景观提升产品价值-关注客户需求(下).ppt

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1、第三章：景观的功能设计 关注客户需求,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,1.概述 万科集团满意度调查,规划设计满意度07年86，08年79 活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低,资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告,资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据,“活动场地和设施满意度”连续7年持续走低,K=千户,1.概述 万科集团满意度调查,1.概述 客户投诉,客户最不满意：配置少；不便捷,资料来源：集团客户投诉,数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户,

2、运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地,1.概述 成交客户对活动场地关注率与满意率,“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大,1.概述 集团活动配置标准现状,上海公司,深圳区域,2004年集团发布“花城类住区活动配套标准”上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积 深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标,集团标准,“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板,1.概述 小结,万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范,最不满意：配置不足；不便捷,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,2.指标分析：集团内部标杆,资讯来源：根据所属项目物业

3、公司提供,a.确定原则,在集团52项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目,选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区,2.01/户,2.指标分析：集团内部标杆,因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的 差异从南往北依次降低，均值为2.01/户,b.活动场地面积分析（含游泳池）,3个标杆活动场地均值,不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地”户均面积基本一致,2.指标分析：集团内部标杆,c.活动场地面积分析（不含游泳池）,运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%,2.指标分析：集团52项目与标杆比较,a.运动

4、场地,儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大,2.指标分析：集团52项目与标杆比较,b.儿童活动场地,数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地,2.指标分析：集团52项目与标杆比较,老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%,c.老人活动场地,数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总,2.指标分析：集团52项目与标杆比较,除去泳池，综合活动场地52项目均值仅为3个标杆 项目的54%,d.总活动场地户均面积,e.分析小结,2.指标分析：集团52项目与标杆比较,项

5、目普遍存在综合配置较低的局面,运动场地配置严重不足，老人活动场地关注不够,资料来源：对方公司操业人员提供,上海浦东仁恒河滨城,上海浦东绿城,上海天山仁恒河滨花园,选取项目特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高,a.标杆确定,2.指标分析：行业内标杆分析,选取3个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆,泳 池,0.44,/户,儿童活动场地,老人活动场地,运动场地,1.11,0.26,0.25,b.活动场地内外标杆比较,2.指标分析：行业内标杆分析,与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地”略低外，“儿童和老人活动场地”配置差距较大,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,/户,集团3个

6、标杆项目均值,/户,集团3个标杆项目均值,2.指标分析：主流产品集团活动配置标准,针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1/户,户均面积指标合计,1.60/户,依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成,2.数据分析：标准配置深化探讨,主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别,G2孩子三代 10%后小太阳 40%小太阳 40%老年一代 10%,G3青年之家 85%青年持家 15%,C小小太阳 30%青年持家 5%孩子三代 10%后小太阳 20%小太阳 30%老年一代 5%,16.1%12.9%58.1%12.9%21.9%6.3%59.4%12.5%

7、5.0%0.0%65.0%30.0%11.1%0.0%66.7%22.2%,2.数据分析：标准配置深化探讨,12岁以下 13-21岁 22-55岁 56岁以上,T1青年之家 50%小小太阳 20%青年持家 20%孩子三代 10%老年一代 10%,按两大类制定各区域活动配套建议标准,2.数据分析：制定按品类地域分类制定配套标准,产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同,2.数据分析：衍生探讨,产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区,-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地,-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场

8、地，对儿童及老人可忽略,-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间，景观需求加强,-对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周 边或城市配套，注重品质,以建筑面积20 万某项目为例按平均每户面积100 计算居住户数 2000 户目前集团活动场地均值为 0.88/户规定配置活动面积标准为 1.60/户 差额为 0.72/户活动场地平均单方造价为 620 元/,单方造价增加,（2000 0.72 620）200000=4.464 4.5,4.5元/,2.指标分析：活动场地成本,增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求,2.指标分析：小结,集团内新建项目活动场地配套必须满足

