房地产开发企业土地增值税政策解读及清算.ppt

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1、房地产开发企业土地增值税政策解读及清算管理,浙江地税 姜辉 二O一四年六月,房地产业是我国经济重要的支柱产业，也是社会各界普遍关注的民生行业。从1998年国务院发布“深化城镇住房制度改革”的重大决定后，十几年来我国的房地产市场进入了一个飞速发展的时期。近年来，随着房地产价格的不断上涨，对国民经济的运行产生了重大的影响，对社会大众的生活也产生了一系列深刻的影响，“国八条”、“国十条”、“新国八条”、限购、价格控制目标、房产税上海重庆改革试点，房地产行业面临着持续调控的政策环境。,四部分内容,土地增值税：流转税？所得税？财产税？,土地增值税有着特殊的征税目的和征收机理,土地增值的原因：,1、自有投

2、入增值 2、外部投入增值,某块土地因为周围环境的变化或内在设施的改善，导致该土地在供求因素的影响下发生地价上涨而形成的升值。,近年来我省房地产业税收发展态势一、增长波动明显。二、增收贡献突出。税收对房地产业的依赖度进一步加大。三、税种趋势不一。土地增值税(2007-2013年全省收入情况),土地增值税开征20年,土地增值税政策与房地产调控的关联,一、1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 二、1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改三、2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业四、2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求五、2008-2010

3、年：调控反复，GDP是调控指标 六、2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。七、2013年2月26日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发 201317号）第五条：税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。,第一部分 1994年以来土地增值税政策概况,以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。1994年1月1日起开征。1、纳税义务人：单位和

4、个人 2、征收范围：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入 3、计税依据：增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。,土地增值税征税范围有三层含义：,（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。（2）土地增值税只对转让房地产征收，不转让的不征税。（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税。,对于出租房产、土地情形的，即使取得收入也不属于土地增值税征收范围；对于国有土地使用权或房产产权不发生相应转移的行为，不属于土地增值税征收范围。,土地增值税：收入,（1）收入形式：转让房地产所取得的

5、收入包括货币收入、实物收入和其他收入。涵盖向对方收取的全部价款和各种经济收益；（2）收入金额的规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。；（3）非直接销售和自用房地产收入的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价

6、值确定。（4）企业自用或用于出租：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,4、土地增值税：扣除项目,（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本）；（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（4）旧房及建筑物的评估价格；（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附

7、加等；（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。,一、土地增值税政策概况,5、土地增值税：税率,土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30 增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40 增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50 增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60,6、土地增值税：纳税义务发生时间,1、转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；2、以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应

8、收价款日期的当天；3、采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。,7、土地增值税：纳税期限、纳税地点,纳税期限：1、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。2、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。纳税地点：房地产所在地主管税务机关。纳税人转让房地产座落在两个或

9、两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。,8、土地增值税：减免税,（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超扣除 项目金额20%的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产；（三）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳 税人自行转让原房地产的；（四）自2008年11月1日起，对个人出售住房暂免征收 土地增值税。,土地增值税征税范围表：,土地增值税不征税范围表：,思考：哪些赠与行为符合免征条件？,赠与：（一）、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育

10、、民政和其他社会福利、公益事业的。社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。,土地增值税免税范围表：,9、土地增值税：预征管理,1、根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让的房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理结算后，多退少补。,2、预征率（1）1994年200

11、4年8月底，按预收金额 1%-3%内预征土地增值税，我省于1998年开始对土地增值税实施预征管理；（2）2004年9月2010年6月底，可在 1%-3%预征率幅度内向下浮动 50%预征土地增值税，即最低预征率可下浮至 0.5%；（3）2010年7月1日起，除保障性住房外，东部地区省份土地增值税预征率，一律不得低于 2%。并需根据不同类型房地产确定适当的预征率。,9、土地增值税：预征管理,开发项目土地增值税预征的特点（1）根据不同类型商品房销售收入和对应的 土地增值税预征率征收；（2）由纳税人填报综合申报表；（3）按月申报预缴的土地增值税；（4）不考虑有关扣除项目金额。,10、土地增值税：核定征

