竞品监控-西岸观邸.ppt

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1、西岸观邸项目-区域内竞品监控,尺度兴业2008.4.28,区域内竞品扫描,万科金域西岭 华置西锦城（爱美高项目）华侨城1期纯水岸 中海国际社区 青房尚瑞天韵 西城首峻 华宇锦城名都 金地嘉年华城,万科金域西岭,项目概况,项目核心卖点产品-万科U8产品创新体系；地段+区位；品牌+配套服务。,万科金域西岭,项目在售情况,项目在售为：1、3栋，共516套房源；1 栋为3梯8户89-90套二产品；目前单价7300-9100元/；3 栋为2梯4户130套三、170套三产品；目前单价8000-9600元/；,优：产品为精装，成本约1500元/，产品装修着重细节与人体工程学有效结合，充分保证使用的舒适性；1

2、.厨卫采光，可实现明厨明卫；2.带生活阳台设计，功能完整性加强；3.卧室连接休闲阳台，舒适度增加。缺：1.规划布局满足容积率要求，致使建筑单体内厨卫、生活阳台等自然光采取不良；2.34F高层，楼间距仅为49m，造成部分单位景观视 线及通风采光不良；3.精装产品客户喜好不一;,万科金域西岭,在售产品分析-套二,2,3,3,2,1,1,万科金域西岭,在售产品分析套三、套四,套四,套三,优：1.厨卫采光，实现明厨明卫，双卫及三卫设计；2.带生活阳台设计，套四产品带入户花园，功能完 整性加强；3.客厅和卧室连接休闲阳台，舒适度增加。缺：1.规划布局满足容积率要求，致使建筑单体内厨卫、生活阳台等自然光采

3、取不良；2.34F高层，楼间距仅为49m，套三单位景观视线及通风采光不良；3.精装产品客户喜好不一;,3,3,1,1,1,2,2,最近施行优惠措施,老带新优惠：优惠1%付款方式优惠：首付4成优惠0.2%；首付5成优惠0.6%；首付6成优惠1%；以此类推（增加1成首付，优惠折扣增加0.4%）房交会期间优惠：2万自住基金改善计划；购房1%优惠,万科金域西岭,项目形象占位及营销战略,推广主题 产品，U8产品创新体系+区位价值；推广诉求 专业集成价值，品质改变生活+国宾，价值稀缺；销售手法 价格策略 高价引领市场，仅开盘、市场低迷时制定小幅度优惠；蓄客策略 内外联动，万客会+广告推广+公关活动；销售方

4、式 公开开盘选房；展示手法 现场展示+样板间展示体验+U8产品创新体系展示体验；推广载体 报刊+户外+公交站牌+网络+3D动画+电视+公关公司；,城西高端精装住宅,推广手段,万科金域西岭,主要报刊：商报、华西、居周刊、成都楼市；其他载体：3D片、电视、网站、公交站牌、户外；活动公关：万科U8体系发布会、产品品鉴会、公开开盘选房活动、万科会联谊活动等；,项目基本情况 总占地面积：71694 住宅建筑面积：318499.88 户数及配比：2851户，其中，90以下：1240户，户数占：43；90180：1551户，户数占：54.8；180以上，60户，户数占：0.2；层数：19栋高层，地上28层，

5、地下2层项目进展：项目现场打围，目前未做任何推广。,爱美高项目,华置西锦城(爱美高项目),项目概况,项目核心卖点配套资源:欢乐谷主题公园,以及商业配套；产品；华侨城品牌+生活理念。,华侨城1期纯水岸,华侨城B地块住宅,项目整体详细规划,华侨城1期纯水岸,欢乐谷主题公园；商业板块，分前期的配套商业，15万平米，规划有1个酒店，1个剧场，1个集餐饮、酒吧、娱乐主题商业集群；地产开发板块，分为B、D两个地块，多期开发。先期开发B地块，整体规划布局以占地5万平方米的人工湖为主要的景观和中心分布。,1,2,3 D地块,3 B地块,1期纯水岸介绍,B地块1期规划有七栋高层和多层；1期总建筑面积：15.1万