9、最低标准。,儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1/户,社区规模较小时(500户)，配套标准应适当增大。,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,商业步行街,儿童活动场地,运动场地,会所,泳池,老人活动场地/架空层,主要运动及老人活动场地沿商业街两侧 布局；儿童活动场地组团式布局,容积率 1.45,3.布置方式：内部标杆之一：深圳四季花城,服务半径50米,服务半径250米,运动场地,建筑,儿童活动场地,会所,泳池,中心广场,大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置,容积率 1.70,3.布置方式：内部标杆之二：上海春申,服务半径250米,服务半

10、径50米,服务半径250米,步行景观轴线,会所,运动广场,儿童活动场地,大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局,容积率 2.01,服务半径45m,3.布置方式：内部标杆之三：天津水晶城,所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局,3.布置方式：行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城,所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局,3.布置方式：行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园,服务半径200米,会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局,3.布置方式：行业内标杆之三：上海浦东绿城,3.布置方式：投诉较多项目之一,儿童场地不足且服务半径大于50米，缺少运动场地,3.布置方式：投诉较多

11、项目之二,缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250米,3.布置方式：投诉较多项目之三,运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于50米,各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率 正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米,资料来源：美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture,3.布置方式：服务半径标准,3.布置方式：小结,服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m,运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局,狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局,案例分享,1.成都万科金色海蓉二期,

12、概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,4.场地设计五要素 客户关注度,资料提供：上海公司设计部,根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围,4.场地设计五要素 营销卖点,资料提供：上海公司设计部,特殊客群关注,营销卖点,品质的基本保证,功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点,4.场地设计五要素 成本控制,资料提供：上海公司设计部,成本高,成本低,全区无障碍设计高差较大处设置栏杆贯穿全区的步行系统儿童游乐区的周界安全各种铺装材料的安全交接结合儿童游乐区设置成人健身设施大面积的起伏变化的草坪安全的沙坑,高品质进口儿童游乐设备专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施一定面

13、积的木平台交流休息场地室外儿童游泳池安全的儿童水景,儿童游乐场周边设置洗手洗脚处增加儿童游乐区的背景音乐设置环保的分类垃圾桶儿童区增加太阳能时钟适合儿童尺度的室外标示系统四季变化的观花观果的植物,旱冰场游乐场周边设计厕所增加带长度的儿童专用自行车道增设“百草园”增设“自留地”增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩增加“故事雕塑”动物乐园,选定实施,选择实施,选择实施,暂不实施,关注度低（特殊功能+教育）,关注度高（安全+基本功能）,根据成本要求和客户关注度选定实施内容,根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种),资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查,4.场地设计五要素

14、使用者喜好,资料提供：上海公司设计部,针对项目定期审核，确保实施完成度,4.场地设计五要素 定期审核,4.场地设计五要素 小结,1.,2.,3.,4.,5.,设计应全方位关注，把好 5个控制关,资料提供：上海公司设计部,4.场地设计五要素 儿童活动场地实施效果,4.场地设计五要素 儿童活动场地案例,儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合 场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果,4.场地设计五要素 相关知识,目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类 美国标准 CPSC,欧洲标准 EN1176,U.S.Consumer Product Safety Commission G

15、uidelinesfor Public Playground Equipment(CPSC)美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则,分2-5，5-12岁两个年龄层 提供7种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围（固定值）临界下坠高度,New European Standards(EN 1176)新欧共体标准（游戏场设备）,3-14岁统一年龄层 提供5种游戏设备的安全要求 秋千 滑梯 绳缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围（计算式）临界下坠高度和铺装面范围,资料提供：play&safe 游乐安全顾问公司（香港）,4.场地设计五要素

16、相关知识,游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求，地垫的材料和厚度也必须符合高度要求,50mmCFH-1.5m,75mmCFH 1.9m,110mmCFH 2.6m,资料提供：play&safe 游乐安全顾问公司（香港）,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,5.设计指引 配置场地指标,根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划,以深圳区域某G2项目为例：项目占地 42000 规划户数 2140户景观面积 28900,运动场地面积=1.1 2140=2354,集团主流产品活动配套标准:儿童、老人

