里程碑节点标准要素、执行与反馈.ppt

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1、里程碑节点标准、执行与反馈吴畏2012年11月26日,第一章 里程碑节点标准第二章 里程碑节点执行与反馈第三章 里程碑节点调整,目录,第一章 里程碑节点标准第二章 里程碑节点执行与反馈第三章 里程碑节点调整,1、兼顾集团管控度需要与节点执行效率而确定的一系列项目时间进度点，选取项目总控计划中19个重大节点设为里程碑节点，由集团直接管控，里程碑节点的设定、调整、取消均需要经过集团相关部门及管理层审批。2、里程碑节点含：土地合同签署、营销定位报告审批、设计方案内部审批、设计方案外部审批、目标成本审批、施工图第三方审查、工程规划许可证、施工许可证、土方及支护、总包底板开工、正负零结构、优展区移交、主

2、体达到预售条件、预售许可证、开盘、主体结构封顶、外架拆除、竣验备案、集中入伙,第一章 里程碑节点标准,里程碑节点的含义及分类,3、里程碑节点按属性分类：营销类：营销定位报告、开盘、入伙，主责单位为分公司营销部设计报建类：土地合同、方案内审、方案外审、施工图外审、工规证、施工证、预售证，主责单位为分公司设计部、发展部（如有）工程类：土方及支护、总包底板开工、正负零结构、预售条件、优展移交、主体封顶、外架拆除、竣工备案，主责单位为分公司项目部成本类：目标成本审批，主责单位为分公司成本部,第一章 里程碑节点标准,4、里程碑节点按相关性分类：第一类强相关节点：营销定位报告 30天 设计方案内审 45天

3、 目标成本第二类强相关节点：土地合同签署 90天 设计方案外审 45天 施工图外审 30天 工规证 15天 施工证第三类强相关节点：土方及支护 底板开工 正负零 预售条件 主体封顶 外架拆除 竣工备案 入伙,第一章 里程碑节点标准,5、原则上不能调整节点施工许可证影响财务融资，进而影响项目现金流、IRR影响现场动工，进而影响项目施工进度预售许可证影响开盘，进而影响销售业绩竣验备案证明影响入伙，进而影响财务利润结转及引起客户赔付以上里程碑节点若有延误，将直接影响项目经营业绩！,第一章 里程碑节点标准,土地合同签署定义：国有土地使用权出让合同的签署时间。作用：一般情况下，土地合同签署作为项目报建的

4、起点。注意事项：1、国有土地使用权出让合同 不等于 土地出让协议。2、国有土地使用权出让合同 不等于 项目收购协议。3、若出现原土地合同失效，需重新签订的，以新签订时间节点为准。,第一章 里程碑节点标准,营销定位报告定义：营销定位报告通过集团总裁审批作用：明确业态、产品、户型等定位条件，为下步方案设计提 供前置条件注意事项：1、营销定位讨论会或过程稿完成 不等于 此节点完成。2、营销定位报告应使用集团规定标准模版填写，发起审批前应与 集团职能部门进行充分沟通并达成一致。3、作为营销设计指引的输入条件，深度必须满足方案设计的要求。4、营销定位报告一经审批，必须避免反复修改。,第一章 里程碑节点标

5、准,营销定位报告案例分析某项目营销定位报告因质量及深度不够，导致营销定位报告报批超过3个月，仍未获审批，直接影响项目开发进程！,第一章 里程碑节点标准,反对意见,设计方案内审定义：设计方案通过集团总裁决策会，报批件总裁签字同意作用：明确总平面、单体等设计方案，为下步设计扩初或施工 图深化、目标成本编制提供前置条件注意事项：1、设计方案讨论会或过程稿完成 不等于 此节点完成。2、设计方案应能满足集团规定的设计任务书及评审表要求，报批 前应与集团职能部门进行充分沟通并达成一致。3、设计方案作为目标成本的输入条件，深度必须满足目标成本的 编制要求，提供可衡量的项目经济技术指标。3、设计方案一经审批，

