商业地产中粮-天津世界贸易中心项目工作推进报告.ppt

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1、2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载,目 录,一、天津项目工作回顾和现状 天津项目工程工作 天津项目财务工作 天津项目行政人事工作 天津项目前期工作 天津项目策划工作 天津项目产品定位工作 天津项目政府关系协调工作 二、天津项目未来工作的重点和计划三、天津项目工作小组成立,2008-2009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载,一、天津项目工作回顾和现状,工作回顾,2006年11月28日在北京凯莱酒店，中粮集团与天房发展就合作开发“天津世界贸易中心”项目举行

2、了简单而庄重的签约仪式，标志着中粮集团正式入股津茂公司。在双方股东的大力指导和殷切关怀下，津茂公司朝着尽早实现项目开工建设的目标扎实地迈进，在2006年末至2007年初的这段时间里取得了一定的成绩，不仅积极将项目前期向前推进，并且通过半年多的历练和磨合打造了一支团结精干的队伍。,1.1、天津项目工程工作,工作回顾,.1、天津项目工程工作-工程进展工作,、延续之前工作，完成了拟建新清真东大寺选址-占地 7.2亩孝悌里平房 建筑的拆迁的调研、谈判、拆迁费计算、合约起草、合约签订、实施拆 迁等工作。、完成了新建清真东大寺项目的立项工作，见南发计字2006（1）。、完成了关于天津市南门外清真东大寺拟建

3、新址拆迁及建设协议书及 清真东大寺和服装街拆迁安置以及规划小学建设用地费用补偿框架协 议书的起草及签署工作，从组织上保证了拟建大寺新址拆迁和建设工 作的顺利进行。、完成了天津市南门外清真东大寺全权授权津茂公司进行孝悌里拆迁并进 行新清真东大寺建设的授权委托书的起草工作。、从天房集团接管了南门西 C地块，从而完成了南门西C地块的交接工作。、南门西B地块的全年绿化养管工作。,1.2、天津项目财务工作,工作回顾,.2、财务工作,、完成财务工作交接 与浙江华庭公司委派的财务总监进行了财务交接，完成了财务工作平稳的过渡，并对人员组织架构进行了合理的安排。、财务报销制度的实施 结合项目公司的实际情况，草拟

4、了财务报销制度暂行办法,并于3月1日实施。、2007年全面预算报告的编制 根据项目公司业务进度,组织各部门编制2007年财务预算报告，并汇总编制了2007年项目公司全面预算报告，上报股东审核后开始执行。,.2、财务工作,、年度审计与公司专项审计、配合中禧会计师事务所完成了津茂公司2006年的年度审计、配合北京万隆松德会计师事务所完成了公司资质年检审计、配合北京万隆松德会计师事务所完成了公司工商年检审计 上述审计全部取得无保留意见审计报告书。,1.3、天津项目行政人事工作,工作回顾,、行政工作,、四次工商变更手续分期完成，实现中粮置业投资有限公司持股65%，全面接管项目公司的工作。、由于原有办公

5、场所不适应公司新的企业形象及未来的业务发展，根据领导指示，积极寻找办公新址，并配合工程部完成办公室装修，组织 公司乔迁。、协助财务部制订了2007年度财务费用预算。、加强公司制度建设，先后制订了多项行政管理等制度。、完成了孝悌里平房拆迁的收尾工作取得了地块拆迁户的土地使用证。、协助业务部门推进服装街和规划小学等工作的进行，与区有关部门沟通协调。,、人力资源工作,、加强企业团队建设，强化组织管理流程，搭建公司组织架构。、制订了2007年度人员招聘计划，并通过参加招聘会及网上招聘的方式，最终招聘了文秘、设计师、前期报批、市政配套、工程档案、司机等职位的人员。、对天津市同行业薪酬水平进行了调研。、按

