房地产及宏观调控研究.ppt

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1、房地产市场 vs.政府调控,讨论话题,我国房地产市场情况分析,我国政府调控房地产政策一览,政府调控措施的有关思考,1,2,3,结合不确定性条件下的风险问题和我国近几年来房地产市场的变化情况分析政府经济政策对市场机制的修补与调控作用。,一、我国房地产市场情况分析,一、我国房地产市场情况分析,1.我国房地产价格的特点以住宅商品房价格为主体全国商品房销售面积8051万平方米，其中住宅销售7249万平方米，占90%；商品房销售额4448亿元，其中住宅销售额3846亿元，占86.5%。期房价格举足轻重目前各主要城市商品房预售比例普遍在80以上，部分城市甚至达90以上，期房价格占我国房地产价格的较大比重。

2、,一、我国房地产市场情况分析,2.我国房地产价格现状商品房平均销售价格全国商品房平均价格1997年为每平方米1997元，2010年1-4月，商品房平均价格已上涨到每平方米5299元，涨幅达到65.3%房价收入比=住房平均价格/居民家庭年收入房屋空置率房地产投资增长率/GDP增长率衡量房地产开发投资增长快慢，通常认为该指标不应该超过2。我国自2002年起每年该指标均已接近或超过2，说明我国房地产投资明显过热，呈现出较为明显的泡沫化特征70个大中城市房屋销售价格指数,房屋销售价格走势图,全国70个大中城市房价同比变化,房市怪现象,二、三线城市的地价涨幅高于一线城市北京、海口、宁波、温州出现“商住倒

3、挂”现象北京CBD区域住宅平均售价已突破4万元/平方米，而商铺售价也仅为4万元/平方米，甲级写字楼的价格是万元/平方米。按照行业惯例，同等区域内商铺价格应是住宅价格的1.5-2倍，写字楼的价格应是住宅价格的2倍。,影响房地产市场的因素分析,房地产市场需求,房地产市场供给,金融体系缺陷,政府失效与越位,M1,M2,M4,M3,一、我国房地产市场情况分析,3.影响房地产市场的因素分析（1）畸形房地产需求消费需求本地人口的需求和流动人口的需求住房公积金制度增加了购买能力投资投机需求股票、期货、基金等投资工具的收益缺乏保障银行实际利率水平比不上物价上涨的水平高房地产价格不断上涨且涨幅大大高于银行存款利

4、率较高的投资获利预期引致投资需求和热钱流入,一、我国房地产市场情况分析,（2）房地产供给畸形房地产供给结构畸形高、中、低档商品房比例不协调我国房地产开发土地供给畸形土地制度：土地批租制度；土地交易“招拍挂”制度土地市场行政垄断房地产市场供给途径单一二手房交易市场发展不活跃，住房二级市场发展滞后、交易手续繁杂、市场开放不均衡、信息渠道不畅通房地产商违规与追求利润最大化房地产商垄断市场形成“价格联盟”，通过虚买虚卖、捂房惜售哄抬房价并借助媒体宣传影响消费者预期,一、我国房地产市场情况分析,（3）政府失效与越位政府对居民房地产购买的性质定位不明预售房制度中央政府政策失效中央政府打压房地产价格的政策违

5、背了部分相关主体，尤其是地方政府的利益，以致得不到有效的贯彻实施。地方政府严重失职与越位多重角色主体：房地产市场的管理者，国有土地的所有者和土地市场的垄断供应者，经济适用房和廉租房的提供者，部分房地产如公益项目、政绩项目的开发建设者，房地产基础设施的间接提供者和拆迁补偿的间接实施者。,一、我国房地产市场情况分析,（4）金融体系缺陷央行决策失效央行政策实施力度不足，监督不到位商业银行作为不当向房地产业各环节发放贷款以获利；房地产的高预期收益和低房贷违约率，使得商业银行的信贷大量向房地产集中；对房地产信贷采取宽松管理，部分银行甚至通过放松审查、虚报数据等违规违法操作以扩张信贷,二、我国政府调控房地

6、产政策一览,（1）1998-2002年，发展是主旋律,（2）2003-2005年2月，调控住房供给总量,（3）2004年，调高资本金比例、经济适用房、加息。,（4）2005年3月-2006年4月，调控住房需求总量,（5）2006年5月-2008年8月，调控住房结构,（6）2008年9月-2009年中，紧缩性政策开始松动,（7）2010年来，政府连下四道金牌，遏制房价上涨,十年来，我国房地产市场的调控政策,中国房地产市场是从计划经济向市场经济转型过程中，尤其是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政

