理财系列之二-居住规划.ppt

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1、居住规划,罗瑞琼,住房规划,住房支出,住房消费,住房投资,购房,租房,购房消费规划流程图,购房或租房的选择,适合租房的人群 刚踏入社会的年轻人 工作地点和生活范围不固定 储蓄不多 不急需买房且辨不清房价走势,租房与购房的比较分析,购房或租房的选择年成本法,购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金存款利率+年租金,年成本法,年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程

2、度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。,购房或租房的选择年成本法案例,李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%）,案例分析,李小姐租房年成本=100004%+300012=36400元李小姐购房年成本=300000

3、4%+4000005.51%+5000=37400元租房年成本36400元 购房年成本37400元，因此租房更划算。,购房或租房的选择净现值法,其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率,购房或租房的选择净现值法案例,王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年

4、投资回报率是4%）,王先生租房的净现金流量现值计算：,王先生买房的净现金流量现值计算,每年偿还贷款：40（A/P，6%，4）=4.12万元第四年末贷款余额：4.12（P/A，6%，11）=32.48万元王先生卖房所得房款：70万元,王先生买房的净现金流量现值计算,购房规划购房的目标,购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行,购房环境需求 区位 面积,购房规划,可买多高价位的房屋？购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择？采用何种还款方式？住房消费信贷,购房财务决策估算负担得起的房价,王先生预计今年年底年收入10万元，以后每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元，打算5年后买房

5、。王先生的投资回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本息还款，房贷利率6%。王先生可负担的购房首付款是多少？可负担房贷多少？可负担房贷总价是多少？,案例分析,可负担的购房首付款：290059,案例分析,可负担的贷款：531871,第6年可用来偿还贷款资金：112551（13）0.446371元,可负担的贷款总额：46371（P/A，6%,20）531871元,案例分析,可负担的房屋总价：290059 531871821931房屋贷款占房屋总价的比率：53187182193164.71可负担房屋单价8219311008219.31元/m2,估算负担得起的房价方法,可负担的购房首付款=目前可用

6、于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值可负担的购房贷款=购房后每年可供购房的收入年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 需求房屋面积,估算负担得起的房价案例（自行练习）,李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋

7、大约100平方米，房屋单价是多少？。,李先生可负担的购房首付款=30万50%复利终值系数（n=5，r=4%）+4万年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元李先生可负担的购房贷款=4年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元 李先生可负担购房单价=78.76万元 100=7876元,购房财务决策按想购买的房屋价格估算每月负担费用,张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是30006000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时3060万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。,案例分

8、析,30万元房屋总价需要支付的首付款=30（1-70%）=9万需要支付的贷款数额=30 70%=21万元每月摊还的贷款本息费用=1505元60万元房屋总价需要支付的首付款=60（1-70%）=18万需要支付的贷款数额=60 70%=42万元每月摊还的贷款本息费用=3009元,按想购买的房屋价格估算每月负担费用,欲购买房屋总价=房屋单价需求面积需要支付的首期部分=欲购买房屋总价（1-按揭成数）需要支付贷款比例=欲购买房屋总价按揭成数每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值,购房时应考虑的其他因素P49,契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3%评估费律师费（公积金贷款免收

9、律师费）谁委托，谁付费保险费抵押登记费印花税购房5贷款0.5,购房规划的主要指标,房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%30%所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%38%,小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%）,分析：小王购房其他费用支出是3万元（60万5%），因此，建议小王选择首付款20%（12万元），剩余80%房款（48万元）选择住房按揭贷款。小王收入稳定，建议选择等额本息还款法。,如果小王采用15年贷款期限

10、，则每月还款额是：A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元）房屋月供款占借款人税前月总收入的比率=4050.51/150000=27%房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率（4050.51+1000）/150000=33.7%；可见，选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境。,住房消费信贷种类,个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款,个人住房公积金贷款,定义：以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自由住房的专项住房消费贷款。特点贷款期限一般低于30年利率比商业贷款利率低以担保方式获得贷款

11、贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自住房贷款额度有要求还款灵活需提供相关资料,教材55页,个人住房公积金贷款案例,一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息和供6000元。上个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年：客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额剩余退休年限12=6000+150*30*12=6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元,个人住房公积金贷款案例,客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（