12、收,房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺 不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税 务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,核定征收率：（1）1994年2010年6月底，不低于预征率；（3）2010年7月1日起，要求从严

13、从高确定核定征收率，核定征收率原则上不得低于 5%。并要求区分不同房地产类型制定核定征收率。,11、土地增值税：清算管理,土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,1、实施细则第16条：先预征结算后清算2、财税200621号文第三条：强调了预征和清算要求3、国税发2006187号文：明细规定（2007年2月1日起）,开发项目土地增值税清算的特点（1）属于纳税人应履行的申报义

14、务；（2）纳税人填报的土地增值税清算申报表，但清算的实质是以开发项目或分期项目为清算单位，应归集清算单位中房地产转让收入、扣除项目金额，从而计算清算单位的增值额、增值率和应补退税金额等；（归集收入与扣除项目的口径为清算单位是与企业所得税区别之一）（3）清算工作分为纳税人报送清算申报表和主管税务机关审核两个阶段；,（4）完整的土地增值税清算工作应包括清算审核和清算结论；（5）清算审核的内容跨越时间长、资料繁多、计算复杂；（6）受理土地增值税清算申报表后，暂无文件没有规定具体入库期限；（7）暂无文件规定土地增值税清算审核期限；（8）暂无文件规定出具清算结论后入库期限。,开发项目土地增值税预征和清算

15、衔接 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。（细则16条）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（187号文第二条可清算条件之一）案例思考：1、竣工结算后达到可清算条件前销售的房产是否预征？2、开发企业提交清算申报表后，未完成清算审核前继续销售房产是否应预征？,1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土

16、地增值税；2、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定计算办理清算审核后确定应缴纳的土地增值税，在规定期限内办理补退税手续。,一、土地增值税主要热点问题解读二、土地增值税清算政策要点,第二部分 土地增值税主要政策解读,土地增值税主要法规政策,1、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则 2、国税函发95110号 土地增值税宣传提纲 3、95财税字48号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知 4、财税200621号 关于土地增值税若干问题的通知 5、国税发2006187号 关于房地产开发企业土地

17、增值税清算管理有 关问题的通知 6、国税发2007132号 土地增值税清算鉴证业务准则 7、中税协发2008016号 土地增值税清算鉴证业务准则指南 8、国税发200991号 关于印发土地增值税清算管理规程的通知 9、浙地税函2009222号 关于房地产开发企业土地增值税清算若干 问题的通知 10、国税函2010220号 关于土地增值税清算有关问题的通知11、国税发201053号 关于加强土地增值税征管工作的通知12、税总发201367号国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知13、税总函2013658号国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知,第二部分 土地增值税主要政策解

18、读,一、土地增值税主要热点问题解读二、土地增值税清算政策要点,第二部分 土地增值税主要政策解读,1、土地转让中如何认定的土地增值税应税行为？,根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。基于此规定，在土地转让中，如果土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税,2、房地产开发企业的建设工程，企业自行划分了项目分期建设，在土地增值税清算时，是否可按自行划分的分期建设为项目单位进行

19、清算？,根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。,常规情况分析：对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件时，应注意房地产开发项目的确认，是以“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证）为条件的，凡应独立办理“五证”的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。土地增值税清算单位，应以法定意义上

20、的独立开发项目，作为划分对象。在日常开发习惯中，开发商根据开发经营的需要，自定一个开发项目名称，统称为“某某项目”。而在实际操作中，却是在取得的开发用地上，根据不同的用途或不同的开发时间，分别立项，办理“五证”。对于这类自定名称的开发项目与法定名称的开发项目不一致的情况，应以“五证”上登记的开发项目名称作为土地增值税清算单位。,总结：由于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算，但在房地产开发过程中，审批单位和环节比较多，为了相对统一，在把握国家有关部门时，确定以发改部门的批文或规划部门发放的建设工程规划许可证为准。即发改部门立项批文或规划部门发放的建设工程规划许可证中明

