广州金沙洲D地块项目可行性研究报告66p.ppt

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1、,XX市区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2006年8月15日,金沙洲D地块,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1 土地属性情况,本项目,XX公司的3+X+Y发展布局,本项目位于片区，与在售的*项目相距4公里,1.1.1 公司重点发展片区、新项目所在片区、公司已有项目分布,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1 土地属性情况,本项目,项目位于XX公司重点发展的片区，属于城西发展片区、金沙洲组团,1.1.2 项目位置,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1 土地属性情况,直接连接内

2、环线，2030分钟车程到达XX各主要市区,1.1.2 项目位置,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1.3 项目周边配套分布图,横沙学校,沙风小学,*项目中大附属小学和中学,本项目,1.1 土地属性情况,教育：1）本项目可与*项目共用优质教育资源：中大附属外国语幼儿园、小学和中学；2）组团内的其它小学均为区级普通小学；3）项目用地相邻规划有一所小学占地10695平 米，规划总建筑面积7487平米，由政府兴建；,医疗：1）共用*项目医疗配套：24小时急 救服务、荔湾区医院门诊部；2）项目周边无大型或集中医疗设施，在项目西侧200米处有小型门诊部。,基本生活配

3、套：项目西侧、北侧紧邻的城西花园附近有餐饮、小型超市、肉菜市场等基本的生活配套设施，可以满足日常的生活需要。,规划小学和幼儿园,生活配套,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1.4 交通配套分布图,本项目,1.1 土地属性情况,公交站点和线路：乘车便捷，可通达XX各主要市区,项目西侧紧邻沙贝259路公交总站，通往区人和镇项目西侧紧邻城西花园276路公交总站，通往海珠区中山大学距离项目约20米处，有金沙洲路公交站点，有5条公交线路通过，通往火车站、天河中心区等城市各主要区域项目北侧500米

4、的E区将建3个公交枢纽站,本项目,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1.4 交通配套分布图,1.1 土地属性情况,轨道交通：规划中的地铁6号线在本项目附近规划设有“横沙”和“沙贝”出入口，可进一步方便居民的出行。本线路预计在2010年建成，2011年全线通车。,200米,本项目,350米,8月26日南方都市报报道,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.1 土地属性情况,1.1.5 项目所在片区可利用土地资源分布图,除本地块外，还有另外四幅，总建筑面积为536575平米。实际情况预计年内能最终推出的仅有50%左右,本地块

5、具备明显的优势：,地块规模大，分布很完整 地块微观的交通区位条件最佳 地块拥有最长的沿江面，约472米，景观资源最佳,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.2 宗地现状分析,项目总体指标用地性质：居住用地 总用地面积：144657m2 总建筑面积433971m2,1.2.1 用地情况,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,总用地面积144657平方米,规划40米路,规划40米路,规划20米路,金,沙,洲,路,城西花园,商务用地,1.2 宗地现状分析,1.2.2 四至,规划40米路,沿江60米宽绿化带,280米宽珠江,糖厂,一.

6、项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,1.2 宗地现状分析,1.2.3 地表现状,河涌,树林,树林,临时厂房,牌坊,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,最佳景观面,1.2 宗地现状分析,1.2.4 景观及视线分析,280米宽珠江水面,沿江60米宽绿化带,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1.土地属性特征,金,沙,洲,路,珠,江,1.3 项目周边不利影响,项目没有废水和废气影响。主要噪音来源于项目西侧金沙洲路和未来项目东侧的规划沿江路；另河面的轮船也将有一定影响。项目东侧珠江对面糖厂对项目的可视景观有一定的不利影响。

7、,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2.周边可比地价,本项目,元邦项目,凯德置地项目,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.片区市场情况,（1）区住宅市场的供求分析,（2）周边代表性楼盘销售简况,富力桃园,*项目,本项目,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.片区市场情况,金碧绿洲,凯德置地项目,中海金沙洲项目,金碧海岸花园,本项目,（3）周边潜在项目供应情况,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.片区市场情况,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,4.规划设计要点,一.项目概况,XX区金沙洲D地块项目可行性

8、研究报告,4.规划设计要点（续）,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2.1 项目系列归属城花系列。2.2 项目客户定位,通过7对眼的分析，由于该项目各方面属性均好，且具备一定规模，各类客户都有可能成为目标客户群,由交通距离的考虑，该项目的客户群来源地可以覆盖整个XX市区,对比XX市、区以及花城的潜购客户/客户数据，本项目的主要客户群为望子成龙，其次是社会新锐。,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,客户定位表如下：,2.3、产品解决方案（1）产品解决方案清单,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2.