7、府通过房地产市场的手段发展地方经济。,中国房地产市场的特点,1998年关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。这项住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向 1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月,2008年9月之前的中国房地产市场及政策,特点：如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。房地产开发投资持续、高速增长，增幅高于同期固定资产投资，成为仅次于

8、基本建设投资的第二大投资，占固定资产投资的近25。房地产投资结构上：以住宅投资为主，占到68.51,1.第一阶段 1998年-2003年,2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。2003年国务院18号文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知发布，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。这一文件使得我国房地产市场出现重大变化。,2.第二阶段 2003年-2007年,文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，进入了高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现过热景象

9、。在2003-2007年间，形成了房地产市场一线城市快速增长、二线城市逐渐跟上的增长局面。2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累,政策效应：,2007年关于加强商业性房地产信贷管理的通知（359号）和补充通知（452号）界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，将“二套房”的首付比例和按揭利率水平提高，努力转变房地产市场的性质。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。,3.第三阶段 2007年-2008年9月,房地产企业通过行业组织、

10、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。2008年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。房地产政策也出现180度的大逆转，出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（131号文件），决定了2009年我国的房地产市场态势。,房地产优惠政策出

11、台：金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%。,美国金融危机后的中国房地产市场,国家统计局公布数据2009全国房价上涨7.8%。但以全国住房销售面积及销售金额计算，得出住房均价上涨24%。以同样的方法，可计算出2009年12月份全国商品房价格同比上涨为33.8%，其中东部、中部、西部地区当月同比分别上涨了33.4%、44.7%和23%。2009年全国房价上涨100%的一二线城市很多，尤其是北京、上海

12、、深圳、广州、杭州等城市上涨幅度更大。,2009年中国房地产市场的大势,2009年房地产开发贷款余额6.58万亿，同比增长35.6%，与上年同期相比增加了20个百分点；个人住房按揭贷款18000亿元，同比增长3倍，余额4.76万亿；进入房地产的资金达到57127亿元，同比增长44.2%，与上年同期相比增加了40多个百分点；绝大多数资金来自银行，比如银行贷款达10310亿元、预售款及其他为27459亿元，仅此两方面资金占进入房地产领域资金的67%；个人经营性贷款26000亿，是2008年4倍多。,住房销售面积93713万平方米，同比增长了42.1%，其中住宅的销售面积增长为85294万平方米，增

13、幅达到43.9%；一般商品住房销售金额43994亿元，同比增长了75.5%，住宅销售金额为38157亿元，同比增长了80.0%；期房销售金额33226亿元，同比增长了85.3%；住房销售面积及住房销售金额远远超过2007年的水平（2007年分别为44723万平方米和17590亿元，分别超过了2倍多，而2007年已经是我国房地产市场空前繁荣的年份）。房地产泡沫越来越大，而且发展成为了全国性的。,综合性政策,金融政策,土地政策,保障性住房政策,税收政策,政府调控,政府调控政策,国务院出台限制套型90/70政策,2006年5月29日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200

14、637号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。,综合性政策,从国八条到国六条 从“调控”到“再调控”,“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。“国六条”的出台是对以往政策进行了详细具体的要求，这次政策针对性更强，指标更量化，对全国高温不下的房地产市场作用较大。不难看出，“再调控”的重点是“认真落实”。无论是“国八条”还是“国六条”，无论是“调控”还是“再调控”，政策措施依然围绕政府责任、市场供需、信贷和税收杠杆、市场管理、信息透明

15、等相同的领域。,新国十条,2010年4月17日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知中提出十条举措被业内称为房地产“新国十条”。一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责(一)统一思想，提高认识。(二)建立考核问责机制。二、坚决抑制不合理住房需求(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。三、增加住房有效供给(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。,四、加快保障性安居工程建设(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。五、加强市场监管(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。(十

16、)完善房地产市场信息披露制度。,综合性政策,金融政策,土地政策,保障性住房政策,税收政策,政府调控,政府调控政策,社会保障性住房,一、经济适用房,二、廉租房,三、公共租赁房,一 经济适用房,经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。,1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。,1、经济

17、性 住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。2、适用性 在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。,特点：,1、免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。2、建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。3、经济适用房建设管理费只限于1%3%，市场利润被限在3%以下。,优惠政策：,二 廉租房,廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。,特点：只租不售,廉租房政策在帮助低收入家庭解决基

18、本住房问题上取得了一些成效。截至2006 年年底,全国累计有54.7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件,其中,领取租赁住房补贴的家庭16.7万户,实物配租的家庭7.7万户,租金核减的家庭27.9万户,其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。全国人均住房面积从1993年的17.8平方米增加到现在的28平方米。,廉租房好处,我国在2008年启动了9000亿元的保障性住房计划，要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程。,三 公共租赁房,不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起