17、活动场地0.25/户 运动场地1.1/户,儿童场地面积=0.25 2140=535,老人场地面积=0.25 2140=535,合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12%,5.设计指引 配置场地内容,5.设计指引 儿童场地标准配置参考,小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计,5.设计指引 泳池平面布置标准,泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观,泳池区可容纳人数(M)=成人池面积/3+儿童池面积/2.5,泳池休息区面积()=M 0.8,洗手蹲位个数=M/60,淋浴间个数=M/30,更衣柜个数=M/5,以上三项男女更衣室均分,5.设计指引 泳池更衣室布置标准,更衣室设计必须

18、符合人性尺度和管理流线的要求,5.设计指引 宠物公园布置标准,宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰,5.设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,5.设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,5.设计指引 TH间道路、管线布置标准,管线布置合理，合理分配宅间距离,概述 指标分析与配置标准 布置方式 场地设计5要素 设计指引 操作指引,6.操作指引 操作步骤,规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则应调整规划。,Step 1,Step 2,Step 3,根据指标选择场地基本布局和内容，拟定设计任务书。,审核场地设计面积和内容，检查细节设计。,根据

19、设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。,提交深化方案图纸,提交任务书和设计指引,提交图纸和数据指标,6.操作指引 根据社区规模制定所需活动配套面积和内容,惠州金域华庭配套表品类：G2项目占地：3.96万m2户数：1000泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木

20、马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2,如规划布局不满足场地需求，则应调整规划,Step 1,主要人行系统,景观轴线,人行系统宜简洁布置,6.操作指引 根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,Step 2,场地布局要点 游泳池居中布置，可作为销售工具。室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业用房布置。儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。,不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局,6.操作指引 依据日

21、照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,Step 2,惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2,服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无

22、障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地 50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区,230m,6.操作指引 运动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,儿童池,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,架空层乒乓,架空层练舞室,惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2,多功能场地,6.操作指引 老人活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练

23、舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标儿童活动场地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2,6.操作指引 儿童活动场地布置,Step 2,羽毛球场,成人池,木马、跷跷板等,跳操广场,按摩走道,锻炼器械,架空层棋牌,多功能场地,架空层乒乓,架空层练舞室,滑梯、秋千等,滑梯、秋千等,沙池,宠物活动,6.操作指引 提交设计任务书和设计指引给设计单位,Step 2,泳池（共900m2）泳池总水面面积：900m2儿童池：

24、200m2成人池：700m2运动场地（共700m2）羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地（共260m2）跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地（300m2）滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2,硬景面积：7510 m2 包括人行系统、广场、各类活动场地及泳池,软景面积：18200 m2 包括草坪、地被及灌木,6.操作指引 审核面积与内容并确保软硬景比例,Step 3,6.操作指引 小结,规划平

25、面初步确定后，根据社区规模制定 所需活动配套面积和内容,根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线,依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置,复核软硬景面积比例7：3,如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划,总结,第四章：绿化苗木的操作管理建议,苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本,苗源分析 苗源种类,保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右,地苗,假植苗,假植成品苗,价格：,X 低,2X 中,3X 高,苗源分析 地苗分布,地苗资源集中地区,低纬度,中纬度,高纬度,地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备,苗源分析 移栽要素,地苗移栽要

26、保证成活率，必须严格遵循季节要求,1月,2月,3月,4月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,西南地区,华南地区,13月,912月,24月,210月,1011月,5月,温带地区(华东及北方地区),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率90-95%假植苗成活率99%,地苗成活率70-85%假植苗成活率99%,地苗成活率92-97%假植苗成活率99%,非适宜移植季节,地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%,温带地区(华东及北方地区),以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由

27、各分公司提供,各地区适宜移栽及种植季节,苗源分析 小结,选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求,市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗,苗源分析 苗源成本操作模式分析技术措施综合成本,苗源成本分析 樟树地苗(华南地区),地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植。,主材价格：胸径10-19cm，4001000元/株胸径20-29cm，12002500元/株胸径30-39cm，28004000元/株,地苗中选用较多的

28、规格为胸径25-30 cm，平均价格为2000元/株,特点：资源分布散，临时搜购不易，必须提前储备,假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。观赏效果较差，移植成活率较高。,主材价格：胸径10-19cm，8002000元/株胸径20-29cm，22004500元/株胸径30-39cm，50008000元/株,苗源成本分析 樟树假植苗(华南地区),假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为6500元/株,特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复,假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。观赏效果较好，移植成活

