正恒国际广场招商策划实施思路56P.ppt

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1、中国东盟特色产品大市场项目运营招商思路,【正恒国际广场】招商策划实施思路,策划机构：,首先，衷心感谢毛总及各位老总能给我们参与这次项目服务机会！针对本项目，我们深入调研了区域商业状况与环境，借助我们对区域商业的理解及操盘经验，并结合本项目实际情况，借打造“南宁城西商业新天地”为旗贴，使本项目成为区域标志性商业明星，最大化提升和展示贵司品牌和实力，确定贵司在区域商业地产界的重要地位！我司将整合区域市场有效商家资源、网络、人才，在贵司大力支持与协助下，掀开项目新的发展一页！,报告思路,一、项目及区域商业分析二、项目商业定位及规划建议三、项目招商策略建议四、项目招商推广建议五、项目招商执行计划,一、

2、项目及区域商业分析,1、区域商业环境分析,正恒国际广场,项目所在区域为南宁大学明秀商圈，也就是所谓的城西、大学商圈，凭借较好生活配套，便利交通，较佳地理位置和人文优势，已成为南宁大学生消费市场；在以、北大客运中心、明秀、大学、秀灵、农院路为主要商业消费的区域，已成为商圈中的顶级旺地，众多商家布点经营，北京华联、利客隆、国美电器，南宁百货等；周边商业成熟度十分成熟、特别是晚上人流如潮，商业氛围浓厚，且商业辐射能力也较强；,一、项目及区域商业分析,2、区域交通条件,项目地现有交通优良，全城无可比拟，新的路网、轻轨建设，将共同打造立体交通网络，无缝对接南宁全城,吸引周遍区域客户群起到先决性作用；明秀

3、、大学、秀灵、农院、沈阳等路段丰富环绕；轻轨1号线与5号线于项目交汇，而2号线则紧邻项目，形成“三轻轨交汇”的黄金交通格局；由秀灵路北行可直达南宁城市快速环道；13、15、31、36、43、44、62、91、218、222、602、8、10、33、35、58、604、605、76等多路公车直达本项目；,一、项目及区域商业分析,3、区域商业项目调研分析,1)碧园商业广场是目前区域相对最成熟、经营较旺盛的商业，从调研来看，有北京华联、国美电器等大型商家入驻，经营情况较佳，与本项目有较大的竞争压力；,2）时代天娇处广西大学正大门对面，经营定位主要是学生消费为主，商品个性、前沿、特色性十足，从调研来看

4、，基本属中低档的档次定位，但商业人流旺盛，也没有空铺，经营情况较好；,3）秀灵路秀隆流行前线 该项目目前还在招商运作，现对外招租，但项目是三产用地，租期为22年，租赁者要一次性缴纳整个租期的租金，价格在320万元/间，面积在5-33，经营仍以学生及满足区域消费为主，商品档次较低；,区域商业以服务片区、学生为主的中低小商业，且周边片区吸附能力有限，但随着大型房地产项目开发，中高档商业发展空间大；,一、项目及区域商业分析,4、区域商业租金调研分析（针对临街铺面）,从上表分析来看，临街商铺租价水平80260元/,相对较高，充分反映出了区域商业的繁华与价值！,一、项目及区域商业分析,5、项目分析 基本

5、概况,打造注重关注生活体验的休闲消费中心与城市广场，项目大部商业沿街分散分布，具备丰富商业价值，项目开发成型后，将成为片区的商业中心；,57万大型旧城改造项目，旨在建设一片融入提供一种开创性的大型中高端商业体验，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多功能为一体，将为片区消费者带来全新的消费概念和生活体验；,一、项目及区域商业分析,7、项目分析 商业街区功能规划,1层街铺3层肉街,商业街3层,商业街3层,商业街2层,地下负一层已规划引入沃尔玛超市入驻，其租赁面积达1.18万,外铺与内街相结合，进深1016米，面宽46米，商铺面积区间3177，面积可分割合并，可大可小，适合多种业态的经营；,8