6、照国家相关用工政策的要求，对员工社会保险、住房公积金进行了基数核定、调整及按月缴纳工作。,1.4、天津项目前期工作,天津项目前期工作目录,土地过户工作服装街的拆迁工作规划小学的补偿工作清真东大寺的异地建设工作武警楼的拆迁工作策划工作,、天津项目前期工作-土地过户工作,2007年04月24日 天津津茂置业有限公司与天津市国土资源和房屋管理局，天津 市房地产发展（集团）股份有限公司签订了南门西 B、C 地 块土地转让的三方协议2007年04月28日 津茂公司取得三方土地转让协议2007年05月23日 天津市房地产发展（集团）股份有限公司为津茂公司开据土地 转让发票2007年05月24日 津茂公司在

7、税务局核实土地转让契税2007年05月24日 津茂公司缴纳土地契税并获取完税证明2007年05月28日 津茂公司获取契税款齐证明2007年06月08日 津茂公司在天津市国土资源和房屋管理局土地分局办理了土地 证过户的进件手续。2007年06月26日 津茂公司获取B、C地块房地产权证 土地正式过户到津茂公司名下,、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,针对服装街的现状拟定了三种拆迁方案、服装街拆迁方案一：通过土地整理中心拆迁方案特点：申请土地整理计划需要23个月时间通过招、拍、挂得到土地，按天津市的先行政策，每增加 1 平方米建筑面积需要交纳土地平衡费及 城市配套补偿费共230元，需增加费用总计1

8、840 万元（按增加8万平米计算）在实施拆迁阶段可以相对缩短一些拆迁时间拆迁成本较高,、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,、服装街拆迁方案二：以南开区市政建设名义拆迁方案特点：资金来源不清。按现行政策，道路改造的资金 应由城市维护费拨付服装街长830米，只拆迁东段实施起来困难较大2007年的道路改造计划已下达完毕，现在申请 计划没有把握被批准拆迁完毕后，在获取土地的程序上会有很多困难,、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,、服装街拆迁方案三：以我公司为主体拆迁方案特点：所需时间较长，根据目前的规划设计情况，具 备申请计划的条件要到 2007 年11 月，时间上 没有保障除拆迁的直接费用外，可

9、节约一部分资金在获取土地的程序方面比较好操作,、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,、服装街拆迁三方案优劣势对比 综上所述，无论采取以上哪一种方案都存在很多困难。经过多次讨论，拟采取特殊的方式实施拆迁；建议公司领导协调市主管领导为我项目开专题协调会，采取特事特办的方针为我项目拟定解决办法。,1.4.2、天津项目前期工作-服装街的拆迁工作,、服装街拆迁工作进展因目前津茂公司不具备申请服装街拆迁许可证的条件，故于2007年06月12日津茂公司向天津市规划局打了关于南门西“世贸中心（暂定名）”项目有关问题的请示，就服装街、东大寺及规划指标的确定等问题恳请市规划局给与支持2007年7月3日，天津市规划

10、局业务处组织召开关于我项目的专题会议，会议同意先为津茂公司批复C地块的平面图以便于津茂公司办理投资计划及申请服装街的拆迁许可证,1.4.3、天津项目前期工作-规划小学的补偿工作,在津茂公司的推动下，2007年3月16日南开区建委向南开区政府打报告关于对南门西B、C地块项目进行综合协调推动的报告中明确南开区政府已同意规划小学外迁，扩建服装街南侧的原67中学。拆迁费用由津茂公司负责，建设费用由南开区房管局协调天津市建设投资公司负责。2007年6月8日津茂公司在天津市国土资源和房屋管理局土地分局办理了土地证过户的进件手续。2007年06月25日经津茂公司与南开区政府及教育局协调，教育局拟同意采用规划

11、小学异地建设，津茂公司补偿建设用地费用的方式解决。现双方拟同意按320万元/亩的价格进行补偿，共计补偿费用为9.67亩320万元/亩3094.4万元。现已拟订补偿协议书草稿，并经律师事务所审阅。2007年07月05日分别将协议书草稿送达南开区教育局及南开区建委审阅。,1.4.4、天津项目前期工作-清真东大寺异地建设工作,1.4.4.1、孝悌里拆迁历程2005年09月15日 获取项目选址意见书，市规土局同意新建清真东大寺选址为南开区二马路孝悌里平房区，进行平房拆迁后建设,拆迁房屋面积 3296.38 平方米,共162户，拆迁成本预算为2600万元3000万元2005年11月30日 南开区政府与津