6、必须避免反复修改。,第一章 里程碑节点标准,设计方案内审案例分析某项目设计方案因与集团未能达成一致意见，导致方案设计持续未完成，审批延误超过2个月，直接影响项目开发进程！,第一章 里程碑节点标准,延误2个月以上,？,设计方案外审定义：取得项目所在地规划部门书面方案批复文件（规划复函）作用：标志设计方案已完全确定，是开发商与政府博弈的结果。注意事项：1、方案外审必须与方案内审同时进行，方案内审确定或基本确定 时，方案外审应能与规划部门达成一致。2、项目设计方案必定存在与政府规划部门的博弈，但在时间上必 须有底线及应急处理预案。3、方案外审文件若与内审文件不能完全保持一致时，必须相关各 部门交底并

7、做好风险控制预案。4、此节点完成时间以取得方案批复文件之日计。,第一章 里程碑节点标准,设计方案外审案例分析,第一章 里程碑节点标准,方案意见与方案批复意见,方案函复与方案复函,目标成本定义：项目目标成本（V2版）通过分公司总经理、集团总裁审 批。作用：用于在项目开发过程中对成本的整体控制，标志着项目 目标成本的基本确定。注意事项：1、目标成本应按照集团规定，涵盖建安成本七大费用的所有内容，报批前应与集团职能部门进行充分沟通并达成一致。2、若目标成本报批通过，节点完成时间以分公司总经理审批时间 为准；若目标成本报批未通过，此节点视为未完成。,第一章 里程碑节点标准,施工图外审定义：指施工图通过

8、（政府认可的）外部第三方单位审查合格作用：标志施工图得到建设主管部门认可，满足公共利益和安 全，符合工程建设强制性标准规范，并可用于现场施工注意事项：1、此节点含三个要素：审查意见、全套盖章施工图、审查合格证2、此节点以上述三个要素完成的最晚时间为此节点完成时间。3、报建施工图文件若与实际现场施工图文件不能完全保持一致时，必须相关各部门交底并做好风险控制预案。,第一章 里程碑节点标准,施工图外审案例分析当施工图审图单位为（政府）下属事业单位垄断时，对报建进 度影响极大当报建施工图与现场施工图不一致，由此引起的竣工备案风险当报建施工图与预测绘图纸不一致，由此引起的预售证取证风 险当报建施工图与实

9、测图纸不一致，由此引起的产权证取证风险,第一章 里程碑节点标准,工程规划许可证定义：取得政府规划部门颁发的建设工程规划许可证作用：建设工程已获得规划主管部门的完全认可，确定了建设 单位和项目的合法地位，是融资条件的四证之一注意事项：1、此节点完成时间以取得工规证之日计。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点 完成。3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项 目运营节奏（开工、销售、竣工）相匹配。,第一章 里程碑节点标准,工程规划许可证案例分析项目取得一个工程规划许可证，因运营节奏及施工进度要求，需分区竣工。存风险！,第一章 里程碑节点标准,施工许可证定义：取

10、得政府建设部门颁发的建设工程施工许可证作用：标志项目工程满足各项施工条件，法定意义上允许施工，是融资条件的四证之一注意事项：1、此节点完成时间以取得施工证之日计。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点 完成。3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项 目运营节奏（开工、销售、竣工）相匹配。,第一章 里程碑节点标准,施工许可证案例分析项目取得一个施工许可证，因销售节奏和施工进度要求，需分区办理预售许可证。存风险！,第一章 里程碑节点标准,土方及支护定义：指基坑土方工程挖至底板标高，基坑四面支护工程全部 完成作用：标志项目工程的第一阶段施工完成，此阶段工期受外部

11、 影响较大注意事项：1、此节点含两个要素：基坑土方完成、基坑支护完成2、此节点完成时间以上述两要素完成的最晚时间为此节点完成时间3、无地下室结构及支护的项目以基槽土方挖至基底标高为完成标准。,第一章 里程碑节点标准,土方及支护图片示意：,第一章 里程碑节点标准,总包底板开工定义：底板基础或承台基础垫层浇筑完成作用：标志总包进场施工，也作为项目实际工期计算的起点注意事项：1、此节点以桩基础施工完成为前提条件。2、此节点以区域内基底全部垫层浇筑为完成标准。,第一章 里程碑节点标准,总包底板开工案例分析,第一章 里程碑节点标准,未达成底板开工,超额完成底板开工,正负零定义：地下室结构完成正负零，地下

