年3月芜湖市东部4地块项目调研及定位建议08p.ppt

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1、芜湖市东部【1004】地块 项目调研及定位建议,君安国际置业2010年3月,版权声明：本文仅供内部使用，版权归君安国际置业所有，未经君安国际置业书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,新项目如何做到鹤立鸡群！如何体现一鸣惊人！面对复杂市场环境，提问，寻求解决。,正确解决问题,从提问开始！(美)杰拉尔德纳德勒,项目面对怎样的市场？应该规划怎样的物业和产品？我们的客户是谁？如何寻求项目独特气质？如何把握项目开发节奏？,城市属性,芜湖诗情画意，生态宜居，长江巨埠，皖之中坚,皖江城市承接产业转移示范区轴核心城市,芜湖距南京65公里，距上海仅三小时；未来随着

2、2012年安宁轻轨开通，南京与芜湖距离将缩短为30分钟内。,芜湖位于安徽东南部，地处长江下游南岸，长江自城西南向东北，现下属三县四区，市区面积720平方公里，市区人口106万人。芜湖已形成了以奇瑞汽车、海螺型材、日立为代表汽车及零部件、电子电器、材料三大支柱产业。09年GDP总量达到900亿元，位居安徽省第二位。居民人均可支配收入16000元。芜湖将充分发展沿江产业，加快机制创新，引导产业集聚。,芜湖夜景,芜湖掠影,区域属性,城东新区未来的商务文化区。,市政府即将迁入，芜湖一中、中加学校等名校设立新校区，方特梦幻公园也将开发建设。随着产业基地的形成，以生产服务业和生活服务业带动区域升级，完善城

3、市空间发展的“东进南扩”。,城东新区核心区6.6平方千米（鸠江北路神山路扁担河芜宣高速公路围合区域）。近期规划面积约42平方千米。,城东未来城市发展的主要方向,城东新区主广场效果图,一中新校区效果图,芜湖第一人民医院总体规划,方特梦幻王国主题公园规划,项目属性,经六家投资商激烈竞争成交价溢价达57.5%景观、水系、生态优良最终楼面地价1806元/平米城东新区的核心位置,政府城东启动区的核心位置，随着新区的建设推进，后期地价还将上涨。专业人士多家竞购商的参与，说明了该地块的良好前景。消费者目前区域便捷性不高，配套不全，随着政务的迁入，看好项目未来发展。,1004地块城东新区的核心,项目紧邻政府大

4、楼，内部为净地，四分之一有水塘和湿地。外部资源和内部条件都有利于项目，周边配套、距离感和交通便捷性是项目一大硬伤。,项目属性,属性界定：远期发展看好，但近期存在诸多环境因素限 制的规划重点区域高成本核心政务楼盘。,现实问题,高楼面价楼面价格达1800元/平米以上资金的滚动现金流的来源，如何利用合理资金项目开发周期周边环境是否支持快速开发战略，周期是否需要延长,项目长期利润及形象要求不能被忽视,由于地价及目前环境等限制，项目承担了一定的开发成本和盈利难度,核心问题,在市场和盈利目标的制约下，寻找兼顾前期迅速变现和后期利润增长的最优运营模式,制定符合市场周期及项目资金链要求的开发策略及开发节奏，并

5、通过开发节奏的把控缓解项目压力，最终达成盈利；,阶段项目目标：快速回现，打平投入；形成良好的立势效果；,阶段项目目标：赚取项目最大利润；,如何快速回现？如何利益最大化？,宏观市场趋势研究,宏观市场,09年全国房地产市场描述：房价：全面上涨，超越07/08年高点并不断创出新高；成交量：销售仍加速，大部分城市同比增幅巨大；供求关系：消化率持续保持在100%以上，供不应求主导市场；价量走势：上半年价量齐升，下半年走势开始分化土地市场：各地地王频出，市场热度不断上升；开发商：金融环境宽松，销售回款猛增，现金充裕；各路融资大门重新向房地产行业开启；政策：房地产行业依然在享受在各种优惠政策；政策收紧逐步展

6、开，部分优惠政策行将到期。,2月份，全国房地产开发景气指数为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。,09年量价齐升、供不应求主导市场10年上半年市场降温，价升量跌逐渐显现,全国形势,宏观市场,09.12.9营业税调控：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.14“国四条”：提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措09.12.17，关于进一步加强土地出让收支管理的通知，收支两条线；09.12.18提高开发商拿地门槛：拿地首付不低于50%10.1.7日，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（“国十一条”）：增加供给、引导需求、加强监

