济南天辰燕子山东路项目可行性研究报告 148页.ppt

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1、本报告是严格保密的.,可行性研究报告,济南天辰燕子山东路项目,本报告是严格保密的.,星彦认为,顾问的责任是：与客户一起找出答案经常向客户汇报项目进展，以获取及时指导和支持与甲方一起沟通交流，并提供一切必需的分析支持提供外部观点和普遍适用的经验，使之与客户的需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法,顾问的责任并不是：将答案告诉客户到项目结束前才向客户递交报告要求客户创造奇迹无视客户的专业知识和经验采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法,顾问的责任,本报告是严格保密的.,项目总用地约1.57万平方米；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位；本次报告主要研究项目发展写字

2、楼方向及类写字楼方向的风险及收益；报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方均认为其真实有效；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。,深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：,项目背景说明,本报告是严格保密的.,市场决定价值价值决定标准只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产力的，才能称为最好的项目,本报告是严格保密的.,在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究,市调内容,本报告是严格保密的.,根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下,2008/5/23,2008/

3、6/7,济南房地产市场整体判断写字楼市场分析发展写字楼可行性判断公寓市场分析发展公寓可行性判断,项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价,第二阶段项目定位及物业发展建议,第一阶段外出调研及可行性研究,项目可行性研究报告,15个日历天,15个日历天,2008/6/22,7个日历天,第三阶段项目报告调整阶段,深化研究，完善报告项目整体财务测算；,2008/6/28,项目定位及物业发展建议（初稿）,项目定位及物业发展建议（终稿）,工作计划,本报告是严格保密的.,每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案,

4、当地非成熟开发商开发的,省会城市,新老城区结合区域的,小规模体量,1,3,4,5,位于环渤海经济圈内,2,项目属性,公建用地项目,6,本报告是严格保密的.,对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值,熟悉当地市场环境了解当地消费者特征良好的当地人脉资源可利用资源较多,1,缺乏房地产开发经验不具备项目操盘经验不具备项目产品设计、规划、成本控制能力品牌尚未塑造,本报告是严格保密的.,位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南带来较大发展前景,环渤海经济圈：指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。,环渤海地区是我

5、国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的经济区之一。随着我国经济增长重心由南向北梯次转移，环渤海地区已经成为中国经济新的增长极。世界经济增长的重心已转向亚太地区。环渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国际分工中起着重要的作用。,在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件济南作为环渤海经济圈的中心城市之一，受到北京、天津影响、其中心地位并不十分突出,2,本报告是严格保密的.,3,济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强,经济指标逐年增长,历史文

6、化名城,济南市直接腹地范围为山东省西半部，仅限于山东省内，与省外的经济联系薄弱,目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边城市的冲击,本报告是严格保密的.,项目位置,房地产开发的黄金定律：,地段决定一切！,“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，东部为城市主要发展方向项目所处东二环和经十路交汇处，主城区和东部新区的结合处，其城市核心区域价值不言而喻。,4,项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、挖掘、放大和利用地段价值。,东二环,经十路,奥体中心,行政办公中心,城市向东看,燕子山豪宅区,本报告是严格保密的.,小规模体量与济

7、南在售写字楼项目的规模体量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。,5,本报告是严格保密的.,公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑,6,项目为公建用地，可以发展多种方向项目地势高于地面23米，地块里有一定坡度，工程上会增加成本地块方正便于规划高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高的居住价值,本报告是严格保密的.,项目区域情况项目交通便利，自然环境优美，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围,6,IT产业区,本报告是严格保密的.,项目四至情况,地块A,地块B,北侧：中建文化城,西侧：中建宿舍楼,西北侧：假日花园酒

8、店,东北侧：中润世纪城,东侧：桥底市政公园,东南侧：学院商业街,南侧：行为科学学会,西南侧：中建宿舍楼,6,本报告是严格保密的.,现状与目标之间的差异构成了本项目需解决的核心问题,开发现状,开发商目标,二线省会城市，经济表现一般；城市新区和老区结合区域，商务配套不足，商务和商业氛围未形成；不具备规模体量优势；缺乏商业开发和经营经验无品牌知名度,R1,R2,？,速度是第一位的，快速回收成本风险可控下的利润最大化,问题：项目做何种方向的物业，才能突破项目现有的不利因素，实现资金的快速回笼，以及较高的利润空间？,项目核心问题界定,本报告是严格保密的.,本次报告要解决的核心问题是，项目发展写字楼与类写