6、、项目分析优劣分析,一、项目及区域商业分析,优势分析,1）所在区域是南宁大学生与居民消费前沿，黄金地段，投资价值高、消费者认知度高；2）所在路段是南宁“轻轨1、2号线和5号线”必经通道，未来带来超大人流；3）项目商业街区规划合理，有效接驳便利的交通，极易把握人流动线，且商业使用率较高；4）区域地标建筑，商业可塑性强；,1）项目商铺格局不合理，对经营具有一定限制；2）项目商铺属于单边商业，缺少商业对流；3）由于南宁商铺市场供应量增加，将导致市场的疲软以及客商、“选择的观望”；,劣势分析,分析总结：项目整体优势明显，随着项目不断开发，给中高档商业发展带来机会；,分析小结,1、项目在区域是体量较大的

7、商业地产项目，具有很强的商业影响力；2、项目主要干道明秀路上，人流量大，公共交通多，道路的通道性好；3、从项目的进入方式、建筑形态、定位规划来看，属于外向型的片区商业中心；4、项目所在区域商业氛围较强，但网点分散，相互作用不紧密，人气有待增强；5、受北部湾经济圈大辐射，南宁城市发展需要，片区商业前景看好；,总的来看，项目周边人流较大、商业氛围浓厚，商业成熟度较强，从目前来看，只要我们做好项目总体商业定位与包装，找准商业突破和招商模式，有效招商，做好项目入市造势，做到有效执行，且推广举措得当，商业发展空间大有可为；,一、项目及区域商业分析,二、项目商业定位及规划建议,1、项目定位总战略,错位、占

8、位、突破！,2、项目总体定位策略,1）远见未来，定位前瞻，打造南宁最具特色的商业街区；2）深度挖掘产品价值，通过资源整合，实现低成本高竞争力的商业模式；3）升华区域商业基础，购物主题化、业态复合化、经营差异化、消费体验化，打造核心竞争力；,二、项目商业定位及规划建议,3、项目总体商业定位,城西首席时尚文化消费商业中心,开创南宁城西首个以购物、休闲、娱乐、零售、餐饮、健身、文化等多功能综合于一体商业中心，创造一种具有更高商业价值，更具竞争力、特色性和唯一性的商业消费新天地；,二、项目商业定位及规划建议,4、项目商业主题定位,第二代Lifestyle Center,生活体验中心,此商业模式是建立在

9、“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重特色、时尚与文化多原素的结合，关注与商品的互动，实现商业消费娱乐化！,二、项目商业定位及规划建议,5、项目商业主题概念诠释,第一代：购物、休闲、娱乐、餐饮，满足消费者多元化需求第二代：体验、风情、时尚、一站式消费,体验式消费将是未来的主流销售方式，他不仅满足多元化的需求，提供特色化和舒适的购物环境，更关注消费者的购物感受，风情式主要指项目的建筑及规划与历史文化形成高度的融合，沉淀昔日的记忆，更注重消费者的心理感受，一站式是指项目组合了多个具有关联性的主题式业态，更便利的满足消费者多元化的需求

10、，一站式的购物！,二、项目商业定位及规划建议,5、项目商业主题概念建议,建筑形态突变，带来视觉享受的惊喜业态布局突变，激发购物情绪的激动休闲与娱乐化，带来全新的购物体验生态与文化，激发购物的猎奇心态,第二代Lifestyle Center 创造不可预期的购物惊喜,二、项目商业定位及规划建议,6、项目功能、业态定位建议,本项目将是一个专门为城西消费人群及大学生量身定做能获得全面、极致消费体验的商业时尚场所，主要包括以下功能及业态组合：,二、项目商业定位及规划建议,7、项目功能、业态定位建议,二、项目商业定位及规划建议,8、项目形象定位,一个能为南宁城西区域人士提供购物、餐饮、休闲、娱乐、文化交流

11、的商业中心；一个真正能让城西崛的商业地标、明星；一个能让南宁、城西及各路商务精英沉淀财富的磁场；,城西黄金商圈商业新天地,二、项目商业定位及规划建议,9、项目客群定位,1、核心客群：居住型消费群以本案35公里范围内周边居民为主要消费客群，他们是忠诚度较高、消费场所比较固定的重要客源；以大学片区、北大、衡阳老城区客群为主的年轻白领人士，追求特色体验生活者；以大学生、年轻一族为主，他们追求现代、时尚、休闲、娱乐、刺激的都市生活；2、重要客群：工作型消费群指工作地点就在本案附近，上下班时经过本案就近购买商品，他们是商圈的重要客群，这一类客群规模较易扩张，潜在客户将随着高新区工作人员进驻而不断状大，这