7、管、加快保障性住房建设、落实地方政府责任10.1.12日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10.1.26日，上海、杭州、广州等地银行首套7折利率优惠不再统一。,政策进入收紧期，影响到一、二线城市未来走势,政策频出打击投机,加大购房者观望情绪,政策走向,宏观市场,国四条解析,综上：长期房地产业的经济地位不会动摇,基于以上市场情况，“国四条”分别从供给、信贷、市场管理和保障性住房四个方面来调控当前房地产市场,保障性住房,-到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,加大差别化信贷政策执行力度，防范信贷风险，抑制投资投机性购房,适当增加中低价位、中小套型普通

8、商品住房和公共租赁房用地供应,宏观市场,国四条解析,宏观市场,内在特征,芜湖市全年实现生产总值为902亿元，比上年增长16.2%，占全省的比重近9%，增幅比全省高出3.3个百分点。,内在特征,宏观市场,经济发展已步入省前列，存在明显产业支撑，城市具有较强购买力及客户需求,宏观市场,内在特征,外地开发商引领市场开发水平迅速提升；同时带入的不仅是先进开发意识，还有超前发展眼光。,芜湖市场闽浙开发商较多，基本都是在前几年市场形成发展的初期，由于外地观念和品质感的注入，当地市场的开发水平确实在一定程度有较大提高。目前市场销售策略和推广手法都处于公开状态，各开发商都会有私下的沟通和交流。一旦市场有风吹草

9、动，大家基本都知道,宏观市场,内在特征,土地市场的火爆显示出市场信心，将支撑未来房地产市场的长远发展,宏观市场,城市发展趋势,安宁轻轨将于2012年开通，芜湖与马鞍山距离为半小时车程。未来高速公路及高铁将构建芜湖立体式交通网，深化融入长三角经济圈。随着皖江城市经济产业带的推进，以芜湖为核心的地位会越来越明显。,南京一小时都市圈“南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南京周边100公里左右，由于驱车往来只需1个多小时，故又被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，可以形成以南京为核心，带动周边城市发展。,交通优势的显现，使得芜湖充分融入沿海经济圈已具备条件，而皖江的开发，使得芜湖核心

10、地位不断提升,宏观市场,竞争格局趋势,从现有项目及供地分布来看，项目开发周期内，大盘之间的激烈竞争在所难免，并与本案形成直接竞争,宏观市场,市场未来走势,内在特征,外在环境,城市发展,政策走向,未来市场将长期看好整体市场相对健康产业支撑下的内需强劲城市建设发展需要,宏观市场趋势判断,政策压力明显市场存在调整城市发展利好中远期才能体现开发周期内市场激烈竞争,项目的滚动开发成为必然一定周期内冲量回现是首要目标充分挖掘市场机会，放大区域价值，提升项目竞争力公建部分尽量延后,城市发展规划研究,城市规划,城市定位与规模,城市定位芜湖市定位长江中下游国家重要的综合交通枢纽、区域性经济文化中心，先进的制造业

11、基地，滨江特色旅游城市。,中心城区人口规模近期2010年：150万人；远期2020年：195万人；中心城区用地规模近期2010年：150平方公里；远期2020年：195平方公里；,城市定位交通枢纽、经济中心、制造基地、滨江旅游,城市规划,城市发展方向,中心城区用地发展方向“东扩南进”向东跨过扁担河至万春圩区拓展，重点建设城东组团；向南沿九华南路往弋江区中部与南部发展，重点建设城南组团；向西南沿长江与芜铜铁路往三山区方向拓展，重点建设三山组团。,近期芜湖发展方向东扩南进,规划将中心城区划分为禁建区、限建区、适建区和已建区四种用地类型。中心城区新增建设用地主要安排在适建区。,城市规划,城市空间结构

12、,中心城区总体空间结构为组团式，即“五大组团”：城中组团：城市商贸、商务文化、旅游服务中心；城北组团：以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业区；城东组团：以现代工业、居住为主导的综合型新城区；城南组团：以文化科教、高新技术产业为主的城区；三山组团：以临港工业、能源产业为主导的综合型新城区。,空间结构五大组团，分为东、南、西、北、中,城市规划,城市用地布局,居住用地布局 重点布局在城中组团和城南组团，城东、城北和三山组团以居住配套为主。规划期内新建28.4万平方米廉租房，约0.6万套；经济适用房的建筑面积为401.8万平方米，约5.0万套；各类商品住房建筑面积为1720.8万平方米，约17.2

13、万套。,仓储物流用地布局 建成煤炭、汽车等物流项目示范工程，发展电子商务、高技术产业的第三方物流为代表的现代物流企业，使芜湖市真正成为安徽省以及长江三角洲的物流中心之一。,居住以城中与城南为主，城东、城北为辅,城市路网格局为“三环格网”。其中“三环”是指三条半环状快速路，分别为城区间快速环、过境客运交通快速环、过境货运交通快速环。“格网”是指“九纵九横”结构的城市主干路网。规划形成以快速公交为骨架，地面常规公交为主体，旅游公交和出租车为辅助的公共客运交通体系。其中，快速公交以轻轨环线与“两纵一横一环”快速公交线为基本组成。城市设芜湖客运站与芜湖客运南站一级公共交通枢纽两处，设二级公共交通枢纽十