19、房又租不到便宜、稳定的房这就是人们常说的“夹心层”。,夹心层,公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。,针对公共租赁房的工作而言，还处于初级的建设阶段，后续规划正处在研究的过程中。,公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。,综合性政策,金融政策,土地政策,保障性住房政策,税收政策,政府调控,政府调控政策,我国房地产金融调控政策实施效果及原因分析,基于2004-2008年房地产市场现状分析,我国金融政策调控简介,金

20、融政策调控 房地产金融政策，是指政府与房地产密切相关的各种货币资金的筹集、融通，以及在信用基础上为其提供金融服务活动的总称。金融政策调控措施直接调控：房地产信用控制 以行政控制为主的贷款限额管理和贷款质量控制，主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等间接调控：,货币供给总量控制货币需求总量控制,准备金率、基础货币利率,我国房地产金融调控政策总揽,我国房地产金融调控政策总揽,金融调控后效果分析,近年来房地产金融调控 加息、缩紧信贷、打压楼市 降息、扶持楼市 遏制房价快涨 2004 2005 2006 2007 2008.9 2009.12,金融调控后效果分析,金融政策调控不力原因分析,

21、1.一定时期内刚性需求旺盛刚性需求：商品供求关系中受价格影响较小的需求 有条件的弹性需求,金融政策调控不力原因分析,2.政策时滞效应 内部时滞 认识时滞 决策时滞 外部时滞心理预期 公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期，人们往往由于心理定势而不能及时适应新经济条件和经济情况，导致行为决策滞后，进而影响政策效果的发挥。房地产业特殊性 生产周期长、资金需求量巨大、涉及行业多、区域差别性大、消费时期长等,金融政策调控不力原因分析,3.货币政策传导不畅利率渠道传导 银行存款准备金率 贷款利率 货币供给 资金使用成本 房地产市场供给其他行业等实体经济萎缩 房产价格 房产市场、股市泡沫膨胀

22、,信贷渠道传导中央银行 商业银行 金融服务机构的 毛细血管稀薄 大企业企业、个人 实体经济萎缩,国有控股撤并股份制集中,资本市场,金融政策调控不力原因分析,表 中国与美国信贷组织结构比较,金融政策调控不力原因分析,4.外资涌入我国银行利率上升外资进入机会上升 削弱金融调控效果,金融政策调控不力原因分析,5.投资利润率利率和其他行业利润率2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%，而学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。例如，福州市有关部门测算了05年当地部分地块商品房价格成本，在所列的23个楼盘成本目录中，经测算，开发商的利润率平均约50，最低的约为20，最高的超过90。呈现出楼盘越

23、高档，利润率越高的基本特点。现房地产行业平均利润率为20%-30%，个别项目为50%-60%，在34家房地产公布的09年年报中，累计实现营业收入1390.49亿元，实现净利润为184.41亿元，平均净利润为13.26%，而房地产行业公司净利润的计算具有一定滞后性，上市公司项目净利润率实际应该在20%以上，而中小房地产公司利润率应远高于上市公司。,金融政策调控不力原因分析,房地产行业利润率与利率、其他行业利润率比较,金融政策调控不力原因分析,6.投资预期乐观与跟风效应 中国房地产业处于上升区间 初始投资获利 产生乐观预期 众多跟风者蜂拥而入 获利,不获利,地方政府初期投资者潜在投资者,三、政府调

24、控措施的有关思考,我国房地产影响因素因子分析及我国预售房制度利弊分析,思考一：,我国近年来房价收入比,学者对房价上涨原因的观点,对房价影响因素因子分析,年度,房价收入比=住宅价格/居民有效购买力,指标的选取,在东部、中部、西部各选取五个代表性城市作为样本进行分析。东部：北京、上海、南京、杭州、广州；中部：合肥、南昌、郑州、武汉、长沙；西部：重庆、成都、昆明、西安、兰州,各城市相关指标,提取公共因子,采用SPSS计算公共因子的特征值和方差贡献率，由大到小排序，输出结果有4 个公共因子特征值大于1，贡献率分别为35.207%，30.215%，16.018%，1.057%，累计达到92.497%。因