6、方；住宅：14.7万方；高层8.7万方，多层6万方；总户数：1200户；建筑密度：20%；停车位：1100个；,华侨城1期纯水岸,B地块,纯水岸1期,1期总体户型特点：产品覆盖面较广从88经济适用性的中小户型到280的大气亲水豪宅都囊括其中。1期产品面积区间：25F高层小户型：8925F高层大户型：130-1404层多层带电梯：230-2805层多层带电梯：170-1909+1电梯小高层：150-170；,项目核心卖点大规模，百万平米城市大盘；超低密度，综合容积率0.9；中海品牌成熟大盘。,中海国际社区,项目概况,项目在售情况,项目在售为：橙郡2期3批次4.19号公开销售，为3号楼，共411套

7、房源；,中海国际社区,橙郡2期3批次在售,橙郡2期C-House,橙郡2期3批次在售,优：1.明厨明卫，双向采光，带生活阳台，舒适居家；2.内嵌式景观庭院，直连客厅，可创意开放式客厅，或直连卧室，可创意情景卧室；3.约2.7米大庭院开间，可创意开放式多功能房间；4.独立式采光观景餐厅。,在售产品分析-套二，可变三房,中海国际社区,两房两厅，建筑面积89,1,1,2,2,在售产品分析舒适套二,优：1.户型方正，合理实用，开阔通透；2.两房两厅，明厨明卫，带生活阳台，舒适居家；3.大开间客厅连接观景阳台；4.转角大飘窗，观景效果好；5.特色花池；,两房两厅，建筑面积80,两房两厅，建筑面积86,2

8、,3,4,5,4,3,中海国际社区,中海国际社区,优：1.厨房连接餐厅，居家方便，餐厅配有阳台，可形成通透景观又方便家政物品放置 2.主卧带阳台，次卧带飘窗，利于采光及通风 3.客厅带飘窗，可形成舒适休闲的客厅环境 4.明厨明卫缺：1.餐厅与客厅间存在大面积的空间浪费,优：1.户型方正，布局紧凑 2.明厨明卫，厨房带生活阳台 方便实用 3.内嵌式景观庭院毗连客厅与主卧，观赏性强 4.卧室均带飘窗缺：1.动线交叉，大门正对餐厅影响私密性 2.客厅与卧室间存在空间浪费,1,4,3,2,2,中海国际社区,中海国际社区,优：1.明厨明卫带生活阳台，厨房连接餐厅，居家方便 2.大开间客厅。连接观景阳台，

9、可设计成 开放式客厅 3.主卧带飘窗，利于采光及通风，形成舒适的生活环境 4.内嵌式景观庭院直接连接卧室，可创意情景卧房 5.缺：1.餐厅与客厅间存在大面积的空间浪费 2.卫生间距离卧室较远，不方便于生活起居 3.主卧设计不够规整，进门处存在空间浪费,优：1.户型方正，布局紧凑 2.动静分区、干湿分区 3.明厨明卫，厨房带生活阳台，方便实用 4.客厅连接大观景阳台，居住舒适畅快 5.卧室均带飘窗缺：1.餐厅无自然采光,中海国际社区,中海国际社区,优：1.厨房与餐厅共享一个生活阳台，利于通风、采光和家政物品排放 2.客厅连接阳台，利于通风采光，且可创意开放式客厅 3.卧室均设计成飘窗，适宜于布景

10、及休闲 4.主卧配有大面积的阳台，可自由布置成休闲区 5.卫生间与卧室间布局合理，方便生活缺：1.空间浪费严重 2.卫生间为暗卫，无法采自然光,中海国际社区,优：1.餐厅与客厅间有一定空间的分离，方便生活与待客，功能分区合理 2.主卧连接阳台，采光及景观都较好 3.动静分区合理，将客厅与卧室良好分隔，卫生间与卧室间的安排也很合理缺：1.暗厨，暗卫，封闭的厨房空间不利于自然采光及通风 2.卧室自然采光效果不佳,2008置业计划运动，多项承诺优惠四月购房优惠：活动期间购买指定“现房”，可获赠额外的装修基金2000元；业主成功推荐，业主本人获赠物管费礼金券，被推荐人可获1000元/套额外房款优惠；业

