房地产估价第13讲估价报告.ppt

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1、情景三 估价报告,估价报告,第一单元 房地产估价报告的编写一、房地产估价报告的概念估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当编写估价报告。估价报告可视为估价机构提供给委托人的“产品”，它是在完成估价后给委托人的正式答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告，也是全面、公正、客观、准确记述估价过程，反映估价结果的文件。估价报告质量的高低，除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数选取的合理性，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。,估价报告,二、房地产估价报告的要求 1全面性 估价报告应

2、完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套。2公正性和客观性 估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。3准确性 估价报告应语力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事例不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其估价结果可能产生的影响。4概括性 估价报告应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。,估价报告,三、房地产估价报告的形式 估价报告的形式分为书

3、面报告和口头报告。书面报告按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式的形式。对于成片多宗房地产同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格形式，其余的估价结果报告应采用文字叙述的形式。叙述式报告能使估价人员有机会充分解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人的责任的最佳方式，所以，叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。,估价报告,四、房地产估价报告的组成和内容 一份完整的房地产估价报告应包括以下8个部分：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。1封面（1）标题 这是估价报告的名称，如“房地产估

4、价报告”。（2）估价项目名称 说明本估价项目的全称。（3）委托方 说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名。（4）估价方 说明本估价项目的估价机构的全称。（5）估价人员 说明参加本估价项目的估价人员的姓名（6）估价作业日期 说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。（7）估价报告编号 说明本估价报告在本估价机构内的编号。,估价报告,2目录目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的总称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告的使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。3致委托方函致委托方函是正式地将估价报告呈送

5、给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括以下几项。（1）标题 致委托方函。（2）致函对象 为委托方的全称。（3）致函正文 说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果等。（4）致函落款 为估价机构的全称，并加盖机构公章，法定代表人签名、盖章。（5）致函日期 为致函的年月日，也即正式出具估价报告的日期。,估价报告,4估价师声明在估价报告中应包含一份由所有参加估价项目的估价师签字、盖章的声明。该声明告知委托方和估价报告的使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，同是对签字的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括以下内容。我们郑重声明：我们在本次估价报告中陈述的事实是真实的

6、和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有（或已有载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或已有载明的）个人利害关系或偏见。我们依照房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。其他需要声明的事项。参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（

7、至少有一名）。,估价报告,5估价的假设和限制条件该部分应说明本次估价的假设前提、未经调查确认或无法调查确认的资料数据、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响、本估价报告的限制条件。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员，另一方面是告知、保护委托方和估价报告的使用者。,估价报告,6估价结果报告房地产估价结果应包括以下方面。（1）委托方 说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所。（2）估价方 说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级。（3）估价对象 概要说明估价对象的状况，包括物质实体的状况

8、和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度，土地平整程度，地势，物质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权数状况；对建筑物的说明应包括名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权数状况。,（4）估价目的 说明本次估价的目的和应用方向。（5）估价时点 说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。（6）价值定义 说明本次估价采用的价值标准和价值内涵。（7）估价依据 说明本次估价依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规。委托方提供的有关资料，估价机

9、构和估价人员掌握和搜集的有关资料。（8）估价原则 说明本次估价遵循的房地产估价原则。（9）估价方法 说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义。（10）估价结果 说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。（11）估价人员 列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名，盖章。（12）估价作业日期 说明本次估价的起止年月日。（13）估价报告应用的有效期 说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年。,估价报告,7估价技术报告估

10、价技术应包括以下方面。（1）个别因素分析 详细说明、分析估价对象的个别因素。（2）区域因素分析 详细说明、分析估价对象的区域因素。（3）市场背景分析 详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。（4）最高最佳使用分析 详细分析、说明估价对象最高最佳使用。（5）估价方法的选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。（6）估价测算过程 详细说明测算过程、参数确定等。（7）估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由。,估价报告,8附件附件通常包括：估价对象的位置图、四至和周围环境图、土地形状图、建筑平面图、外观和内部照片、项目有关批准文件、产权证明、估价中引用的其他专用文件