12、18万元）所购住房的评估价的70%（35万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）,个人住房商业贷款,个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，俗称：按揭。个人按揭贷款（一手房贷款）Min期限30年，房屋价值80个人二手房贷款借款人有稳定收入、信用良好个人商用房贷贷款额度购房总价或评估价的60贷款期限（一般低于10年）贷款利率按同档次期限利率个人住房转按揭贷款,个人住房商业贷款的贷款方式,抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可将房屋出售、以抵消贷款。质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押

13、给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式。质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押（质押）加保证贷款方式,住房组合贷款,公积金贷款+商业贷款接案例客户贷款总金额以房价的70%为限客户可申请的最高贷款额度=500.7=35万元个人住房公积金贷款金额=10万元个人商业贷款金额=35-10=25万元贷款期限=15年，公积金贷款利率4.95%，商业贷款利率6.273%公积金贷款每月还款=788.2商业贷款月还款=2146.7每月供款=2934.88元,还款方式和还款

14、金额,首付款（总房价的20%30%）期款1年以内：到期本息一次清偿1年以上等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等额本金还款法,等额本息还款法,适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等,李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率6.044%。等额本息还款下，每月还款额是：A=30*(A/P，6.044%/12，20）=2196.81 请用金融计算器计算,案例,等额本金还款法,适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小或压力较大的人群,李先生向银行申请了20年30万元贷款，利率6.044%。等额本金还款下，每月还款额是：每月偿还本金=300000/240=1250元第t月偿还利息=300000

15、-(t-1)12506.044%/12第1月偿还利息=300000-(1-1)12506.044%/12=1568最后1月偿还利息=300000-(240-1)1250*6.044%/12=7,其他还款法,等额递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递增适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作的人群等额递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定金额递减目前收入较好，未来收入将减少的人,其他还款法,等比递增还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定比例递增适用于目前收入较低，未

16、来收入呈上升趋势的人群等比递减还款法还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一阶段的还款额按固定比例递减目前收入较高，希望较快偿还贷款，减少利息支出的人群,提前还贷的选择权,提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷、每月还款额不变部分提前还贷、每月还款额减少部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还款期限如何还贷更经济先还商业贷款、再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息,提前还贷案例分析(增加内容*),张先生向银行贷了40万元，贷款10年，采用等额本息还款法，贷款利率6。已偿还20期。张先生当前获得10万奖金，准备提前偿还银行贷款。哪种提前还款方式可以节约更多的资金？月供不变，缩短

17、还款期限减少月供，还款期限不变月供减少，还款期限减少,案例分析,计算不提前还贷，需要支付的利息总额每月偿还贷款：P=400000i=6%/12N=20?Pmt=4440.82支付利息总额4440.82120-400000132898（元）,案例分析,计算提前还贷时，已经偿还利息和未尝还的本金未偿还本金：P=4440.82（p/A，6/12,100)=348794已偿还本金：400000 34879451206已偿还利息：4440.82 205120637610,案例分析,月供不变，缩短还款期限每月需偿还贷款：P=348794-100000=248794i=6%/12 N=100?Pmt=316

18、70.63支付利息总额31670.63100-24879467969（元）支付利息总额37610+67969105579元,案例分析,减少月供，还款期限不变仍需偿还贷款期数：P=348794-100000=248794i=6%/12Pmt=4440.82?N=65.9支付利息总额4440.8265.9-24879443856（元）支付利息总额37610+4385681466元,案例分析,月供减少，还款期限缩短仍需偿还贷款期数：P=348794-100000=248794i=6%/12Pmt=3500?N=88.05支付利息总额350088.05-24879459383（元）支付利息总额3761

19、0+5938396993元,房屋消费支出的流程,与客户交流，确定客户希望购房的目标,收集客户信息、包括家庭组成、收入等,分析客户信息及财务现状,帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价,帮组客居进行贷款规划,购房规划的实施,监控及调整购房规划,案例,家庭收支,资产状况2006年10月,理财目标,购房时积累资金13.5+0.95821.1购房目标：首付2成+装修+现金=8+10+3=21万元贷款=32万元,不同贷款期限的对比（6.044%）,2008年底结婚费用=584918=105289,汽车消费贷款规划,贷款对象具备完全民事行为能力稳定的职业和还贷能力能提供有效抵押物或质物、或有能力代偿的