14、二处。,城市规划,城市交通规划,道路布局以三环加格网分布,区域规划,区位面积,城东范围,核心区,芜湖城东新区紧接芜湖老城区规划面积约80平方公里近期规划面积约42平方公里新区以十字型的城市轴线为骨架，由6.6平方公里的行政和商务核心区、北部休闲片区、东北部文化片区、东南部创新片区、南部生态片区组成。,城东新区将被打造成商务文化中心、区域性总部经济中心，成为最具发展潜力的活力新区，与老城区商贸中心形成功能互补，拉动城市主中心向东拓展。,城东新区芜湖近期建设发展重点区域,区域规划,功能定位,核心区功能定位：市区充满发展活力的芜湖市中心形成集行政办公、商业购物、商务办公、文化休闲、会议展览、酒店公寓

15、为一体新城市中心商务集聚区突显文化魅力，依托文化博览、演艺娱乐、会议展示等功能，打造以文化和创新为特色的现代服务业体现水乡特色的生态新区强化基地的水网特色，深化生态内涵，创建生态品牌,项目位置,新老区和谐整合协同的开发思路环境和谐自然为本的生态思想社会和谐和平有序的社会发展人文和谐多元融合的人文特色,区域规划,规划方针,授权新区以市场方式取得城东新区42平方公里范围内，部分新地块土地收储，如：沿芜屯快速通道两侧土地（约1000亩）；在控制规划指导下，委托鸠江区政府拆迁，进行较高密度开发建设；而对核心区的土地开发重点要放在选择客商上，选择真正有实力的客商在核心区建设精品项目；草拟芜湖市城东新区支

16、持现代服务业发展的指导性意见，从政策层面支持东区加快发展、优先发展；参照滨江公园项目做法，将城东新区规划范围内所有开发建设项目在建设期内税收增量地方收益部分全部返还城东新区管委会用于城东招商引资和支持项目开发建设；建立城东新区现代服务业发展基金，用于支持城东新区服务业发展，尤其是金融服务业发展基金；提升优化城东新区的规划进行优化，提升城东新区规划的品质，打造国内一流生态新区，提升城东新区的知名度和美誉度；新区金融服务区规划用地面积为156亩；,区域规划,规划产业,商务服务城东新区现代服务业基石，产业发展的必备旅游休闲城市形象的提升，文化创意的重要来源于实践载体文化创意核心创意价值，提升旅游、休

17、闲、商务等传统产业，提供更高的附加值技术服务主要服务于芜湖现有工业商贸流通城东新区智力产品最终输出的渠道，同时也服务于芜湖传统工业产品,文化创意产业 商务服务产业 旅游休闲产业 技术服务产业 商贸流通产业,区域规划,重点工程,项目建设分三期进行，一期工程包括教学A、B楼，实验楼（含地下停车场）、艺术楼，1-6号宿舍楼；二期工程包括图书行政楼、大礼堂，食堂浴室、风雨操场、体育场地及看台；三期工程为校园内外环境及绿化工程。,芜湖一中新校区项目于08年立项。位于城东新区三环路以东芜宣高速以南，占地240亩。项目计划投资4.06亿元，总建筑面积为138000平方米，设有教学楼、实验楼、艺术楼、图书馆行

18、政楼、大礼堂、运动场、风雨操场、学生宿舍、食堂、浴室和地下停车场等辅助建筑。学校建设规模为90个班级4500人寄宿制学校，计划2010年9月正式投入使用。,芜湖一中新校区,区域规划,重点工程,医院拟设床位3000张，占地面积17.4396万平方米，总建筑面积28万平方米（一-四期），一次设计，分期施工，其中一期建筑面积约12.4655万平方米，床位831张，二-四期建筑面积15.6万平方米，建设床位2200床。项目主要功能为门诊，急诊和住院诊疗服务用房，医技科室，体检中心，康复中心,医护人员值班用房，科研教育教学用房，行政管理用房，后勤保障用房等。医院医疗特色有骨科、妇产科、心内科、肝胆外科及

19、儿科。,芜湖市第一人民医院（新区）作为城东新区的主要医疗卫生中心,在未来将服务新区30到50万人口，日门诊量4000到5000人次。,市第一人民医院（新区）,区域规划,重点工程,总体可归纳为“一园三区”一园是指方特欢乐世界公园内游乐项目区商业配套区位于赤铸山路这条城市干道上，是方特欢乐世界的主入口，前面是方特欢乐世界的入口广场，也是主要的人流集散地生活配套区在西部，布置了员工居住的宿舍楼以及办公楼 停车场位于方特欢乐世界主入口两侧，占地面积约为101000多平方米，约为2300个停车位。,方特梦幻王国主题公园位于芜湖市区东部的东一路以东,赤铸山路以北芜湖华强文化科技产业园地块内，紧邻芜湖长江大

