房地产估价与实务.ppt

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2、的作用,真实房地产估价报告的展示.（见word）,1.2 房地产的概念（从估价角度理解）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、区位和权益的结合。【举例】两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。,1.2.1 土地【基础设施完备程度】P2三通一平：通电、通路、通水、土地平整；（记住！）五通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、土地平整；七通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、排污、有线电视、土地平整。,1.2.2 建筑物【面积】P4【结构】【权属状况】【公共服务设施】1.2.3 权益【抵押权】：业主拥有抵押权，抵押后即为债务人，对方

3、为债权人。,1.3 房地产估价的概念与原则 P91.3.1 概念,人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定,两个要点：A.房地产估价是科学与艺术的有机结合；B.房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来。,【案例思考】欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他想用三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向房地产估价师王女士咨询，并要求获得迅速答覆。在王女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：A 房位于甲级地段，是与朋友司马先生共同投资购买，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年

4、；B 房位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；C 房位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。尽管欧阳先生很着急，但王女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,1.3.2 概念中的相关内容1）人员,扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德,能力要求能力要求诚实程度,对专业人员要求,a.房地产估价员b.注册房地产估价师考试取得房地产估价师执业资格证书注册取得房地产估价师注册证书,2）目的,一个具体估价项目的估价结果的期望用途,不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将

5、影响估价结果,：结果所对应的时间（年、月、日）,：独立、客观、公正；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。,：市场比较法、收益法、成本法,3）原则4）程序：不同估价方法的程序不同5）方法6）时点,7）影响因素 对影响因素的基本认识各种因素影响价格的变动方向不尽相同；各种因素影响价格变动的程度不尽相同；各种因素影响价格变动的时间不尽相同；各种因素影响价格的关系不尽相同；有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达。8）客观合理价格或价值的估算和判定,1.4 房地产估价的原则,1）独立、客观、公正原则,1.房地产估价师,站在中立的立场上,2.估价结果是公平合理的,买卖双方不受损,2

6、）合法原则,a.产权合法,权证：出让、转让、行政划拨、集体 外销、内销,违法、临时、产权争议、部分产权,b.使用合法,城市规划、土地用途,法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押,d.其他,价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿,c.处分合法,3)最高最佳使用原则,（）(四方面内涵),*法律上允许,*技术上可能,*经济上可行,*使估价对象价值最大,a.保持现状前提,现状价值 新建价值(拆除费+建造费)）,3000元/5000元/3000元/,b.装修改造前提,改造后价值增加额 装修改造费,V新 V现 改造费 5000元/3000元/1500元/,*最高最佳使用的判断与选择,c.转换用途前提,价

7、值增加额 转换用途所需费用,d.重新利用前提,e.上述情形组合,3 2：转换用途+装修改造,4)替代原则,使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.,类似房地产：,同一供求范围,指明两点：,1可以依据替代原则推算价格,2不能孤立思考估价对象价格,用途、规模、档次、结构等相同或相似,5)估价时点原则,1.5.1 估价的必要性,1.5 房地产估价的作用,完全市场必须同时具备的8个条件,1.5.2 现实中对房地产估价的需要,（一）房地产行政管理的需要,（二）土地使用权出让的需要,（三）房地产转让和租赁的需要,（四）房地产征收、征用的需要,（五）房地产抵押的需要,（六）房地产税收的需要,（

8、七）企业合资、合作、合并、上市、破产清算,（八）保险的需要,（九）处理房地产纠纷和司法鉴定的需要,中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款,第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。,第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金”。,第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。,第32条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。,第39条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。,第50条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。,第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。,