21、确分期的，按批准的分期项目为单位进行清算；如以上两部门发放的批文或建设工程规划许可证中无明确分期开发的，以一个项目为单位进行清算。,实施细则第十一条：普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,3、普通标准住宅如何认定？,财税200621号文作了补充,各地普通住宅标准,国办发200526号关于做好稳定住房价格工作的意见 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠

22、政策的住房原则上应同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。,4、房地产开发企业用开发的商品房对外投资或发放福利、分配给股东等行为，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入如何确定？,根据土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、

23、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,5、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额？,实施细则（财法字1995第006号）第六条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,总面积：“总面积”是指

24、可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（国税函1999112号）,案例：,某房开公司在10000平方米的土地上进行开发，所支付的土地出让金为1000万元。该房开公司分两期进行开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平方米，建筑面积15000平方米;二期为别墅，占地面积（包括道路、绿地等）4000平方米

25、，建筑面积5000平方米。公寓己销售完毕，则其应分摊的土地出让金为多少？,案例分析：,按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊：1000(600010000)600万元按建筑面积计算分摊：100015000（150005000)750万元 可见不同的分摊方法，计算出的分摊金额是不一样的。,我省：对于分期开发项目，建议按以下原则和顺序确定成本费用：（1）对纳税人按分期项目单独进行会计核算的，按对应项目实际发生的成本费用审核确定；（2）分期项目没有单独进行会计核算的，其土地成本可按分期项目规划的土地面积占总开发项目总面积的比例确定，其他成本费用按分期项目规划的可售建筑面积占总开发项目总可售建筑

26、面积的比例确定。,1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布关于土地增值税一些具体问题规定的通知（95财税字48号），对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产等行为的征免税问题等进行了相关规定。财税200621号文作了补充：房地产开发企业不适用免税规定。,6、对于以房地产投资、联营等行为是否征税？如何确定扣除？,案例非房地产企业将一块取得时价款为500万元的土地使用权协议作价800万元投资到另一家非房地产企业，一年后，由于各种原因，企业又将该地块协议作价为1200万元投资到一家房地产开发企业用于商住综合楼开发。企业在申报土地增值税时，确认收入为1200万元，扣除项目金额为8

27、00万元（为了方便计算，未考虑其他税费），增值额为400万元，增值率为50%，税率为30%，应缴纳土地增值税为120万元。,主管税务机关在对B企业的纳税申报事项审核时，税企双方对扣除项目金额的确认产生了分歧，税务机关要求企业应按500万元作为本转让环节的扣除项目金额，计算申报土地增值税。审核确定增值额为700万元，增值率为140%，税率为50%，速算扣除系数为15%，应申报缴纳土地增值税275万元（70050%50015%=275万元）,1.以房地产投资、联营行为属于资产转让行为。企业以房地产投资、联营并取得被投资企业的股权，其房产的所有权或土地使用权应依法转让到被投资企业中，对投资企业来讲，

28、房产的所有权或土地使用权已发生了转移，其实质就是一种房地产转让行为，投资企业所取得的并不是常规意义上的现金、实物经济利益，而是一种以股权作为表现形式的特殊经济利益。2.以房地产投资、联营行为属于应税行为。企业以房地产投资、联营，在房产所有权或土地使用权变更时应作转让无形资产或销售不动产处理，属于土地增值税的征收范围。按照现行财务会计制度和税收法律法规的规定，企业以房地产投资、联营时，应当分解为销售不动产或转让无形资产与对外投资两项事项处理，对于被投资企业来说，其接受投资所取得的房地产，应按投资协议、验资报告、房地产评估报告以及转让房地产发票等作为确认接受投资房地产的成本价值入账。,对于县级及县

29、级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,7、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题,代收费用种类参考,案例：假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，预计转让收入58

30、60万元，营业税及附加为5.5%，为取得土地使用权所支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，房地产开发费用200万元。计算应交的土地增值税。,【解析】（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的 扣除项目金额：（1000+2600）（1+20%）+200+200+（5860+200）5.5%=5053.3（万元）增值额：（5860+200）-5053.3=1006.7（万元）增值率：1006.75053.3100%19.92%增值率低于20%，免交土地增值税。（2）代收费用不计入房价的 扣除项目金额：（1000+2600）（1+20%）+200+58605.5%=4842.3（万

