田园养老度假基地项目建议书.ppt

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1、滨海集团田园养老度假基地,2014.03,“农业+养老”开创 养老产业新模式,项目建议书,1,一、基础分析项目问题宏观环境分析小结二、案例研究农业类项目养老类项目研究小结三、发展思路主题定位项目标签发展模式市场定位目标定位分区布局四、产品设计设计原则具体措施,Basic analysisProject problemThe macro environmentSummaryCase studyAgricultural projectsElder-caring projectsSummaryDevelopment conceptTheme positioningThe project tagDev

2、elopment modelMarket positioningTarget positioningPlanning layoutProducts designDesign principlesSpecific measures,Content of Project Proposal 项目建议书目录,2,一、基础分析,项目问题宏观环境分析小结,Basic analysis,3,基础分析,1.主题定位不清晰主题不明，没有凸显园区发展的重心。核心市场吸引点何在？品牌核心魅力是什么？2.市场客群不明确政府接待？农业休闲？养老？度假？会议？3.空间布局不顺畅稍显混乱，酒店与养老公寓功能交叉、老人居住与

3、食堂的距离远、参观线路不顺4.产品设计不系统产品设计没有方向，随意性强，现有资源不能充分发挥作用。5.投资效益不匹配目前整个园区已投入近20亿元，依照目前经营情况，收回投资遥遥无期。,项目问题,3,4,基础分析,宏观环境,1.环境层面雾霾来袭，健康经济火爆近年来，各大城市空气质量日益下降，项目地所在华北地区空气质量问题更是令人担忧。人们对于健康的追求与空气质量下降形成了强烈的矛盾，这也使得近年居住类项目的开发，极力注重周边环境打造，将良好的生态环境作为项目的重要吸引点。,基于项目自身存在的问题，要寻找项目的发展方向，必须跳出项目看项目，从宏观层面进行分析，找到项目发展的突破口。,2013年全国

4、主要城市空气质量,空气净化器脱销雾霾天气不仅让口罩热销，就连动辄数千元的空气净化器也脱销了。走访多家卖场发现，多数空气净化器品牌都缺货，消费者只能排队预订。,5,基础分析,宏观环境,生态环境成为众多楼盘的卖点,6,基础分析,宏观环境,人们对于健康生活环境的极度渴求！消费项目若能为健康生活加分，必能为产品本身加分！,本项目的后续发展：抓住这一市场契机，充分利用设施农业这一资源，营造园区的健康小气候，构建项目的独特卖点！,1.环境层面雾霾来袭，健康经济火爆,7,观光农业,基础分析,宏观环境,2.产业层面农业步入新阶段，养老迎来大发展,2013年中央一号文件指出，要鼓励和引导城市工商资本到农村发展适

5、合企业化经营的种养业。2014年中央1号文件明确规定“引导和规范农村集体经营性建设用地入市”等政策。,城市化进程的深入、更多的人从土地上解脱出来成为城市人口，城市生活的压力、快节奏人们更向往田园生活、追求与自然的亲近。,中国正迎来农业休闲消费全面爆发的时代!,13000,3000,7000,农村观光,农业休闲，农业地产,农业度假，大规模农业地产,休闲农业,度假农业,人均GDP(美元),农业旅游阶段,8,基础分析,宏观环境,2.产业层面农业步入新阶段，养老迎来大发展,我国已进入人口老龄化，到21世纪中叶，中国老年人口将到达4亿人，从基础的衣食住行到养生、养老、医疗等领域都存在巨大商机。老龄人消费

6、潜力巨大，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金不断增长。,老年人日常休闲活动，多数仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段，缺少符合老年人消费习惯的休闲项目。近年来，养老机构数量迅速增加，但是缺少有特色、满足中国老人心理诉求项目，养老市场存在结构性失衡。,机会巨大，充满挑战！,9,基础分析,宏观环境,3.区域层面中关村科技新城落户，北京消费力量集结规划面积约14.5平方公里的京津中关村科技新城即将在项目地块南部崛起。新城的产业规划，既有天津得天独厚的物流业和高端制造业，更有中关村引领全国的新能源、环保产业、创业服务业，将形成以智慧能源、智慧环保、智慧制造、智慧物流、创业服务为主的

7、五大产业板块。届时，将对本项目产生以下影响：,大大提升项目所在区域交通环境及服务配套水平。,大量人员入驻科技新城，很大一部分将成为本项目的潜在目标消费人群。,科技新城将加强项目所在区域与北京的联系和往来，拉近项目与目标市场之间的距离。,京津中关村科技新城的建设，将间接助力本项目的发展！,10,基础分析,分析小结,处理好二者的关系，是本项目首先要解决的问题！,生态农业,养老公寓,两大资源,两大热点,发展方向,园区,市场,11,二、案例研究,农业类项目养老类项目研究小结,Case study,12,案例研究,农业类项目,结合相关案例的研究，总结出休闲农业项目成功的四大法宝：美景造势、科技驱动、文化

8、引领、私人定制。,美景造势,私人定制,文化引领,科技驱动,休闲农业,营造大尺度农业景观，形成视觉震撼力。农业景观艺术化处理。,新奇观赏植株的培育。科学管理，有机食品的供应,提升休闲农业品味。节庆文化、农耕文化、地域文化、主题文化。,私家菜园、果园会员农庄、企业农庄,13,案例研究,养老类项目,通过对国内外养老产业的研究，主要存在以下3种养老方式。目前国内以居家养老为主。,14,案例研究,养老类项目,基于对养老地产项目的研究，对养老地产项目发展模式总结如下。,15,案例研究,养老类项目,16,案例研究,养老类项目,滨海集团的“轮转”养老是会籍制养老 与“候鸟式”养老的有机结合！每个子项目都要做出