25、此，提取这4 个主因子就已经包含了11 个变量的绝大部分信息。,方差最大正交旋转后的因子载荷阵,F1:X5 人均地区生产总值（亿元)、X7城镇居民人均家庭收入（元/人）、X8城镇居民家庭消费性支出（元/人）、X11第三产业占比（%)F2:X3房屋销售面积（万平方米）、X6年末总人口（万人）、x2施工房屋建筑面积（万平方米）F3:X9人均道路面积（平方米）、X10人均绿地面积（平方米）F4:X4房价增长率（%),F4趋势因子,因子得分,F1在北京上海南京杭州广州得分较高，说明着这些东部城市经济发达因素是抬高房价的主要原因。F2在北京上海重庆成都得分较高，在这些地方房地产投资多，地产市场兴旺是主要

26、原因。F3在南京杭州合肥成都得分较高，这些城市注重城市环境文化得建设，是房价高的原因。F4在北京成都昆明西安得分较高，说明人们看好这些城市房价上涨趋势，是其房地产热，房价高的原因。,结论,我国预售房制度发展现状,各方对取消期房预售制度的态度,期房预售制度的利弊分析,我国在上世纪90 年代初期开始住房制度改革,变福利分房为货币购房,逐步建立房地产市场体系。房地产开发民营化就要解决资金问题,在资本市场滞后、银行信贷艰难的情况下,为了加快商品住宅建设,国家实行了商品房预售制度。建立房地产市场,在客观上需要自发性的制度创新,在形式上政府却采取了从计划体制下的福利分房到商品房预售的强制性制度变迁政策。中

27、国人民银行在2004 中国房地产金融报告中提到:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”央行取消期房预售的建议在社会上引起强烈反响,各界反应不一。,中国人民银行的建议,中国人民银行的建议,1998 年房地产贷款3106.23 亿元,2004 年增长到26306.3亿元,年均增长42.8%;2004 年,中国农业银行房地产开发商不良贷款率为16.6%,中国银行的为12.8%四大商业银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%至11%之间。央行认为期房预售制度已经建立10 年,已经起到了激

28、活房地产市场的作用。中国人民银行认为只有优化或者缩减对房地产开发商的贷款或者,减轻开发商对银行贷款的倚赖,才能化解房地产贷款的金融风险。所以,央行首先提议取消期房预售制度。,建设部认为期房预售制度是城市房地产管理法确立的一项制度,世界上有许多国家和地区也都有类似制度。房地产市场的管理非常复杂,涉及城建、土地、发改委、银行、工商、税务等多个部门,任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售，从十多年的实践看,这一制度与我国国情是适应的,目前还不能取消。,国家建设部的主张,房地产开发商的反应,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本,适应了成片开发的要求,发挥了融资作用,具有一定的价格优势,预售制

29、加速了建设资金周转，加快了住房供应,利端,弊端,凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就可以把还没有影子的房子卖出.房屋质量问题，面积缩水、楼盘滥尾、假按揭、一房多卖、房价虚高等现象的背后，都有预售制度推波助澜的身影,2009年6 月27 日清晨5 时30 分左右，上海闵行区一栋在建的13 层住宅楼连根拔起、整体倾覆，造成一名装修工人死亡。近400 名倒塌大楼的准业主提出赔偿等要求，开发商暂未露面。于购房者而言，一天还未入住，房子便没了。,弊端,实例,市场供应规模将较大程度地萎缩，影响房价稳定。,受建设资金的制约，建设规模缩减，造成供求关系失衡，引起房价的快速上涨。,开发资金链可能出现断裂，带来一

30、系列社会问题和金融风险。,外资将可能大量进入房地产开发领域，增加新的不确定性因素。,从社会福利的角度论述取消房屋预售制度的弊端,当政府未取消房屋预售制度时,市场供求在E点均衡,生产者剩余可以由图中字母F+G+H 代表的面积表示,消费者剩余由A+B+C+D 表示,A+B+C+D+F+G+H 即为未取消房屋预售制度时市场中生产者和消费者获得的总福利。一旦房屋预售制度被取消,那么,市场供给将减少,假定供给曲线移至S,那么市场供求将在E点均衡,此时生产者剩余为B+F 所代表的区域,消费者剩余为A。对比可知取消房屋预售制度将带来C+D+G+H 的净损失。,小结,政府干预商品房销售制度同时会引起干预的费用和效益,只有当取消期房预售制度的预计边际受益等于王权推行现房销售制度的边际成本时,政府才有动力取消期房预售制度。,世界人均住房面积达到3035 平方米，2004 年底全国人均住房面积为28 平方米。我国在未来15 年里需要200 亿平方米,而现在每年供应仅为4 亿5 亿平方米,因此当前房地产业的主要问题就是供需不平衡，在卖方市场下，预售制度还将继续影响国内房地产市场。,房产税、物业税,思考二：,谢谢大家!,祝大家中秋节快乐！,