12、室顶板混凝土浇筑完成作用：标志着第二阶段施工完成，自此后施工进度进入相对可 控阶段注意事项：1、此节点以区域内整体地下室结构达到正负零为完成标准。2、地下室面积过大，为抢工塔楼部分正负零结构时，应向集团运 营管理部书面申请以塔楼部分正负零结构完成时间为此节点达 成时间。3、无地下室结构项目，此节点以底板混凝土浇筑为完成标准。,第一章 里程碑节点标准,正负零图片示意,第一章 里程碑节点标准,优展区移交定义：指优展区内所有施工内容完成并移交至营销部，具备优 展区开放条件作用：是确保营销效果，达成销售目标的重要因素注意事项：1、此节点要素含：售楼大厅、样板房、优展区园林、看楼通道。2、优展区施工范围

13、应在制定里程碑节点时，同步上报优展区信息 登录表，区域内优展区移交范围应与登录表保持一致。3、优展区移交应具备相应手续：由项目部移交给营销部，分公司 营运督办，分公司项目总经理签字确认。,第一章 里程碑节点标准,优展区移交案例分析,第一章 里程碑节点标准,由于项目启动时，无较好的运营规划，导致我们很多项目优展区移交滞后于项目开盘，甚至无优展区开盘！,某项目08年6月开始销售，直到12年10月交付售楼大厅！,优展区移交案例分析,第一章 里程碑节点标准,当项目施工进度与销售节奏不匹配时，利用临时优展区是比较好的做法！,临时优展开放,项目开盘,正式优展移交,主体预售条件定义：区域内所有楼栋达到当地政

14、府（房管）部门要求办理预 售的工程形象条件作用：办理预售许可证的必要条件。注意事项：1、此节点有地区特点，不同地区可以办理预售的工程形象进度有 较大差异。2、此节点以区域内施工楼栋达到预售条件的最晚时间为完成时间。,第一章 里程碑节点标准,主体预售条件案例分析某区域楼栋共3栋，预售结构楼层为20层，其中A楼栋达22层，B楼栋达20层，C楼栋达18层，核定主体预售条件：（A+B+C）平均楼层达20层，是否按达成此节点计？,第一章 里程碑节点标准,预售许可证定义：取得政府房管部门颁发的商品房预售许可证作用：影响项目开盘、销售业绩的最直接因素注意事项：1、此节点完成时间以取得预售证之日计。2、若项目

15、分期分区较多，不能以一个区的证件取得代替整期节点 完成。3、在项目开始进行报建前，应提前规划报建分区及分期，并与项 目运营节奏（销售）相匹配。,第一章 里程碑节点标准,预售许可证案例分析某项目原计划10月开盘，因预售许可证一直未获取，至11月17 日，项目无证解筹，存很大风险！某项目原计划9月22日开盘，因预售证取证延迟，至10月24日 节点完成，开盘时间整整延误1个月！,第一章 里程碑节点标准,开盘定义：指区域楼栋正式推向市场的动作，含开盘当日的重大活 动及客户开始认购或签约作用：是房地产开发项目获得收入的起点，是获得市场认可的 标志性动作。注意事项：1、此节点含两个要素：开盘当日重大活动、

16、客户认购或签约。2、在项目开始进行销售前，应提前规划销售区期，并与项目开发 节奏（施工、报建）相匹配。,第一章 里程碑节点标准,主体结构封顶定义：区域楼栋最顶层混凝土浇筑完成作用：标志项目主体结构工程的完成注意事项：1、此节点以区域内施工楼栋达到结构封顶的最晚时间为完成时间2、此节点不含屋面构件等施工范围完成，仅指结构封顶。,第一章 里程碑节点标准,主体结构封顶图片示意,第一章 里程碑节点标准,外架拆除定义：指区域楼栋主体脚手架全部拆除作用：标志外墙施工基本完成，室外园林管网进入大面积施工注意事项：1、此节点以区域内施工楼栋外架拆除的最晚时间为完成时间。2、一般情况下，此节点应以外墙保温、防水

