视高项目发展前景研究.ppt

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1、二0一五年六月,中国成都天府新区视高地块发展前景研究,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房地产市场现状及前景如何？,视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发

2、展方向初判,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房地产市场现状及前景如何？,视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,视高镇,城市概述：距成都、仁寿

3、城区较远，城市人口少，严重制约城市扩张,视高镇地处仁寿县北端，东与文宫镇交界，南与黑龙滩水库相邻8公里，西与兴盛镇接壤，北连双流县籍田镇，视高镇北上成都32公里，南下仁寿县城50公里。视高镇北距成都新政务中心28公里，双流国际机场32公里，成都第二绕城高速10公里，第三绕城高速2公里。属成都及仁寿双重半小时经济圈内，已全域纳入天府新区发展范围。全镇面积50.4平方公里，辖8村76个经济社，总人口约4.85万人。,视高镇,城市概述：交通便利，半小时通达成都市区,镇域内有国道213线、成赤高速公路、成黑快速通道、天府仁寿大道、站华路延伸线、红星路延伸线、成都地铁TF1线（预计2020年开通）通达成

4、都主城区，交通十分便利。,成都第二绕城高速,成自泸高速,视高镇,红星路延伸线,天府大道延伸线,站华路延伸线,TF1,视高镇,经济规划：仁寿北部片区济增长极，成都半小时经济圈,视高镇已全域纳入天府新区发展规划，以视高经济开发区为核心，重点发展农副产品深加工、机械、电子制造产业。坚持与成都“有特色、无落差”对接，坚持“融入成都，同城发展”，最终实现“区域同城、产业同链、基础同网”。,视高镇,城市规划：城市功能全面升级，融入大成都生活圈,视高镇积极规划布局“老场镇升级改造”、“湿地公园打造”和“RBD建设”，积极融入天府新区整体建设，打造集商务办公、星级酒店、娱乐休闲、旅游观光、时尚购物、特色餐饮、

5、品质居家为一体的国际化“天府RBD，城南会客厅”。视高镇在用地布局上采用分片区组团集中发展模式，规划城市空间结构为“一带两片、一心多组团”布局。一带：指沿规划区中部延伸的柴桑河生态湿地景观带。两片：为适应集约式发展形成规模，结合现状建设特点按自然河流分割在规划区内形成二大片区。即：西部工业集中发展区和东部城市发展区。一心：指东部城市发展区的金融贸易、商业服务业、行政办公、商务办公、体育、会议展销、文化设施与科研教育等公共设施中心。多组团：指按照工业门类布局的工业组团、中心服务组团、科技研发组团、文教组团及城市生活组团。,西部工业集中发展区,东部城市发展区,柴桑河生态湿地景观带,项目地块,天府新

6、区,对视高镇发展影响：促进城市建设信心，带动视高高平台、高起点建设，带动视高5-10年内实现经济发展及城市建设飞跃式发展,视高镇纳入天府新区规划建设以来，市、县、镇各级政府迅速加大了视高镇经济建设及城市建设支持力度，均出台多项政策支持其发展建设。市场对区域发展前景看好，信心充足，多家公司开始在该区域投资建设新商品房项目。2014年10月，天府新区正式获批成为国家级新区，其发展建设上升至国家战略层面，发展平台及发展前景更加广阔。从建设时期来看，视高处于近中期建设单元，在短期内将迎来经济快速发展。,视高,视高经济开发区,园区主要发展高端装备制造业和新一代电子信息产业，目前入驻企业132户，已投产8

7、6户，规模以上企业41户，2013年，入库税金2.5亿元，销售收入115亿元，1.26万名农民转变为产业工人、城镇居民、三产经营者和从业者。园区突出“高端设备制造业、新一代电子信息产业两基地，石油化工设备、通讯电子、LED光电、新能源电动车四集群和现代产业、现代生活、现代都市三位一体现代新城”的发展路径。,城市地位：天府新区南大门，视高融入成都发展经济纽带,园区启动区规划面积4平方公里，已入驻中建钢构、中联重科、中天丹琪、恒重压缩机等重大产业项目42个，总投资136亿元。项目全部建成投产后，可实现年销售300亿元，税收12亿元以上。,天府新区视高经济开发区地处成都中轴线天府大道正南方，位于成都