20、桥南岸铁路、公路引桥。规划建设总用地约71万平方米。,方特梦幻王国主题公园,随着城市东进步伐的加快，芜湖市政府将逐步迁入芜湖市新商务办公中心。2010年，根据市政府芜政秘2009204号文件精神，城东新区的重点工程建设项目计有项目21个，其中续建项目11个，新建项目10个（含1个征地拆迁项目3.4亿元），计划总投资18.44亿元。因新开的建设项目均移交至市重点局组织实施，管委会将继续做好项目的监管和协调调度工作，进一步细化节点目标，确保工程建设项目又好又快地向前推进，确保完成全年的目标任务。,区域规划,工程计划,区域规划,整体投资,截止09年底新区累计完成投资34.21亿元，其中09年投资13

21、.07亿元。主要项目分别为市行政办公业务用房及配套用房、区内九条道路、中心水系改造、赤铸山东路、神山东路、神山南路、中央公园、城东新区11071亩征地和50.6万平方米拆迁。行政办公楼：工程总投资4.9亿元，目前累计完成投资约4.67亿元。区内九条路：09年实际投资完成2.5亿元，占年度计划的100%。商务中心水系项目：已基本完成，累计拔付资金0.15亿元，占计划投资的34%。中央公园工程：09年计划投资1.6亿元，实际完成0.95亿元，占投资计划的60%。城东新区计划征地11071亩项目：09年计划1.7亿元，实际完成投资1.74亿元，占计划的102%。城东新区计划拆迁506203平方米项目

22、：2009年已拔付资金2.64亿元，占计划的102%。已累计拆迁2642户，拆迁面积为84810平方米。赤铸山东路：工程已建成通车，2009年完成工程量1亿元，占投资计划的100%。神山东路：2009年计划已全部完成，并超过年初投资计划421%。神山南路：已完成投资0.6亿元，占年计划103%，芜屯路至扁担河西段已建成通车。,微观市场趋势研究,市场分析,住宅市场现状,2009年芜湖市区批准预售面积 199.09 万平方米。住宅类共成交22826套，商业类共成交1588套，办公类共成交579套。09年芜湖市场经历 V型走势，处于供不应求状态，市场需求依然在增长。,芜湖市场与整体行业走势基本趋同，

23、从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”。作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。09年房地产开发投资占固定资产投资的比重接近19%。,09年芜湖住宅市场呈现供不应求,市场分析,商业市场现状,09年芜湖商业商品房市场总体处于供大于求，市场存在一定量积压产品，将对后期商业市场竞争产生不利影响，虽然最近三个月商业市场去化稳定，总体趋势向好，但由于市场环境及消费者观念等因素影响，预计后期商业去化还将延续09年走势。,09年芜湖商业市场呈现供大于求,市场分析,住宅价格走势,截止到2010年2月份，芜湖市住宅均价为4987元/平米，与09年2月相比，增幅

24、达到28.1%，总体来看，芜湖市住宅均价经历了两波涨幅，10月和2010年1月，其中1月份涨幅幅度最大，逼近5000元/平米大关。预计2010年市场稳定情况下，芜湖住宅市场均价还将有较大突破。,09年芜湖住宅价格涨幅25%以上，目前价格依然处于上涨空间,市场分析,购房人群趋势,从09年商品住宅购买对象分析，外地户口购房人群占总人数的56%，外地人员在芜购买商品住宅面积达140万平米左右，占住宅销售总量60%左右。,外地人群已然成为购房主力,市场分析,整体市场现状,商品房各单项同比增长较大,住宅商品房各单项占据整体绝对主力，增幅大于整体市场增幅,近年来芜湖房地产市场稳步发展，投资、销量、施工等都

25、保持8%以上的年平均增长率；,市场分析,最近市场价格,住宅均价同比增长26.76%，环比增长13.31%；商业均价同比下降2.59%，环比增长26.50%；办公均价同比增长27.39%，环比下降8.16%；,市场分析,区域市场价格,镜湖区各类物业价格均处于全市前列,市场分析,土地市场表现,与08年去年“流标”、“底价成交”相比，09年芜湖土地市场可谓火爆。全年土地市场成功出让国有建设用地31宗，成交总面积5792.9亩，成交总金额807631万元，平均每亩139万元，较08年上涨13万元左右。,随着2010年土地供应量的增加，土地市场将再次成为各方关注的焦点。,市场分析,老城区,弋江区,开发区

