社区商业、商业街最新实战完整培训教程.ppt

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1、2023/10/17,1,社区商业,第一部分 定义与特征分析第二部分 定位与业态规划第三部分 招商与销售管理第四部分 营销与运营管理第五部分 项目与企业案例,2023/10/17,2,第一部分 定义与特征分析,社区商业的定义社区商业的特征社区商业的角色社区商业的问题,2023/10/17,3,社区商业的定义,何谓社区商业?社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内。由于这一商业的

2、属性决定了它的总规模一般应控制在5万平米以内，社区商业是什么？不是什么？业态?定义突出的是什么？商圈？同类对应的是城市商业中心区域商业中心,2023/10/17,4,辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。中间型：25，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。,社区商业类型-按照商住比指标分类,2023/10/17,5,便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包

3、括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。,社区商业类型-按照服务的规模分类,2023/10/17,6,底商型商业裙房型商业独立型商业,社区商业类型-按照载体建筑形式分类,2023/10/17,7,散点式商业商业街型商业购物中心型商业,社区商业类型-按照布局分类,2023/10/17,8,内

4、部型商业外部型商业兼有型商业,社区商业类型-按照位置分类,2023/10/17,9,社区商业类型-按照社区规模分类,小型社区：人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；人均商业面积：0.6平米/人以下；可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内；商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。,2023/10/17,10,中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑形成

5、商业街区)；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。,社区商业类型-按照社区规模分类,2023/10/17,11,大型社区：人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业(邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成商业街区；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；1.5万户以上居住区脱离社区等级，类似于镇

6、或城的概念,做区域型或超区域型商业中心。,社区商业类型-按照社区规模分类,2023/10/17,12,社区商业的特征,顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性赢利稳定性需求依赖性商圈扩展性,社区商业的特性决定了它的角色,2023/10/17,13,社区商业的角色,忽悠买房者？服务业主者？品牌支撑者？利润获取者？敷衍指标者？自我作品者？其它,社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？,2023/10/17,14,社区商业的角色,局部服从整体优先原则利益最大化的辅助原则顾客需求导向产品原则,忠告：玩社区商业的不要让社区商业把你玩了！,2023/10/17,15,社区商业的开发应该遵循“商业服从整个

7、社区的大盘思维原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细节也是体现事物本质的重要组成部分。,社区商业与整体住宅区关系,2023/10/17,16,从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；在建筑外观及线条上，除了与住

8、宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力；景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项目自身的差异化优势；除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业

9、采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。,社区商业与整体住宅区关系,2023/10/17,17,社区商业的问题,鸡先还是蛋先便民与扰民出租与出售一铺养三代与三代养一铺放水养鱼还是杀鸡取卵物业：管理还是经营步行街还是不行街,2023/10/17,18,小结,搞清楚社区商业是什么？搞清楚你要什么？,2023/10/17,19,第二部分 定位与业态规划,社区商业市场分析社区商业定位策划社区商业业态组合社区商业规划

10、布局,2023/10/17,20,社区商业市场分析主要要素,周边人口统计 周边消费群特征分析 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）周边人车流量统计分析 周边商业业态的统计分析 周边市政规划分析 商业物业条件分析,2023/10/17,21,社区商业市场分析-调研模板,1.项目周边环境调研分析 1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析:分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路

11、、轨道交通、公交枢纽与线路）项目客流监测:平时周末,（7：0022：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）,2023/10/17,22,社区商业的定位策划,市场定位顾客定位规模定位主题定位,2023/10/17,23,社区商业市场定位,市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商业

12、辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、内部型社区商业；业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。,2023/10/17,24,顾客是谁顾客规模顾客特征：肖像描绘,社区商业顾客定位,2023/10/17,25,商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社

13、区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量 市场整体租售状况对项目规模的影响 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）竞争性项目对项目规模的影响 市政规划对项目片区商业规模的影响 项目自身条件对规模的影响等。,社区商业规模定位,2023/10/17,26,商业主题形象定位主要考虑的因素：住宅楼盘的整体风格 项目片区的整体氛围 主题营造的可实现性等,社区商业主题定位,2023/10/17,27,社区商业业态组合,生活百货、超市、餐饮、服务配套、美容、家