11、资料、估价人员和估价机构的资格证明等。,估价报告,五、房地产估价报告的写作原则房地产估价报告作为一种特定的写作文体，与其他应用写作有着不同的要求，有着自身的写作规律。写作中必须要遵循三大原则：客观性原则目标性原则规范性原则,估价报告,1客观性原则客观性原则是要求所采用的写作材料、分析过程和最终的估价必须客观真实。这是房地产估价报告的咨询性、实证性和法律性等专业性质所决定的。首先，估价报告采用的背景资料要真实。估价对象房地产的权益状况、实物状况、区位状况等描述性材料都必须是客观真实的。这些材料都是最终判断估价对象房地产价格的基础，无论哪一个方面不真实，都会导致最终的估价结果出现偏差。其次，分析性

12、材料要客观。估价过程中大量采用可以比照参考的价格材料，用这些材料比较分析出估价对象的价格。市场比较法最重要的是选取可比实例，对这些可比实例虽然可以进行修正、调整，但选择可比实例的条件必须是客观存在和实际发生的。成本法要采用社会平均成本，收益法要采用客观收益等，都是在估价报告写作的客观性原则下进行的。最后，估价结果必须符合市场的客观状况。虽然估价结论只是一种估计、推测或判断，并不是估价对象现实发生的实际交易价格，但前提是客观合理的价格。如果估价结果与现实客观市场状况偏差太大，就必须重新检验该项估价所采用的材料是否客观真实、可比性怎样、采用的估价方法是否得当、分析测算过程是否合理，做出符合客观现实

13、的调整。,估价报告,2目标性原则房地产报告都是有着特定的目标，写作材料的搜集、篇章结构的整合、技术路线的确定、估价结果的说明，都要围绕主题明确的目标进行。房地产估价报告的写作，必须把握目标，紧扣主题。把握估价报告的写作目标，要区分好一般性目标和特定目标两层含义。一般性目标是对所有的房地产估价报告而言的，即价格。因为估价报告研究的都是估价对象的评估价格，所有的写作都是围绕完成最终的评估价格进行的。与估价对象价格无关的因素在估价报告中体现是没有意义的，而且会冲淡主题，产生歧义。这是估价师要把握的一个基本原则。现实估价业务，估价思路会有差别，最终的评估价格也会差别。同一宗房地产，其正常交易估价得出一

14、个价格水平，而非正常交易估价（如强制拍卖）可能得出另一个价格水平。所以，估价报告写作还要把握根据估价目的产生的特定目标。针对这个特定目标搜集材料，组织估价思路，推导出符合客观事实的估价结论，写出符合目标性原则的估价报告。,估价报告,3规范性原则规范性原则是对估价报告的结构形态而言的，即房地产估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。房地产估价报告的体裁结构经历了一个渐进发展的过程，不断总结提炼逐步演化为统一的、相对固定的、程式化的结构。这种程式化的结构充分反映了房地产估价报告的写作规律，使得写作过程更为明了、效率更高，也使估价报告的使用者更方便了解和掌握。1999年中华人民共和国建设部颁布了

15、房地产估价规范的修订（GBT50291-1999），推荐了估价报告的规范格式。随着房地产估价规范的修订，还不断改进。除了上述三大原则之外，作为应用文，其他应用文写作原则对房地产估价报告也同样适用，如文章的逻辑推理性原则、语言简约性原则等，也是需要了解和掌握的。,估价报告,六、规范用词用语说明为便于在执行规范条文时区对待，对严格程度不同的用词说明如下。表示很严格，非这样做不可的用词。正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。表示严格，在正常情况下均应这样做的用词。正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词。正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。

16、表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合的规定”或“应按执行”。,估价报告,七、职业道德 估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他利害关系者有关的估价业务。估价人员和估价机构若感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄露给他人。估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用或降低收费，