12、茂公司签订了清真东大寺和服装街 拆迁安置及规划小学建设用地费用补偿框架协议书 2006年01月17日 南开区城建副区长主持召开了拆迁动迁会2006年01月20日 获取天津市南门外清真东大寺迁建项目立项批复2006年02月21日 南门外清真东大寺书面授权津茂公司对拟建大寺新 址现有建筑进行拆迁及建设,1.4.4、天津项目前期工作-清真东大寺异地建设工作,、孝悌里拆迁历程2006年02月24日 清真东大寺与津茂公司签订了“清真东大寺拟建新址拆迁 及建设协议书”2006年02月26日 天元房地产评估事务所出具拆迁评估报告，拆迁估价为6480元/平米2006年03月03日 津茂公司与南开区城市房屋拆迁

13、中心签订拆迁委托合同2006年03月06日 获取津国土房拆许字（2006）第020号房屋拆迁许可证。拆 迁工作全面启动2006年11月30日 拆迁工作全部完成清真东大寺不同意规划局批复的新址900平方米的建设规模，我司与南开区政府，南开民委多次协商，清真东大寺拟同意新址建设面积为1400平方米。2007年3月 有今晚报找到市政府、区政府领导提出征用孝悌里地块进 行配套建设2007年05月21日 场地移交完毕,津茂公司全面接管土地2007年07月04日 获取全部拆迁户的房土证,由于2007年3月有今晚报找到市政府、区政府领导提出征用孝悌里地块进行配套建设，区政府为新建大寺另行选址在南开区永基小学

14、内，但此地块旁有一座天主教堂征求市民委意见时，市民委领导不赞同两种教派活动场所建在一起公司达成一致意见“原址建设清真东大寺，依靠区政府进行协调”在津茂公司的协调下，区有关领导与市民委领导共同向市有关领导汇报此项工作2007年6月12日津茂公司给天津市规划局打了关于南门西天津世界贸易中心(暂定名)项目有关问题的请示报告2007年7月3日，天津市规划局业务处组织召开关于我项目的专题会议，会议初步决定将孝悌里建设规模增加的问题上局长业务会，我司等待回复,1.4.4、天津项目前期工作-清真东大寺异地建设工作,1.4.5、天津项目前期工作-武警楼的拆迁,1.4.5.1、武警楼拆迁的工作进展2007年3月

15、16日南开区建委已向南开区政府打报告关于对南门西B、C地块项目进行综合协调推动的报告，报告恳请南开区政府就武警六中队外迁、规划小学外迁、清真东大寺的规划建设问题进行综合协调推动根据南开区建委关于对南门西B、C地块武警六中队占用地块腾清拆平问题的回复南开建委同意为武警六中队选址在南开区永基小学南侧院内，并于2007年10月31日前，将地块拆迁完毕，进行土地平整后移交我公司,1.4.6、天津项目前期工作-项目报建工作,1.4.6.1、完成了B、C地块的初勘工作。1.4.6.2、就管线测量与测绘单位进行多次沟通，确定了测量方案。,1.5、天津项目策划工作,1.5、天津项目策划工作,1.5.1、200

16、6年11月签署了天津项目股权收购协议。1.5.2、2006年12月对天津商业、酒店、服务式公寓、写字楼、住宅等各物业市 场展开市场调研及信息收集工作。1.5.3、2007年01月接洽遴选项目咨询顾问服务公司。1.5.4、2007年02月签约仲量联行启动项目定位工作。1.5.5、2007年03月市场调研及与仲量联行多次会议讨论项目定位研究工作。1.5.6、2007年04月接洽各类顾问公司、酒店管理公司；接洽国际设计公司。1.5.7、2007年05月遴选设计公司。1.5.8、2007年06月结合仲量联行咨询报告确定项目定位二方案；聘请设计公司 开始概念设计工作；遴选酒店管理公司工作与喜达屋签订保密

