酒店体量测算原则.ppt

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1、酒店测算模型,酒店体量测算原则酒店体量规模按功能分区进行分别测算,说明：酒店功能区大致可分为客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、健身娱乐区、行政后勤区。各个功能区的体量均是相互匹配、相互有机联系；客房区的体量测算为酒店体量测算的重中之重，决定了其它功能区的体量,1,客房区体量测算,2,其它功能区体量测算,1.,客房区规模测算,拟建酒店规模（客房数）预测模型,说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调

2、整酒店未来的规模。,资料来源：世联地产顾问部,步骤一确定酒店影响距离及酒店区域影响力系数,说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而逐渐变小，而当达到一定得距离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。,1,0.8,0.6,0.4,0.2,步骤二确定目标酒店,说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目标酒店。根据影响力系数递减规律，一般影响力距离为在5000米以内，选定与项目具有竞争关系的酒店确定为目标酒店；,四星,

3、酒店A,酒店B,酒店D,酒店C,5000m,A,B,C,D,步骤三酒店竞争力分析各项指标综合打分,说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的竞争力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。交通状况：交通是否方便。,步骤三酒店竞争力分析打分标准表设置,说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。打分的内容主要分为价格、档次、周边配套、交通状况等，在具体项目中可以

4、根据各项影响力大小调整权重；,价格打分标准表,档次打分标准表,周边配套打分标准表,交通状况打分标准表,步骤四确定拟建酒店的市场占有率,说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客房数量乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。,细分市场占有率公式=拟建酒店竞争力得分（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）100%影响力系数,步骤五拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）,说明：得出细分市场占有率后我们就

5、可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也就是拟建酒店所能获得的房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场占有率。,拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式=（目标酒店房间数目标酒店入住率 细分市场占有率）,步骤五客房区体量配比,说明根据相关档次酒店客房设计标准行业参数确定各客房基本体量配比,通过详细的当地酒店市场调研数据，以及项目的定位及客户群体特点，对客房基本体量配比进行修正，得到合适、匹配的客房区体量比：,2.,其它功能区规模测算,其它功能区测算原则,酒店其它功能区主要涵盖：商务会议区、餐饮区、健身娱乐区、行政配套区等；测算说明根据酒店档次、客房规模 确定行

6、业标准匹配的相关功能区规模；详细调研当地市场情况，确定其它功能区规模标准；根据项目的独特情况适当放大某些功能区，如餐饮区、商务会议区等；,酒店测算模型,酒店体量测算案例示意 承德嘉和广场,1.客房区规模测算,拟建酒店规模（客房数）预测模型,说明：将每一个目标酒店作为一个细分市场，通过影响力分析和竞争力分析来推算拟建酒店在每一个细分市场中的占有率，然后加和得出在目前市场情况下，拟建酒店的市场占有情况，即拟建酒店所能拥有的房间数，最后通过对区域内未来酒店业市场情况的分析来调整酒店未来的规模。,资料来源：世联地产顾问部,酒店区域影响力系数,说明：理论上两家完全相同的酒店间的相互影响力随着距离的增大而

7、逐渐变小，而当达到一定得距离时，两家酒店相互影响能力为零。选取距离作为影响力分析的唯一因素简化了分析的难度，而酒店间的差异性对酒店间影响力的作用我们可以通过酒店间的竞争力分析进行体现。承德市较小，交通并不发达，酒店相对比较集中，距离对于本项目酒店竞争力的影响并不明显。根据承德酒店的实际情况（见下页），我们制定如下影响力系数表：,注：具体测算过程及相关数据见附件1,确定目标酒店,说明：根据影响力系数和市场调研情况，选取拟建酒店影响区域内与拟建酒店有竞争关系的酒店作为目标酒店。,四星,酒店竞争力分析各项指标综合打分,说明：酒店的竞争能力体现了酒店间的差异性，也体现了酒店获得客户的能力。影响酒店间的