26、,项目位置,从09年芜湖土地出让位置发现，多极化、多组团市场格局逐步成形。而10年初土地供应趋向于城东新区，符合规划发展方向。,市场分析,土地市场表现,从土地供应来看，芜湖土地市场可谓“遍地开花”，全市五大板块都有充足的土地供应量，但鸠江区和弋江区这两大版块拥有充足的土地供应量，这与芜湖“东扩南进”的发展趋势吻合。,市场分析,土地市场表现,截止2010年2月份，芜湖市出让土地8宗，面积达到649亩，其中分布城东新区。,1001号宗地地理位置：神山环路以东、神山南路以北地块占地面积：273.39亩建筑密度：A地块25%，B地块45%容积率：A地块3.0，B地块3.0竞得单位：柏庄控股集团有限公司

27、用地性质：A地块：居住B地块：商业、酒店、办公,1005号宗地地理位置：滨江大道以东、箱子拐路以南、中山南路以西、新时代商业街延伸段以北占地面积：48.61亩建筑密度：50%，容积率：不限竞得单位：芜湖侨鸿国际有限公司用地性质：居住、商业、办公、酒店,0932号宗地地理位置：南至浮山路、西至中江桥占地面积：47.63亩建筑密度：16%，容积率：3.0竞得单位：姜定杰用地性质：居住,土地市场形成老城改造和新城开发齐头并进态势，由于老城区土地存量有限，城东新区未来仍将主要的土地供应来源。,市场分析,区域市场表现,城东新区的发展前景促使城东多幅宗地引发开发商的热烈追捧，东部星城、镜湖世纪城、伟星城等

28、新兴小区正在建设中。,区域市场竞争将愈演愈烈,项目研究,09住宅排名,关键词：品牌、价格、配套,项目研究,09商业排名,关键词：小面积、总价、价值,项目研究,09办公排名,关键词：地段、配套,【世茂滨江花园】价格：均价8800元开发商：芜湖世茂房地产开发有限公司项目位置：滨江北路（芜湖市滨江大道）销售信息：仅有少量房源，面积在140-255平米物业类别：高层交通状况：13、23、2、4、11等公交车占地面积：280亩绿化率：60%容积率：4.17总建筑面积：56.5万平米学区房：育红小学、狮子山小学、十一中、安师大附属外国语学校项目简介：毗邻步行街、美食街各大商圈，接壤2公里江景线，55万平方

29、米高尚社区，集酒店、商业、文化、居住为一体的临江生活港，8栋33-53层超高层建筑群，丰富城市滨江天际线、御览江景第一排，外拥滨江公园生态，内享两大主题音乐园林美景，健身、娱乐、商务三大会所，星级物业管家式服务。,个案分析,重点案例研究,【平湖秋月】价格：均价4900元开发商：安徽伟星置业有限公司项目位置：黄山东路西阳湖畔销售信息：2009年11月份1#楼开盘，户型131、137两种交房时间：2009年4月10日、2010年4月30日2010年6月30日物业类别：7幢多层/6幢高层占地面积：7.7万平方米绿化率：38%容积率：2总建筑面积：16万平米学区：田家炳试验小学、北塘小学、芜湖一中、芜

30、湖二中、芜湖三中、芜湖十九中、芜湖师范学校、芜湖职业教育中心、芜湖旅游学校项目简介：平湖秋月总建筑面积15万多平方米，以多层与高层为主。该楼盘地处芜湖市中心地带，周边配套设施齐全，生活便捷。,重点案例研究,个案分析,【融汇锦江】价格：均价5200元开发商：芜湖融汇置业有限公司项目位置：垄坊路融汇锦江营销中心销售信息：目前有少量房源，期房现房均有售交房时间：2011-05-31物业类别：小高层 多层 高层占地面积：17.34万平方米绿化率：36.8%容积率：1.8总建筑面积：35万平米学区：康复路小学、建设路小学、北塘小学、二中、三中、一中、十九中、十二中项目简介：融汇锦江位于芜湖大砻坊老城片区

31、，项目A、B区与C、D、E区分别位于康复路两侧，总占地面积270亩地，首期开发A、B区，规划由25栋多层、小高层、高层组成，户型面积设计从70140平方米，以经济实用的两房两厅和宽敞舒适的三房两厅为主，户型南北通透，布局紧凑，功能齐全。C、D、E区也已进施工阶段。,重点案例研究,个案分析,【徽商春天】价格：均价5700元开发商：徽商集团芜湖市创元公司项目位置：黄山路原红光针织厂地块销售信息：2月3日首次开盘，7#楼共33层86、82和88，共262套房源。余少量房源。交房时间：2012-07-01物业类别：高层占地面积：7.4万平米绿化率：36.47%容积率：2.79总建筑面积：26万平米学区