9、字楼的可行性比较,我们该选择怎样的竞争方式？,开发写字楼的机会有多大？开发类写字楼的机会又有多大？,如何定位项目的主题？客户群特征怎样？价格如何确定？,我们项目该做成什么样的较为合适？,各位同仁，你们如何理解本项目的核心问题？,核心问题分解,本报告是严格保密的.,开发机遇分析,项目整体定位,物业发展建议,开发(类)写字楼的机会有多大？如何选择？,如何将定位应用到项目具体规划设计上来？,如何定位项目的主题概念、客户、价格？,整体分析框架,本报告是严格保密的.,写字楼开发机遇分析,市场层面,经济层面,类写字楼开发机遇分析,政策层面,写字楼开发机遇分析,类写字楼开发机遇分析,下一步工作,写字楼开发机

10、遇小结,经济层面,市场层面,下一步工作,类写字楼开发机遇小结,报告思路,本报告是严格保密的.,大区域视角分析,城市视角分析,板块间市场格局,区域间外来企业带来的商务需求市场的分析,这些需求在济南市场上，目前是如何分布的,城市内第三产业发展带来的商务需求分析,思路分析,板块内市场竞争,项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些竞争,本报告是严格保密的.,写字楼市场,写字楼市场分析,大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争,本报告是严格保密的.,区域增长极理论溯源与中国所对应的阶段现象,区域增长极理论：经济空间存在着若干中心、力场或极,产生类似“磁极”作用的各种离心力和向心力,从而产生相互联合的

11、一定范围的“场”,并总是处于非平衡状况的极化过程之中 法国学者佩鲁(.)经济空间:理论的应用,区域增长极存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。极化效应表现：资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；扩散效应表现：生产要素向外围转移。在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩散效应加强。,极核,外围,极化效应,扩散效应,星彦观点：目前中国三大经济区域处于极化效应占主导向扩散效益占主导的过渡阶段，其具体特征为：生产型要素高速度向外围扩散，极核外围成为生产加工型产业的主区域服务型要素开始向外围扩散，但极核依然为服务型产业的主区域。,区域增

12、长极,本报告是严格保密的.,长三角区域区域增长极现象,上海：作为长三角区域内的极核，已吸引了世界500强企业全部进驻，大部分公司将其作为总部服务平台和对外办事联络中心，而制造加工厂设置在周边区域。表现：金融、贸易、物流、服务等第三产业发达，促使当地的写字楼市场极为火暴。,周边区域：昆山、常州、无锡等周边区域均以上海为龙头，强化区域间、城市间的分工协作，区域经济增长迅猛。表现：产业以机械生产、加工制造为主，第三产业相对较弱，写字楼市场表现一般。,长三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,极核周边城市常州写字楼市场分析,九洲环宇,嘉业国贸广场,长三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,常州写字楼市

13、场高端产品销售周期长，销售难度大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高,特征表现：常州写字楼产品处于初级发展阶段；市场上设施先进、配套齐全、规划合理、管理完善的写字楼较少；传统办公楼、商住楼甚至住宅大量存在，对商业化写字楼市场冲击很大；高档写字楼的租售价格与中低档写字楼差距不大；写字楼的销售周期较长，销售表现一般；整体入驻率不高，高档写字楼的入驻率明显不如中低档写字楼。,长三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,珠三角区域区域增长极现象,广州、深圳：作为珠三角区域内的两个极核，其金融、贸易、物流、服务等第三产业均较为发达。以深圳为例，福田中心区近几年出现了大中华国际、现代国际、诺德中心等大量

14、5A级写字楼,周边区域：东莞、惠州、佛山等周边区域经济发展主要表现在加工制造等第二产业发展迅速，而第三产业则相对落后，写字楼市场表现一般。,珠三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,极核周边城市惠州写字楼市场分析,双子星国际商务大厦(惠州首个5A写字楼项目）,隆生商业广场,世贸中心惠州第一高楼,珠三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率大的问题，同时高端写字楼销售周期长,市场特征：品质开始得到提升，配套先进完善，现楼租售双子星和世贸中心提出“5A”办公自动化概念，盛丰大厦则注重人性化和生态化。配有停车位、高速电梯、中央空调和先进的物业管理，提出纯商务写字楼理念