14、居服饰、儿童业态、生活家居和休闲九大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。,2023/10/17,28,商户组合比较,2023/10/17,29,商业业态组合租户角色定位,2023/10/17,30,社区商业规划布局,社区商业布局类型各业态布局特点人流动线的规划社区商铺铺位面积配比社区商铺铺位开间/进深比例,2023/10/17,31,商业的布局形式是

15、前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：,社区商业布局类型,2023/10/17,32,在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式：人流焦点和人流端点。人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。在深圳典型社区商业中，人流动线规

16、划较具有代表性的是：西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。,人流动线规划,2023/10/17,33,从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：,人流动线规划,2023/10/17,34,综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流；3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业；4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值

17、，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。,人流动线规划,2023/10/17,35,根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求

18、不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。,各业态布局特点,2023/10/17,36,综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：,各业态布局特点,2023/10/17,37,硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30以下、3180、81200、201500、501以上”五种面积区间。,铺位面积,2023/10/17,38,三种类型商业的铺位个数比：,

19、三种类型商业的铺位面积比：,铺位面积比,2023/10/17,39,社区商铺的开间/进深主要在以下几个区间：,铺位开间/进深比,2023/10/17,40,底商设计要点,客流量与面积大小正相关客流量低，价值低，内街铺尽量不要面宽进深1：3面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以下；餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）预留上下水,DN40/100室内外高差100-300毫米电量至少150W/平米广告位预留空调机位考虑，顶或立面（2.2米)层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题剪力墙优化问题,可考虑部分转换

20、(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够消火栓安装完成,但要暗装,2023/10/17,41,第三部分 招商与销售管理,社区商业租售考虑社区商业租售比例社区商业租赁管理社区商业销售管理,2023/10/17,42,社区商业租售定位,租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；发展商的意图：若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。项目的租售前景预判。,2023/

21、10/17,43,社区商业租售定位,2023/10/17,44,租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：a、整体区位 b、商业氛围c、人流量 d、主力店e、交通条件 f、发展商实力g、规模主题 h、升值前景,社区商业租售定位租价定位,2023/10/17,45,主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目（参考项目综合系数评估表）：,社区商业租售定位售价定位,2023/10/17,46,根据可比项目销售价格，通过市场比较法，

22、得出项目市场参考价格，如下表：,根据市场比较法推导出本项目的销售均价,社区商业租售定位售价定位,2023/10/17,47,售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例：主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。,根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约5060元/。,社区商业租售定位售价定位,2023/10/17,48,收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6：均价租金/投资回报率；由于项目周边商业尚处

23、于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低,均价：60元/6%12月=12000元/50元/6%12月=10000元/根据收益还原法，项目售价在1000015000元/之间。即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为：12000元/左右。,社区商业租售定位售价定位,2023/10/17,49,无固定比例开发商战略是根本依据底商一般是销售大中商业（1000平米）原则上先租后售）：明天内部商铺原则不售,社区商业租售比例,2023/10/17,50,总体思路：以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西连锁快餐中餐特色酒楼美容SPA、休闲足浴品牌商家品

24、牌24小时便利店等,社区商业租赁管理租赁策略,2023/10/17,51,社区商业租赁管理常用招商优惠形式,2023/10/17,52,社区商业租金模式,纯租金保底+扣点租金“保底+扣率租金”两者取高纯扣率租金,2023/10/17,53,租金收取模式及计算依据,影响租户应负多少租金因素：经营的商品业种店铺面积大小店的面宽店的位置承租户在整体策略重点角色市场可参考类比租金,2023/10/17,54,租金收取模式及计算依据,新开业正常期成熟期,台湾：部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略或租金与抽成合并运用方式。,2023/10/17,55,社区购物中心费用