12、部分客群扩张力较大；3、边缘客群：流动型消费群明秀路、大学路是南宁流动人较为密集区，加上本案交通便利，是外来商务出差、旅游消费的重要消费场所，这部分客群选择消费的随意性比较大，忠诚度较低，从而较易受商业竞争对手的影响，需要提供优质的性价比服务才能打动这部分客户；,二、项目商业定位及规划建议,10、商业街区功能分布及商家选择建议,1）负一层生活超市面积家电世界目标商家已选定，如沃尔玛，国美、苏宁电品等，此项工作，公司前期已展开，且确定沃尔玛；,二、项目商业定位及规划建议,1层街铺3层肉街,商业街3层,商业街3层,商业街2层,明秀路：1、2、3层时尚百货精品专卖店辅助零售业态一层西式快餐（KFC必

13、胜客麦当劳等）,10、商业街区功能分布及商家选择建议,1层街铺3层内街,商业街3层,商业街3层,商业街2层,规划路一：电科一条街电玩、科技书籍、游戏、动漫、数码产品、IT及办公耗材夜总会（2F3F),10、商业街区功能分布及商家选择建议,1层街铺3层肉街,商业街3层,商业街3层,商业街2层,沈阳路：美食一条街特色美食、小吃、娱乐KTV,10、商业街区功能分布及商家选择建议,1层街铺3层肉街,商业街3层,商业街3层,商业街2层,规划路二：文化一条街书吧、影音文化制品、学习文化用品、琴棋书画、演出服饰,10、商业街区功能分布及商家选择建议,以上业态为初步规划，待双方合作确定后，我司再进行详细划分。

14、之所以选择以上业态与功能分布，主要是充分考虑了以上业态是集中性强、容易吸引人流的业态，也适合区域以学生消费和居民日常生活消费为主的消费现状，且以上业态也适合各种路段与区域，也是当代大中型商业地产项目十分流行的商业形态，就算是在人流与商业氛围较少的路段与区域，此类业态的组合也有十分强大的赢利、存活空间与能力，因此，十分适宜本项目的商业业态结合与分布。,11、业态结合与功能分布结论,二、项目商业定位及规划建议,12、规划建议,二、项目商业定位及规划建议,1）产品规划核心要点,品牌价值：合理利用主力店及品牌商家价值，实现物业价值提升,价值优化：在租售比例上尽量扩大物业可销售的面积，减小经营风险，实现

15、产品价值的最大化,风格展示：通过建筑装修风格的变化提升项目整体的昭示性及物业价值,人流导入：结合交通主干道、商场、学校、轻轨合理设计项目入口，快速导入人流;,12、规划建议,二、项目商业定位及规划建议,2）产品规划设计、装饰要点,本项目外部、内部的设计规划，可以围绕着“特色、潮流、文化、时尚、生态”这五大元素，体现休闲商业主题特色；设计的精神，以艺术的方式把生活的各种元素来造就新的商业街，把生活中的美学、艺术中的美学，建筑中的美学都结合到项目中来，打造新形态的商业体；,12、规划建议,二、项目商业定位及规划建议,3）内部装饰,在内部装饰上重点体现文化和时尚两大原素，且根据业态，定位设计装修风格

16、,12、规划建议,二、项目商业定位及规划建议,4）地下商场入口风格装饰,地下入口风格设计独特形象，尽可能带来视觉享受的惊喜，临近交通路口、商场、学校设入口,特别建议：未来各大小主出入口或预留轻轨进出口等位置，建议保留不对外出租、出售，以防日后规划调整需求及有利于调控租售价格；,三、项目招商策略建议,1）统一定位、统一招商、统一管理，实现经营旺场;2）以售为主，出租为辅，减小经营风险，实现产品价值的最大化；3）保留高价值铺面，快速实现旗舰、品牌、形象店招商；4）先售后租，快速回笼资金；,1、整体租售总策略,三、项目招商策略建议,2、租售区域划分及策略,3、经营管理模式建议,商业经营管理的好坏对投