15、。但销售周期均较长。客户群体多为中小成长型服务业公司客户群体多集中在一些第三产业的中小型公司。它们正处于事业发展的上升期，注重品牌形象，渴求高效的办公效率和明快的办公环境。少量高档写字楼也吸引了如中国工行、中国人保财险、中国交通银行等金融保险名业。空置面积增加，销售周期拉长 惠州新建的写字楼空置面积都比较大，双子星国际商务大厦空置率40%，隆生商业广场、大隆大厦的空置面积都比较大，隆生商业广场除了隆生本部进驻20-23层外，其他可供租售的10-19层全部存在空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除少量入住也基本空置，空置率约为40；一些写字楼2005年开盘现在还在售，销售周期延长。

16、,珠三角极核效应分析,本报告是严格保密的.,环渤海区域区域增长极现象,北京：作为环渤海区域内的极核，北京新城市规划中放弃“经济中心”提法，强调打造宜居、服务型的现代国际都市。,周边区域：天津、济南等周边区域同样表现在第三产业发展相对不占绝对优势。商务办公市场表现一般。,环渤海极核效应分析,本报告是严格保密的.,区域分析启示,济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需求的增长相对较为缓慢,区域增长极核理论实证分析启示,济南处于环渤海经济增长集群内，受到政治文化中心北京和经济中心天津的双重影响，其第二产业受到刺激促进；在商务需求方面，能吸引到一些与二产

17、相关密切的行业，但消化速度将受到影响，出现销售周期较长的现象。,经济发展中形成的区域增长极，带动了整个区域的发展；而在增长集群中，龙头核心城市其商务需求旺盛，周边中心城市第二产业比较发达，从而形成有机结合的整体。,本报告是严格保密的.,写字楼市场,写字楼市场分析,大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争,本报告是严格保密的.,济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。高起点的城市定位，为济南预留了较大的发展空间,历史文化名城,城市性质：全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽城市职能：现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制

18、造业。,城市定位,新政府大楼,泉城广场,本报告是严格保密的.,济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济的聚集作用有限，直接影响了写字楼市场的需求,经济总量指标比较靠后,较弱的城市实力和城市辐射力：目前济南经济发展情况较弱，落后于青岛和烟台。与省会城市的地位不十分相称；济南市与省内的经济联系强于济南与省外的联系。城市吸引范围、经济辐射范围局限于山东省西半部。城市聚集作用不强，直接影响济南写字楼市场的需求,济南市经济辐射范围大部分在省内,城市实力,2007年实际利用外资排于环渤海经济圈六大中心城市之末,本报告是严格保密的.,济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业构成中，批发零售及餐饮业比重最

19、大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小,第三产业组成,城市写字楼的供应量与第三产业的发展相适应，城市第三产业的繁荣加大了对写字楼的需求目前济南第三产业比例较大，且呈逐年上升趋势；但第三产业各行业中，对商业性写字楼有需求的行业比例很小。而且其中很多企业都有自建写字楼。如农行、济南商业银行、交通银行等都有自建写字楼；因此，虽然济南第三产业比例较大，但是写字楼市场不是很繁荣,本报告是严格保密的.,城市分析启示,济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前不论是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其商务需求目前还处于缓慢发展阶段,城市视角分析给予项目的启示,济南目前的经济实力较弱，其城市首位度相

20、对较低，使得其吸附作用变小，目前写字楼发展较为缓慢,济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，中心作用和良好的城市规划等带来了巨大的发展潜力,从济南第三产业发展构成来看，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小,本报告是严格保密的.,写字楼市场,写字楼市场分析,大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争,本报告是严格保密的.,写字楼市场总体形势,写字楼市场发展格局,写字楼板块间的竞争分析,写字楼市场发展格局,本报告是严格保密的.,投资形势写字楼市场投资冷淡,市场总体形势,根据统计局公布的房地产及其中的非住宅投资数据，可以判断出近几年写字楼的

21、发展形势。20042006年三年间，写字楼、商业地产等非住宅房地产得到了一定程度的发展。2007年，非住宅房地产所占的比例降到15.89%，可见2007年房地产的发展主要以住宅为主，写字楼、商业地产等市场较为冷淡。,本报告是严格保密的.,销售周期写字楼销售缓慢，周期长,市场总体形势,本报告是严格保密的.,市场售价写字楼项目与周边住宅项目相比，价格提升不大,星彦统计：成熟CBD区域的写字楼价格约为临近住宅的1.5倍。,分析结果：济南目前大多数写字楼与临近住宅价格相差甚小，写字楼市场活力缺乏。,市场总体形势,本报告是严格保密的.,体量大多数写字楼项目体量较小，不具备规模优势,根据统计，近期的写字楼