17、进行不正当的竞争 估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人以自己的名义进行估价，不得以估价者身份在非自己估价报告上签名、盖章。,估价报告,第二单元 房地产估价报告常见错误分析一、估价技术路线错误房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形式过程的认识。确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是确定价格内涵和价格形成过程。房地产估价方法本身反映了人们对房地产价格形成过程的认识，可以说，每种房地产估价的方法都体现了一种技术路线。例如，市场比较法体现的对价格形成过程的认识，房地产的正常市场价格是该房

18、地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场比较法采用“选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格”的技术路线。在房地产估价中，对估价对象的特点或特性分析掌握不准，会造成估价方法选择不当。例如，对有收益的商业房地产估价选用成本法，就是一个明显的错误。成本法只适用于新开发的土地或无收益且很少有交易的不动产估价。,估价报告,二、各种估价方法运用中的错误1市场比较法在房地产估价报告中，比较案例中往往存在以下问题。比较案例较少（一般不应少于3个，最好5个以上）。所选交易案例与估价对象房地产既不属于同一地区，也不属于同一供需圈的类似地

19、区。比较案例的成交日期与估价时点相差较远。比较案例并不是交易案例，而是评估案例。不具备价格类型的一致性。；例如，评估对象价格类型为交易价格，而选择的比较案例为抵押价格。比较案例确定后，修正因素的选择也起着至关重要的作用。一般而言，修正因素应包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正等方面。估价报告中忽略一些重要因素或所选的因素不能反映估价对象的特点，都会对估价房地产价格产生重要影响。,在应用过程中，较易出现错误的是修正系数的确定。交易情况修正系数，在修正过程中手下要判定可比实例的成交价格是否客观合理，确定可比实例的成交价格偏离正常市场价格的幅度，并进行相应的修正或调整。对于那些

20、非量化的因素造成的价格偏差仍然无法修正或调整，或者即使能够大致知道对这类偏差修正调整的幅度，也很难保证修正或调整的准确，在交易情况修正系数确定时，应采用“可比实例的成交价比其正常价格高或低多少”的做法，其与“正常价格比可比实例的成交价格高或低多少”是不同等的。房地产相关的价格指数或变动率较多，在实际估价时，要根据估价对象和有关情况选择恰当的价格指数或变动率。房地产状况修正系数，包括区域因素修正系数和个别因素修正系数。对于不同性质的房地产，影响其价格的区域因素和个别因素不同。因此，具体比较修正的内容及权重应有所不同，但许多不同性质房地产的估价报告却千篇一律，大同小异。修正幅度错误。根据规范，单项

21、修正幅度不超过20%，综合修正幅度不超过30%。房地产估价报告中经常出现此类错误。,估价报告,2收益法收益法的正确运用，关键在于对正常纯收益、资本化率、有关参数及计算公式的正确理解和运用。正常纯收益，即客观收益。它是排除了实际收益中属于特殊、偶然因素的影响，总收益扣除总费用后所能得到的一般合理纯收益。收益法估价总收益或总费用测算过程中，错误地采用实际收益或实际费用，就很难保证评估价格的客观性。当纯收益一定时，估价结果会因选用的资本化率大小不同而表现出很大差异，这对资本化率的精确度提出较高的要求。因此，在估价报告中需要对字版画率选取依据、求取方法等作充分认证。资本化率分为综合资本化率、土地资本化

22、率、建筑物资本化率，报告中经常不能对号入座，资本化率选择错误。收益年限确定错误是收益法在运用中主要出现的错误。对于建筑物的剩余经济寿命大于或等于土地剩余使用年限的，应根据土地剩余使用年限开确定收益年限。对于建筑物的剩余经济寿命小于或等于土地剩余使用年限的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定未来收益的年限，选用对应的有限年限的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊地费，然后再加上土地剩余使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余年限的折现值。,估价报告,3成本法成本法主要出错的地方是折旧的求取，这也是成本法的难点所在。这里的折旧不是会计意义上的折旧计算，估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使