32、房：镜湖小学、芜湖一中、幼儿师范学校项目简介：中心规划道路东西向横穿社区，将项目分为南北两个片区，物业类型囊括高层住宅、高档公寓、社区商业以及小学等公建配套。项目多采用两梯三户、两梯四户和两梯多户的单元分布形式，平面分区明确，流线顺畅。户型面积从45-125m2均有分布，其中主流户型7090平米的精致实用两房约占半数。,重点案例研究,个案分析,重点案例研究,【柏庄春暖花开】价格：均价5300元开发商：芜湖柏庄置业有限公司项目位置：九华南路安徽师范大学南校区对面销售信息：元月16日推出8、13、18、22和26，仅余少量大户型。2月4日预售27#106套房源，剩余少量房源交房时间：2011-11

33、-10占地面积：326亩绿化率：49%容积率：1.6总建筑面积：40万平米学区：大学城、十二中、二十四中、利民路小学、延安小学项目简介：柏庄春暖花开以11层与18层住宅为主体，配以部分商业物业。柏庄春暖花开一期于2008年5月推出，创芜湖市房地产项目开盘746套最大销量。二期于2008年年底再度推出518套住宅。2009年8月，496套二期补量上市，吸引了数千名购房者参与摇号。2010年1月，三期盛大开盘，再度火爆。,个案分析,【江岸明珠】价格：均价6400元开发商：芜湖大鑫房产开发有限公司项目位置：中山南路与新时代商业街交汇处销售信息：目前18#、21#高层在售，每层都有房源。面积90-14

34、0物业类别：高层、小高层占地面积：12.29万平米绿化率：36.1%容积率：2.0总建筑面积：25万平米学区房：延安路小学项目简介：位于市中心青弋江南，以小高层、高层住宅为主，户型以88-143的两房到三房半为主。打造智能化社区服务，利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。,重点案例研究,个案分析,【汇成名郡】价格：均价5500元开发商：芜湖市汇成房地产开发公司项目位置：九华南路东侧（国际会展中心对

35、面）销售信息：元月底开盘，推出48#、49#楼两栋多层，户型面积E3和E4两种户型，面积94.32-145.29左右。预近期会有开盘物业类别：多层、小高层交通状况：16、18、45路占地面积：249.2亩绿化率：35%容积率：1.8学区：十二中、二十四中、利民路小学、延安小学项目简介：位于九华南路国际会展对面，西临九华南路、北临邢山东路，东侧为芜石路，整个设计融入现代气息的水文化特征和人文品格，汇成名郡分为二期开发，一期主要以多层住宅为主。主力面积在80120左右，三房、两房的户型布局科学合理。,重点案例研究,个案分析,【中央城】价格：均价5000元开发商：安徽安兴杰成房地产开发有限公司项目位

36、置：芜湖市高校园区销售信息：二期售完。三期C区7#预计4月中旬开盘，90-130户型。交房时间：2011年下半年物业类别：高层、小高层、多层交通状况：24、26、32、36、37、109路占地面积：87.33万平方米绿化率：60%容积率：1.99总建筑面积：130万平米学区房：大学城、十二中、二十四中、利民路小学、延安小学项目简介：该项目以国际会展中心为龙头，是集大型生活区、国际会展中心、五星级酒店、高档写字楼和现代化商业为一体的130万地标性复合地产项目。,重点案例研究,个案分析,【长江长现代城】价格：均价6500元开发商：芜湖长江长置业有限公司销售信息：目前仅余37-40#高层少量房源，面

37、积170左右交房时间：2010-07-10物业类别：多层、高层交通状况：8、13、14、44、46、37路占地面积：3.7万平米绿化率：40.26%容积率：2.57总建筑面积：13.9万平米学区房：一中、二中等项目简介：位于城南1#、2#地块占地320亩，建筑面积约55万平方米，总投资12亿元人民币，分三期滚动开发。近3000户入住人口，共享，商业、交通、教育、运动、娱乐休闲等成熟配套。,重点案例研究,个案分析,【奥韵康城】价格：均价6301元开发商：芜湖明远爱法置业发展有限公司项目位置：弋江区418号销售信息：单身公寓50余套，多层128余3套高层181、241少量。下半年推出新盘交房时间：

38、2011-8-31物业类别：多层、高层、小高层交通状况：15、17等占地面积：21万平方米绿化率：60%容积率：1.98总建筑面积：48万平米学区房：大学城、利民路小学、十二中、二十五中、三十六中项目简介：本项目占地近21万平方米，总建筑面积45万方，建筑形态以小高层为主，项目东临芜湖最大生活区（南瑞新城）、西依奥林匹克花园，北靠利民路，交通便利。,重点案例研究,个案分析,【信德华府】价格：均价5000元开发商：信德房地产开发（芜湖）有限公司销售信息：1月31日推出7#、8#多层72套房源3月27日推出 1#、2#、4#、6#楼分别为108套（小高层）、72套（多层）。商业18套均价20500