22、项目中，除了中润、财富广场和银座晶都的体量较大外，大部分的写字楼楼盘开发体量较小，不具备规模优势。,市场总体形势,本报告是严格保密的.,目前济南市场供应主要是中低档的写字楼，写字楼整体档次不高,市场总体形势,本报告是严格保密的.,写字楼市场总体形势,写字楼市场发展格局,写字楼板块间的竞争分析,写字楼市场发展格局,本报告是严格保密的.,目前济南写字楼主要集中在四个区域,发展格局,中心商务区,IT产业区,东部高新区,东部发展起步区,本报告是严格保密的.,济南发展最早、目前中高级写字楼最集中的区域,中心商务区,泺源大街片区是济南的传统的中央商务区，商务活动最为密集。产业链发展成熟。,以泉城广场为中心

23、向外辐射的中心商务区,各大银行及金融机构；国际外资企业办事处；国内大型企业分公司；本地大型企业总部。,发展情况,进驻企业,纯写字楼占大多数，写字楼配套较完善。交通道路发展成熟。商务会所、银行、邮局、餐厅等配套产业聚集。,开发商和各大银行开发的专用写字楼；伴有少量商住两用写字楼。,配套设施,物业类型,本报告是严格保密的.,写字楼入驻客户以办事处、金融保险、咨询服务性机构为主,入驻客户分析,中信广场,金龙大厦,本报告是严格保密的.,银座晶都正在对外销售,内廊式布局，较为传统的商务楼,硬件配置较高,销售率80，主要为保险公司等整层销售,典型楼盘,本报告是严格保密的.,个性化写字楼分布区，IT产业集聚

24、,IT产业区,科技商务中心山大路起步发展也较早，近几年也得到长足发展，相关配套较优越，整体办公环境比较成熟。,以山大路为轴心的IT产业区,各中小型软件企业；电脑硬件相关企业；IT服务类企业。,发展情况,进驻企业,发展时间较长，外部配套业已完善。商住两用项目最基本的办公条件业已齐备，但中央空调、商务会所、银行、邮局、餐厅等来说却显得参差不齐。,商住两用型写字楼比率较高；个性化写字楼吸引IT产业聚集。,配套设施,物业类型,本报告是严格保密的.,写字楼入驻客户以科技企业为主,入驻客户分析,银座赛博,科苑大厦,本报告是严格保密的.,银座数码广场早期对外销售的商务写字楼，已入住,硬件配置较高，智能化程度

25、很高,基本销售完毕，入住率超过90,典型楼盘,本报告是严格保密的.,沿二环东路以东发展起来的东部中心区,东部起步区,处于交通要道二环东路之侧，同时地价较中心商务区便宜。以东环国际广场为首，引领东部起步区的发展。,以东二环为起点的中高档聚集商务区,由于租金及售价便宜吸引了大量中小型企业进驻。,发展情况,进驻企业,发展较中心商务区和IT产业区落后，写字楼档次中等偏上，外部配套比不上前两个区域。区域中纯写字楼较多，但档次普遍为中等左右，内部配套水准也处于中等水平。,纯写字楼较多；存在少量商住两用写字楼；,配套设施,物业类型,本报告是严格保密的.,写字楼入驻客户,入驻客户分析,发展大厦,本报告是严格保

26、密的.,中润世纪城目前还有约10万建面的写字间待售,整栋或整层销售，极少量分割销售,建筑宏伟、现代，硬件配置较高,面向客户为实力雄厚的大型企业或跨国企业,典型楼盘,本报告是严格保密的.,第一大道2006年3月开盘，对外销售的写字间约6万建面,单体纯写字楼,因为产权和销售策略等问题，销售停滞,典型楼盘,本报告是严格保密的.,政府规划下蓬勃发展的东部高新区,东部高新区,向东是整个城市的发展方向，伴随着整个城市重心的逐步东移，东部高新区的写字楼市场发展迅速,在政府扶持优惠政策下发展的东部高新区,大量国际合中小型软件企业进驻如NEC等,发展情况,进驻企业,由于政府主导大力发展，高新区的外部配套发展速度