23、用和时间的推移以及其他因素而造成的价值减损，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。严格地说，折旧不是仅靠计算就可以确定的，要靠市场来确定。成本法在对土地进行评估时，关键是土地取得费、土地开发费和相关税费的计取。正如收益法中所提到的正常纯收益一样土地取得费、土地开发费和相关税费均应排除偶然、特殊因素的的影响，采用其社会平均值，即客观费用，而非实际发生的费用。利息和利润的计算也易出错。与假设开发法类似，不同的是，计算利息和利润的基数均为土地取得费、土地开发费和相关税费等费用，计息期按照各项费用投入时间的不同而区别对待。,估价报告,4假设开发法假设开发法是以估价对象房地产开发后预期价值为基础的，因此

24、，确定最佳利用方式、正确预测未来开发完成后的房地产价值尤为重要，这也是假设开发法运用中经常出错的地方。对于习惯出售的房地产，应按当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价；对于习惯出租的房地产，其开发完成后的房地产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质和结构以及房地产的租金水平和出租费用水平等，采用市场比较法确定所开发房地产出租的纯收益，再采用收益法将出租纯收益转化为房地产总价。各项费用的估算，应该弄清包含的项目和基本内涵。新开发的项目，一般包括房地产买卖手续费、代理及广告宣传费、印花税等。以房地产总价或租金的一定比例估算。在假设开发计算

25、过程中，利润和利息计算也容易出现错误，主要表现在对计息基数及计息期的把握上。其中计算利息和利润的基数均为地价、建筑费、专业费3项费用。计息期的确定，应根据房地产开发过程中各项费用投入时间的不同而区别对待。,估价报告,5基准地价系数修正法基准地价系数修正法运用中较易出现错误的主要是对基准地价价格内涵的把握。有的城市的基准地价是生地价，只包含土地使用权出让金；有的则是熟地价，不仅包含出让金，还包含征地、拆迁费用和基础设施建设费等费用。甚至在同一城市，对于不同的土地，也采用不同的基准地价标准。城市建成区的土地采用熟地价，新区开发则采用生地价。把握基准地价的价格内涵其实并不难，只是容易被忽视。,估价报

26、告,三、估价报告中的常见错误1报告格式选用不当房地产整体估价和单项房屋估价应采用房地产估价报告的规范格式，单纯土地估价应采用土地估价的规范格式。将房地产整体估价和单项房屋估价按土地估价的规范格式表达或应用其他的表述方式均属于此类错误。2估价报告书中的内容不完整房地产估价报告分为几个部分，在规范格式中每部分都要求有明确的须表述的项目，但在撰写估价报告中经常会发生缺项的情况，常见的主要错误如下。缺目录。缺致委托方函。缺估价师声明。缺估价的假设和限制条件。,估价报告,缺附件或附件举例不完全。缺委托方。委托方可能是房地产所有权人，也有可能是相关关系人。缺估价方。估价报告中无估价机构及其简况。缺估价目的

27、或估价目的不明确。房地产估价报告作为一种经济报告，与报告使用者的经济利益有着密切关系。因此，不同的估价目的，不仅影响估价报告的估价结果，同时也限制了估价报告的使用范围。所以，估价报告中必须明确估价目的。缺估价时点。房地产价格受众多因素的影响，始终处于动态的变化之中。因此，对于同一宗房地产，某一价格只是对应着某一时点。估价报告中也经常出现将估价作业期当作估价时点等错误。缺估价依据或估价依据举例不完全。例如，抵押目的的估价，估价依据中应列举中华人民共和国担保法等相关法律法规。,估价报告,缺估价原则或所选评估原则无针对性。估价对象房地产状况描述不全面、不清楚。估价的思路和采用的方法以及方法的定义未作

28、必要的说明。估价结果及其确定的理由未作说明，缺总价或单价，用外币表示的未说明估价时点的人民币市场汇率中间价。缺估价作业期或估价作业期与估价时点相混淆。估价作业期是指本次估价的起止年月日。缺估价人员、估价师签字。落款处未注明估价机构名称、无估价机构盖章。缺区域因素、个别因素和市场背景分析或描述不完全、不清楚。,估价报告,3文字表述错误（1）错别字 坐落座落 坐标座标 制定制订签订签定 订货定货 好像好象 像象 其他其它 身份身分 成分成份 内涵内含 做出作出 账目帐目 撤销撤消 抵消抵销。,估价报告,（2）基本概念不清、专业术语运用不当 客观收益（成本、费用）与实际收益（成本、费用）资本化率、折