9、3、产品解决方案（1）产品解决方案清单（续）,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2.3、产品解决方案（1）产品解决方案清单（续）,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（2）规划设计指标表,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（3）规划方案一（测算方案）总平面图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,规划特质：江景资源二次最大化1，大户型沿江面设置。2，将沿江面的板楼连接在一起，从而出现一个开口达163米的江景通廊

10、。3，对着江景通廊的半围合21F小高层观江景面长达370米。,（3）规划方案一（测算方案）产品类型分布图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（3）规划方案一（测算方案）透视图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（3）规划方案一（测算方案）透视图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（3）规划方案二 总平面图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,规划特质：

11、二线江景资源均好1，将沿江面的板楼间距控制在30米。一线江景消化所有大户型。2，通过楼间二线江景实现小户型的景观均好。从而有最多的看江景户型。,（3）规划方案二 透视图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（3）规划方案二 透视图,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（4）单体方案,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,21层小高层产品：一梯六户标准层,（4）单体方案,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解

12、决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,21层小高层产品：一梯六户转角标准层,（4）单体方案,2.3、产品解决方案(续),二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,21层小高层产品：空中四合院标准层示意图,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（4）单体方案,2.3、产品解决方案(续),空中TH及大三房产品：,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（4）单体方案,2.3、产品解决方案(续),TH产品,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（4）单体方案,2.3、产品解决方案

13、(续),TH产品,二.客户定位及 产品解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（5）成熟产品与标准化产品选型,2.3、产品解决方案(续),小高层一梯六户参考XX富力桃园的产品，并根据新政对户型面积的要求进行调整空中TH选择#厦门项目TH选择深圳#城项目的成熟产品,3.1 土地权属状况与项目背景,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.2 土地获取方式,1）土地使用权获取方式简述：政府公开招标出让本项目，#和中粮地产各占50%联合竞投本项目。,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.2 土地获取方式（续）,2）土地获取程

14、序：,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.2 土地获取方式（续）,3）地价与支付节奏,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,该项目属政府公开招标项目，依据国有土地使用权出让合同范本约定，签订成交确认书后2个月内支付4亿元，其余款项在签订成交确认书后12个月内分两次付清。,4）拆迁及交地,3.3 项目风险与防范,1、土地获取风险,1）土地获取可行性风险分析：本项目由政府公开挂牌，属于政府一手出让用地，因此项目获取无法律风险。,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2）竞争对手分析,3.3 项目风

15、险与防范,1、土地获取风险,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,2）竞争对手分析,3.3 项目风险与防范,1、土地获取风险,2）竞争对手分析（续）,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.3 项目风险与防范,1、土地获取风险,2）竞争对手分析（续）,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.3 项目风险与防范,1、土地获取风险,2）竞争对手分析（续）,三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,3.3 项目风险与防范(续),三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D

16、地块项目可行性研究报告,2、合作风险,合作方“中粮地产”为中粮集团旗下上市公司，中粮集团与#的良好信任关系是双方合作的基础。XX公司与中粮已有#城、海印桥西侧项目等合作经历。合作细节将在双方集团“总对总”的合作指引下确定。双方各按50%的股比投入，共担收益和风险。鉴于#集团和中粮集团良好的合作经历和双方实力，合作方的后续投资和履约能力可以保障。因此合作风险可控。,3.3 项目风险与防范(续),三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,1）交地时间问题：本项目在支付第一期地价款后6个月内，政府才能完成移交土地，预计移交土地的最后期限为2007年5月1日，本项目加速周期

17、需要的正常开工时间为2006年12月10日左右，因此政府移交土地的时间会影响项目的正常开工时间，进而影响加速周期。政府移交土地存在一定的不可控性。2）取得国有土地使用证前的报批报建问题：按土地招标文件约定，签署成交确认书后12个月付清全额地价款，之后一个月内办理国有土地使用证；但在此之前，项目正常开发需要报批报建等，未能取得土地证将影响项目报批报建及正常开工。,3、加速前置风险：,3.3 项目风险与防范(续),三.土地获取方式及项目风险分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,防范措施：1）关于交地问题：考虑目前场地现状已经平整，无拆迁，政府延迟交地的主要问题在于沿江公园及周边道路、市政配套

18、管线建设，可建设用地本身具备移交的条件，因此，争取协调政府先进行可建设用地的移交，保证开工按加速周期的要求进行。2）关于取得国有土地使用证前的报批报建等问题：经咨询政府土地出让主管部门，类似情况下，可由土地开发中心出具相关证明，用建设用地批准书进行报批报建；我司在支付4亿首期地价款后，也可以考虑争取和土地交易中心协商用银行保函的方式对其余地价款的支付进行担保，从而获得土地使用证，进行正常的报建、开工和销售；也可考虑在支付首期地价后，通过土地证分割等方式，先行办理首期建设用地土地证。,3、加速前置风险：,四.资金解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,4.1、公司整体资金状况（单位：万元