27、较快，周围有银行、会展中心等配套机构。内部配套方面，虽然纯写字楼占主导地位，但档次只处于中等水平，内部配套中等偏下。,政府开发的只租不售型写字楼；厂房型写字楼；会展中心；,配套设施,物业类型,本报告是严格保密的.,大地锐城约10万建面的写字间，推出时间不详,城市综合体，处于两大高科技产业带之间，客户定位为软件等高科技企业,典型楼盘,推出时间暂未定，技术指标也没有相关资料，需要持续关注其未来发展,本报告是严格保密的.,各区特征比较,分布格局,本报告是严格保密的.,写字楼市场总体形势,写字楼市场发展格局,写字楼板块间的竞争分析,写字楼市场发展格局,本报告是严格保密的.,项目所在地块位于东部发展起步

28、区的一级辐射圈内，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线写字楼,目前的竞争格局,中心商务区,IT产业区,东部高新区,东部发展起步区,项目所在位置,目前济南写字楼集中的四个区域各有其发展特征，片区间存在的竞争并不激烈。项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线写字楼形成竞争,本报告是严格保密的.,中心商务区,IT产业区,东部高新区,东部发展起步区,项目所在位置,未来随着燕山金融商务区的崛起，项目也将其直接辐射，将会对中心商务区构成较大竞争,未来的竞争格局,燕山金融商务区,本报告是严格保密的.,板块市场启示,济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢

29、，板块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高,板块间市场格局分析启示,济南写字楼板块各自的特征明显，形成了各自的板块风格，板块间竞争不激烈,当前写字楼市场整体呈现销售周期长、价格提升较慢、写字楼整体档次不高等情况,城市各商务板块之间的竞争对本项目影响较小，竞争对手应主要锁定在板块内写字楼之间的竞争,近两年新写字楼热点集中出现在东部区域，中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高,本报告是严格保密的.,写字楼市场,写字楼市场分析,大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争,本报告是严格保密的.,未来的发展趋势,根据政府规划，项目所在的城市东向将是未来城市发展的主

30、导方向,根据济南的城市规划，济南城市空间发展战略为：“东拓、西进、南控、北跨、中疏”，城市空间结构为“一城、一区、一带”，呈带状分布目前新政府大楼已经建立在东部，东向发展大局已定本项目处于城市东部，位于济南市未来主要发展方向项目所在区域属于政府规划的燕山新区。依据济南市20062020年城市规划，燕山新区金融服务区、规划建成以金融、商贸、房地产、商务、会展等业态为主导的新区金融商业中心。,本报告是严格保密的.,中心商务区,IT产业区,东部高新区,东部发展起步区,燕山片区，济南未来的CBD？,燕山金融商务区济南未来的CBD？,未来的发展趋势,燕山片区规划为新的金融商务中心。在种种利好因素的推动下

31、，一个崭新的充满活力的CBD在济南东部新城呼之欲出燕山CBD将走一个怎样的发展路径？对我们项目有什么启示？,本报告是严格保密的.,借鉴深圳福田CBD发展路径,星彦案例,借鉴原因：城市开发和拓展的背景相似；新金融商务区规划和政府搬迁的背景相似；福田CBD在产业升级的带动下，在政府搬迁和地铁通车的促进下，迅速发展为目前配套完善、商务氛围浓厚的高级商务区,本报告是严格保密的.,深南大道轴上的中心演绎,星彦案例,本报告是严格保密的.,办公面积380万平方米，占49,福田中心区目前业态比例,星彦案例,本报告是严格保密的.,福田中心区目前的配套,市政及文化配套市民中心21万平方米(包括政府办公楼、工业展览

32、馆、博物馆、档案馆、2500个座位的大会堂)图书馆少年宫音乐厅电视中心深圳书城中心城,商业/产业配套会展业:会展中心,总建筑面积28万平方米酒店:6个5星级酒店,包括香格里拉酒店、星河丽思卡尔顿酒店、喜来登酒店、马可孛罗酒店等国际品牌商业:多个购物中心,包括COCO Park购物中心、怡景中心城、晶岛购物广场、城建购物公园、天虹购物广场等,交通配套地铁:地铁1号线、4号线城市快速路：滨河大道，为双向八车道；城市主干路：深南大道(双向八车道)、红荔西路(双向八车道)、新洲路、彩田路、福华路、福中路、金田路、益田路，为双向六车道；城市次干路：民田路、福中一路、福中三路、福华一路、福华三路、海田路、

