场周期的指标：实际销售商品住宅面积；城市竣工住宅面积；城市新建住宅面积；商品住宅价格；城镇住宅投资、住宅买卖成交面积；房地产从业人员；房地产投资增长。,19,房地产泡沫形成机制,泡沫：一种或一系列资产价格在一个连续过程中急剧上涨。房地产泡沫：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫（美国著名经济学家查尔斯P金德伯格）。泡沫过度膨胀的后果：预期的逆

13、转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。,20,房地产泡沫特征,1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2.房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；3.房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；4.房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。泡沫经济的两大特征：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。,21,判定房地产泡沫的判定并无定论，

14、在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：整个经济是否过热，如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。投资增长率当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。商品房的空置一般当空置率达到10时，就是房地产业过热的预兆。其他因素：住房价格是否持续上涨 商品房价格与居民收入的增长是否同步 土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价 的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来

15、灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。,22,泡沫表现形式,价格泡沫房屋空置泡沫房地产投资泡沫,23,房地产泡沫成因,土地资源稀缺，弹性减少信息不对称逆向选择与道德风险：金融体制不健全情况下，信息不对称为银行带来逆向选择问题，使得冒险精神强、信誉差最有可能造成不利（逆向）结果的借款人获得贷款，给银行带来风险。银行体系不健全，盲目追求市场份额，信贷规模，忽略对借款企业或个人资信的 审查和跟踪调查，低估投资项目的潜在风险。这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断攀升的时候常常被忽视，大量银行资金介入，加速资

16、产价格上扬和泡沫产生。政府干预失灵：干预方式城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和个人投资外，还包括政府的直接投资和转移支付直接进入房地产市场。,24,房地产泡沫形成机制,25,En,26,27,Ek,28,房地产泡沫的危害,经济结构和社会结构失衡金融危机生产和消费危机引发政治和社会危机,29,预防,加强对房地产市场的宏观监控和管理 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 强化土地资源管理 加强金融监管力度，合理引导资金流向 其他,30,上海住宅投资,78 79 80 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

17、00 01 02 03 04 05,31,78 79 80 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,上海住宅投资增长率,32,80 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04,上海住宅投资增长率MA（3）,33,88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,上海住宅销售面积,34,上海住宅销售面积增长率,89 90 91 92 93 94

18、 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,35,上海住宅销售面积增长率MA（3）,90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,36,上海商品房平均售价元/M2,88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,37,上海商品房平均售价增长率,89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,38,上海商品房平

19、均售价增长率MA（3）,90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05,39,房地产经济宏观调控的必要性,房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要 房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展的需要 房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求,40,房地产经济宏观调控的目标,调节供求关系，实现房地产经济总的基本平衡 优化房地产业结构，提高资源配置效率 房地产价格合理化，保持房价的基本稳定,41,国民经济调控与房地产经济调控关系,中央的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的，适用于全国一切行业和一切地区。房地产业作为国民经济的

20、有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体决策。在局部服从全局的前提下，对不同产业宏观调控的方向和力度也要因地制宜，区别对待。,42,房地产经济宏观调控的政策手段,房地产产业政策 产业政策：指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。房地产产业政策：政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展。它是对房地产经济实施宏观调控的重要政策手段。,43,房地产产业政策的目标,房地产业发展水平目标确定房地产业发展规模和水平的依据：一要以国民经济整体水平和一定时期发展

21、规划为依据；二要以社会上的相关经济资源可供量为限度，例如土地资源、能源、建材资源等；三要以房地产商品的市场需求为依托，适销对路四要根据各个地区的实际情况而有所不同。,44,房地产内部结构协调目标 房地产业内部存在着各种类型的房地产，要按各类房地产需求的比例，协调地进行建设，求得结构合理地、平衡地发展。房地产业效益目标 宏观效益是经济效益、社会效益和环境效益的统一。微观效益包括劳动生产率、投资回报率和资本利润率等。提高微观经济效益是房地产企业追求的目标，它必须服从宏观效益。只有把宏观效益和微观效益统一起来，才能达到房地产资源配置的高效率。,45,房地产产业政策的实施手段,间接的经济调节手段 政府

22、通过财政政策、货币政策、投资政策、技术政策等调节市场，由市场影响企业，引导房地产业按政府设定的方向和目标进行经济活动。如按房地产经济运行现实状况，运用税收政策、信贷政策，支持或抑制房地产业的发展速度，使其与相关产业和整个国民经济的发展相适应，稳定健康地发展。信息引导手段 政府可以利用所掌握的产业发展现状、房地产开发建设总量和结构、市场销售情况、需求变化方向等信息定期发布，使房地产企业获得正确的信息资源；同时，还可以公布中长期的房地产产业政策，使企业明确发展方向。科学的经济信息，可以诱导房地产企业进行正确的投资决策，及时调整内部结构，稳定市场，促使房地产业正常发展。直接的行政控制手段 针对房地产