11、主再购可享受0.5%额外优惠，业主团购最高可享受1%额外优惠；企业团购可享受额外优惠，3-5人享0.5%优惠，6人及以上享1%优惠。,最近优惠措施,中海国际社区,项目形象占位及营销战略,推广主题 产品，精致产品+品牌；推广诉求 规模，环境，品质；销售手法 价格策略 中高价位；蓄客策略 内外联动，中海会+广告推广+公关体验活动；销售方式 公开开盘选房；展示手法 现场展示+样板间展示体验+现房展示体验；推广载体 报刊+户外+公交站牌+网络+3D动画+电视+公关公司；,百万平米城市大盘,中海国际社区,推广手段,主要报刊：商报、华西、居周刊、成都楼市；其他载体：3D片、电视、网站、公交站牌、户外；活动

12、公关：现场体验活动、公开开盘选房活动、中海会联谊活动等；,中海国际社区,青房尚瑞天韵,项目概况,项目核心卖点园林景观：西班牙台地风格园林，12000余平方米的中庭花园建筑：欧洲新古典主义建筑风格，创造230米的超宽楼间距,项目在售情况,项目在售为：3栋一单元、8栋，276套房源；3栋一单元：为3梯5户，89.03-89.98套二产品；目前单价为5178-6348元/；124.74-126 户型为套三产品；目前单价5108-6178元/；8栋：为3梯6户，88.36-89.96 套二产品，目前单价5248-5838元/；105.66-130.64套三产品，目前单价5748-6218元/；,青房尚

13、瑞天韵,3栋1单元 在售,2,1,3,4,5,6,7,8,9,10,商业楼,8栋 在售,1,2,3,优：1.15平方米的舒适主卧；2.赠送一个9.6平方米（奇数层）或者8.6平方米（偶数层）的6m挑高阳台；3.客厅通透，通风采光俱佳；4.客厅与主卧均正对12000平方米的西班牙台地风格园林。附注：由于奇数层阳台与主卧相连，偶数层阳台与客厅相连，在定价上奇数层价格低于偶数 层约200元，且阳台与客厅相连的户型较畅销。缺：通厅设计浪费空间；暗厨暗卫；次卧采光欠佳；,青房尚瑞天韵,在售产品分析-套二,F1，两室两厅一卫：89.9,优：平方米的舒适主卧；2.赠送一个8平方米（奇数层）的6m挑高阳 台；

14、3.干湿分区 缺：空间浪费面积较大；卫生间布局欠佳；次卧采光欠佳；,青房尚瑞天韵,1,2,在售产品分析-套二,L1，两室两厅一卫：90,在售产品分析套三,优：1.客厅、餐厅南北通透，是全园区唯一的前后通风的户型；2.客厅和主卧正对中庭景观；3.功能分区，厨房与其他区域明显分隔；4.赠送一个6m挑高阳台，亦半面积赠送一个近10平方米的入户花园；缺：动线交叉,青房尚瑞天韵,1,2,3,4,G2 两房两厅一卫，建筑面积89.65,青房尚瑞天韵,优：1.明厨、明卫；厨房带生活阳台，实用方便 2.奇数层阳台连接客厅，功能性强 3.干湿分区、动静分区 缺：1.空间浪费较多，过多面积用于过道 2.餐厅无自然

15、采光 3.动线交叉 4.偶数层阳台连接次卧实用性不大,1,2,1,4,2,J2户型 两房两厅一卫，建筑面积89.37,青房尚瑞天韵,优：1.奇数层阳台与起居室相连，采光、通风较好，功能性强 2.动静分区、干湿分区缺：1.由于该户型所处的位置致使餐厅、厨房自然采光欠佳 2.生活阳台布局在入户花园影响入户美观 3.次卧面积较小，舒适性差 4.偶数层阳台与主卧相连，功能性不大,2,1,1,1,K1户型 两房两厅一卫，建筑面积88.85,优：1.超大入户花园 2 功能分区合理 厨房与餐厅相连 方便实用 缺：1.厨房、餐厅自然采光欠佳 2.奇数层阳台与主卧相连，功能不大 3.生活阳台布局在入户花园影响入

16、户美观,1,2,3,1,2,青房尚瑞天韵,E1户型三房两厅双卫，建筑面积130.64,青房尚瑞天韵,优：125.74的主卧具有较高的舒适度 2 动静分区、干湿分区；厨房与餐厅相连缺：1.厨房、餐厅、次卫自然采光欠佳 2.客厅采光面较小 2.空间浪费面积较大，过多面积用于过道 3.阳台连接卧室，功能不大 4生活阳台布局在入户花园影响入户美观,1,2,2,1,E2户型 三房两厅双卫，建筑面积116.81,青房尚瑞天韵,优：1.动静分区、干湿分区，厨房与餐厅相连，方便实用 2.奇数层阳台与偶数层阳台错落布局，奇数层满足主卧与次卧的采光及景观要求，偶数层阳台与客厅和次卧共用缺：1.厨房、餐厅、卫生间自