33、中心四路和中心五路等，为双向四车道；城市支路：鹏程一五路、中心一、二、三、六、七、八路等，为双向或单向二车道；,星彦案例,本报告是严格保密的.,福田中心区业态开发时序:住宅裙楼商业写字楼购物中心和五星级酒店,住宅裙楼商业写字楼,购物中心,五星级酒店,写字楼项目集中于2003-2006年推出，至2006年写字楼已建总建筑面积240万平方米以上，已开发度63%以上商业项目裙楼商业与住宅和写字楼同步，大型购物中心滞后，目前开业的仅有COCOPARK（2006），和怡景中心城（2007）。酒店项目目前开业的有马可孛罗好日子酒店（2006），喜来登酒店（2007）。,住宅项目集中于1998-2003年推

34、出，至2003年住宅总推出面积160万平方米以上，已开发度80%以上,星彦案例,本报告是严格保密的.,成长因素产业发展是基础因素，配套是增值因素及触动因素,星彦案例,本报告是严格保密的.,产业因素分析：产业转型激增需求,2005年之后，高新科技、金融、物流三大支柱产业，贸易业以及新兴高端服务业的快速发展，为福田中心区的商业价值奠定了坚实的基础。,星彦案例,本报告是严格保密的.,配套因素分析：地铁的开通和市民中心的启用加速了福田区的发展,地铁的开通极大地提升了交通可达性，带动人气和商气的流动。,市民中心的启用，市政府的进驻，极大地增强了福田中心区的地位，提升企业家信心。,星彦案例,本报告是严格保

35、密的.,深圳的发展历程对本项目的启示,配套启示：本项目所在燕山新区同样被规划为新的金融服务区，同样是市政中心的迁移点，而交通方面则处于横贯东西的主干道经十路上，具备发展CBD的潜力。业态启示：燕山新区目前处于发展的初期阶段，无论是住宅还是写字楼市场都还具有很大的发展空间，但一般住宅先于写字楼发展。目前燕山新区应处于住宅市场大力发展的时段。价值启示：在正常情况下，在CBD发展初期，写字楼开发的利润相较住宅微弱。随着CBD功能的渐趋完善，写字楼价格将有很大的提升空间。本项目如开发写字楼，要取得超额利润还要等待配套成熟，可能还需较长时间。产业启示：CBD的发展，除了政府规划的驱动力外，很大程度倚靠产

36、业升级的拉动力，而这正是济南目前缺乏的，因此济南CBD的发展速度相较于深圳会更长。（深圳于1984年开始规划至2005年基本成型经历21年发展）,案例启示,本报告是严格保密的.,预计在本项目推出期间二环东路和经十路周边将同时有一些写字楼项目出售或出租，对本项目形成直接的竞争,锁定主要竞争对手,中润世纪广场,本案,第一大道,名士豪庭写字楼,子锋苑办公楼,中建文化城写字楼,本报告是严格保密的.,主要竞争对手,本项目可能面临来自周边项目的竞争,*第一大道因为产权问题，销售不动，停止销售了一年多，目前对外出租,本项目周边目前写字楼存量及新增量较多，未来本项目将面临较为激烈的竞争,本报告是严格保密的.,

37、分析启示,燕山板块规划为济南新的金融商务中心，发展潜力巨大，但目前还处于起步阶段；板块内写字楼存量及新增量较多，带来一定的竞争,板块内市场分析启示,燕山片区目前还处于起步阶段，其商务需求井喷时代的到来还有待时日,燕山片区规划为新的金融商务中心，整个板块发展潜力巨大,项目所在板块写字楼市场存量及预计新增量较多，带来一定的竞争,本报告是严格保密的.,1,2,3,4,大区域视角：济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需求的增长相对较为缓慢,城市视角：济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前不论是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其商务需求目前还处

38、于缓慢发展阶段,市场格局：济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高,板块内竞争：燕山板块规划为济南新的金融商务中心，发展潜力巨大，但目前还处于起步阶段；板块内写字楼存量及新增量较多，带来一定的竞争,市场形势总结,从市场来看，具有较大的潜力开发写字楼；但目前写字楼发展还处于缓慢发展阶段，具有销售周期长，市场存量多的特征,从市场来看，具有较大的潜力开发写字楼；但目前写字楼发展还处于缓慢发展阶段，具有销售周期长，市场存量多的特征,本报告是严格保密的.,报告思路,写字楼开发机遇分析,市场层面,经济层面,类写字楼开发机遇分析,政策层面,