29、现率与利息率 估价折旧与会计时点 估价作业期与估价时点 单位地价与楼面地价 建筑密度与容积率 重置价格与重建价格 综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 自然寿命与经济寿命,估价报告,（3）词意含糊不清，模棱两可 在房地产估价报告中经常会使用表达分寸的词语，如范围、程度、条件等，要客观、恰当的表述，不能使用“大概”、“可能”、“左右”、“几乎”、“也许”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。（4）用词带有强烈的感情色彩 估价报告中用词要褒贬得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词语。用数据说话，比简单地用带有感情色彩的词语有说服力。过分褒此贬彼的做法也是不可取的。,估价报告,（5）堆

30、砌、生造词语 例如，有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响，或是用动词作形容词。例如，将“素质”写成“质素”（香港习惯用法）；“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”（应为：“非常有吸引力。“）,估价报告,（6）其他 句子不完整。该省的地方没省，造成不够精炼，不该省的却省掉了，句子残缺不全，让人摸不找头脑。搭配不得当。语义不符合情理和语法规则，语句与语句之间意思不衔接、不连贯，造成脱节。逻辑不严密。估价报告中经常出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有以下几种。一是前后没有照应。例如，前说了空租率10%，后面计

31、算却没有扣除空置损失；前面确定的资本化率是11%，后面却采用了12%。二是数据来源没有出处或是有错。例如，有的估价报告中的房地产税、营业税等的税率错误。三是判断推理没有充分的理由。句子不简洁。估价报告中语句杂糅、赘余等毛病经常出现。,第十章 估价制度,第三单元房地产估价制度,为了发展和规范房地产估价业务，世界许多国家和地区以各种形式建立和完善了有关制度。所谓房地产估价制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益。近几年来，随着房地产估价业务的开展，我国逐步建立了房地产估价制度。其基本内容体现在如下几

32、个方面。,一、房地产估价师考试和注册制度 1993年5月，建设部和人事部认定了首批中国注册房地产估价师140名，1994年4月又认定了第二批中国注册房地产估价师206名。在此基础上开始实行了全国范围内的房地产估价师资格考试和注册制度。1998年 8月，建设部颁布了房地产估价师注册管理办法。,我国房地产估价制度,我国房地产估价制度,（一）房地产估价师资格考试办法1994年建设部起草制定了房地产估价师考试和注册办法，从而规定了我国房地产估价师资格取得的条件和程序。1考试组织。房地产估价师资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。房地产估价师考试及培训由国务院房地产行政主管部门统一组织，由

33、房地产估价师学会具体实施。人事部负责审定考试科目、考试大纲，并对考试工作实施监督与指导。,我国房地产估价制度,2报名条件。凡中华人民共和国公民和获准在中华人民共和国境内就业的其他国籍的人员，遵纪守法具备下列条件之一的，可申请报名考试。（1）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中专毕业，具有8年以上房地产估价实践经验者。（2）取得房地产估价相关学科专科毕业，具有6年以上房地产估价实践经验者。,我国房地产估价制度,（3）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上房地产估价实践经验者。（4）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，具有2年

34、以上房地产估价实践经验者。（5）取得房地产估价相关学科博士毕业者。（6）其他专业毕业，具有10年以上房地产估价实践经验者。（7）不符合上述条件，但取得初级以上技术职称，房地产估价实绩突出者。,我国房地产估价制度,申请参加房地产估价师资格考试，需提供下列证明文件：（1）房地产估价师考试报名申请表。（2）学出证明。（3）实践经历证明。,我国房地产估价制度,3资格获得。房地产估价师考试原则上每2年举行一次。考试规程由国务院房地产行政主管部门另行制定。考试结束后，全国统一阅卷。成绩合格者，由房地产估价师学会发给考试合格通知，由注册管理部门审定注册，发给房地产估价师证书。房地产估价师是国家设定的房地产估