17、协议，获得 洲际酒店意向书及获得万豪行政公寓意向书。,1.6、天津项目产品定位工作 商圈、商务圈的研判,1.6、天津项目产品定位工作商圈、商务圈的研判,商圈和商务圈的界定不应是独立的、分开的，是可以相互转换的，深圳万象城与北京国贸就是例子；我司项目以地标性的大型综合体形式出现，会形成一个完善的小环境，对项目整体品质会有大幅提升，同时会引领区域的整体发展和带动；规模形成效应，同时也确定了市场地位；项目周边具有形成商务客群的基础，如：市级法院、消防局、政府职能机构有关联的企业；随着老城厢整体形象的改变和服务功能大幅提升，商务氛围越来越浓郁，会在5年左右形成天津中心城区具有带动作用的集商业和商务于一

18、体的混合区域（仁恒海河广场、铜锣湾广场、国际五金机电城、天津富力城和中新城上城等项目均有写字楼、酒店和大型商业的公建设施）。,1.6.1、天津项目产品定位-关键词,1.6.1.1、内城：天津城市核心区，城市历史文化、传统商业的发源地；1.6.1.2、地铁：地铁2号线鼓楼站位于项目地块内，预计2009年底开通；1.6.1.3、规模：城市核心区内业态最丰富、占地规模最大的城市综合体项目；1.6.1.4、实力：强大的股东背景，雄厚的资金实力，丰富的政府资源；1.6.1.5、政策：天津城市的全新定位，宏观经济和外来投资迅猛发展。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.1、对天津中心城

19、区与滨海新区发展态势的研判：1.6.、未来天津发展将显现出双核效应，即中心城区和滨海新区协同 发展。1.6.、中心城区在公共服务、综合配套设施方面仍将具有较大优势，未来的发展重点在于综合性服务业，主要在于金融、商贸、旅 游、教育、中介服务等行业；而滨海新区的优势则体现在吸引 现代制造业和生产性服务业方面。1.6.、中心城区的房地产市场发展相对比较成熟，仍然是主要商务活 动的集中区域，在高端商业、写字楼、酒店、住宅方面仍将保 持较旺盛的需求；滨海新区的物业市场在未来几年内会出现比 较快速的发展，但在15年内仍难以逾越中心城区。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.2、商业物业

20、优势：天津宏观经济未来将保持12%以上的增长，居民收入持续增加，消费能力不断提高；接驳地铁，能为项目带来旺盛人气；项目沿南马路202米，南外大街320米，巨长的沿街面有利于安排商业业态；项目所在区域正在发展成为新兴中高收入阶层聚集区，同时亦属于天津文化教育核心区；项目发展符合天津未来重点发展南市商圈的规划；天津目前缺少一站式购物中心。劣势：项目地处传统老商圈，周边环境档次较低；未来5年将有至少7个大型购物中心入市，总供应量将超过50万平米；天津消费者对品牌及时尚品消费意识不强，整体高端消费能力不足。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.2、商业物业策略：业态齐全的一站式购物

21、中心；商业建筑在设计上一定要追求差异性；全力营造项目自身的氛围和小环境，引领消费潮流；提供足够多的停车位。定位：充分发挥地铁上盖及沿街面长的优势；建造一个集购物、娱乐、观光、休闲功能为一体的综合性一站式购物中心；以中等偏上的消费层次为其主要服务对象；目标客户群体：以25-45岁上班族及双收入家庭，家庭月收入5000元以上，受高等教育族群为主力客层；以商业做整个项目的核心，规模在10万平米以上，预计2011年租金达到4元/平米/天。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.3、写字楼物业优势：项目的综合性将提升写字楼的竞争力；目前市场上缺乏真正高品质(硬件设施和软件服务)国际标准

22、的产品；目前天津写字楼平均租金为12-15美金/平米/月，但品质较高的国际大厦成交价格为23美金（含物业管理费）。高品质写字楼租金提升空间较大；与滨海新区相比，中高端客户仍青睐中心城区的高品质写字楼。劣势：项目未在传统商务区域和写字楼聚集区域；未来3年天津甲级写字楼陆续新增供应约60万平米，主要集中在南京路、海河沿岸；未来3-5年至少有3栋超高层写字楼(超过60层)入市；天津甲级写字楼市场总部优势不明显。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.3、写字楼物业策略：缔造地标性建筑提高项目竞争力优势；建造真正的高品质、智能化、国际标准的写字楼产品；开发规模适中，过大则市场有问题，