8、竞争力的因素包括了：价格、档次、服务、周边配套和交通状况。价格：以标间的价格为基准价格，进行比较。档次：综合性因素包含了酒店的星级、规模、内部配套设施、服务水平。周边配套：酒店内部餐饮、娱乐、银行、邮局等配套服务是否完备。交通状况：交通是否方便。,酒店竞争力分析打分标准表设置,说明：各竞争力的因素分为不同的级别，定量或定性描述，作为打分的标准。根据承德酒店的实际情况，我们制定如下打分标准表：,价格打分标准表,档次打分标准表,酒店竞争力分析打分标准表设置,周边配套打分标准表,交通状况打分标准表,拟建酒店的市场占有率,说明：我们将每一家目标酒店作为拟建酒店的一个细分市场，那么现有的市场容量就是其客

9、房数量乘以其入住率，也就是我们上次汇报中提到的总市场实际出租客房量。在得出各酒店的竞争力得分和酒店间的影响系数后我们就可以得到拟建酒店对细分目标市场客户的吸引能力，也就是拟建酒店在细分市场中的市场占有率。,细分市场占有率公式=拟建酒店竞争力得分（目标酒店竞争力得分+拟建酒店竞争力得分）100%影响力系数,四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率,注：具体测算过程及相关数据见附件1,四星级酒店竞争力及拟建酒店细分市场占有率,注：具体测算过程及相关数据见附件1,拟建酒店细分市场份额（所能获得的房间数）,说明：得出细分市场占有率后我们就可以得出拟建酒店在细分市场中的市场份额，也就是拟建酒店所能获得的

10、房间间数。拟建酒店细分市场份额（间数）=目标酒店房间数目标酒店入住率细分市场占有率。,拟建酒店细分市场份额（间数）计算公式=（目标酒店房间数目标酒店入住率 细分市场占有率）,拟建酒店细分市场份额（房间数）,客房数测算小结,说明：本项目拟建酒店的客房数量通过引入细分市场的概念，将拟建酒店和目标酒店的竞争力对比同酒店的规模确定有机的结合起来，使酒店规模的确定依据更加直观，确定方法更具有科学性和逻辑性。规模建议：通过测算本项目拟建酒店所能获得的市场份额，同时按照全国大城市四星级酒店客房普遍开发数量及专家建议，四星级酒店客房数量在300350间是最为合理的布置。因此建议本项目四星级客房总数量约为350

11、间（套）。注意点：在该方法使用的过程中，对目标酒店的市场调查（见市调成果沟通酒店部分）是这个方法使用的基础，同时酒店间的竞争力因素和权重不是一成不变的，它是一个动态变化的过程，随着市场发展和地域变化，给予适当的修正。,客房区体量配比,客房设计标准,本项目客房部分的体量=35040=14000平米,结合承德现有的三星级以上酒店的客房面积大小，得出本项目酒店客房面积大小比例如下：普通客房面积约为3040；行政客房面积约为6070；豪华套房面积约为80150。以平均客房面积40/间计算，得出：,2.商务会议区配置建议,商务会议区体量配比会议室,会议室规模建议：参照承德目前在会议接待方经营得较好的四家

12、代表酒店的在会议室方面的面积设置，建议本项目酒店会议室数量为8-10个（其中包括1个贵宾厅，1各接待厅，以及6-8个大、中、小型会议室），总面积为：900-1000,承德四星级酒店会议室配置状况,商务会议区体量配比多功能厅,参照承德目前拥有多功能厅的四家代表酒店的面积大小设置，建议本项目酒店多功能会议厅面积可为：900，适量面积的厨房或备餐间和一个家具周转库房面积约100。则多功能区建筑面积为：900+100=1000.,商务会议区的多功能厅体量=900+100=1000,商务会议区的会议中心体量=1000,商务会议区的总体量=1000+1000=2000,本项目酒店会议室配置建议,设备设施建

13、议,3.餐饮区配置建议,承德高档宾馆的餐饮配套规模在1000-2500平米左右，以会议、商务为主的酒店，餐饮规模较其他类型比重偏大,注：以上计算面积为包括厨房操作面积、库房和卫生间、通道等辅助面积在内的所有面积,本地高档会议型宾馆每间客房平摊的宴会厅面积集中在5-7平的区间，包间个数在13-27个,本项目酒店餐饮配套规模建议：约3000平米,参考承德会议型酒店以及本项目主要竞争对手锦江文冠大酒店，确定本项目每个房间平摊的宴会厅面积为5.6平方米,本项目建议宴会厅面积为：350间*5.6平米/间=1960平方米,参考承德会议型酒店的包间个数及承德市场包间需求旺盛，建议酒店包间个数为25个，每间容