31、元）增值额：5860-4842.3=1017.7（万元）增值率：1017.74842.3100%21.02%增值率超过20%，应交土地增值税=1017.730%=305.31（万元）从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。,8、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费

32、用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”,95财税字48号第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。,9、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题,案例：房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增

33、值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？,对项目清算单位的确定,如对开发项目确定的有关政策规定：财税95048号文规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定 财税200621号文规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。国税发2006187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值

34、税清算管理规程（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,各地对清算对象的确定,房产类型案例：甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积9000平方米，普通标准住宅面积为20000平方米，合计29000平方米。该混合楼项目土地成本为3000万元，房屋开发成本6500万元，与转让房地产有关的税金等1120万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为10000万元，普通标准住宅收入为10000万元，合计20000

35、万元。,（1）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：普通标准住宅扣除项目为（3000+6500）2000029000（3000+6500）2000029000）30%5609077（万元）。增值额100009077923（万元）。增值率增值额扣除项目100%92310000100%9.23%。普通标准住宅增值额低于20%，免征土地增值税。,商业扣除项目（3000+6500）900029000（3000+6500）900029000）30%5604393（万元）；增值额1000043935607（万元）；增值率56074393100%127.6%，适用50%的税率；商业项目应纳土地

36、增值税560750%439315%2144.55（万元）。,（2）将普通住宅和商业项目合并一个单位计算土地增值税：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10%加计扣除20%税金 30006500（30006500）10%（30006500）20%1120 13470（万元）。,增值额收入扣除项目20000134706530（万元）。增值率增值额扣除项目100%653013470100%48.48%。低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：653030%1959（万元）。,通过计算，可以得到如下结论：将商业项目和住宅分开计算应纳税2144.55万元，而合并计算土地增值税只需交纳1959万元

37、，可少交185.45万元。项目清算单位在很大程度上决定着税收负担的大小。若将增值额较大的清算单位与较小的合并清算，就能够使税负降低；若分开清算，增值额较大的项目就会产生较多的纳税，从而影响总体纳税负担。,10、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。,11、对于超高层高房产的建安成本如何扣除？,根据土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，考虑到超标准层高房产的实际建筑安装成本，对于开发项目中超过标准层

38、高的房产，在确定建安成本时可调整扣除基数：如层高低于4.5米的，建安成本扣除基数按实际占比确定；如层高大于等于4.5米小于6米的，建安成本扣除基数按可售建筑面积的1.5倍确定，在总建安成本内予以分摊调整；如层高大于等于6米的，建安成本扣除基数按可售建筑面积的2倍确定，在总建安成本内予以分摊调整。,12、转让无产权证的地下车位、储藏室等，其收入及扣除金额如何确定？,根据土地增值税暂行条例实施细则第四条规定，纳入土地增值税征税范围的地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。因此对房地产开发项目中配套的车库（车位）、储藏室等，如转让使用权或提供长期使用权的，其取得的收入应并

39、计房地产开发销售收入，按规定计算征收土地增值税。,13、房地产开发企业购买在建项目后继续建设再转让是否允许对购进成本加计扣除？,根据土地增值税暂行条例实施细则第七条第（六）款规定：对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）规定计算的金额之和，加计20%的扣除。对房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为加计扣除和开发费用扣除的基数；购进后继续建设的支出允许作为加计扣除和开发费用扣除的基数。,14、个人或非房地产开发单位取得土地建造商品房并转让的行为是否征收土地增值税？,根据土地增值税暂

40、行条例第二条规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此对个别地区存在的，允许个人或非房地产开发单位通过招、拍等方式取得土地建造商品房后直接转让并获取房地产转让收入的行为，应视同房地产开发转让行为，依据现行税收政策规定参照房地产开发企业申报缴纳土地增值税。,15、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？,财税200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。国税函 2010220号第五条规定：房地产开发企业为取得土地使用权