17、然采光欠佳 2.空间浪费面积较大，过多面积用于过道 3.生活阳台布局在入户花园影响入户美观,2,1,1,2,3,优惠措施房交会四重大礼1、特别推荐房（6套）优惠10000元房款;2、指定房源优惠6000元房款;3、一次性付款优惠1%;4、老客户介绍新客户，新客户优惠3800元房款，老客户获赠1000元购物卡;5、房交会期间莅临体验中心赠送精美礼品一份;,青房尚瑞天韵,项目形象占位及营销战略,推广主题 欧洲新古典主义建筑风格+西班牙台地风格园林 推广诉求 造就羊西新界第一门牌的标志性建筑 销售手法 价格策略 中高价格水平；蓄客策略 广告推广；销售方式 公开开盘选房；展示手法 现场展示+样板间展示

18、体验 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,羊西之上的环景电梯洋房,青房尚瑞天韵,西城首峻,项目概况,项目核心卖点区位，位于国宾版块紧邻华侨城,产品分析,两室两厅一卫：85.57,优：1.功能分区，干湿分区；2.6平米入户花园；3.客厅、卧室连接观景阳台；缺：1.暗卫，卫生间布局使用不方便；2.客厅开间3.6米，卧室开间小于3米，影响舒适度；3.主卧小开间，大进深，营销自然采光 4.餐厅无采光；5.动线交叉；6.过道浪费面积,2,1,3,3,西城首峻,产品分析,三室两厅两卫：122.9,优：1.超大入户花园；2.功能分区，动静分区；3.客厅、主卧连接观景阳台；缺：空间浪费较多,三室两厅两卫：

19、106.35,1,2,3,3,优：1.大入户花园；2.功能分区，动静分区，明厨明卫；3.客厅、主卧连接观景阳台；4.户型通透，通风效果好；缺：1.空间浪费较多 2.主卧进深3.1米，影响舒适度,西城首峻,1,2,3,3,项目形象占位及营销战略,推广主题 区位，国宾版块，紧邻华侨城 推广诉求 国宾片区的精英生活特区 销售手法 价格策略 低起价；蓄客策略 现在1批次“精英蓝贵卡”限量申领中，据销售人员透露 交2万诚意金可获得内部选房号；销售方式 未开始销售；展示手法 现场展示 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,国宾片区时代建筑,西城首峻,华宇锦城名都,项目概况,项目核心卖点区位：成熟居住片区

20、，生活配套完善；建筑：标志性的现代大气的建筑风格,1期,1,2,3,4,项目已售：1期1批次：1、2栋，733套，面积区间60138,均价6033元/1期2批次：3栋，378套，面积区间69138，均价6800元/项目在售：1期3批次：4栋，386套，2梯6户，面积区间60-119，价格为6380元/-7680元/,项目在售情况,华宇锦城名都,4栋 在售,1,2,3,优：1.7余平方米的花园露台；2.3余平米的生活阳台；3.客厅通透，通风采光俱佳；4.正对社区中庭 5.户型方正，布局紧凑合理 缺：私密性较差 卫生间布局使生活不方便。,1,2,在售产品分析-套二,1,优：1.双卫生间，私密性较好

21、 2.7余平米的花园露台；3.超大的飘窗；4.正对社区中庭 缺：私密性较差,3,华宇锦城名都,两室两厅一卫：89.09,两室两厅一卫：87.21,1,优：1.户型私密性较好 2.近8平米的花园露台；3.用水集中；4.4平米的生活阳台 缺：通厅设计较为浪费空间,2,3,4,华宇锦城名都,三室两厅双卫：112.57,近期施行的优惠措施1、一次性优惠3%，按揭优惠1%；2、房交会期间一次性优惠6%，按揭优惠4%；3、春风送重礼行动,你购房,我交税，税费抵扣房价；4、老客户再次购房再享受1%的优惠；5、08年4月5日-4月22日之间，推出10套特惠推荐房，6380-6700元/平米；,华宇锦城名都,项