29、率较高。,主材价格：胸径10-19cm，12002500元/株胸径20-29cm，30008500元/株胸径30-39cm，900015000元/株,苗源成本分析 樟树假植成品苗(华南地区),假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为13000元/株,特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺,胸径10-19cm,胸径20-29cm,胸径30-39cm,8002000元/株,22004500元/株,50008000元/株,4001000元/株,12002500元/株,28005000元/株,12002500元/株,30008500元/株,900015000元/株,地苗,假植苗,假植

30、成品苗,综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗=1：2：3,苗源成本分析 成本比较(华南地区),此两种规格资源非常少,苗源成本分析 三地香樟主材价格比较,因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低,成都、上海两地普遍使用地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上,（元/株）,成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较,苗源成本分析 各区域使用分析,深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗,地苗,假植成品苗,假植苗,大部分苗源产自江浙地苗及假植成品苗供应量大,地苗大多来自本地假植成品苗多从华东购入,地苗供应量小，多为假

31、植苗假植成品苗用量大,苗源多来自本地反季节种植情况少,苗源成本分析 小结,除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源的利用,深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽 其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格,优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大 结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位,苗源分析苗源成本 操作模式分析技术措施综合成本,操作模式分析 内外模式比较,招标模式,战略合作模式,甲指乙供合作模式,内部模式,北京公司沈阳公司苏南公司,

32、上海公司成都公司,深圳公司,公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式,完全甲供模式,甲供+战略合作模式,外部模式,代表公司,主要特点,成都万华公司麓山国际,龙湖公司绿城公司,成本控制较好，对图纸要求较高，但苗木质量不易控制，即时效果差,苗木质量较高，种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力,甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障需要甲方配有专业人员，且占用人力较多,甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方需自有苗圃，少量项目可操作,甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员,招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。,优点

33、：成本动态可控,缺点：低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设 计变更数量较难控制 施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗 不考虑效果的即时性,操作模式分析 内部模式一,招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差,东莞高尔夫项目绿化成本：100-120元/平米,战略合作模式：选取 2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。,优点：施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。施工图定价设计，实施成本及变更可控,缺点：施工方的设计施工一体，需要监控 不能及

34、时反映当时的苗木市场价格,操作模式分析 内部模式二,战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制,成都金域蓝湾项目绿化成本：250-280元/平米,甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护,优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控,缺点：采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动,操作模式分析 内部模式三,甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作,深圳东海岸四期项目绿化成本：480元/平米,完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储

35、备，施工单位只负责苗木的施工。,优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。,缺点：采购环节占用甲方过多资源。乙方积极性难调动,操作模式分析 外部模式一,完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作,成都麓山国际项目绿化成本：220元/平米,甲供+战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。,优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木

36、储备，不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源,缺点：采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情,操作模式分析 外部模式二,甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金,成都三千城项目绿化成本：300-320元/平米,招标模式,操作模式分析 推荐模式,从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式,广州金域蓝湾绿化成本：300元/平米,成都麓山国际绿化成本：320元/平米,佛山金域华府绿化成本：370元/平米,完全甲供,战略合作,三种模式同等绿化成本下效果比较,绿化效果关键问题：1、图纸的可实施性2、苗木的

37、品质与形态保证3、成本可控制性,解决措施：1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化2、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。3、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量,招投标模式,战略合作模式,招投标+战略模式,甲指乙供战略+招标模式,图纸可实施性,苗品质量控制,成本可控,备注,仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡,操作模式分析 推荐模式解析一,战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题,景观设计部 2-5人/公司 苗木采购团队 1-2人/公司景观工程团队 0.5人/项目合计景观人员