8、半小时经济圈内。是四川规划的“51025”经济开发区之一。视高镇规划面积50.4平方公里，可利用面积46平方公里，其中控制性规划及城市设计21平方公里。,视高经济开发区,对视高镇发展影响：促进视高经济迅猛发展,入库税金走势,视高经济开发区建设后，园区为财政带来的入库税金收入持续高水平增长，基本维持于20%以上的年增长率，预计2017年达到12亿元。在小城市，尤其是镇级城市中处于相当高的水平。,固定资产投入走势,销售收入走势,视高经济开发区,对视高镇发展影响：促进视高经济迅猛发展，城市人口迅速增加,城市人口增加走势,视高经济开发区建设初期固定资产投入及园区销售收入均呈现较快增长。截止2017年其

9、固定资产投资规模预计达110亿元，园区销售收入达500亿元。经济区建设同时会带来每年0.5-1万人由农村转入城市，每年新增1-3万城市人口，预计至2017年经济区人口达12万人。,视高前景,瑞港观点：预计在5-10年内，视高镇经济与城市建设将实现跳跃性发展，但受限于人口规模及地理位置，其城市规模受到制约，最终将发展成容纳10-20万人口的成都卫星城。从长期来看，可能为地块带来大量潜在的商业、住宅消费人群。,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房地产市场现状及前景如何？,视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都

10、信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,地块区域,天府新区规划之后，钢铁镇已正式并入视高镇发展，并成为规划中的视高镇城市新区，是未来城市发展方向。项目地块位于原钢铁镇镇区范围内，成黑快速通道旁，沿寨子街至天府仁寿大道约4Km。是视高新城规划建设主力区域。,区域概述：视高新

11、城，城市外扩,钢铁镇,视高镇,大学城,天府仁寿大道,项目所在区域属视高镇规划视高经济开区配套居住生活区起步区，同时也是视高镇规划的视高大学城区域。整个起步区域总占地2平方公里，计划投资60亿元，包含2所大学、多个商业综合体、大型居住社区等。完全建成后，成都信息工程学院天府校区约12000学生规模，四川科技职业学院约16000学生规模，武警警官学院约8000学生规模。大学城建成的近期（4年内）将达到36000学生规模，远景规划五所大学，达到5万师生的消费群。,地块区域,区域规划：视高经济开发区配套居住生活起步区，视高大学城,四川科技职业学院,成都信息工程大学,天府国际,家园佳居,项目地块,区域为

12、视高新城建设初建区域，其发展活力及发展速度较为强劲。,天府国际城,家园佳居,西蜀桦苑,成都信息工程学院,四川科技职业学院,地块区域,区域现状：市场信心充足，城市建设发展迅速,奋勇社区,新区规划建设以来，区域内已有多个项目入驻，包括已建成的奋勇社区、金丰苑一期，以及正在建设销售的金丰苑二期、家园佳居、天府国际城、西蜀华苑等项目。初步统计，区域内在开发规模总计超过90万，可容纳居住人口超过15000人，城市生活配套商业超过10万。,金丰苑,地块区域,区域现状：城市建设迅速,成都信息工程大学,成都信息工程大学即为原成都信息工程学院，共有航空港、龙泉及天府三个校区，总占地面积2000余亩，目前有全日制

13、在校本科生18000余人，研究生1600余人，专任教师1100余名。,省属重点大学,成都信息工程大学,天府校区：高等教育为主,成都信息工程大学天府校区总占地面积827亩，总建筑面积36万方。将建设成集一流高等教育、中等职业教育、科技园为一体的山水园林式新型校区。该校区分为科技园区和高等教育园区。科技园：科技园既是天府新区的技术创新产地、企业孵化中心、人才培训中心，也是成都信息工程学院产学研用大学生实践基地，按照国家级大学科技园指标进行建设。高等教育：由高等职业技术学院、成都信息工程学院应用技术学院和继续教育学院组成。,成都信息工程大学,应用技术学院：下设四个系，即电子信息工程系、车辆工程系、机

