房地产企业税务稽查风险与应对.ppt

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1、房地产企业税务稽查风险与应对2013年,第一讲 增值税、营业税检查及税企争议焦点问题解析 第一节 税收专项检查项目工作方案 一、检查应税营业额的合理性、完整性。1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。,4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房

2、、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。,8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。,二、检查应税营业额

3、的及时性。1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。三、其他营业税涉税问题。,第二节 税企争议焦点问题解析 11、房地产企业处置使用过的固定资产和其他货物应当交什么税？怎样缴纳？（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。增值税暂行条例实施细则：非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。,（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算

4、 1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3。2、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额销售额征收率 3、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1征收率）,4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税20099号：（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2征收率征收增值税。“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除

5、固定资产以外的物品，应按3的征收率征收增值税。,例1-1、某房地产公司2008年3月购入2台小汽车，每台车单价200 000元，增值税税率17，汽车折旧年限为5年。为了方便工作，更新车辆，2011年4月公司将这两台小汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例12、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。这样纳税对么？6、国税局不收房地产企业增值税，应当如何处理？,12 自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？例13、山东省某市一个房地产开发公司，由于业务发展的需要，

6、2011年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？,新细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。,13、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？例14、甲房地产

7、公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：材料价差3，临时设施费2，法定税金4，法定利润3.5，管理费2.5，计15。该工程决算：直接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元，包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？,请讨论：（1）请计算乙公司应交营业税税额；（2）甲公司钢材采购成本220万元，可否计入“开发成本”？（3）甲公司可否把钢材调拨给乙公司？（4）

8、甲供设备怎样征税？（5）装饰工程甲方供主要材料应当如何征税？,建筑安装工程计税营业额计算示意图,工程施工：1.人工费2.材料费3.机械使用费4.施工间接费,工程结算（营业额）1.直接费工程量预算定额（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款 2.各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、管理费用,计税营业额,包工包料 甲供材料 包工包料包设备,计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款,工程价款结算办法施工企业会计制度,（二）财税200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯

9、管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。计税营业额 工程结算价款设备价款,（三）新细则第16条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。（四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳

10、务。财税2006114号规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。,例16、甲房地产开发公司正在开发别墅100套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要1980万元。其中材料费占60，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？例17、A企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元，其中设备价款400万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对A企业有利？,14、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后再投资建设，建成后销售怎样纳税？例1

11、8 2007年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢商用楼，拍卖价格14 800万元，经过投资建设，于2009年建成，销售价格32 600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：,15 房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧？（一）不开发就转让，会多交土

12、地增值税。国税发2007132号第38条：对取得土地使用权后（不论是生地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。如果，不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除30%。（二）过度开发再转让，会多交营业税。财税200316号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在计算营业税计税营业额时不得差额计算。,16、房地产开发企业取得的“生地”，对土地进行一级开发怎样纳税？总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补

13、偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业 代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费,例19、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地出让金。开发总金额700万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400万元。由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用370万元，

14、请计算甲公司应缴纳的营业税。（1）建筑物拆除、平整土地缴纳建筑业营业税 3003%9万元（2）受托安置动迁户缴纳服务业营业税（400370）5%1.5万元 纳税合计91.510.5万元。,17、怎样判定营业税合法有效凭证？（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；,18、新营业税暂行条例

15、对价外收费规定有哪些变化？价外收费怎样判断是否应交纳营业税？条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：,（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。讨论：1

16、、“营业外收入”交营业税么？2、企业“主营业务收入”金额与营业税纳税申报表的“应税营业额”完全相等么？,3、关于价外收费营业税与所得税的差异,营 业 税 的 规 定,价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。,企 业 所 得 税 的 规 定,企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,19、支付境外公司来华提供咨询、

17、设计、施工等劳务费，如何按规定代扣营业税和企业所得税？新细则在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4）所销售或者出租的不动产在境内。,（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税2009111号：1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人

18、提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。,例110、2009年3月15日，某房地产公司委托A国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费100万美元。A国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.8373。应当代扣营业税6.83731000000

19、5341,865元 代扣预提所得税6.8373100000010683,730元,110、什么是合作建房？合作建房怎样缴纳营业税？合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种、纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方,第

20、二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定。2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。,111、房地产企业怎样利用融资性售后回租扩大融资渠道？例113 甲

21、房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的写字楼售给经过国家有关部门批准的租赁公司，然后再以融资租赁形式返租回来自用。写字楼成本价4000万元，售价5000万元，租期5年，每年付租金1200万元，租赁期满甲公司可以按380万元购得该写字楼。假设房产折旧年限为20年，不留净残值。应当怎样进行会计处理和纳税处理处理？,讨论：（1）甲公司在销售环节是否缴纳营业税及附加?（2）写字楼售价与成本价的差额，是否缴纳企业所得税？（3）出售写字楼是否缴纳土地增值税？（4）融资回租的写字楼怎样计提折旧在税前扣除？（5）最低租赁付款额与售价的差额可否在税前扣除？,国税函2008875号：除企业所得税法及实施条例

22、另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）：融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。,融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。（1）增值税和营业税根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行

23、为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。（2）企业所得税根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。,第二讲 土地增值税检查及税企争议焦点问题解析 第一节 税收专项检查项目工作方案 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。4

24、、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。,第二节 土地增值税税企争议焦点问题解析 21、如何确认土地增值税的收入总额？（一）清算管理规程：重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。（二）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号：（1）已全额开具商品房

25、销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。,22、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？计算土地增值税的增值额时允许扣除的项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）财政部规定的其他扣除项目；（5）与转让房地产有关的税金；（6）旧房及建筑物的评估价格。,（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括

26、地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。契税视同按国家统一规定交纳的有关费用。1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,（二）房地产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款