14、纳人数10-20人,建议包间个数25个 面积为：25*20=500平方米,本项目宴会厅面积建议,本项目包间规模建议,考虑到本项目酒店会议需求，建议设置一个以商务洽谈为主的西餐厅或咖啡厅。,本项目西餐厅规模建议,建议面积为：500平方米,本项目酒店餐饮区体量=1960+500+500=2960平米,检验：,本项目作为酒店餐饮配套规模建议为：3000平米左右计算得出餐位与客房比为：（400+500）/350=2.57该比率在承德目前会议型酒店市场餐位与客房比区间中占中等位置，规模适中。,附：北京高档酒店宴会厅面积与客房数比,从与北京高档酒店的比较中可以看出，北京高档酒店的餐位与客房比主要原因集中在

15、1-1.7的区间，每间客房平摊的面积主要集中在1-2平及3-4平两个区间，都远低于承德酒店的主要区间，可见，承德餐饮在消费中的比重是比较大的，同时其需求是非常旺盛的。,从承德餐饮业的发展情况来看，行业经营状况普遍较好，且未来三年内区域新增人口达到7万，餐饮消费潜力巨大,餐饮经营状况回顾：承德市知名餐饮场所主要集中在市中心区域,其中三处分布在其市内主要商业街南营子大街两侧,餐饮市场生意兴隆.从2005及2006两年的数据来看,承德住宿餐饮业的营业总收呈递增趋势,其中餐费收在总收入中比重达57%以上,占据主要地位.代表知名餐饮店的主力面积需求在2000-4000平方米之间，饮食文化中带有浓郁的皇城

16、情结承德大型餐饮人均消费水平主要持续在100-200区间内，以野味及满清宫廷菜系为主营特色承德大型餐饮消费群体以政府、商务宴请为主，包间上座率高，大堂及宴会厅以承接婚宴寿宴为主在消费习惯上，承德人在饮食上花费的比例较高，在外面就餐比重较大,区域未来人口情况：未来三年内区域新增人口达到6万，到2020年，城南新区总规划人口28万，消费潜力巨大政府与公检法的入驻将为餐饮等消费带来利好，同时形成对餐饮高端消费的强拉动作用,对本项目而言，餐饮物业风险低、收益较高,建议适当放大规模。,目前承德市大型知名餐饮店以2000平米左右为主，定位差异性大，能满足各类客户不同需求,本项目餐饮类物业除满足酒店配套需求

17、外，建议增加4-5个餐饮店,独立餐饮规模约7000平米左右。,包间：25个共 500平方米,宴会厅：2000平方米,酒店餐饮配套,3000平米,7000平米,独立配套餐饮,本项目餐饮总体规模建议：,西餐厅：500平方米,4.健身娱乐区配置建议,承德市四星级酒店的娱乐配套情况小结：以KTV、洗浴、棋牌室为主，基本以酒店住宿客户公款消费为主，少有目的性消费客户,承德四星酒店的娱乐配套多数设施设备陈旧，整体经营状况一般,经营状况：承德四星酒店的娱乐配套以洗浴、KTV、棋牌室为主，少有游泳馆、健身房。目前整体经营状况一般。在十家四星级酒店当中有四家较新的酒店设置了健身房，成为未来酒店娱乐配套发展的一个

18、新趋势，如天宝酒店健身房以会员制为主，客源以本地消费者为主，经营状况良好。酒店洗浴的消费以酒店内部住宿客户为主，多为公款消费，经营状况尚可，是酒店收入的来源之一。基本所有酒店都设置了KTV，形式多为外包经营，营业状况一般，设施陈旧，更新慢，外来消费者少，运营情况远不及独立式经营的KTV建议：作为区域配套，独立式经营的KTV将会有更好的收效；适应大众需求的健身及游泳设施发展前景看好。,本项目娱乐设施如果仅作为酒店配套来做，从整体市场表现来看，经营状况一般。因此，建议在项目的选择上应尽量结合承德市民的消费需求，设置一些大众娱乐项目，以维持良性运营。,从承德普通大众的消费习惯来看，KTV是最受市民喜