14、电工程系、管理系。每个系设23个专业。2015年开始招生，每年计划招收500人，预计2019年在校生规模达到2000人。天府职业学院：独立建制的高职院校，建立以电子信息、机械制造、金融、管理等为龙头，以相关专业为支撑的专业群。计划从2015年开始招生，以后每年新增34个专业，到2019年专业总数达到18个左右，在校生人数规模达到6000人左右。成人教育学院：学院举办成人高等教育、高等教育自学考试及继续教育培训，开设专业覆盖工、理、管、经、文、法、艺等学科，包括建筑工程管理，工程造价，机电一体化技术，航空服务，计算机应用技术，广告设计与制作，行政管理，酒店管理，经济管理，电子商务，工商企业管理，

15、物流管理，旅游管理市场营销，会计电算化，软件技术，环境艺术设计等。,天府校区：截止2019年将为区域带来接近1.2万学生消费人群,四川科技职业学院,四川科技职业学院是经国家教育部备案，涵盖工学、理学、管理学、经济学、文学、艺术、农学、医学等多学科综合发展的全日制、综合性、应用技术型普通高等院校，面向全国统一招生，在校生规模16000余人。学校在“倾力打造东方加州理工学院”办学愿景的指引下，致力于培养具有能适应生产、建设、服务和管理需要的应用技术型人才。学校天府新区校区近期建设852亩，5年达1300亩，总建筑面积约70万平方米。预计2015年9月开始招生，最终四川科技职业学院将整体搬迁至天府校

16、区。,天府校区：整体搬迁，截止2019年预计为区域带来16000消费人群,地块区域前景,瑞港观点：地块所在区域在天府新区、视高经济开发区影响下，城市经济发展及城市建设信心充足。工业生活配套起步区规划及大学城建设规划双重规划，将促进地块区域率先发展成为视高镇现代城市居住中心，融入城市生活模式，短期内成为吸纳城市新增居住及消费人群重点区域。预计截止2019年有3万师生消费规模及一定量的居住规模。,注：由于城市工业区新增人口构成（来源）及工业区居住条件未确定，当地农转非自建房修建率不明确，因此该区域居住人口增量尚不确定。,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展

17、前景如何？,区域房地产市场现状如何？,视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,区域房地产特征,规划建设：起步晚，起点高，发展迅猛,起步晚：视高镇城区商品房市场发展相对较晚，天府新区规划出台以前城市建设主要

18、依靠农民自建房自发组织建设，天府新区规划出台之后才陆续出现严格意义上商品房开发。起点高：视高镇新开发商品房项目完全摆脱原农民自建房为主的格局，新增项目开发建设水平均按照现代城市中心标准建筑开发建设。发展迅猛：在三年内视高镇新增商品房项目超过4个，总建筑面积超过90万平米，发展十分迅速。,区域房地产特征,产品特征：产品线丰富，住宅、商业规模大,产品线丰富：视高镇在建在售产品包括住宅、大型集中商业、商业街、底商、投资公寓、商务酒店、星级酒店、专业市场、会所、会展中心等多种产品。住宅、商业规模大：项目地块区域在建及在售商业总体量超过30万（其中集中商业、底商约9万，专业市场约22万），住宅约40万（

19、共计约4000余户）。,家园佳居,辐射天府新区的家居建材综合体,家园佳居位于成都天府新区视高新城核心区域，以天府新区家居产业为依托。集家居行业信息展示、交易、物流、会务于一体的家居全产业综合体。,天府国际城,大型城市综合体,天府国际城酒店20600m2150-200间房，图书影像制品采购中心18300m2，购物中心41960m2，幼稚园3000m2，其他29785m2公寓：清水3280元m2，精装4680元m2。,西蜀桦苑,一期,1900余户住宅,项目分三期开发，目前销售为项目一期，共三栋建筑，总建筑面积83247.59m2，其中两栋高层住宅（41549.48m2，共计428户），一栋商业（2