41、所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（即可作为加计扣除的基数）,16、纳税人转让旧房行为如何计算扣除？,国税发199548号第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。,案例：某公司2009年5月转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七

42、成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。该公司的评估价格已经税务机关认定。该公司应纳土地增值税如何计算？,【解析】1、转让房地产的收入为6800万元2、准予扣除的项目金额：（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元（2）房地产的评估价格300070%2100（万元）（3）房地产评估费用为3万元（4）与转让房地产有关的税金为：68005%（17%3%）68000.5377.4（万元）扣除项目金额合计：120021003

43、377.43680.4（万元）3、土地增值额68003680.43119.6（万元）4、土地增值率3119.63680.4100%84.76%5、应纳土地增值税3119.640%3680.45%1063.82（万元）,一、土地增值税主要热点问题解读二、土地增值税清算政策要点,第二部分 土地增值税主要政策解读,1、土地增值税清算条件的确认,根据土地增值税清算管理规程的规定,现行土地增值税清算分为“自行清算”和“要求清算”两种：规程第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的

44、。,土地增值税清算条件的确认,第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。,清算条件的确定是土地增值税清算工作的首要问题。,加强管理方向：1、加强预征管理。2、税务部门实行项目

45、化管理，全程跟踪、源头监控项目销售进度，达到条件后即通知清算。3、借鉴企业所得税的征收缴纳方式，在预征基础上，当房地产企业达到确认销售收入条件的次年5月之前将上一年的土地增值税进行汇算清缴，待整个项目结束后对整个项目进行清算，多退少补。,土地增值税清算条件的确认,对于自行清算的，纳税人必须按照规定在满足条件之日起90日内向税务部门办理清算手续；对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的90日内办理清算手续，,清算申报时间要求：,2、项目销售收入包括哪些内容？,1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售

46、合同所载的售房金额及其他收益确认收入。3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,收入形式分三类：1、货币收入 2、实物收入（对价值不易确定的，按公允价值进行估价确认）3、其他收入（无形资产、具财产价值的权利等，需专门评估）,案例：某房地产开发项目总建筑面积 10 万平方米，预售证不满三年，已签订合同、收取款项并开具发票的建筑面积为 8.49万平方米。2010年9月销售一套100平方米的房子，已签订销售合同，合同总价100万元，未开具发票且暂未付款。应确认收入100万元，已售面积100平方米，总已售面积 8.5万平方米，已

47、达到 85%比例。可要求其清算。同时需注意的是：由于这 100万元没有开具发票，所以不能扣除相关税费。,（1）非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣

48、除相应的成本和费用。,(2)明显不合理低价的确认与调整问题,在开发产品的销售过程中，房地产企业会出现因商业促销而给予一定的销售折扣或者赠送车库、露台等情况，在清算时就会出现部分房子的单方售价比均价低的情况。特殊的：明显不合理低价,3、土地成本的确认,涉及土地成本主要包括两个部分：取得土地使用权时所支付的金额（指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用和契税）、房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。,A：拆迁补偿费。所强调的不是税务发票的取得，而是费用的实际发生，特别是向个人支付的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证等的对应。）（220号文对安置用房和补差价款的

49、处理有了明确规定）B：政府补偿款或奖励款。在政府实行“招拍挂”后，企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地平整、三通等特殊原因政府返还或补偿一部分款项，或者当地政府为招商引资给予企业奖励款的现象。C：土地闲置费 处理的不同：土地增值税不得扣除 企业所得税可税前据实扣除 由于土地增值税与企业所得税可能分别由国、地税管辖，税收政策与纳税处理的一致性也显得非常重要，土地增值税的收入和成本核算应当考虑和企业所得税的相关规定相一致。,4、房地产开发成本由哪几部分组成？,房地产企业取得土地所支付的金额和房地产开发成本是土地增值税清算扣除项目中最主要的

50、组成部分。开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,房地产企业会计科目,1、前期工程费的确认,前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,通过虚签合同、虚构成本项目以虚增前期工程费 虚构没有发生的业务，开具虚假发票 开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除 分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支 同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分配方法分摊 成本