35、价的执业资格。未取得房地产估价师证书不得以房地产估价师的名义从书房地产估价业务。,我国房地产估价制度,（二）房地产估价师注册办法1注册条件。房地产估价师资格统一考试合格，并受聘从业后即具备房地产估价师注册资格。符合下列条件者可申请房地产估价师注册：（l）拥护中国共产党在社会主义初级阶段的基本路线，遵纪守法，无违反党纪国法的记录。,我国房地产估价制度,（2）认真履行岗位职责，遵守职业道德，能公正、客观地开展房地产估价工作并无专业责任负故。（3）房地产估价师资格考试合格。（4）身体健康、能胜任房地产估价师正常业务工作。（5）持有聘用单位证明。,我国房地产估价制度,2注册程序。房地产估价师注册，由房

36、地产估价师提出申请，由聘用单位统一到房地产行政主管部门申请注册，经审核同意后，由省级房地产行政主管部门批准后，发给房地产估价师资格证书。房地产估价师资格证书式样由国务院行政主管部门统一制定。,我国房地产估价制度,3资格取消。经注册后房地产估价师有效期为3年，有效期满，持证者应当到原注册机关办理注册手续，房地产估价师注册后，有下列情形之一的，由原注册机构取消其资格证书。（1）完全丧失民事行为能力的。（2）死亡或失踪的。（3）患有精神病等严重疾病，不能胜任房地产估价正常业务的。,我国房地产估价制度,二、房地产估价管理在建设部发布的城市房地产市场估价管理暂行办法以及其他法规制度中，对房地产估价管理工

37、作提出了基本要求，主要包括如下几个方面。,我国房地产估价制度,（一）管理机构我国实行分级管理，国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产价格评估的管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房地产价格评估的管理工作。这里的国务院建设行政主管部门系指建设部，县级以上地方人民政府地产行政主管部门系指省、市、县三级人民政府分管房地产工作的部门。在省一级一般都不单设房地产管理局，由建委（建设厅）行使房地产评估的管理职能。市、县则大多都有独立的房地产管理部门。国家和省级管理机构偏重于宏观管理，如制定评估的法规、政策等；市和县级管理机构偏重于微观管理、具体工作的管理。市、县级人民政府

38、房地产行政主管部门应当确立房地产评估机构，承担本行政区域内城市房地产价格评估业务。,我国房地产估价制度,（二）评估机构的资质条件营理对评估机构的资质条件管理，是房地产市场估价管理的主要工作，在建设部城市房地产中介服务管理规定及建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定等法规中，明确规定了房地产评估机构的设立条件、审批程序、资质条件、营业范围以及日常管理和处罚规定等。,我国房地产估价制度,1设立条件。设立评估机构应当符合下列条件：（1）有单位名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合规定的注册资本；（4）有符合规定的专业技术人员；（5）在以往的房地产评估中有良好的质量和信誉。,

39、我国房地产估价制度,2资质条件。目前我国房地产评估机构的资质分级为四级，即一、二、三及临时四个等级。其中一级评估机构应该具有 7名注册房地产估价师，100万元注册资本，4年以上的评估业务经历及一定数量的评估业务；二级评估机构应有5名以上注册房地产估价师，70万元以上的注册资本，连续3年以上的评估业务经历和一定数量的评估业务；三级评估单位应有3名以上注册房地产估价师，40万元以上的注册资本，连续2年以上的评估业务经历和一定数量的评估业务；临时资格的评估机构为新成立的估价机构，其基本条件应具有1名注册房地产估价师，20万元注册资本及其他基本条件。,我国房地产估价制度,3审批程序。按评估机构的资质等级，主管部门分级推荐审批。其中一级资质须经建设部审批。4经营范围。评估机构应按其资质等级相应的营业范围从事评估业务。如一级资质机构可以跨省、跨地区从事各类房地产估价业务。,