22、目形象占位及营销战略,推广主题 现代、大气、纯粹的建筑+现代都市的居住文化 推广诉求 一件改变城市格局的高层建筑精品 销售手法 价格策略 中高价格水平；蓄客策略 广告推广；销售方式 公开开盘选房；展示手法 现场展示 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,生活 比建筑更高,华宇锦城名都,金地嘉年华城,项目概况,项目核心卖点区位：羊西线版块产品：嘉年华park社区；,项目在售情况,金地嘉年华城,1期A区 在售,1期B区 在售,2期,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,1期A区：1、2栋，两梯四户87套二、125套三产品，共461套，均价580

23、0元/；36栋，63-80套二、100-105套三产品，共559套，均价6000元/1期B区：1518栋，两梯四户118-122套三产品，共590套，均价5800元/；,1,2,3,优：1.用水集中；2.卧室方正；米开间的客厅；4.户型紧凑合理；缺：1.空间浪费较严重；2.私密性较差；,1,2,优：1.用水集中；2.主卧方正；3.转角窗户，通透性好；4.户型紧凑合理；缺：1.空间浪费较严重；2.私密性较差；,2,2,3,金地嘉年华城,两室两厅一卫：74.19,两室两厅一卫：63.31,c,1,c,3,4,1,c,4,3,优：1.用水集中；2.卧室方正；米开间的客厅；4.客厅连近10露台 缺：私

24、密性较差,c,c,2,2,金地嘉年华城,三室两厅双卫：106.57,三室两厅双卫：101.25,优：1.干湿分区，功能分区；2.明厨明卫；米开间的客厅；4.客厅连近10露台 缺：私密性较差,金地嘉年华城,A5户型户型三室两厅两卫套内面积:106.57平方米,产品分析 套三,优：1.明厨明卫，阳台可满足厨卫通风采光 2.客厅及卧室均带阳台，加之大面积的空间，舒适度较高 3.厨房连接餐厅，居家方便 4.动静及干湿分区合理，生活不受干扰 缺：1.主卧与次卧开门正对，不是很适宜于隐私 2.客厅到卧室间存在空间的浪费 3.通厅设计浪费面积,3,2,1,3,2,1,金地嘉年华城,产品分析 套三,C2户型户

25、型:三室两厅两卫套内面积:100.99平方米,优：1.客厅带阳台，可以构建开放式客厅，自然能采光及景观良好，通风采光俱佳；2.厨房与餐厅相连且带生活阳台，居家方便 3.14.2平方米的主卧带飘窗，舒适度较高 4.明卫 5.动静分区及干湿分区合理 6.卧室采光通风均好缺：1.通厅设计浪费空间；2.次卧面积偏小，舒适度有限。,1,6,6,5,3,2,1,2,金地嘉年华城,产品分析 套三,C3户型：三室两厅两卫套内面积:104.27平方米,优：1.客厅带阳台，可以构建开放式客厅，自然能采光及景观良好，通风采光俱佳；2.厨房与餐厅相连且带生活阳台，居家方便 3.主卧270度飘窗，自然采光及通风俱佳 4

26、.明卫 5.动静分区及干湿分区合理 平方米的卧室带飘窗，适宜于休闲缺：1.通厅设计浪费空间；2.厨房带生活阳台的设计不够规整 3.12平米的次卧设储藏室使得居住面积偏小，降低舒适度。,3,4,6,1,2,3,2,1,优惠措施房交会期间优惠：一次性付款优惠5%，按揭付款优惠3%；房交会推出20套特价房；房交会后优惠措施：一次性付款优惠1%，按揭无优惠。,金地嘉年华城,项目形象占位及营销战略,推广主题 产品，城市PARK社区(商业配套)推广诉求 羊西上 绩优城市PARK社区 销售手法 价格策略 中高价位，推出特价房刺激销售；蓄客策略 广告推广；销售方式 公开开盘销售，房交会期间针对20套特价房进行摇号选房；展示手法 现场展示 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,羊西线上的城市PARK社区,金地嘉年华城,区域竞品户型综合比较-1,产品竞争力：阳光房 挑高露台 落地窗 梯户比 公摊系数小,区域竞品户型综合比较-2,产品竞争力：厨卫通风采光 干湿分区 主卧私密性 景观均好性,结束！谢谢,