20、0256m2）。,茗雅品尚,欧式商住楼,项目位于视高镇镇政府西侧，目规划设计分为1#-5#楼（18层），建筑总面积53,477.43平方，其中地下室1层面积6,763.74平方。,区域房地产发展,瑞港观点：视高大学城区域房地产发展迅速，对该区域发展成为城市中心有极大推进作用，但同时由于商业、住宅建设规模大，建设时期集中，因此该区域内商业及住宅短期饱和度均较高，短期内区域房地产开发将面临相对严峻的市场竞争。但同时定位直接针对大学生消费商业缺乏，这是目标地块的发展潜在机会。,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房地产市场现状及前景如何？,视

21、高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,龙泉同安镇大学城,团结镇现驻多所大学，包括成都中医药大学、成都信息工程大学、四川大学龙泉校区、四川卫校、万通汽修学校等。团结镇除旅游产业外经济发展缺少强力产业支撑，大

22、学城建设通过带动城市消费从而促进城市经济发展及城市建设。,概述：多所大学集中分布，对城市经济发展及城市建设促进强劲,四川大学龙泉校区,四川卫生学校,万通汽修专修学院,成都中医药大学,成都信息工程大学,同安大学城,绕城高速,成渝高速,新东方烹饪学校,阳光商业广场,职业类院校为主，学生年龄多集中于15-20岁,龙泉同安镇大学城,同安镇已有部分大学撤离，目前大学城内以职业类院校为主，且学生年龄相对其他大学城整体偏低，学校管理相对严格。,成都信息工程大学,四川大学龙泉校区,对城市建设影响：促进城市人口增长，推动商业中心转移，增加城市文化属性，推进城市居住形态升级,龙泉同安镇大学城发展已较成熟，目前区域

23、有超过6所大学（含职业院校），共计为城市带来超过2万人消费人群。同安镇大学城建立后，其城市中心由原来的靠近龙泉区域逐渐转移至距离各大学更近的阳光城商业广场片区，同时出现大型商业综合体。大学城的规划建设为同安镇创造浓厚的文化氛围，吸引了数家知名开发商到此开发商品房项目，城市建设完全摆脱了农民自建房的初级建筑形式，居住环境和城市形象得到提升。本次实地走访过程中，同安镇住宅基本为现代商品房，高端别墅项目中粮御岭湾即选址于此。,龙泉同安镇大学城,以上资料来自现场走访。,原城市中心,新城市中心,城市商业特征：“街区”式商业占主导，餐饮休闲娱乐业态活跃,受城市规模影响，同安镇商业整体依然为初级的“邻街为市

24、”为主的组织模式。区域内唯一商业综合体“阳光商业世界”也为“内街”的商业布局形式。城市商业中餐饮、休闲、娱乐业态占据很大比重，且经营情况良好。例如城市中心商业项目“阳光商业世界”一层商业除临街有部分药店、服饰、便利店、银行之外，内街部分全部为餐饮，二层也基本为餐饮，三层及四层分布大量KTV、台球室、网吧等。,龙泉同安镇大学城,由于同安镇仅阳光商业广场一个项目就代表其城市中心，此处未进行业态统计。,阳光商业世界：大学城中心位置，大学生集中消费中心，城市商业中心,阳光商业世界位于幸福路与锦绣路相交位置，地理上处于大学城各大学中心位置，修建于大学城建立初期。是目前大学生消费中心，同时也是同安镇城市中

25、心。,龙泉同安镇大学城,四川大学龙泉校区,万通汽修专修学院,成都中医药大学,成都信息工程大学,新东方烹饪学校,阳光商业世界,四川卫生学校,幸福路,锦绣路,阳光商业世界：步行内街式商业,阳光商业世界以“内街+连廊”的形式组织商业，内街部分宽度一般为8-12m，共4层（局部有住宅塔楼）除临街部分项目有两个人流集中广场。目前入驻商家有统一优玛特、互惠超市、聂三耳鹅肠火锅、不要烦数码旗舰店等。,龙泉同安镇大学城,阳光商业世界：餐饮、KTV占绝大部分，整体经营情况良好,阳光商业世界业态一层以中低端餐饮为主，2-4层以KTV、台球厅等为主。项目整体经营情况良好，仅少量商家转让，根据现场了解情况，项目在晚上