38、 4-9人/公司,操作模式分析 推荐模式解析二,三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果,负责设计管理和现场效果确认 负责特型苗木采购和储备负责现场施工管理和效果控制,专业设计人员构成成本与工程采购人员构成专业景观工程人员构成,主要责任部门，监管其余团队,龙湖、绿城管理模式,万科管理模式,景观部 0-5人/公司 物业绿化工程师 0-3人/公司合计景观人员 0-5人/公司,专业设计人员构成,绿化工程人员构成,设计、采购、现场管理三位一体,负责绿化种植和养护,操作模式分析 可战略资源,华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有普邦、棕榈园林、四季青等,操作模式分析 小结,战略合作模式能够有效整

39、合苗木资源，控制成本，提升效果景观应该配备项目现场专业人员，有效控制效果实现,目前上海公司已开始实行景观项目PM制，隶属事业部，有效控制现场,苗源分析苗源成本操作模式分析 技术措施综合成本,温带地区(华东及北方地区),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率90-95%假植苗成活率99%,地苗成活率70-85%假植苗成活率99%,地苗成活率92-97%假植苗成活率99%,非适宜移植季节,地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%,非适宜移植季节措施,强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温

40、、保湿材料覆盖,强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖,强截枝条与叶片使用植物激素加强人工养护,以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供,技术措施 反季节移栽成活率及措施,使用传统技术在反季节移栽成活率非常低,上海,成都,佛山,苗木主材战略价格,非适宜移植季节措施费,10001300元/株,2900元/株,15002000元/株,32003300元/株,以上价格参考上海、成都、佛山08年战略采购合同，取1820cm樟树为例,措施费用已包含在苗木主材单价内,苗木主材市场价格,32003300元/株,23002400元/株,15002000元/株,措施费用不另收，

41、但需选择较小冠幅的假植苗,措施费占主材费用3040%,提高整体主材单价作为措施费补偿,损失苗木效果，无措施费补偿,技术措施 反季节移栽措施费率,传统技术反季节移栽为保活以提高成本或损失效果为代价,最终成本,32004600元/株,2900元/株,2000元/株,广州白云区大一项目现场,技术核心：通过药物处理，使植物在无需截枝、剪叶的情况下，保持全冠进行移植。,优点：不改变树形，整株移植保证树木100%成活，不受季节影响处理费用较低,缺点：不适合远程运输,技术措施 保冠移栽新技术,保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽,适宜季节移植技术处理费,非适宜季节移植技术处理费,1520cm,2025c

42、m,2530cm,3035cm,苗木主材价,苗木主材价参考上海08年度绿化战略合同,24003300元/株,39505000元/株,50006800元/株,1300018000元/株,500元/株,700800元/株,8001000元/株,13001500元/株,10001200元/株,12001500元/株,15001600元/株,16001800元/株,技术处理费与主材费比率,2124%,2030%,2024%,910%,技术措施 保冠技术成本分析,保冠技术费率占苗木主材价格20%左右，可全面提升效果,技术措施 战略合作+保冠技术成本,同等树冠效果，战略+保冠技术比招标要节省成本 7%,乔

43、木成本构成：综合单价=乔木主材价+种植费(人工)+服务费(运输+养护)+反季节措施费,乔木主材价,综合费率,反季节措施费,树冠覆盖面积,综合成本,招标,战略合作,战略+保冠技术,2800,3200,3200,18%,30%,40%,0%,30%,20%,反季节综合成本,3300,4160,4480,3300,5120,5120,3-4,5-7,7-9,以3万景观面积，按照乔木覆盖密度为16/株计算,30000 16=1875株 3.5=6560,1875株 6=11250 65601.7,1875株 8=15000 65602.3,战略+保冠技术与招标比较,+14%,+22%,+20%,+34

44、%,+56%,-100%,招标树冠面积,战略树冠面积,战+保树冠面积,4160 1.7 2450元/株,4480 2.3 1950元/株,3300元/株,同等树冠乔木价格,与招标价格比较-41%,34%41%=-7%,以20cm樟树为例，相关数据由上海公司提供,技术措施 小结,保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术战略+保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省7%,苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施 综合成本,综合成本 外部标杆展示区特点,以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富,上海纳帕 尔湾,展示区景观成本：1200元/平方米,软硬景比例：50%：50%,水景面积比