19、爱的娱乐活动，其次为健身房与儿童娱乐中心,问卷调查显示：在承德市民的生活娱乐方面，KTV占据了主要位置，有18.7%的人选择KTV作为自己休闲娱乐的主要选择，而现有知名KTV数量有限，且亮点较少，可见，KTV在承德市场的发展将有良好的预期承德市民对健身中心的心理需求排在第二位，数量仅次于KTV，目前市场上健身中心数量少，迎合普通消费者需求的健身中心发展前景看好排在需求第三位的是儿童活动场所，在目前的市场中，该项尚处于空白阶段,从市场表现来看，目前承德KTV以中低档的大众消费为主，经营状况不错,从市场表现看：承德市KTV市场总体经营状况良好KTV市场的消费以中低档大众消费为主，晚间时段是消费的主

20、流时段，上座率多数可达100%市场中知名KTV数量不多，亮点少，发展前景看好建议：迎合大众需求的消费定位配以独立的经营模式，加之时尚的装修及适当的亮点，是长期持续良好经营的重要保证,目前承德市可供健身运动类的场所相对稀缺，而在调查问卷与访谈中我们发现，该类运动休闲类项目需求旺盛,现状：承德市健身运动类场所相对稀缺，主要类型为独立式经营及酒店娱乐配套现有的十家四星级酒店中共有四家设置了健身配套，分别为：天宝假日酒店、盛华大酒店、乾阳大酒店、普宁寺上客堂大酒店，目前以会员为主，经营状况稳定独立经营的健身俱乐部共有三家：凯迪赛健身俱乐部、傲瑞特健身俱乐部以及宝力豪健身俱乐部，其同样以会员制为主，经营

21、状况良好。问卷与访谈显示，运动休闲类项目相对稀缺，市民需求旺盛,访谈纪要：刘先生 自营业主 30岁 承德健身地方就三个，人挺多的，现在人都喜欢这个，我办的是傲瑞特的会员，器材一般，教练挺专业的。如果有更好的还会再试试看看。,访谈纪要：张先生 35岁 健身自己没去过，但有朋友去过，现在数量还不多，宝力豪06年才开的，以后一定会去尝试一下，对身体好，自己锻炼还是不如教练专业。,本项目娱乐配套业态选择与规模配置,本项目/酒店的健身娱乐区配套体量约为：7500,附：知名连锁品牌健身房规模在3000-4000平米左右,附：思妍丽SPA面积建议为400平米左右，以美容、SPA功能为主,5.公共活动及行政区

22、配置建议,公共活动区配置建议,建议：公共活动区主要指酒店大堂部分、走廊过道及电梯位等。大堂是酒店的中心，是客人对酒店第一印象的窗口，是酒店为客人提供服务项目最多的地方。大堂中主要设置有：总服务台、商场、商务中心、大堂酒吧、咖啡厅、贵重物品保险室、大堂经理的位置、礼宾台的位置、行李员服务台、休息区、公共卫生间等。,后勤行政区配置建议,建议：行政用房包括总经理办公室、党委、工会、共青团办公室及财务、人事、保卫等非营业部门的办公室。职工用房包括职工食堂和厨房、职工更衣、洗浴室、职工培训室、文体活动室、倒班室等。,公共活动区规模测算,大堂面积,走廊过道及电梯位面积,通过专家访谈方式，我司了解到走廊过道及电梯位等公共部分的面积，大约会占客房区面积的25%，则走廊过道及电梯等公共区面积为：14000 25%3500,四星级酒店公共活动区的体量约为：4000,后勤行政区规模测算,商务中心和其他营业性服务设施,四星级酒店后勤行政区的体量约为：2100,注：以上测算不包含停车位，车位配比问题将结合整体商业综合考虑，以国家对于大型商业设施停车位的配比基本规定为参考，即按照每1000平方米建筑面积2-2.5个车位来进行设计建议.,注：表中灰色框为作为独立健身娱乐区对外经营，但同时作为酒店的附属设施，服务于酒店客户。,四星级酒店整体功能分区体量配置总表,