26、及周末消费旺盛。部分临街底商租金为60元/月，二层商业租金10-30元/月。,龙泉同安镇大学城,郫县团结镇大学城,四川科技职业学院,团结镇现驻大学3所，包括四川传媒学院（成都理工大学广播影视学院）、四川师范大学成都学院、四川科技职业学院，以及计算机专科层次学校四川五月花专修学院团结校区，,团结大学城,绕城高速,沙西线,犀团路,概述：3所大学共计4万余师生促进城市发展,五月花专修学院,四川传媒学院,四川师大成都学院,学院街,郫县团结镇大学城,团结镇三所大学均为全日制普通高等教育，学生年龄较大，学校管理较为松散，学生活动自主性高。,高等院校为主，学生年龄集中于18-22岁,四川工商学院,四川传媒学

27、院,四川科技职业学院,郫县团结镇大学城,对城市建设的影响：促进商业繁荣，形成商业中心，对城市住宅建设发展促进作用有限,由于受城市经济水平差的影响，团结镇城市规划及城市建设十分落后，城镇扩张高度依赖农民自建房，城市商业基本以“临街底商”为主，目前无建成的大型商业体。由于大量学生消费需求不能有效满足，最终在大学城中心位置，由传媒大学临学院街大楼底商改建成团结镇唯一购物中心，从而形成团结镇新商业中心。,团结镇三所大学处于城市中心位置，该区域内住宅主体建筑形式为3-5层建筑，农民自建房及安置房占较大比重。在大学城外围区域有较多新建商品房，但基本为大学城成立之初形成，受城市规模影响，近期内商品房开发较少

28、，目前仅美乐广场一家。大学城的建设对城市发展推动力持续能力弱。,城市后发区域,城市中心区域,郫县团结镇大学城,城市商业特征：学生消费占主导，餐饮酒店为主，消费水平较低,团结镇大学城商业中心位于三所大学中心位置的学院街，目前唯一的购物中心百胜购物中心位于其中。城市商业以底商为主，部分商业至3层。由于该大学城学生多为18岁以上，城市餐饮及酒店消费相当活跃，在1Km不到的街道上分布超过30家酒店。,航空港大学城,航空港片区大学较多，但各个学校之间距离较远，并非严格意义上大学城。目前该片区入驻大学有四川大学江安校区、成都信息工程大学、西南民族大学等。航空港片区经济发展强劲，人口基数大，城市建设尤其是居

29、住人口对大学城依赖小，大学城主要为大学周边提供消费人群。,概述：大学分布分散，大学建设主要促进商业繁荣,五月花专修学院,川大路,长城路,锦绣路,学府路,大件路,四川大学江安校区,成都信息工程大学,西南民族大学,大件路,绕城高速,机场高速,航空港大学城,航空港大学均为全日制普通高等教育，学生年龄较大，学校管理较为松散，学生活动自主性高。,整体教育水平较高，学生年龄为1727之间,四川大学江安校区,成都信息工程大学,西南民族大学,航空港大学城,对城市建设的影响：促进城市商业环境繁荣，赋予区域独特的文化属性，促进城市居住环境升级,航空港片区由于其地理位置靠近成都主城区，区域经济发展动力强劲，城市人口

30、及城市规模增长迅速，区域吸附能力强。大学城建立对区域商业中心选址、发展均具有非常重要的影响，区域内房地产市场活跃。,商业集中区,商业集中区,成都信息工程大学,四川大学,西南民族大学,航空港大学城,城市商业特征：学生消费与社会消费均较活跃，商业中心依附学校形成,金色校园广场、锦玉购物中心位于长城路与川大路交汇处，毗邻川大江安校区，项目定位便重点考虑学生消费，其餐饮休闲类业态较多。,乐玛特购物中心位于长城路与学府路交汇处，毗邻成都信息工程大学空港校区，主要为城市生活配套，周边有大量餐饮、休闲娱乐商业。,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房

31、地产市场现状及前景如何？,视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,大学城对本案发展借鉴意义,大学城对城市建设影响：促进城市升级,视高大学城的建立，必然为当地带来巨大的消费人群，增强区域经济活动活跃，从而对