45、例：15%,乔木/灌木比例：40%：60%,单株乔木覆盖面积：1215平方米/株,大、小乔木数量比例：60%：40%,以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高,上海龙湖 滟澜山,展示区景观成本：800元/平方米,软硬景比例：70%：30%,水景面积比例：0%（现有河流）,乔木/灌木比例：60%：40%,单株乔木覆盖面积：1518平方米/株,大、小乔木数量比例：70%：30%,综合成本 外部标杆展示区特点,楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富,成都龙湖 三千城,展示区景观成本：600元/平方米,软硬景比例：80%：20%,水景面积比例：0%,乔木/灌木比例：40%：60%,单株乔木覆盖

46、面积：1518平方米/株,大、小乔木数量比例：60%：40%,综合成本 外部标杆展示区特点,综合成本 外部标杆展示区成本比较,外部标杆项目展示区绿化三高：成本高、密度高、大乔木量高,项目名称,上海纳帕尔湾,上海龙湖滟澜山,成都龙湖三千城,景观单方成本,软硬景比例,平均乔木覆盖面积,大、小乔木数量比例,1200元/平方米,800元/平方米,600元/平方米,50%：50%,70%：30%,80%：20%,12-15平方米/株,15-18平方米/株,15-18平方米/株,60%：40%,70%：30%,60%：40%,T2,T2,G2,品类,售价,1.4万元/平方米,1.11.7万元/平方米,75

47、00元/平方米,综合成本 展示区成本分析,做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为400元/平米,三个条件：1、种植密度15株/平方米 2、大乔木占总乔木量70%3、假植成品苗,2100平方米绿地为例：,大乔木20cm,数量,假植成品苗主材价,小计,小乔木20cm,98株,42株,7980元/株,1400元/株,782,040元,58,800元,合计,140株,840,840元,乔木单方成本：400.4元,以上单价信息来源于08年度深圳公司项目绿化结算清单,采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需203元/平米,三个条件：1、种植密度15株/平方米 2、大乔木占总乔木量70%

48、3、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗,2100平方米绿地为例：,大乔木20cm,数量,地苗主材价,合价,小乔木20cm,98株,42株,2660元/株,467元/株,391,216元,36,120元,合计,140株,427,336元,乔木单方成本：203.5元,全冠措施费（主材20%计）,532元/株,93元/株,地苗单价按假植成品苗价1/3计,苗木起运费,800元/株,300元/株,综合成本 展示区成本分析,综合成本 外部标杆展示区成本,效果实现“两高”不用“高成本”，在于好模式,使用假植成品苗的展示区，乔木单方成本：400.4元/平方米使用全冠地苗技术的展示区，乔木单方成本：203.5元

49、/平方米,差距49%,此数据不含种植费用,节省单方成本：196.7元/平方米,实施关键：1、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源2、运用全冠移植技术支持3、专业技术人员现场管理,综合成本 外部标杆成本分配,上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的10%,项目占地：191，902平方米（一、二期）,展示区面积：32，000平方米（其中含红线外15000平米）,展示区占总面积比例面积：,8.9%,综合成本 外部标杆成本分配,龙湖展示区种植效果秘笈大树+高密度+怡情小景,2,3,4,5,1,3,3,6,1,2,3,4,5,6,停车场,白桦林,宅间绿地,休闲平台,婚礼草坪,公共绿地,单株乔木

50、覆盖面积：15-18平方米,大、小乔木数量比例：7：3,宅间绿地,公共绿地,综合成本 成本分配,展示区景观绿化成本应是整体成本的2倍以上,龙湖滟澜山展示区,深圳万科典型项目全期,大乔木与小乔木比,单株乔木覆盖面积,7：3,3：7,15-18平方米/株,35平方米/株,展示区绿化成本,480元/平方米,210元/平方米,2,1,：,景观单方成本,800元/平方米,350元/平方米,福州案例,低成本地苗运用于行道树种植（3月份）,90棵胸径15-20的天竺桂地苗，均价1000元/棵，全冠移栽,总结,提升绿化效果，应该采用战略合作模式保证现场实施效果，应增加现场项目专业人员配备展示区景观绿化成本应是