商业地产招商基础知识分享.ppt
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1、商业地产招商基础知识分享,内部分享,各种业态业种选址要求,国内主要经营合作模式,商业地产相关名词解释,壹,贰,叁,目 录,CONTENTS,商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一。招商的成败关系到项目是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为以后经营的兴旺奠定坚实的基石。,招 商,招 租,招租是指以双方谈妥的租赁条件将租赁物租赁出去。,招商则是一项系统的工程，招商项目通过前期市场调研、商业定位、业态规划、商务条款洽谈、商业运营等各个环节，进行统一规划、统一招商、
2、统一运营、统一管理，以实现项目的商业价值和运营收益。,业态怎么卖,业种卖什么,行业的形态即经营模式,行业的种类,业态的区分依据：提供商品的方法商品的销售方式 业种的区分依据：商品（物品+服务）种类,业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。,分类依据对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定,业态分类百货店、超级市场、折扣店、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心,百货店
3、department store(Dept)在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。,特点 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等 服务项目和设施，服务功能齐全。选址在城市繁华区、交通要道。商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。商店规模大，在5000平方米以上。商店设施豪华，店堂典雅、明快。目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。,超级市场 Super market(SM)采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品
4、和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。,特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收 银机处统一进行。商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以 肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及 奶制品、熟食品以及日用必需品为主。营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一 定的停车场地。选址在居民区、交通要道、商业区。商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。商店面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主。,大型综合超市 generalmerchandise store(GMS)采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一
5、体的、满足顾客一次性购全的零售业态。,特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。设有与商店营业面积相适应的停车场。目标顾客为购物频率高的居民。商圈范围较大。商店营业面积一般在2500平方米以上。选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。,便利店convenience store(CvS)满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。,特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医
6、院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内。商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。店堂明快、清洁、货架丰满。目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买。经营实行信息系统化，开展单品管理。便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。,专业店 Specialty Store(SS)经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。,特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余 地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一
7、般为高利润。从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。营业面积根据主营商品特点而定。目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的 选择性需求。,专卖店 exclusive shop专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。,特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛 利。注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并 提供专业性知识服务。选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。商圈范围不定。目标顾客以中青年为主。商店的陈列、照明、包装、广 告讲究
8、。,购物中心 shopping center(SC)企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。,特点 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内 设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统 一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专 业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售 面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型
9、、区域型、超区域型种类。,仓储商店 Warehouse Store 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态。,特点 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。主要的商圈人口为57万人。商店营业面积大，一般在4000 以上。部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价
10、格一般被众所周知的商品。商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。可实行连锁经营。设有一定规模的停车场。,家居中心 home center(HC)以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态。,特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比 率较高的地区。商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠 物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等。作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的 开架自选销售等优势。提供一站式购足和一
11、条龙服务。可采取连锁经营方式。有一定的停车场。,业种指的是商业经营、贩卖、代理商品（物品+服务）种类，业种店是根据经营商品种类的不同来区分的。与业态一样，业种是组成商业地产概念的基础。通俗理解，就是面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。,业种根据商品的不同功能主要分为以下四种元素：,购物,餐饮,文化娱乐,配套服务,家居类,服装化妆类,日用百货类,食品类,文体娱乐类,电讯类,交通工具类,家具、家用电器、装饰材料、家纺布艺、装饰用品等,服装、皮具、箱包、饰品、化妆品等,日用陶瓷制品、塑料制品、玻璃制品、家用洗涤用品等,加
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