32、区域城市建设及城市发展形成强力推动作用，促进区域商业活动繁荣，带动区域房地产市场发展。,大学城建立，不仅为城市带来居住消费人群的增长，促进城市建设及城市商业繁荣，同时也会促进城市属性向文化城市转变，对城市声誉及城市吸附能力均有较大促进作用：,城市人口：大学城一般由2-5所大学组成，每所大学均能为区域带来1-2万师生人群，在丰富城市人口构成的同时还带来大量的消费人群。城市规模：大学城带来大量消费人群的同时要求相应的消费场地，促进城市规模扩大。城市形态：一般来讲，大学城的建立，均会带动周边城市建筑形态升级，商业形态由传统的纯底商形式向集中购物中心及情景式商业街的形式转变。,注：由于数据缺失，大学城

33、建设对区域房地产市场的影响尚无量化研究，初步判断可能是由于本报告中同安及团结大学城均属于郊区镇级城市，城市发展潜力整体有限。,大学城对本案发展借鉴意义,大学城对城市建设影响：形成大量餐饮、休闲及娱乐业态需求,大学城主要消费群体为学生，由于消费者属性同质化高，呈现独特的消费特征：,消费种类：大学生周边对餐饮、休闲、娱乐类业态需求较高，尤其是小吃、快餐、大排档、咖啡、KTV、酒店等业态有较大需求，其次对服饰类、美发类、眼镜行有刚性需求。消费档次：大学生由于无自主经济能力，其消费水平整体较低，其消费档次也处于中档水平。消费意愿：一般来讲，大学生消费意愿比较强劲，消费频次远高于普通居民。,大学城对本案

34、发展借鉴意义,大学城对城市建设影响：带来大量投资性需求,大学城的建立通过拉动城市消费而带动城市投资：,社会投资：在大学城周边一般会形成商业中心，会吸引大量有经验的社会投资者、经营者。教师投资：教师投资一般都会选择学校附近商业进行投资。,大学城对本案发展借鉴意义,产品构成：大学城的建立在短期内会对住宅产生吸附效应，但本身不会为区域带来住宅消费；同时由于学生消费数量大，大学城建立会促进商业中心的形成。商业业态：大学城周边商业业态以餐饮、酒店及娱乐业态为主。消费档次：由于学生消费普遍呈现低水平消费特征，因此大学城周边商业应以中档为主。,视高镇大学城建立，对本项目定位具有决定性意义，为充分利用大学城建

35、设发展所带来的市场机会，需重点考虑以下几个方面因素：,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房地产市场现状及前景如何？,视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,大学城对城市建设影

36、响借鉴意义,项目地块,本体描述：紧临大学，远离老城区,公交车站可至华阳,视高镇敬老院,景观大道接天府大道,花海大道接成自泸高速,G213至仁寿,天府仁寿大道,钢铁老城,视高新城,G213接天府大道,四川科技职业学院,成都信息工程大学,家园佳居,天府国际,金丰苑,奋勇社区,西蜀华苑,东风渠,东风渠,项目地块紧临花海大道，位于四川科技职业学院及成都信息工程学院两所学校之间，靠东风渠。从规划上来看，项目地块处于视高镇城市建设边缘区域，项目地块吸附消费人群主要从视高老城沿花海大道到达，从北面至项目消费人群相对较少。同时由于家园佳居及天府国际城等项目商业、住宅的建设，对视高镇居民有较大拦截作用，项目对该

37、区域的消费人群吸附能力有限。因此，大学生将会是项目消费人群的主要来源。,成都信息工程大学学生至项目消费可能性,教学区及生活区位于东风渠东南侧，靠近龙泉山脉，学生至项目地块消费可能性高,教育园,科技园,校门,校门,G213,未规划地,西蜀华苑,目标地块,校门,人流动线,规划绿地,龙泉山脉,校园生活区处于学校内部，靠近龙泉山脉，外围无消费场所,学校临G213校门外为规划公园，无消费场所,临花海大道校门距教育园较远，消费距离长，且外围消费多为城市生活配套，与学生消费匹配度低,沿东风渠从教育园至项目地块距离较近，学生消费可能性高,四川科技职业学院学生至项目消费可能性,学校处于城市发展边缘，消费动向只能