23、过小则难形成规模。定位：国际标准甲级写字楼，参照北京国贸中心；目标客群：物流、制造业、贸易行业的大型企业，兼顾专业服务性机构及零售银行行业需求；开发规模：60000平米；租金：2012年达到23美金/平米/月。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.4、酒店及服务式公寓物业优势：地标性综合体项目将对酒店及经营形成有力支撑；天津外国投资的增长（2006年同比增长24%）、商务客源的增长带动酒店及服务式公寓经营增长；2006年五星级酒店平均房价676元、同比增长6%，目前市场领先者喜来登大酒店的平均房价为900元间夜；服务式公寓目前在建项目大多为散卖型，整体持有经营的项目在品质上

24、和客源成分上将更有竞争力；老城厢的变迁将提升区域整体质素。劣势：新增供应量大。预计截至2010年，天津新增五星级酒店超过10个，客房供给量将超过3700间（现天津五星级酒店房间数2000间）。目前经营规模世界排名前十位的国际酒店管理公司已悉数进入天津市场，未来国际品牌酒店之间也将面临较大竞争；酒店项目投资成本高、投资回收期长、投资回报率低。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.4、酒店及服务式公寓物业策略：引进国际酒店品牌提升酒店和服务式公寓竞争力；缔造地标性建筑，提升项目竞争力；服务式公寓不做散卖，整体持有经营；在经营上充分发挥多元化业态优势，提供差异化服务。定位：国际品

25、牌管理的有特色的五星级酒店及服务式公寓，与项目整体品质相吻合；酒店规模中等，预计客房330间/套，建筑面积4万平米以内；预计酒店房价1000元/间，住房率65%（方案一，2012年）；1200元/间，住房率65%（方案二，2013年）；服务式公寓 建筑面积5万平米，2012年平均租价为22美金/平米/月（含物业费）。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.5、住宅物业优势：项目所在区域正发展成为新兴中高收入阶层聚集区，同时亦属于天津文化教育核心区；城市核心区高档住宅供应稀缺；市场总体仍供不应求，项目周边房价不断高企，目前毛坯房售价8500元/平米左右，精装修房售价10000元

26、/平米左右；B地块城市综合体的带动作用和周边城市综合配套设施的成熟性将对C地块住宅品质给予有力支撑。劣势：项目C地块宗地面积较小，容积率过高。,1.6.2、天津项目产品定位-项目市场调研,1.6.2.5、住宅物业策略：充分利用B地块综合体的整体配套、景观、绿化优势，提升项目品质；开发单价高、总价低的精装修中小户型高档住宅；利用B-C地块的合理连接，最大限度发掘综合体整体优势；定位：高档的国际化品质的精装修公寓式住宅；精装修标准1500元/平米，预计2008年开盘，均价12000元/平米，车位12万元/个；,1.6.3、天津项目产品定位-项目定位方案,方案一：以商业为主的单核方案,1.6.3、天

27、津项目产品定位-项目定位方案,方案二：以(写字楼+酒店 超高层)+商业为中心的双核方案,1.6.4、天津项目产品定位-项目开发进度,1.C地块准备在2008年第一季度开工，B地块准备在2008年第三季度开工；2.C地块住宅开发周期为2年，商业开发周期为3年，写字楼、酒店和服务式公寓开发周期为3年半。,1.6.4、天津项目产品定位-项目开发进度,1.C地块准备在2008年第一季度开工，B地块准备在2008年第三季度开工；2.C地块住宅开发周期为2年，商业和服务式公寓开发周期为3年，写字楼+酒店开发周期为4年半。,1.7、天津项目政府关系协调工作,1.7、天津项目政府关系协调工作,津茂公司在与政府