25、收取类型,管理费（空调费有的含在内）；宣传推广费（推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）；收银系统使用费（用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）履约保证金；租金押金；水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金；施工管理费；保险金；刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；合同相关律师费、税费；店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；设备使用费（大型机电设备等）。,2023/10/17,56,商铺交房条件,商铺编号：1-1-1 建筑面积：305m2 套内面积：189m2 一、.商铺户内标准（安装部分）1.电力配设：40KW,80A/3P2.给水管径：DN 40 3

26、.燃气：考虑4.排水管径：DN 100 5.排污管径：DN 100 6.空调电力配设：未单独设置配 7.广告牌电力配设：未单独设置配8.厨房：有9.排烟道内径：1000*850mm 10.厨房楼板外加荷载：400Kg/m211.商铺层高（风口以下）：5000mm12.电话：五类双绞线一根到位13.有线电视：一个点14宽带网络：一个点15.消防系统配设:消火栓等系统16.门窗标准材质:铝合金17.新风口配设:18.消防排烟配设:无二、商铺交房标准（建筑部分标准）墙体:空心砖地面：砼结构面墙面:水泥砂浆抹灰天棚：砼结构面三、商铺交房标准（公共部分标准）1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质：轻钢

27、龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面；火烧黑珍珠梯踏步。2.电梯内饰及载重量：观光梯内饰：发纹不锈钢透明玻璃，载重1000Kg。货梯内饰：发纹不锈钢，载重1000Kg。3.公共部分消防系统配设：设置消火栓系统4.公共部分照明配设及供水：设置到位5.公共卫生间内饰：轻钢龙骨石膏板吊顶；玻化砖墙地面。,2023/10/17,57,销售什么？基础工作投资者储备宣传造势租售策略,社区商业销售管理,2023/10/17,58,目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。,纯 销 售,带租约销售,短期返租销售,长期返租销售,一般为一到三年返租,一般为八到十年返租,社区商业

28、销售管理销售策略,2023/10/17,59,优势：,发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。,劣势：,产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。,适用：,商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；纯街铺销售；商业体量极少或零星商业物业。,销售策略纯销售模式,2023/10/17,60,优势：,通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定

29、收益。,劣势：,铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。,适用：,商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。,销售策略带租约销售模式,2023/10/17,61,优势：,前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者

30、信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。,劣势：,承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高；因返租而产生相应的返租法律风险。,销售策略短期返租(1-3年),2023/10/17,62,优势：,前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。,劣势：,承担十年的返租补贴；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。,销售策略短期返租(8-10年),2023/

31、10/17,63,从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。,销售策略长期与短期返租比较,2023/10/17,64,第四部分 营销与运营管理,社区商业销售推广策略社区商业租赁推广策略社区商业运营管理案例,2023/10/17,65,1.着重强调项目的重要卖点；2.媒体策略:媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体招商进度、重大事件的时间节点加以推广。3.媒体组合：造势：从项目外包装开始，招商处包装配合

32、，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼体包装等，报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息传递；DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。,社区商业销售推广策略,2023/10/17,66,由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：无任何物业管理，任其自生自灭；社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理；若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。,社区商业运营管理,2023/10

33、/17,67,一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。B、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少，百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银 的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较 强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。,社区商业运营管理,2023/10/17,68,第五部分 项目与企业案例,2023/10/17,69,项目案例北京永旺梦乐城,2023/10/17,70,项目案例北京永

34、旺梦乐城,2023/10/17,71,项目案例北京永旺梦乐城,2023/10/17,72,项目案例北京永旺梦乐城,2023/10/17,73,项目案例北京永旺梦乐城,2023/10/17,74,项目案例上海大宁广场,2023/10/17,75,项目案例上海大宁广场项目概况,2023/10/17,76,项目案例上海大宁广场周边环境,2023/10/17,77,项目案例上海大宁广场项目定位,2023/10/17,78,项目案例上海大宁广场规划设计,2023/10/17,79,项目案例上海大宁广场规划设计,2023/10/17,80,项目案例上海大宁广场外部特色空间设计,2023/10/17,81,