38、向项目地块方向寻求满足，学生至项目地块消费可能性非常高,花海大道,校门,人流动线,龙泉山脉,校园生活区处于学校内部，靠近龙泉山脉，外围无消费场所,学校以北为城市未规划地，短期内不能为学校提供消费场所,项目地块为学校最近消费场所，学生至项目消费可能性很高,未规划地,未规划地,校门,项目分析,项目SWOT分析,S,W,O,T,位置：紧临大学及公交车站，学生消费最近距离内。规模：项目总占地约200亩，便于项目产品的规划、布局,城市：视高镇缺乏独特历史、人文、自然景观，对外来人群吸附力弱区位：处于城市发展边缘地带，对本地城市居民消费吸附力弱，不利项目整体档次提升。,发展：视高工业区及大学城长远发展看好

39、，将给本区域带来大量潜在的商业、住宅的投资者、消费者机会大学城：吸附住宅市场向本区域集中，促进住宅及商业消费群体向本区域聚集市场：前期项目商业业态定位明显失误，无针对学生群体的定位，给本项目留下明显机会,区域现状：项目所处区域成熟度低，城市实际建设落后于规划。短期内目标地块仅能依靠大学城的学生及教师消费群体，这将严重制约地块的开发进度及规模市场竞争：项目周边已开发多个大型项目，市场竞争激烈，不利项目开发。且后期家园佳居及天府国际城可能因经营不善做出调整，将对本案形成影响。,报告解决核心问题及报告结构,视高镇发展前景如何？,成都周边大学城,地块区域发展前景如何？,区域房地产市场现状及前景如何？,

40、视高城市概述经济发展规划天府新区视高经济开发区,区域概述区域规划成都信息工程大学四川科技职业学院,区域房地产市场特征典型项目分析,龙泉同安大学城郫县团结大学城双流航空港大学城,项目地块发展环境,大学城校园经济专题,项目地块发展前景如何？是什么样的发展机会？,大学城发展对本案借鉴意义,大学城对城市建设影响借鉴意义,项目具有什么样条件,项目本体描述项目SWOT分析,项目发展前景研判,项目发展关键要素项目发展前景研判项目可能发展方向初判,项目发展前景研判,项目发展关键要素,项目发展前景研判,项目发展前景研判,瑞港观点：短期内受城市人口及市场竞争影响，项目地块在住宅及城市商业开发上风险较大；同时由于定

41、位专供学生消费场所较少，项目在中端餐饮、休闲娱乐上有较大发展机会。从长期上看，视高城市发展前景良好，地块价值提升空间大。,项目发展前景研判,注：本报告对区域土地价值、房产价值上涨速度及幅度不能直接判定，如有需要，后续详细报告中研究。,项目可能发展方向初判,方向一：长期持地，出售土地：长期来看，视高镇经济及城市建设前景良好，可长期持有土地（3-5年），待城市土地价值提升后直接出售土地。如金堂大学城建立后，周边土地价格3年内从40万/亩上涨至118万/亩。方向二：长期持地，高位开发：可先建设部分临时建筑，待城市建设成熟，土地价值、房产价值均有大幅提升再开发项目。方向三：分期开发，抢占市场：先开发部分地块，建设大学生消费中心。待城市成熟度更高，土地价值、房产价值均有大幅提升后开发后续产品。,根据城市发展现状及前景，项目发展有以下三个方向：,项目发展前景研判,项目可能发展方向初判,三个发展方向优劣势对比：,项目发展前景研判,项目可能发展方向初判,由于时间原因，缺乏详细市场调查数据，尚不能给出准确市场定位，需后续报告提供。,如项目于近期开发，项目发展可以参考同安镇的“阳光商业世界”及川大江安校区旁的“金色校园广场”像谬，主要以满足大学生中低端消费需求的“集中商业特色情景商业街”为发展方向，同时辅助部分城市住宅、零售配套等。,THANKS!,63,