17、资者的回报有着重大的关系，而经营管理机构的选择及建立也是本项目销售、招商中的重要环节，下面2种组建方式可供选择：1、引入外地知名专业经营管理公司，由其负责管理；2、引入外地知名专业经营管理公司担当顾问，自行注册组建商业经营管理公司，负责项目或后续项目的经营管理；鉴于本项目规模宏大和后续项目的长远发展需要，同时也为了取得收益最大化,建议采用：,自营（自行注册组建商管公司）+知名商管公司担当顾问,三、项目招商策略建议,4、商业合作模式,三、项目招商策略建议,1、租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行经营，但必须接受统一管理，外部由物管公司统一管理;2、保底提成：以收取的租金一

18、般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金，另一部分按总营业额的一定比例收取，该比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素，总营业额的计算通常每年进行一次；3、品牌加盟：商家进行品牌输出，负责培训经营管理团队，开发商支付一定的加盟费用，组建经营管理团队；4、合作联营：开发商提供经营场地，并进行收银、出货，而商家提供产品供销、经营管理、人员培训、组织结构等方面的协助，开发商从营业额中提取一部分作为市场回报（具体提取额度双方约定）；,2、3、4合作方式不作为主要经营合作方式，仅供参考，特殊情况特殊办理。,5、总体招商思路,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,通过形象推广打造良

19、好的项目品牌度和知名度，同时通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念赢得市场，最终保障整个商业获得旺场经营；,对项目各大商业街区进行整体或分区招商，同时多头并进，分行业在南宁全市展开招商推介，创造多个目标市场，达到同步招商,三、项目招商策略建议,5、总体招商思路,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,统一项目整体商业形象，统一进行宣传推广，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；,组建商管公司、团队，统一推广、统一培训、统一管理，全面提高项目整体服务水平，打造旺场经营；,三、项目招商策略建议,6、价格策略,三、项目招商策略建议,1）租价水平,通过市场调研分析和区域价值租价水平，结合

20、项目是区域大型商业中心，而且已有国际商业巨头进驻，其商业影响力在区域已首屈一指，故其价值还要进行相应提升，其价值是区域同类路段和铺面的160%左右，因此，本项目的租金价格水平为：,120380元/月,具体各商业街区租金水平待双方合作确定后，我们再另行制作详细租价执行方案，在此略。,6、租金策略,三、项目招商策略建议,2）销售价格,通过调研，我们得知周边商业地产项目的投资回报率基本在8%左右，因此，用租金反推法计算得出的区域销售均价为：区域销售价格=周边年租金水平/周边项目投资回报率平均值：,12012/8%=18000元/、38012/8%=57000元/,即本案销售价格水平约为：180005

21、8000元/,6、租金策略,三、项目招商策略建议,3）价格执行策略,1、在“蓄势期”期间，直接面对消费者做好问卷，进行价格摸底，进行“市场要价”式试探；2、正式入市前最终确定价格；3、项目正式入市后，正常情况下，对价格不做战略性调整（即“一步到位”定价策略）；4、中后期微利提价，小幅递增，一般每次涨幅在810之间。,四、项目招商推广建议,1、招商入市姿态,为了使公司品牌及项目形象能在短时间树立起来，及制造区域最大盘的强大声势，建议本项目的入市姿态将以高格调、高姿态向市场及目标客户展示开发商及本项目的与众不同、独特之处，务必使项目在崇左及南宁形成热门话题和市场热点，并在较短的时间内积聚最多的人气

22、，营造出火爆的营销场面，从而有效促进招商、街区销售；,四、项目招商推广建议,2、招商推广主题,城西商业新天地纵享第二代Lifestyle Center盛宴城西不可预期的购物惊喜57万时尚消费之城,3、招商推广策略1）提升项目中高端商业物业形象与品味,高举城西稀缺楼盘57万时尚消费之城，高举“城西商业新天地、纵享第二代Lifestyle Center盛宴、城西不可预期的购物惊喜”推广主题，高举项目是倾情打造的高成长投资创富平台；,四、项目招商推广建议,通过将友谊大道上围档做成大气的项目主要卖点的形象包装、营销中心内外部包装，将项目各大卖点充分体现，树立全新高大形象，倡导“纵第二代Lifestyl