19、）,（备注：本部分指标均按楼面地价4000元/平米测算，实际成交地价将可能高于此起拍价。）,说明：结合公司整体资金状况考虑，待决策新项目06年度整体资金缺口为：35696万元。,4.2、待决策新项目现金流量计划（单位：万元）,说明：1、待决策新项目资金峰值186,957万元，出现时点2007年三季度。2、实现累计正向现金流时间为200 9年3季度。,4.3、资金缺口解决方案,（1）拟向总部申请项目贷款额度 20000万元；（2）拟与中粮集团合作解决 20000万元资金缺口；,四.资金解决方案,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,按楼面地价4000元/平米测算，项目06年总体资金缺口为3.57

20、亿元，但06年存在4亿元阶段性资金缺口，拟通过以下方式解决：,说明：由于拍卖总价很可能高于4000元/平米，因此，项目在07年3月份也存在较大资金缺口，具体数额须待最终投标结果而定。,五.项目开发计划,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,5.1、首期项目开发计划,注：此开发计划可以确保我司在获得本项目后2个月内完成总规方案的报建工作。,5.2、项目销售计划,五.项目开发计划,注：此销售面积中不含车位；销售单价不含车位部分。,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,6.1 项目主要经济指标,六.经济效益分析,（备注：本部分经济效益指标均按4000元/平米测算，实际成交地价将可能高于此地价。）,X

21、X区金沙洲D地块项目可行性研究报告,6.2 合作项目#经济指标,六.经济效益分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,6.3 项目开发各年的利润体现,六.经济效益分析,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,（2）在此基础上，经过不断调整和完善，初步形成沙沙项目产品建议要点，为规划设计工作提供参考；,七.前置与加速措施回顾与补充,7.1 产品类别,成熟产品 标准化产品 创新产品（注明理由）,7.1 前置工作进展情况,客户定位和产品定位前置工作进展情况,（1）通过对项目属性、客户细分结果和片区房地产市场的调研，经过不断深入的讨论后得出金沙州D地块市场和客户的简要分析初步结论；,（3）针对周边代表

22、性楼盘和XX市珠江沿岸楼盘的分析，得出本地块的售价分析初步结论；（4）组织各专业部门针对本项目运用“七对眼睛”的工具进行分析，得出“七对眼睛”报告。,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,七.前置与加速措施回顾与补充,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,7.1 前置工作进展情况（续）,设计前置工作进展情况,（1）区域立项阶段形成总体方案、户型平面图等设计成果初稿；（2）根据区域立项会建议，并结合营销产品建议对上述规划方案初稿进行调整，目前形成两个公司内部审核方案，并以此制作模型图；（3）为保证投标方案完全满足政府的相关设计要求，形成了上报政府的规划设计方案，并已经初步完成设计成果的制作。,七

23、.前置与加速措施回顾与补充,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,7.2 加速措施及专业负责人名单,8.1 SWOT分析与结论,八.总结与建议,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,8.1 SWOT分析与结论,八.总结与建议,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,根据目前加速前置的进展情况，本项目可以保证在获取后2个月内完成总规方案的报建工作按照4000元/平米地价水平预测，本项目仍可获得超过10个亿的净利润，而且2008年2月份首期结算，可保证2008年结算10.8万平米，为上市公司贡献约1个亿的净利润。根据公司的需要也可以力争在2007年底实现部分资源

24、的结算本项目是XX政府近期推出的地价支付期限最长的一个，因此按照4000元/平米地价水平预测，相对于巨大的地价总额，本项目竞标成功后在2个月（今年11月4日）只需要支付四亿元（#权益部分为2亿元），6个月（明年3月4日）支付约6.68亿，12个月（明年9月4日）支付约6.68亿，约38.5%的地价款在12个月后支付，地价款支付节奏较为有利XX公司的核心项目或者说大项目*项目，包括今年新增的城南地块总计60万平米将在明年完成竣工结算，其他项目均为15万平米左右的中型项目或4到6万平米的小型项目，在土地储备结构上存在严重缺陷XX政府今年的土地出让计划中类似大项目：金沙洲F区项目被分成了五块地、科学城交委项目已确定为“9090”的“双竞”项目、大学城项目将被推迟出让、取而代之的水泥厂项目已经确定为50商业和50“90100”小户型住宅，本次出让项目可以说是补充XX公司大项目的首选,8.2 投资建议,XX区金沙洲D地块项目可行性研究报告,综上所述，本项目可行，申请决策审批！,