39、元/交房时间：2011年9月30日物业类别：多层、高层、联排别墅、酒店、公寓占地面积：200亩绿化率：35%容积率：1.75总建筑面积：22万平米学区：凤鸣湖实验小学、银湖小学、芜湖市32中等项目简介：项目总住户2100户左右，项目集五星级酒店、高尔夫果岭练习场、滨水体育公园、高尚住宅、国际商业街区等为一体的城市高尚湖区物业。项目50-320平米全系产品能全面满足各类需求。,重点案例研究,个案分析,【凤鸣湖凤凰城】价格：均价4300元开发商：安徽伟星置业有限公司项目位置：城北开发区凤鸣湖畔销售信息：3月20日开盘推出水云间 15#、19#红枫轩 7#、玉竹轩 5#楼，面积48.9-143.98

40、住宅 378 套景观高层交房时间：高层2011年12月20日多层 2010年6月20日物业类别：多层、高层、别墅、商铺交通状况：5、6、88、111路占地面积：57.4万平米绿化率：43.62%容积率：1.19项目简介：项目规划用地860亩,建筑面积约70多万平方米，融合了多层公寓、高层公寓、花园洋房、低层住宅等多种建筑形式，可容纳两万多人居住。集居住、商业、休闲、运动为一体，同时具备异国风情、田园风光和滨水生活等多种特质。,重点案例研究,个案分析,【碧桂园】价格：均价3900元开发商：碧桂园集团项目位置：芜湖市三山区龙窝湖旁销售信息：在售经典联体别墅均价5600元/多层洋房均价4300元/小

41、高层洋房均价3900元/，3月玲珑美墅新组团“林湖”双拼别墅，12日加推321#和 323#小高层80套房源，87-140交房时间：2010年底和2011年5月占地面积：19.88万平米绿化率：35%容积率：1.7总建筑面积：24.94万平米学区：幼儿园、小学、初中、高中一贯制学校项目简介：项目首期产品规划有水岸花园美墅、阳光亲邻美墅、优雅花园洋房等，能满足不同类型客户全方位、多系列的居住需求，项目整体建成后将有约4万人入住。,重点案例研究,个案分析,竞争项目研究,个案分析,2010年1月2日推出8号楼，户型面积从45121，销售价格5691元/;2010年1月30日推出12号楼，户型面积从8

42、6169，销售价格5389元/;,12#211套，去化177套，销售率84%,8#120套，去化套数84套，销售率70%,【绿地镜湖世纪城】,【绿地镜湖世纪城】,二房二厅83,一房一厅46,卧室与观景阳台相连,3.6米观景阳台,主卧超大凸窗,户型方正，南北双阳台设计，采光充足,户型方正，南北通透，双阳台设计；,干湿分区，布局合理，有效利用空间；,绿地镜湖世纪城位于芜湖城东，紧邻芜湖老市区，北接北接赭山东路，北面有正在建设的政务新区，也将是芜湖的政治、经济和文化中心，区内设有政务中心、金融中心、商务中心及一中新校区、展览馆、博物馆、图书馆等，目前一中和政务中心已在建设当中。西接弋江中路，是芜湖贯

43、穿南北的交通要道，也是芜湖的第一座高架公路。过弋江中路，到市中心仅有5分钟车程；东临已经建成的三环路，区内有九条道路与城外连贯相同，交通便利。南紧临青弋江，青弋江将改造为芜申运河，未来将成为城市水路运输干线。,百亿企业绿地品牌影响力；芜湖市超大量体楼盘，楼盘品质化高；项目配套齐全，涵盖酒店、体育、学校、文化活动等；综合体育场，包括标准篮球场、恒温游泳池、壁球练习场、综合健身活动中心；,【绿地镜湖世纪城】,竞争项目研究,个案分析,2010年2月3日伟星城首次开盘，推出户型面积为78192，共705套房源，销售均价4980元/;,入网住宅套数693套，去化659套，销售率95%,【伟星城】,【伟星

44、城】,高层户型，合理性较差,【伟星城】,位于城市干道赤铸山东路与弋江路交叉处，地处芜湖政务新区门户核心区位，与3750亩城市生态氧吧神山公园，隔路相望。占地面积约520亩，总建筑面积约62万方，小区以多层、高层和大型商业综合体为主，同时配备菜场、幼儿园等便民生活配套，并设有游泳池和大量社区运动设施。,伟星10年铸造城市精品住宅；城市主干道上，交通便捷；产品户型面积从77192呈现多样，可供购房者选择余地大；项目配套上，有游泳池、社区运动设施满足生活基本需求；建筑外立面赫红色，彰显尊贵大气；,竞争项目研究,个案分析,【东方红郡】,入户花园设计，户型方正，三房朝南设计，主卧带飘窗；客厅带阳台；,卧