17、、装饰及铝合金施工 完成为前提条件。,第一章 里程碑节点标准,外架拆除图片示意：,第一章 里程碑节点标准,竣验备案定义：取得政府监管部门（档案馆）颁发的竣工验收备案证明作用：标志项目工程的基本完结，是入伙的必要条件注意事项：1、此节点应以工程各单项验收完成、竣工资料齐全为前置条件。2、若项目分期分区较多，不能以一个区的竣工验收备案代替整期 节点完成。3、此节点完成时间以取得竣工验收备案证明之日计。,第一章 里程碑节点标准,竣验备案图片示意：,第一章 里程碑节点标准,集中入伙定义：区域内楼栋集中正式移交给小业主的动作，含入伙当日 的重大仪式及客户开始进行房屋交接手续作用：标志着物业户内责任由开发

18、商移交给小业主，是财务销 售收入利润结转的标志注意事项：1、此节点含几个要素：入伙公告、入伙通知书、入伙当日重大仪 式、房屋交接手续。2、此节点以首户业主开始办理房屋交接手续当日为此节点完成时 间。,第一章 里程碑节点标准,集中入伙图片示意：,第一章 里程碑节点标准,小结：明确集团管理19里程碑节点定义、作用和节点认证标 准统一集团与分公司对里程碑节点的认知，便于沟通与 管理严肃里程碑节点的执行，更好的推进项目开发,第一章 里程碑节点标准,第一章 里程碑节点标准要素第二章 里程碑节点执行与反馈第三章 里程碑节点调整,里程碑执行与反馈要求里程碑节点作为项目重大经营节点，必须严格执行，分公司各级部

19、门及人员应采取一切措施，确保里程碑节点的按时达成。分公司运营岗应重点监控督促1个月周期内的里程碑节点执行，并分析1个季度内里程碑预期进展情况，对节点达成的关键线路进行梳理，协助项目总沟通项目营销、报建、设计、采购、工程等环节，疏通上下游工作关系，确保对项目进度的优化控制。对里程碑预判将产生较大延误的，分公司运营岗应通过邮件方式预警项目相关部门主管人员，项目总、分公司总经理，并抄送集团运营管理部-计划运营组。里程碑节点计划到期及里程碑节点完成后24小时内，分公司运营岗应通过邮件方式反馈情况至项目相关部门主管人员、项目总及分公司总经理，并抄送集团运营管理部-计划运营组。,第二章 里程碑节点执行与反

20、馈,里程碑执行与反馈要求里程碑节点反馈标准：邮件方式、主题明确、24小时内、附带图片里程碑节点反馈示例：,第二章 里程碑节点执行与反馈,里程碑执行若未能在24小时反馈集团，集团运营管理部将以反馈时间作为该里程碑完成时间。,第一章 里程碑节点标准要素第二章 里程碑节点执行与反馈第三章 里程碑节点调整,里程碑调整流程由分公司人力行政部运营岗发起 经项目相关职能部门会签 经项目总审核 分公司总经理审核 报集团运营管理部审核（由集团运营管理部发集团相关部门会签）报集团执行总裁审批 由集团运营管理部反馈审批结果 至分公司运营岗 由分公司运营岗反馈审批结果至项目相关职能部门、项目总、分公司总经理里程碑调整原则调整目标：为明确后续计划目标，更好的推进项目开发因分公司内部原因导致的里程碑节点延误，原则上不予调整审调报批时间不得晚于所审调里程碑节点时间，否则不予调整,第三章 里程碑节点调整,里程碑调整标准模版,第三章 里程碑节点调整,里程碑调整模版填写注意事项：里程碑节点进展现状审调理由作充分描述后续影响作充分描述为达成后续节点的动作及措施作充分描述,ENDTHANKS,