20、保证人能支付首付款项贷款期限：一般3年，不超过5年贷款金额贷款担保贷款保险,还款方式,等额本息和等额本金按月还款和按季还款递增法和递减法智慧型还款无需找人担保、无需当地户籍每期支出小于传统方式，最后一期支付灵活、多重选择,案例,小王大学毕业5年，月收入5500元，贷款买车，贷款金额10万元，期限5年，年利率5.58%采用等额本息还款法：月还款额=1926.31养车费2000元/月，占收入的67.65%，压力较大如果小王未来收入稳步上升，建议采用“按月等额本息年度递增法”,银行与汽车金融公司贷款的比较,贷款比例和年限银行最低首付款40，汽车金融公司更宽松年限3年5年申请 汽车贷款资格银行需考虑贷

21、款人户口贷款利率银行按央行规定汽车金融公司略高汽车金融公司无杂费,制定消费信贷方案,王先生目前的积蓄大部分花在装修上了，儿子急需电脑，王先生可从银行贷款5000元，期限2年，年利率5.91%。每月还款多少？本节自行复习,财务安全的内容的有：个人是否有发展的潜力，是否有充足的现金准备，是否有适当、稳定的收益以及（）等。（九月份考题）（A）是否有稳定充足的收入（B）是否享受社会保障（C）是否有适当的住房（D）是否有额外的养老保障计划（E）是否购买了适当的财产和人身保险,重点与难点,消费支出规划,家庭消费三种模式购房的财务决策还款方式和还款金额与购房相关的税费及计算购车财务决策汽车消费信贷,购房财务

22、规划的基本方法等额本金还款法与等额本息还款法下还款金额的计算不同还款方式的比较,案例1：,王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？,王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。,案例1：,王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷

23、为：458797元 N=20；I/Y=6；PMT=40000；CPT PV=？可负担房屋总价 458797250000708797元验证贷款比例是否合适？250000/708797=35%贷款比例=1-35%=65%,案例1：,购房的财务决策购房规划的基本方法,方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供,住房贷款、汽车贷款,2006年，裴小姐购买了一套110平方米的普通住宅准备结婚用，房屋总价77万元，首付三成，公积金贷款10万，贷款利率4.41%，期限15年，其余部分利用商业住房抵押贷款，贷款利率5.508%，期限25年，可以选择等额本息、等额本金、等额递增和等额递减四种还款方式。根据案例，

24、回答问题：（2006年9月）1、假设裴小姐平时收入、支出情况都比较稳定，生活上也偏向过平稳、安定的生活，理财规划师应建议裴小姐采用（）还款方式。（A）等额本息（B）等额本金（C）等额递增（D）等额递减,A,（4）若采用等额本息还款，裴小姐每月应还公积金贷款额为（）（A）666.7（B）760.4（C）897.1（D）774.9p/y=12,pv=100000,i/y=4.41,n=180,cpt pmt=?（5）若采用等额本息还款，裴小姐每月应还商业贷款额为（）（A）2474.83（B）2531.52（C）2697.94（D）3458.34p/y=12,pv=439000,i/y=5.508,

25、n=300,cpt pmt=?,B,C,消费支出规划,（6）按照有关规定，裴小姐购买的住宅需要交纳的契税为房屋总价的（）。（A）1.5%（B）2%（C）1%（D）3%（7）在公积金贷款全部还清时，商业贷款的余额为（）。（A）275，480（B）248，507（C）194，695（D）210970,A,B,消费支出规划,解析：p/y=12,pv=439000,i/y=5.508,n=300,pmt=2697.94，p1=1,p2=180,bal=?,相关链接：张先生和马先生同时各购买了一辆小轿车，但是张先生是通过银行贷款购买，而马先生则是通过汽车金融公司贷款购买。下列关于汽车贷款利率的说法中错误的是（）。(A)银行和汽车金融公司都提供汽车贷款(B)一般情况下，通过银行进行汽车贷款的利率高于通过汽车金融公司贷款的利率(C)通过汽车金融公司进行贷款相对比较容易(D)通过汽车金融公司进行贷款交纳的其他杂费少于通过银行进行的汽车贷款,B,消费支出规划,