35、项目案例上海大宁广场内部特色空间设计,2023/10/17,82,项目案例上海大宁广场建筑景观及导视设计,2023/10/17,83,项目案例上海大宁广场外部动线设计,2023/10/17,84,项目案例上海大宁广场内部动线设计,2023/10/17,85,项目案例上海大宁广场总体业态配比,2023/10/17,86,项目案例上海大宁广场业态布局,2023/10/17,87,项目案例上海大宁广场商业业态,2023/10/17,88,项目案例上海大宁广场运营管理,2023/10/17,89,项目案例上海大宁广场借鉴点,2023/10/17,90,项目案例上海大宁广场问题点,1、交通动线规划不合理

36、2、产品及业态还需调整（如写字楼、电器卖场经营状况比较糟糕）,苏州邻里中心企业案例,2023/10/17,91,2023/10/17,92,苏州邻里中心公司成立于1997年11月，注册资本1.83亿元，截止2014年12月，总资产30亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。借鉴新加坡公共管理先进理念，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。目前，公司运营有邻瑞广场1个，邻里中心14个，“邻里汇”1个，邻里生鲜/邻瑞超市4家，经济型酒店7家。公司运营项目总建筑面积约52万平方米。公司已形成以“邻里中心”为代表的连锁社区型购物中心、“邻

37、里生鲜超市”为代表的连锁商业、以“邻里商务酒店”为代表的连锁经济型酒店和邻瑞设计/咨询四大业务板块，构筑多元发展的社区商业全程产业链。,企业简介,2023/10/17,93,组织架构,2023/10/17,94,业务板块,2023/10/17,95,邻里中心公司以“社区商业”为轴心，形成社区型购物中心、连锁酒店餐饮事业、连锁生鲜超市等核心业务板块，各板块相互支持、相互提升，充分发掘联动效应，形成社区商业全程产业链。,产品线,2023/10/17,96,邻里中心借鉴,新加坡邻里中心,区域,东东北北西中,发展指导图55个（GDP）,27个新镇,410万户,58个邻区,30009000户,67个邻里

38、,10002000户,48幢组屋,2023/10/17,97,国内借鉴下的功能,2023/10/17,98,2023/10/17,99,产业链构建,邻里假日酒店,邻动文体中心、邻典咖啡、宜可邻连锁洗衣店也已于2011年8月起陆续运营,生鲜超市 445-1880,2023/10/17,100,新城邻里中心简介地址：园区现代大道 158 号建筑面积：20,828.61平方米开业时间：1998年5月30日停车位：150余个公交：13条,12项基础服务菜场：邻里生鲜新城店 修理：哈里修理 洗衣：温莎士 美容美发：登琪尔超市：华润万家 银行：农行 邮政：中国邮政 通讯：中国移动餐饮：肯德基、赛百味（汉堡

39、类快餐）、朱鸿兴、高丽宫韩国料理、艾大米中式快餐、他舅家快餐药店：礼安医药 卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：新华书店 东来仪 文化活动中心：新城邻里中心民众联络所、苏州图书馆新城邻里中心分馆,休闲类：乐扣乐扣旗舰店、来伊份、好利来、绿优有机生活馆、宽心园有机生活馆 培训类：蒙特梭利早教中心、东方现代,2023/10/17,101,师惠邻里中心简介地址：苏州工业园区星海街169号建筑面积：15282.79平方米开业时间：2004年5月30日停车位：90余个公交站点：4条线路,社区服务：湖西一站式服务中心,休闲类：柯达彩扩、芭蕉林、知音花店、藏酒窖红酒坊、洞庭山净水商务办公：安德信、园区拆迁事

40、务中心、飞鸟科技、南方经纬进出口有限公司、上海丰辛电子有限公司、苏州阳森环境工程公司酒店：师惠邻里假日酒店,2023/10/17,102,沁苑邻里中心简介地址：苏州工业园区星港街278号建筑面积：11933平方米开业时间：2007年5月30日停车位：80余个公交站点：6条线路,12项基础服务菜场：邻里生鲜沁苑店 修理：哈里修理铺 阳光车仆超市：华润万家 银行：中信银行（柜员机）餐饮：近水台 卫生所：娄葑医院社区服务中心 文化用品：彩虹书屋、瑞昕文化 文化活动中心：沁苑文体中心、沁苑阅览室,休闲类：帝爱慕、倍乐儿童文化、春雁美容、玛卡玩具屋 培训类：大脑地图少儿英语，韩国伊甸教育、艾美舞蹈形体、