23、e Center盛宴，彰显一种荣誉、身份、财气，达到全面提升项目高品质、优价格的综合性价比，为招商、销售价格拉升打下坚实基础；,3、招商推广策略2）加强项目形象包装,四、项目招商推广建议,在中高端实力目标客群出入地（如机场、酒店、会所等），设立项目宣传点或摆放项目宣传资料，或不定期举办品味、高尚活动，以便快速将项目渗透实力目标客群；,3、招商推广策略3）高格调、高姿态向实力客群渗透,四、项目招商推广建议,四、项目招商推广建议,4、招商推广活动1）【正恒国际广场】招商推介新闻发布会,时间、地点:待定主要是为项目启动预热，作项目整体形象推介、项目商业价值推广；具体活动策划方案，另行拟定。,四、项目

24、招商推广建议,4、招商推广活动2）【正恒国际广场】主力店签约仪式暨招商推介会,时间视招商推广情况定，地点:待定再一次通过主力商家的进驻，展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售；具体活动策划方案，另行拟定。,四、项目招商推广建议,4、招商推广活动3）【正恒国际广场】投资论坛,（与南国早报财经专栏联合举行投资论坛）时间、地点:待定主要推介南宁城西商业发展前景、项目商业前景及商业模式的探讨等，从而促进项目招商，促进商铺销售；具体活动策划方案，另行拟定。,四、项目招商推广建议,4、招商推广活动4）【正恒国际广场】地下超市、时尚百货主力店开店庆典,时间：待定，地点

25、:项目现场主要展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续项目功能区的招商、销售；具体活动策划方案，另行拟定。,五、项目招商执行计划,1、招商要求,1）各厂商必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、生产许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；2）经营范围中有涉及国家法律、行政法规规定的，须提交有关部门的批准文件；3）实行商品保真经营严禁假冒伪劣商品入场；4）所有业主经营户或经营机构均须按招商流程顺序入场。,五、项目招商执行计划,2、招商流程,1）商户储备招商部依据项目定位对各相关行业厂商进行招商资源前期储备，对厂商情况，包括厂商名称、品牌名称、市场占有

26、率、经营状况、地址、电话、要求面积、合作意愿等，尽量详尽汇总，建立厂商档案；2）厂商筛选归纳汇总厂商档案表，对各品牌厂商进行ABC分类，划分主力厂商（品牌）、重点厂商（品牌）、备用厂商（品牌），然后填写各行业厂商筛选表，依重要程度列序排列厂商，排序筛选表，并根据项目规划进行平面图厂商确位，规划各品牌（厂商）位置，占用面积等；3）招商洽谈根据厂商筛选表针对性进行约访谈判，根据公司招商政策进行洽谈入驻事宜，达成意向者填写厂商入驻呈核表，内容包括厂商情况，需用区位面积、招商所需条件等，由部门经理及主管副总审批。符合要求的待审批批准后，通知商户签约，呈核表登记备案；,五、项目招商执行计划,2、招商流程

27、,4）签约依审批过的呈核表内容签署合同，合同签署后报物业部经理签字盖章。然后带商户到财务缴纳相关费用（定金、保证金、水电费等）；5）柜位确定，装修变更：签完合同后协助商户办理柜位确定手续，需装修变更者要填写装修变更申请单，并经招商部同意，物业部同意，工程部签字认可后，按规定缴纳相关保证金到财务部，然后进行装修变更。装修变更申请书登记备案后交给物业部存档。6）上货，组织开业装修完毕后，跟催上货并组织开业，在规定时间内统一开业经营。7）招商完毕，进入经营管理阶段，筹备开业。,五、项目招商执行计划,3、招商策略,1）做好现场招商商业氛围，设立商业现场招商点，开展招商宣传，外围采用重点面对面接触以南宁

28、及外地主力餐饮和超市旗舰品牌店为主的商家，从而有效攻破招商难点；2）积累意向客户，举办统一集中招商推介会，然后集中签定意向合约，再转签租赁合同；3）主力餐饮和超市旗舰品牌店在招商条件上给予一定优惠（如免租期、租金缴付方式、补贴装修款等），合作方式上也要灵活多样；4）边招商、边开业，签一家，开业一家；,4、招商节奏安排,五、项目招商执行计划,以上为本项目商业定位与业态规划、操盘总体思路，还需要详细制定招商执行与推广方案，在此不进行阐述；在后续工作中，策略全局把控、实施策略细化和专业团队执行，将是确保本项目成功实现价值最大化的有力保障！南宁顺祥房地产咨询有限公司2012年12月2日,结束语,诚祝项目圆满成功！谢谢！,