27、，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。,（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“场地通平”等支出。3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

28、审查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。,4.建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费；以自营方式发生的建筑安装工程费。（1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。销

29、售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。,5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。,6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直

30、接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。审核开发间接费用时应当重点关注：是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的10 以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规

31、定。依附“制造成本法”，可称“按照建造成本的10扣除”（四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本之”之和加计20的扣除；可称按照建造成本的20加计扣除（五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。,（六）旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。财税200621号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门

32、确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5计算”。,23、扣除项目有哪些要求？开发费用中利息怎样计算扣除？（一）按房产类型进行清算：对开发项目中的不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（二）对原始凭证的要求：土地增值税暂行条例：扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。清算管理规程：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。,（1）拆迁补偿

33、费的规定：清算管理规程 第22条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。（2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,（二）对单位面积建安造价的规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建

34、设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。清算管理程序第25条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。,北京市分类房产单位面积四项成本核定表,（三）房地产开发费用中利息的计算：1.细则规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5以内

35、计算扣除。,2.国税函2010220号：（1）利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除（2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,3.财税字1995048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。4.关于房地产企业借款费用计算的变化 国税发200084号第

36、三十五条 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。国税发2007132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。,6.土地增值税的计算方法及程序：（1）增值额销售收入总额扣除项目金额（2）扣除项目金额建造成本开发费用加计扣除额 相关税金建造成本10建造成本20建造成本 5.5销售收入总额 1.3建造成本营业税金及附加（3）增值率（增值额扣除项目金额）100（4）选择适用税率：四档税率（5）土地增值税增值额适用税率扣除项目金额扣除率 前提：实施细则规定的建造成本中不含利息支出。,7.根据清算

37、规定调整后的扣除项目的计算公式：（1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的：扣除项目金额（建造成本已计入开发成本的借款利息）1.3与转让房地产有关的税金 1.3不含息建造成本营业税及附加（2）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的：扣除项目金额（1.25不含息建造成本 营业税及附加）实际支付的利息 金融机构利息支出 5%建造成本 据实扣除法 金融机构利息支出 5%建造成本 比例扣除法,24、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？销售保障性住房是否应当预缴土地增值税？（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税

38、。财税2006141号规定：“普通标准住宅”的认定，可在各省级人民政府根据国办发200526号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。,国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发200526号）对普通标准住宅规定的原则条件是：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在120平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。经济适用住房建设单位利润要控制在以内。,北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 自2

39、011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元，区位调整系数按照北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表。享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。（京建法201122号）,北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格区位调整系数表,按照通知规定计算，公式为：普通标准住宅M2价格上限平均交易价格

40、（18000元/平方米）区位调整系数1.2，北京市享受优惠政策住房的每平米价格上限,财税201094号：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。,（二）普通标准住宅的免税临界点：例2-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2011年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，为建该楼支付土地出让金324万元，房地产开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5，

41、当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。,1、收入总额：2400万；2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：（1）取得土地使用权金额：324万（2）房地产开发成本：1100万（3）房地产开发费用：（324+1100）10%=142.4万（4）加计20%扣除数：（324+1100）20%=284.8万（5）营业税及附加：24005%（1+7%+3%）=132万 扣除项目金额合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万 3、增值额：24001983.2=416.8万 4、增值率：416.81983.2=21.02%,建造成本,5、应交土地增值税：416.8 30%

42、0=125.04万 6、获利金额收入成本费用利息税金 24003241100100132125 619万 假设：降价到1975元/平方米，销售收入总额为2370万元。增值额23701981.6 388.4万；增值率388.41981.619.6%小于20%，免缴土地增值税。获利金额23703241100100130.4 715.6万 多获利715.661996.6万,计算免税临界点：设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。于是：按照建造成本10计算的房地产开发费用为0.1Y；财政部规定的加计20扣除额为0.2Y；允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：X5（173）0.055X,计算：当增值

43、率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：X（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）0.934X 1.56Y X 1.67024Y 即：增值率 20%时，售价为建造成本的1.67024倍;当X1.67024Y时,增值率20%,根据税法规定,免交土地增值税。所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。说明：2012年1月1日起北京市开征地方教育费附加2%，免税临 界点定价系数变化为1.67238。,20%,根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014（免税

44、临界点定价系数）（高收益最低定价系数）上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米 免税临界点定价1186.661.670241982.00元/平方米 高收益最低定价1186.661.820142159.91元/平方米,25、国家征用、收回房地产有何税收优惠？条例第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。细则解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财税200621号进一步明确：（1）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；（2

45、）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,26、以房地产投资联营有何税收优惠？财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。财税200621号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。根据“法无授

46、权，则不为”原则。,27、2010年以后对土地增值税的征收管理有何重大变化？（一）细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。（二）财税200621号：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。,（三）加强土地增值税预征工作 国税发201053号：科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。为了

47、发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。（1）除保障性住房外 保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5；（4）西部地区省份不得低于1；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。,28、怎样确定土地增值税的清算项目？（一）土地增值税的清算单位 1、以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；2、对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,（二）土地增值税清算项目的确定 1.应当进行土地增值税清算的项目：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整

48、体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。,2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（4）省级税务机关规定的其他情况。要求清算的项目由主管税务机关决定并下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理

49、清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税收征收管理法有关规定处理。,29、房地产开发项目在什么情况下土地增值税实行核定征收？怎样核定征收？（一）条件：清算中符合以下条件之一的实行核定征收（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,（二）核定征收的程序：符合上述

50、核定征收条件的，（1）由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书；（2）派出税务人员对房地产项目进行土地增值税核定征收的核查工作，取得相关资料；（3）经主管税务机关审核合议并做出核定征收的决定；（4）通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。,（三）2010年总局提出从严、从高核定征收率（1）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。（2）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核