41、舞灵培训中心、沐音琴行、龅牙兔儿童情商培训,2023/10/17,103,湖东邻里中心简介地址：苏州工业园区星湖街 178 号建筑面积：29,660平方米开业时间：2004年8月18日停车位：313个公交站点：14条线路,12项基础服务菜场：邻里生鲜湖东店 修理：冬冬修理铺 车之缘洗车 邻里针线坊、奇靓鞋吧（修鞋）洗衣：温莎士洗衣 美容美发：经典美发、金莎美容超市：华润万家 银行：工商银行、招商银行、建设银行、农业银行、中国银行 通讯：中国移动、江苏有线湖东营业厅餐饮：好利来、肯德基、坛香膳、东临阁大酒店、渝味轩、波菲特咖啡、周渔美食城、陆振兴药店：礼安医药 卫生所：社区卫生服务中心 文化用品

42、：席殊书屋、晨光文具 文化活动中心：邻里撞球馆、苏州图书馆湖东邻里中心分馆,零售类：婴之爱、婴知岛、优良品、来伊份、杏花楼、绿优有机生活馆、吴良材眼镜培训类：智慧树教育、魅轩舞蹈、东方现代、糖老虎、宝元英语、太阳花、水木清华、汉华语言、艾美舞蹈、南山棋院、超脑力心算休闲类：宝力豪健身俱乐部,2023/10/17,104,方洲邻里中心简介 地址：苏州工业园区方洲路528 号建筑面积：28,973.71平方米开业时间：2011年1月10日停车位：180余个公交站点：10条线路,12项基础服务生鲜店：邻里生鲜超市方洲店 修理：家园修理 洗衣：好搭档 美容美发：曼都美发 超市：万宁 银行：工商银行、建

43、设银行（柜员机）通讯：中国移动餐饮：好利来、克里斯汀、邻语轩餐厅、肯德基汽车穿梭餐厅、米萝咖啡、昆山奥灶面、百岁鱼、新概念789、韩国料理、日本料理、苏阿姨、艾大米中式快餐、沁园湘菜馆、川御天下等药店：礼安医药 卫生所：社区卫生服务中心 文化用品：学而思书店 文化活动中心：方洲邻里中心民众联络所、苏州独墅湖图书馆方洲邻里中心分馆、邻动文体,零售类：乐扣乐扣店（韩国生活馆）、来伊份、都可、三万昌、城市之间进口食品、婴知岛、母婴坊培训类：贝生少儿美语、大拇歌儿童情商乐园、培正逗点早教、万象跆拳道、贝斯琴行休闲娱乐类：爱乐游亲子乐园、皇足一号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不哭儿童理发,105,凯德：凯德M

44、ALL，区域级或社区级家庭型时尚购物中心，脱胎于嘉茂或新一城；印力集团：印象里（社区家庭）购物中心；新城集团：吾悦生活广场（社区型）；万科集团：万科红（生活中心（集中自持）、新街坊（销售）、万科2049、蜂巢商街；龙湖集团：星悦荟（社区）、家悦荟（家居生活）；苏州邻里中心：邻里中心（社区型）、邻里汇（便利型）,部分企业社区商业产品线小结,2023/10/17,106,商业街,第一部分 商业街特征分析第二部分 商业街规划设计第三部分 商业街招商销售第四部分 商业街运营管理第五部分 案例分享,2023/10/17,107,目 录,第一部分 商业街特征分析第二部分 商业街规划设计第三部分 商业街招商