23、业发展中的倾向性问题，政府还可以运用行政权力，对房地产业的发展方向进行直接的行政控制，如城市规划控制、土地供应量控制，以及实施住房制度改革、调整住房政策等，使房地产业的发展符合国民经济发展的整体要求。,46,房地产产业政策的层次,第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策，主要是房地产产业定位和房地产产业发展政策。前者如房地产产业分类、房地产业在整个国民经济中所处的地位和作用、在国民生产总值中应占的比重等政策；后者如房地产业发展的规模和速度、影响商品房市场供给量和市场需求量的相关政策等。,47,第二个层次是房地产行业内部的各类政策。包括：土地使用制度政策、城镇住房制度及其基本政策、产业内

24、部各类房地产商品比例结构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房地产市场体系政策、房地产行业管理政策等。第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策。例如，规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策、土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等；规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物业管理政策等；实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配政策等。,48,房地产经济调控中的货币政策,货币政策的涵义和主要任务 货币政策：指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段。总量平衡即社会总

25、供给和总需求的平衡。社会总供给是指能够向市场提供的各种最终产品和劳务，它是由投资量和投资规模决定的，与货币投放量直接相关。社会总需求指的是有效需求，它是由货币供应量及其周转速度所体现的现实购买力形成的。调节货币供应总量，就可以使之体现的社会总供给与社会总需求的规模相适应。运用货币政策：对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模；使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。,49,货币

26、政策的主要工具,利率政策：公开市场业务：中央银行在公开市场上通过买卖有价证券的办法来调节货币供应量，调节社会总供给和总需求的金融业务活动。当国民经济衰退时中央银行买进有价证券，增加货币供给，刺激投资消费，促进经济复苏。反之亦反。不仅从总体上调节房地产供求，还通过买卖住宅债券，直接调节投入房地产开发和消费的货币供应量，达到控制房地产经济总供给和总需求趋向平衡的目的。法定存款准备金率：指政府规定的商业银行向中央银行交存的存款准备金占总存款量的比例。中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制贷款总量。提高存款准备金率，增加商业银行向中央银行交存的法定准备金，使商业银行收缩

27、信贷，紧缩货币供给量，抑制投资消费增长，反之亦反。准备金高低，通过商业银行信贷投放量，使房地产信贷扩张或收缩，使房地产总供给和总需求平衡。再贴现率：指中央银行对商业银行及其他非银行金融机构的再贷款利率。商业银行主要通过2种方式向中央银行贷款：一是将各种票据如国库券等政府公债，向中央银行再贴现；二是用自己所拥有的政府债券和其他财产为担保，向中央银行贷款。中央银行通过提高或降低贴现率的办法来调节货币投放量。当经济过热时，央行通过再贷款标准和利率，限制商业银行的融通资金，紧缩信贷；反之，当经济衰退时，央行通过降低再贷款的标准和利率，扩大商业银行融通资金量，扩大信贷。再贷款利率高低直接影响商业银行的贷

28、款规模，从而也调节其对房地产投资消费贷款量。,50,房地产经济调控的财政政策,财政收入政策 财政收人政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求。税收对房地产经济宏观调控的作用主要体现在以下两方面：(1)税收对房地产市场消费需求的调节作用。在房地产市场交易中，税种增加、税率提高，将使市场需求减少；反之，则相反。(2)税收对房地产市场供给的调节作用。对房地产开发企业的税种增加、税率提高，导致开发成本上升，投资的预期收益减少，抑制房地产投资增长率，促使其下降；反之，税种减少，税率下降，投资的预期收益增加，促使房地产开发投资增长率上升。,51,财政支出对调节国民收人的分配和再分

29、配、社会总需求、生产和供给、产业结构等方面都有重要作用。它对房地产经济的调节和控制：首先，在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投资品需求和房地产商品供给量。其次，在财政支出一中增加职工工资，实施住宅消费补贴，增强了居民购房能力，扩大了住宅消费，直接拉动了住宅消费需求。再次，通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例。,52,房地产投资政策,房地产投资政策主要把握以下两个方面。（一）房地产投资规模控制政府对房地产投资规模的控制，应重点把握以下准则：1投资目标准则 房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分，受到一定时期国家经济发展

30、和结构调整总目标的制约，房地产投资规模必须服从宏观经济总目标的要求，避免盲目扩张或过于滞后，寻求一个比较合理的、与国民经济发展相协调的规模。2.投资品保证准则 投资品是投资的物质基础。房地产投资必须具备钢材、水泥、木料等建筑材料、土地资源以及相应的配套基础设施条件，必须以此为根据确定投资规模。3.市场需求准则,53,（二）房地产投资结构控制 这里所说的房地产投资结构，是指房地产业内部资金投向各种类型和各个方面的比例关系：（1)房地产投资的客体结构，即投资于生产用房、商业用房、办公用房、游乐设施和住宅等方面各种房地产类型。一般来说，住宅建设投资应占主体地位，在住宅中尤以满足中等和中低收入家庭需要