39、写字楼开发机遇分析,类写字楼开发机遇分析,下一步工作,写字楼开发机遇小结,经济层面,市场层面,下一步工作,类写字楼开发机遇小结,本报告是严格保密的.,售价预测,为了方便利润测算，我们选取了三个目前济南市场上具有代表性及和本项目有可比性的项目，依照他们的现价粗略估计本项目的可能价格。,本报告是严格保密的.,房地产市场比较法：通过市场比较法星彦认为项目当前市场价格预计在8000元/平米左右,售价预测,本报告是严格保密的.,利润测算,此开发方向的成本利润率为20，在经济上是可行的,本报告是严格保密的.,相关财务指标分析,从各项财务指标反映，此开发方向销售周期较长，投资回收期达2.8年,销售周期预测：

40、本项目年销售面积预测：（1.86+1.88+1.48）/3=1.74万平米（用第一大道，中润及银座的年销售面积粗估本项目的年销售面积销售周期总销售面积/年销售面积6.28/1.743.6年,销售盈亏平衡点：销售盈亏平衡点建设总投资/（销售收入销售费用销售税金）78.72%,投资回收期：投资回收期销售周期销售盈亏平衡点2.84年,本报告是严格保密的.,报告思路,写字楼开发机遇分析,市场层面,经济层面,类写字楼开发机遇分析,政策层面,写字楼开发机遇分析,类写字楼开发机遇分析,下一步工作,写字楼开发机遇小结,经济层面,市场层面,下一步工作,类写字楼开发机遇小结,本报告是严格保密的.,项目发展写字楼的

41、机会分析,写字楼机遇分析,从城市和写字楼市场的视角，可以看出未来市场对中低档写字楼和高档写字楼有需求,本报告是严格保密的.,目前济南市场供应主要是中低档的写字楼,写字楼机遇分析,目前济南写字楼供应主要集中在中低档写字楼，高档写字楼较少，顶级写字楼还是市场空白点,本报告是严格保密的.,将项目与写字楼属性相匹配的结果表明，本项目素质距离高档写字楼有一定距离,匹配度分析,商务配套,交通便利,所属区位,建筑规模,写字楼类型,很少,一般,完善,很完善,有交通线路到达,有交通线路到达，交通较方便,有多种交通工具直达,两条以上的主干道，有多种交通工具直达,一般城区位置,主要商务区的核心区,主要商务区或副都心

42、区,副都心或较好的城区位置,低档写字楼,无限制,1-5万平,超过10万平,5-10万平,中档写字楼,顶级写字楼,高档写字楼,市场存在高档写字楼和顶级写字楼的空白点，但是我们项目的素质只适合发展中档写字楼，不适合发展高档写字楼，只能在竞争激烈的中档写字楼市场进行艰苦的拼杀,开发商的背景,无限制,有过地产开发经验,具备写字楼开发经验,写字楼开发经验丰富并且资金雄厚,本报告是严格保密的.,写字楼风险分析,项目发展写字楼的风险分析,目前写字楼市场存在的一定风险，实现开发商项目快速回收成本的目标面临较大阻力,本报告是严格保密的.,写字楼开发机遇小结,报告思路,经济视角,根据写字楼市场情况，经过初步估算，

43、开发商回收成本需近2.8年的时间。,在写字楼市场短期风险较大的情况下，可否考虑其他开发方向，能在减小开发风险，更快地回收成本的基础上实现较高的利润？,市场视角,本报告是严格保密的.,常州莱蒙双子星座,开发过程介绍：考虑写字楼市场的开发难度，由原有的商务功能定位转化为居住功能，主打投资型精装修酒店式国际公寓，实现8000元/平米的销售价格，且销售火爆。（当地普通型高档住宅最高为6000元/平米左右）,项目介绍：位于江苏省常州市的核心商业区，雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐标点。整体项目占地10.2万平方米，总建筑面积达58万平方米，总投资预计超过20亿元，建成后将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、

44、娱乐、康体、商务、居住等多功能于一体的超大商业群，其中双子星座是首期面市产品。,借鉴原因：城市开发背景相似；当地写字楼市场表现一般，该项目采取转换用地性质，从写字楼转变为酒店式公寓，规避了风险，取得了较大的经济效益。,案例借鉴,本报告是严格保密的.,常州莱蒙双子星座高档精装修样板间的展示为营销添亮不少,案例借鉴,本报告是严格保密的.,济南银座晶都,开发过程介绍：考虑写字楼市场的销售难度，将其中1栋写字楼改为小户型公寓，改变原有的商务功能定位转化为居住功能，精装修小户型公寓，实现8000元9000元/平米的销售价格，且销售火爆。客户咨询中有90是咨询小户型公寓的,项目介绍：项目位于济南“中央商务