45、销售第四部分 商业街运营管理第五部分 案例分享,2023/10/17,108,第一部分 商业街特征分析,定义特征起源发展国内国外存在问题,商业街定义,2023/10/17,109,商业街就是由众多类型百货店、专业店、专卖店餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业态、多业种，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游等综合功能于一体的商业集合体,2023/10/17,110,商业街特征,特点：1.功能多2.品种多3.分工细4.环境美5.服务优,商业街类型-按规模划分,大型：1000米中型小型：上海吴江路,2023/10/17,111,综

46、合型商业街专业型商业街：杭州健康路丝绸街 福州榕城美食街,2023/10/17,112,商业街类型-按功能划分,综合型区域型社区型专业特色型,2023/10/17,113,商业街类型-按辐射范围划分,餐饮街：方庄餐饮街酒吧街：星吧路酒吧街文化休闲街：琉璃厂特色购物街：新街口乐器街旅游休闲街：天津古文化街，5A产业特色街：北京中关村电子市场、浙江各种各样的小商品市场、虎门服装市场,专业特色商业街,全步行街半步行街允许公交通行的步行街,2023/10/17,115,步行商业街类型-按开放程度划分,几种特殊步行街,2023/10/17,116,在全步行街中，还包括,室内步行街,地下步行街,空中步行街

47、,可不需通风装置和统一中央空调，省却大量建筑运营成本,以步行街作为一个主要建筑亮点，构筑开放式的街区空间,建筑依托于楼与楼之间的自然间距，形成了自然的街区,基于建筑形式的开放性，无消防、通风、空调等要求,开敞式商业街与封闭式MALL区别,商业街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。,2023/10/17,118,商业街起源,街，行，四通的大道，圭，两个土，表示建筑工事，造字本义：城市两侧有相关建筑的商业大道。,商业街在中国发展,2023/10/17,119,/第一时期 集市贸易/第二时期

48、 店铺格局/第三时期 形成小型商业中心/第四时期 出现大型商业街/第五时期 商业街的主力业态商场和规范化的超市出现/第六时期 商业街出现低谷（住宅郊区化）/第七时期 功能增加，步行化,商业街特征-综合型商业街,商业街特征-综合型商业街,商业街特征-综合型商业街,1、良好的交通条件一流的步行商业街一般都具有区位优势，具有良好的交通可达性、足够的停车空间，人流、车流通畅无碍2、多种功能组合一流的步行商业街一般都混合了多种功能的设施，在整体商业服务功能上集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等一体。而且和城市商务中心区、重要的旅游资源等耦合关系。3、良好的硬件设施市政设备完备、环境品质高尚、商业空间流

49、光溢彩、休闲场地与设施富有魅力等等，使人心情愉悦、流连忘返,商业街成功规律-综合型商业街,4、深厚的历史文化沉淀不仅包括众多的、历史悠久的、富有特色的历史建筑，还包括商业街区的经营历史、国家或地区的文化背景等等。深厚的历史沉淀，则不是后起的商业街能够在短期时间内模仿和达到的5、独特的建筑一般聚集了历史悠久的传统建筑，有的将传统与现代有机地融为一体，使得人在其中，既能够体验到悠久的历史与文化，又能感受到现代文化气息。6、著名商业品牌云集、业态业种丰富著名的商业与服务品牌的加入，吸引了大量的消费者，同时吸引了各种商店的加入，保证了精品、名品、时尚，且品种齐全的商品在商业街的聚集，能够保证长期吸引大

50、量的顾客。,商业街成功规律-综合型商业街,7、一流的管理水平具有统一的商业街管理机构，商业经营组织完善，在商业与物业管理水平、整体营销宣传、公共服务与商业服务等非常完善8、牢固的政企关系商业街管理机构一般与政府管理部门有着密切的关系。中国商业街与政府相关部门有着更加特殊和密切的关系，它的好处在治安、卫生、交通等许多方面能得到强有力的支持，包括在公共设施的投入改造，但这种特殊关系又经常使得政府相关部门对步行街经营过多进行干预,商业街成功规律-综合型商业街,商业街特征-专业特色型商业街,商业街成功规律-综合型商业街,2023/10/17,128,第二部分 商业街规划设计,目前问题内外借鉴基本原则关