28、等各方面的沟通协调工作中，先后开展了以下工作：1.7.1、完成了清真东大寺异地建设拆迁中遗留的收尾工作。津茂公司与南开区委、区政府、区建委、区宗教办等部门进行了充分的沟通，最终完成了拆迁的收尾工作，津茂公司现已全面接管孝悌里地块。同时与区宗教办针对新建清真东大寺的建筑规模及风格已基本达成一致。目前附近的今晚报社不同意在此处建设清真东大寺并拟征用此地块建设配套设施，使清真东大寺的新建工作受阻，津茂公司在与南开区委、区政府及区规划处多次沟通未果后，集团公司已向天津市政府递交了报告请求市政府大力支持。,1.7、天津项目政府关系协调工作,1.7.2、在服装街拆迁工作中，与南开区政府、区建委、服装街管委

29、会的协调后，目前，区拆迁办已经完成了商铺面积的摸底工作。同时，在与市规国局的充分沟通后，市规国局召开了专题会议，最终同意先以拟定C地块规划方案来取得拆迁许可证，加快了服装街拆迁手续取得工作。1.7.3、在解决地块内规划小学的补偿等问题中，经与南开区政府、区建委及区教育局的协商后起草了规划小学的用地补偿协议，拟订补偿价格在每亩320万元，现基本得到区教育局的认可，并准备签署。1.7.4、在解决武警楼的搬迁问题中，经与南开区政府及区建委的协商后，区建委书面承诺于2007年10月底全部拆迁完毕。,二、天津项目未来工作的重点和计划,2.1、天津项目未来工作的重点和计划-拆迁工作,、规划小学的补偿工作

30、争取近期与南开区教育局签订规划小学建设用地费用补偿协议、服装街的拆迁工作 争取尽快获取市规划局批复的C地块平面图及房型结构合格证明等相关文件 争取尽快与配套办签订大配套合同 协调市建委房地产处尽快为我司办理房地产开发资质预审 协调市发改委尽快为我司办理房地产项目备案证明（投资计划）、清真东大寺的建设工作 跟进市规划局对清真东大寺的建设规模增加的回复 待清真东大寺建设规模确定并重新获取选址意见书后及时办理进件手续,2.2、天津项目未来工作的重点和计划-项目策划工作,概念设计方案 18月初，概念方案研讨会，方案四选二；29月中，RTKL向甲方董事会汇报选定的两个报审概念方案 310月中，市政府召开

31、方案审核会（最终取得规划指标）扩初设计方案 相关顾问公司和国内落地设计院协助RTKL完成，并报消防和人防。施工图设计方案 由RTKL和所有顾问公司协同国内落地设计院完成施工图纸绘制。,2.3、天津项目未来工作的重点和计划-政府关系沟通,协助业务部门完成项目拆迁、报建、产品定位和设计过程中需要与政府部门进行的沟通和协调工作。,三、天津项目工作小组成立,3.1、天津项目工作小组成立目的和组织架构,为了加快项目进程，公司办公会研究决定，并上报经请示董事会领后，公司拟成立三个专项工作小组以全面推进项目开发进程。,3.2、天津项目工作小组工作职责,一、拆迁工作小组 组长：汪军 副组长：周维克、郭洪、王景

32、山 工作职责：1、负责清真东大寺异地建设地块的最终落实及新建大寺的指标报批工 作。与政府关系工作小组紧密配合做好政企业沟通工作，以保证项 目如期开工。2、负责服装街的拆迁手续报批、招投标、拆迁实施工作的具体落实。3、负责监督武警楼等地上物如期搬迁工作。4、负责规划用地内小学的补偿等协议的签署及手续的变更等工作。,3.2、天津项目工作小组架构及职责,二、项目策划工作小组 组长：汪军 副组长：刘志方、蒋达强、孙彦峰 工作职责：1、负责项目的市场调研和信息的收集 2、产品的策划和定位 3、概念方案、扩初设计、施工设计方案筛选及方案报审 4、顾问公司的遴选和接洽工作 4、做好项目的性价比及成本分析等工作。,3.2、天津项目工作小组架构及职责,三、政府关系工作小组 组长：耿丽 副组长：蒋达强 工作职责：1、负责协调沟通公司与政府相关部门的关系 2、配合业务部门整体推进项目的实施,三个小组责任明确、相互配合，共同推动各项工作顺利实施。,