45、区”、“政务中心”、“金融中心”、“商业中心”和“教育中心”等五区交汇的中心位置。银行总部、写字楼、五星级酒店、政府机关以及二大商圈、六处景点、三大重点中学。形成了浓郁的生活、商业、办公、政务、教育、休闲氛围。银座晶都国际融合了高级公寓、小户型公寓、商务办公、商业等多种物业形态。地下地上可提供近千个充足的停车位。目前小户型公寓已经基本销售完毕，写字楼销售率80。目前开始销售商业，销售情况不好,借鉴原因：相同的城市；因为写字楼市场表现一般，该项目采取转换使用用途，从写字楼转变为小户型公寓，规避了风险，取得了很快的销售速度。,案例借鉴,本报告是严格保密的.,济南银座晶都由写字楼改成公寓的平层格局;

46、公寓销售情况火爆，写字楼销售情况一般,案例借鉴,写字楼平面图,公寓平面图,本报告是严格保密的.,案例的借鉴意义在于：如项目所在城市或所在区域，开发纯高端写字楼市场面临风险时可采取改变项目功能和用途的方式（莱蒙双字星座，由商业用途改为酒店式公寓；济南银座晶都，写字楼改用途为小户型公寓）,借鉴意义,案例借鉴,在写字楼市场短期风险较大的情况下，能否改变项目使用用途，定位为：以居住为主要功能的小户型公寓？,思考,下文转入对以居住为主要功能的小户型公寓产品的研究和探讨,本报告是严格保密的.,报告思路,写字楼开发机遇分析,市场层面,经济层面,类写字楼开发机遇分析,政策层面,写字楼开发机遇分析,类写字楼开发

47、机遇分析,下一步工作,写字楼开发机遇小结,经济层面,市场层面,下一步工作,类写字楼开发机遇小结,本报告是严格保密的.,50年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，会遇到政策层面的什么问题？,政策层面,转变土地用途,通燃气问题,在我国的土地管理政策中，不允许土地转变使用用途；项目是公建用地，能否做成居住功能为主？,燃气一般来说在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？,要发展居住功能为主的公寓产品，关键要弄清楚能否顺利解决以上这些问题？,公建外立面,对于公建用地，必须做成公建外立面。以居住功能为主的公寓，做成公建外立面能否被市场接受？,本报告是严格保密的.,50年产权的公建用地，做成居住功能为主

48、的公寓，政策上允许吗？,土地用途的改变,转变土地用途,通燃气问题,从市场上在售的项目可以看出：目前市场上有许多4050年产权的项目，做成公寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售；公寓或住宅项目产权年限少于70年，对销售价格影响不大。,公建外立面,本报告是严格保密的.,土地用途的改变,转变土地用途,通燃气问题,公建外立面,在济南市场上，公建用地可以开发以居住功能为主的公寓。,从市场上在售的项目可以看出：目前市场上有许多4050年产权，做成公寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售；公寓或住宅项目产权年限少于70年，对销售价格影响不大。,深访建委高科长：“目前国家对公寓的界定不是很明确。商住两用嘛。

49、开发住宅为主的公寓，也是可行的”,50年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，政策上允许吗？,本报告是严格保密的.,转变土地用途,通燃气问题,从市场上在售的项目可以看出：目前市场上部分4050年产权的住宅或公寓，可以通燃气；,公建外立面,能否通燃气,燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？,本报告是严格保密的.,能否通燃气,转变土地用途,通燃气问题,公建外立面,在济南市场上，公建用地的公寓，只要设计复合燃气公司要求，可以通燃气,从市场上在售的项目可以看出：目前市场上部分4050年产权的公寓，可以通燃气；,深访港燃气负责燃气开户的李先生：“通燃气对建筑设计有一定要求。燃气管道不能穿过卧

50、室和洗手间，必须有单独的厨房”,燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？,本报告是严格保密的.,转变土地用途,通燃气问题,公建外立面,公建外立面,以居住功能为主的公寓，可否做成公建外立面？,重汽.彩世界,环球.嘉汇广场,银座.晶都,鑫苑.金座,汇展.香格里拉,市场上很多公寓都是采用公建外立面，被济南人广泛接受,本报告是严格保密的.,政策层面小结,使用用途转变：公建用地可以开发以居住功能为主的公寓。,公寓能否通燃气：公建用地的公寓，只要设计符合燃气公司要求，可以通燃气,公建外立面能否被接受：市场上很多公寓都是采用公建外立面，被济南人广泛接受,公建用地开发居住性公寓在政策上可行，下面转入对