45、室朝南设计，通风通气；中间户型，采光不足；客厅朝南，带飘窗；,【东方红郡】,项目位于城东新区三环路以东、新一路以南、新五大道以西、赤铸山东路以北地块（左边是芜湖一中，右边是新区市政府），一期住宅发展,总占地面积为205,055平方米,总建筑面积为390,000平方米,包括:12幢18层高的住宅楼，46幢六层高的住宅楼，会所，幼儿园，物业办公楼，单层高的地下停车场。,紧邻市政府、一中，各种资源丰富；生活配套不完善，有待进一步改善；距离市区较远，进入市区不便捷；居城市发展方向，未来升值潜力巨大；,竞争项目研究,个案分析,【东部新城】,2010年1月23日东部新城加推小高层7#、17#、18#、19

46、#户型面积从53128，销售价格4300元/;2010年4月份即推出小高层13#和28#户型面积75112，共54套房源；,项目难于销售户型,1月份加推房源宫264套，去化234套，剩余30套，难于销售的户型为60；,【东部新城】,户型紧凑，实用率高，南北通透，通风采光；动静、干湿分离；布局合理性较差；,整体布局方正；双层露台；但户型设计较差，布局一般,（75、112、89）即推出三种户型,加推户型,【东部新城】,位于芜湖市主城区东侧鸠江开发区（东区二期）内；北面连接开发区内主干道东四大道（鸠兹大道）。西南临开发区生态核大阳垾水系（芜湖城区保护完好的、无污染的原生态水系、湿地）。总用地16万方

47、，规划总建筑面积21.6万方，规划户数2067户。物业类型包括多层住宅、阳光复式洋房、情景花园排屋、小高层住宅、小高层公寓以及商业和配套公建等。由于基地所处的地理位置及周边优越的自然条件，项目定位为“生态宜居、特色鲜明、安全实际的现代城市社区。”,超大规模居住社区，楼盘量体巨大；城市东部发展方向；大型生态水景，适合居住；周边配套缺乏，生活居家不便；,本案位置,项目区域在售楼盘总量达300多万方，后期土地上市量也将出现高峰，市场竞争不可避免,个案分析,产品研究,户型评析,约86平米,约129平米,赠送概念,可改卧室、阳光书房、多功能厅等,赠送大面积落地凸窗,户型评析,约85平米,约89平米,完善

48、的住宅功能性,户型实用性高，配有双景观大露台设计，客厅、主卧同享阳光景观,小户型创新,产品研究,户型评析,约306平米,纯板式结构，一梯两户，全明设计，南北通透,约26米总开间，3.5米超高层高赠送7米挑高28平米超大空中花园南向主卧设置景观飘窗动静分离，确保生活私密,独特超大户型,产品研究,户型评析,约89平米,空中花园，赠送一半可设置成小书房、次卧、儿童房步入式飘窗，最大限度使用空间,约142平米,设置入户花园，赠送两大空中花园，可方便设置书房、活动房等,升级概念,产品研究,约109平米,两房轻松升级四房，演绎尊贵生活赠送入户花园、空中庭院、超大景观阳台和飘窗,户型评析,约89平米,三房朝

49、南、赠送超大飘窗客厅赠送超大景观阳台赠送空中花园，两房升级三房奢享,升级概念,产品研究,户型评析,约101平米,两房变四房，实现更多可能赠送庭院、飘窗及阳台，实惠更多大面宽、小进深、方正布局,约155平米,两房变六房，奢华户型赠送及半价面积更多南北通透、宽敞明亮,产品研究,本案地块研究,地块简析,地块分析,市中心,开发区,紧邻新市政府与市区20分钟车程（公交）与神山公园约1.5公里与高速约入口1.5公里,指标规划,地块分析,地理区位：赤铸山路与新五大道交叉口东南角，土地面积：118937.26平米（）用地性质：居住容积率：2.2建筑密度：22%土地年限：60年建筑限高：60米绿地率：35%建筑

50、退规划用地边界距离：1）退让赤铸山东路（道路红线宽度60米），高层15米，多层10米 2）退让新五大道（道路红线宽度40米）多层10米，高层15米 3）退让新六大道（道路红线宽32米）多层5米，高层10米 4）退让基础上，保留与周边建筑的距离，满足日照、消防规定 5）新五大道、新六大道红线的二分之一空间为人流集散与沿街绿化及铺设市政管线用地，围墙建设不得占用退让规划红线二分之一空间，且为通透式围墙,建筑间距：高层住宅建筑日照标准，大寒日2小时标准，同时南北间距不小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小值为30米。配套商业用房应集中设置，沿城市主干道不得设置商业门面房和连续裙房。配套要求：1）市政要求