9、特色，“云杉”作为“轮转”概念的首发，更应做成精品！,17,案例研究,研究小结,短时间内，国人养老观念较难发生根本性转变。,养老地产项目，要充分考虑老人的心理需求。,亲情关系的延续与保持,18,三、发展思路,主题定位项目标签发展模式市场定位目标定位分区布局,Development concept,19,发展趋势,云杉田园养老度假基地,主题定位,以设施农业资源为切入点，在空气质量日益下降的大环境下，营造项目内部宜居小气候。,依托园区良好的硬件设施和消除老人后顾之忧，使云杉镇成为老人享受晚年生活的理想场所。,通过度假等功能的补充，使园区消费人群的年龄跨度增加，以利于老人家庭关系向园区的延伸。,结合

10、现有设施农业和园区其他资源，通过保留、提升、新增园区产品，构建返璞归真的田园生活方式。,田园式养老度假基地,20,发展思路,项目标签,田园“田园”，本意为“田地与园圃”，由于历代诗人对田园的描写以及田园生活成为他们的向往，听到这个词很容易让人联想到“采菊东篱下、悠然见南山”的生活场景。“田园”，良好生态环境的代言，指云杉养老度假基地在大环境污染的情况下，所营造的健康、宜居生态小气候。“田园”，更是一种生活方式，“以土为伴、与苗为邻”。中国的城镇老人，年轻时大多都有过种田的经历，他们对土地有一种发自内心的亲切感，这种田园生活方式是老人对年轻记忆的重温。云杉养老度假基地以设施农业作为创造田园生活的

11、引擎，通过可视化、可触摸、可感知、可体验的项目，让入住的老人和休闲度假人群远离都市喧嚣，感受那一份纯真、平静和淡然。,21,发展思路,滨海集团田园养老模式结合滨海集团独有的“轮转”养老理念，以田园养老为核心功能，融合农业观光、文化娱乐、休闲度假、拓展培训以及商务会议等功能的1+N模式。农业营造的田园生活为卖点，养老为赢利点。以田园养老统领其他业态，做到三区合一，即“老年公寓区+生态农业区+休闲度假区”的组合模式，利用丰富的农业休闲元素，为项目聚拢人气，构建品牌，通过休闲度假区的补充完善，提升养老板块的高度，最终实现养老、农业和度假的完美结合。,发展模式,1+N模式,22,发展思路,市场定位/目

12、标定位,【市场定位】1.地域市场划分主力市场北京、天津及周边区域市场机会市场国内其他地区及海外市场2.专项市场分类一级市场养老市场二级市场家庭休闲度假市场,【目标定位】,天津层面,23,【三大片区】农业休闲片区、公寓酒店片区、休闲度假片区,发展思路,规划布局,高层、商业区（规划）,公寓酒店片区（200亩）,农业休闲片区（460亩）,休闲度假片区（240亩）,24,四、产品设计,保留项目提升项目新增项目产品体系,Products design,25,产品设计,设计原则,【三大原则】,老年公寓，服务设施的合理配置星级酒店，即将营业对于基地的带动生态农业，闲置设施的改造利用，文化的植入,用好现状资源

13、,园区项目的设置围绕养老进行，以构建田园生活方式为宗旨 休闲度假功能的配置，针对老人背后的子女孩子进行,抓好养老主题,丰富园区休闲项目，让入住老人闲不住，来访人群留得住室内与室外相结合，通过新增温泉、娱乐等元素，弱化项目淡旺季吸引力的差距,做好休闲文章,保留一批活力项目，提升一批闲置项目，新增一批亮点项目，让农业向休闲度假延伸，养老向田园生活升级，最终形成能够满足“一老一小与家庭”的产品体系架构。,26,产品设计,具体措施,【不老林】对现有露天果林进行提升。在此入住的老人均可获得一棵树，如有意愿认养更多，可通过在园区进行劳动或者购买的方式获得。此树由老人自行管理，用树木生机勃勃的长势象征所有者

14、“不老”的情怀。此树可以传给儿女子孙，作为对老人的怀念和家庭情感的延续。,通过保留、提升和新增，构建云杉田园养老度假基地的产品体系。,27,产品设计,具体措施,【太阳宫温泉】为室内项目，一方面隔离外界雾霾，另一方面缓解北方冬季缺少吸引物的问题。利用现有闲置的农业大棚 进行改造而成，减少项目的工程建设投入。采用透光性好的顶棚，因此虽在室内，却并没有与阳光隔离，故名“太阳宫”。借助多样的植物搭配，在提升视觉景观的同时，营造出室内健康宜人的小气候，摆脱长期遭受雾霾的困扰。通过与不同元素的搭配形成各种风格、各种功用的温泉泡池：林下泉、花边泉、长寿泉、亲子泉.以温泉项目为基础进行延伸，设置花香泳池、四季水乐坊等水娱乐项目，满足人们亲水的需求。,28,产品设计,【剑桥乐学训练营】为解决家长关于周末及寒暑假，孩子去爷爷奶奶家“只玩不学”的顾虑，针对青少年及儿童设立专门的寓教于乐、农学对接的互动式训练体验营。目标人群一方面是园区居住的老人家的孩子，另外也可接待非园内老人家属孩子，也是对整个项目的一种变相宣传。以园区的生态农业为基础，结合科技元素的运用，开展多种儿童智力开发、科普知识、体能锻炼、礼貌礼仪等方面的体验项目。在寒暑假及周末节假日等时间段，集中开展主题训练项目。,具体措施,29,产品设计,【剑桥乐学训练营】,具体措施,食物绘画大赛,树上穿越,礼仪知多少,谢谢！,