31、的普通商品住宅为主。（2)房地产投资的时间结构，即房地产投资在各个年份均衡增长，以与市场需求增长相适应，避免因过于集中而引起大起大落，造成阶段性供求失衡。(3）房地产投资的空间结构，即房地产投资要素在全国各地区中比例关系的合理配置，力求做到地区分布相对平衡。,54,房地产经济宏观调控中的法律手段 市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的准则来调节市场经济的有序运行。对房地产业进行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段。法律手段具有强制性、规范性、稳定性，并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的重要手段。广义的房地产法：

32、指调整房地产经济关系的各种法律和法规的总和。具体来说，就是指调整公民之间、法人之间、公民与法人及国家之间在房地产权属、开发建设、交易管理等与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。狭义的房地产法：直接调整房地产关系的法律法规，如中华人民共和国城市房地产管理法等。,55,与一般法律相比，房地产法具有以下特征：（1)主体的多样性。任何组织和个人都会与房地产发生这样那样的联系，由此形成涉房利益关系，从而使房地产法律关系的权利主体和义务主体呈现多样性。(2)调整关系的综合性。房地产法调整的房地产关系较为复杂，既包括房地产所有者、使用者、经营者依法享有的所有权、使用权和经营权等各种社会关系，又包括房地

33、产开发、经营、管理以及涉外房地产等各项活动及其引起的纵向、横向的社会关系，因而综合性特征十分突出。(3)调整手段的交叉性。房地产法属经济法、行政法、民事法下的子法，自然就有三种基本法采甩手段的叠合交叉的特点。(4)权属的基础性。作为不动产的房屋财产和土地财产，其转移并非实际物体发生移位，而是权利主体发生变动（交易和转让），房地产权属的设定转移都必须办理权属登记，所以房地产法律规范是一个以权属为基础的法律规范。运用法律手段规范房地产经济运行，必须充分考虑房地产法的上述特点。,56,房地产法律手段的调控，是通过立法和司法来实现的。立法是指房地产法规的制定。房地产法律体系应当包括：土地征用、土地批租

34、、房地产企业的开发经营、住宅建设、房地产交易以及租赁、抵押、房地产产权登记、房地产估价、房地产金融、房地产售后服务和中介服务等内容，它主要调整房地产方面的经济法律关系、民事法律关系和行政法律关系。我国主要房地产法规有土地管理法、城市房地产管理法以及一些有关的条例等，但缺门较多，如住宅法、物权法尚未出台，很不健全，还需借鉴国外的经验花大力气建立房地产法律体系。同时，还要加强房地产司法。近年来，随着房地产交易活动的扩大，涉房经济纠纷明显增多，加强司法工作，能够及时、准确、公正地解决各种纠纷，有力地打击违法犯罪括动，维护正常的房地产经济运行秩序，促进房地产业发展。,57,房地产行业行政管理和计划管理

35、,房地产行业行政管理的必要性 第一，房地产开发与城市建设的发展关系极为密切，盲目布点和开发会导致城市布局结构失衡。第二，土地是稀缺资源，不能再生。第三，市场机制配置房地产资源固然能发挥基础性的调节作用，但同时也存在着盲目性、滞后性等缺陷和弱点，容易引起大起大落等不稳定性，造成供求失衡。,58,房地产行政管理的内容及其作用：,加强土地管理，实施可持续发展战略 制定房地产开发建设计划，协调与国民经济发展的关系 搞好城市规划，保证房地产开发符合城市发展的方向,59,我国房地产行政管理的发展与完善,一是要认真研究市场机制，调节与房地产行政管理的关系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。二是要正确处理管理与

36、服务的关系，增强以服务为中心的管理观念，为市场经济主体提供优势服务。三是要把国有房地产企业的资产管理与行政管理区分开来，建立国有资产管理和经营机构，专司国有房地产企业的资产管理职责，精简房地产行政管理机构，专司宏观调控职能。四是要建立房地产行政管理体系，加强管理的力度，简化管理的手续，为改变施政机构杂乱、政出多门的状况，可以采取联合办公的形式，集中处理行政管理事务，使之既便捷又达到高效管理的目的。五是要坚持依法管理，增强行政管理的透明度，体现公开、公平、公正的原则，加强民主管理和科学管理，提高管理水平。,60,房地产经济宏观调控的方式：直接调控方式：政府通过行政手段和指令性计划管理，直接控制房

37、地产开发、流通、分配、消费诸过程，从而达到对房地产经济宏观调控目标的一种调控方式。间接调控：政府运用经济手段、经济参数调节各类房地产市场，再由市场机制引导市场经济主体（企业）的行为，使之符合房地产经济宏观调控目标的一种调控方式。,61,宏观调控的力度和效应,房地产经济宏观调控的力度 房地产经济宏观调控的效应（1)调控政策本身的正确度。（2）多种政策手段的配合应用。(3)宏观调控的时滞。（4）地区差异。,62,房地产经济宏观调控体系的建立与完善,房地产经济宏观调控是个完整的体系。从广义来说，它包括房地产经济宏观调控的目标、任务、内容和手段；从狭义来说，这个体系包括房地产经济的决策系统、控制调节系统可信息咨询系统和监督保证系统。房地产经济宏观调控的决策系统房地产经济的控制调节系统 房地产经济的信息咨询系统 房地产经济的监督保证系统,