昆明石林项目定位报告53P.ppt

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1、昆明石林项目定位报告,浮生三日 享尽所想,全民休闲时代来了IT IS COMING,中国人均GDP已超过3000美元，按照经济发展规律，中国开始迈入旅游休闲高峰期，这是我国旅游产业发展的极好机遇，预示着我国旅游产业发展又一个春天到来。国务院，2009.12.24 国家旅游局日前举行的“中国旅游发展趋势与热点论坛”上说，去年中国旅游市场规模达20亿人次，旅游总收入达1.29万亿元人民币，旅游直接就业人数达1100万人，旅游业增加值占全国GDP的比重超过4%。但从总体来看，市场主体的低消费是这一时期的重要特征，当前市场需求呈现出以旅游观光为主、休闲度假逐步增长的态势。人民日报，2010.06.03

2、以中国目前每年10亿人次水平的旅游人数和5000多亿元的收入计算，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。旅游需求将在未来10年中以每年8.5%的速度增长，旅游活动的巨大增长空间以及旅游业本身的广阔前景，使得休闲地产作为旅游和地产两个黄金产业的交叉，正逐渐为市场关注。南海网，2009.12.05 随着人们生活水平的提高，加上一年120多天的法定假期，中国开始步入休闲时代，“5+2”和“11+1”的生活方式越来越流行，休闲产业的发展也带来休闲地产的迅速升温。南海网，2009.12.05,财富的提升，休闲之梦膨胀,需求膨胀，而现实如何？WHAT IS UP?,休闲=赶

3、鸭子上架+被耍购物+身心疲惫,中国休闲之怪现状一,休闲=看人脸色+服务低档+有所牺牲,中国休闲之怪现状二,休闲=人山人海+方式单一+到处都似曾相识,中国休闲之怪现状三,休闲旅游蓬勃发展的中国，休闲的方式却是极其的低下，休闲=找罪受,放眼他处，如何休闲？WHAT ARE THEY DOING?,见微知著，让我们通过一次安缦酒店之旅，体验休闲的真谛,休闲=不远千里舟车劳顿却只为那短暂的迷醉休闲=无所约束无所顾忌的彻底身心放松休闲=实现很多一直以来向往却不曾有过的体验休闲=时刻被呵护时刻被重视却又润物无声,究竟是何等的魔力，让人仿佛置身伊甸园？答案精致化休闲,不仅是石林，不仅是昆明，中国目前都面临休

4、闲方式的亟待升级，“精致化休闲地产”是本案的方向,昆明旅游产业要从观光型转向休闲型昆明旅游产业二次创业目标定位是：围绕住在昆明、休闲在昆明、养生在昆明、体验在昆明这个主题,推动昆明旅游产业从单一的观光型向观光、休闲、度假、康体、会展、商务复合型转变,努力把昆明建成国内外重要的观光、休闲目的地和面向东南亚、南亚的国际旅游休闲度假胜地。,问题来了，此番发展方向有何根据？Question1：何为休闲？休闲旅游？Question2：为何是休闲？为何适合本案？,Question1：何为休闲？休闲旅游？WHAT DOES IT MEAN?,概念,休闲地产在一般住宅要素的基础上，依托项目周边良好的资源环境，

5、把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别”。旅游地产直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；,休闲涵盖产业链范围更广阔！,对象,休闲所面对的对象更宽泛！,休闲地产,城市休闲地产,旅游休闲地产,大多位于城市近郊地带，即环城市休闲带上，往往作为第一或第二居所，依托周边良好的自然生态环境（多为山地、水源），多以花园洋房、别墅为主,往往坐落在知名旅游区

6、，通常为第二居所。休闲地产产品的设计风格与一般产品的不同之处主要表现在内装、户型、功能面积、配套设施等方面，强调满足休闲需求。,本地客户,外来游客,作用,休闲地产所起到的作用更持久！,旅游是走马观花，而休闲是下马看花,观光是不能带动一个区域前进的，因为留客性不强，只有休闲能够成为一个产业，只有一个产业才能一个区域的发展 首届中国旅游休闲地产精英论坛,单一的观光单一的主题单一的门票,一个完整产业链一个小型封闭社会,Question2：为何是休闲？为何适合本案？WHY IS IT?,让我们看看我们所处的城市、所拥有的地块,我们所处的城市昆明WHERE WE ARE?,社会零售品总额,昆明近10年来

7、社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅14.3，近两年更达到平均17.1,宏观经济,地区生产总值（GDP）,宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,昆喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,除2008年，昆明2004年以来国民生产总值增长率一直维持在12以上，且高于全国增长水平,奢侈品消费,2010年国内奢侈品消费城市排名20强中，昆明位列第12位，在西部城市中仅次成都排名第2位,2004年，昆明引进范思哲、LANVIN、等国际知名品牌2006年6月，世界著名豪华汽车品牌玛莎拉蒂、法拉利在昆明开设展厅，开业当天，玛莎拉蒂就被预订了6辆200

8、7年2月，法国顶尖奢侈品牌LV登陆昆明销售5000多种产品，开业当天，到场顾客几乎无一空手而归2009年5月，本地“奢侈品根据地”之一传出打折消息后，停车场一位难求,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,昆喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,州、市财富向昆明集聚,近年来，云南州、市经济发展迅速，各地区社会消费品零售总额、人均可支配收入快速增长，消费能力不断增强，需求层次也逐步提高曲靖的煤、普洱的茶、思茅的矿，腾冲的玉.不同地区丰富的资源快速催生了一批又一批消费能力极强的富豪,当地现有的商业配套已经不能满足地州快富阶层的消费需求，他们转向了更高层次的消费场所昆明在州市快富阶层的眼中，昆明是实现身份、地

9、位升华的重要场所,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,昆喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,喜欢玩,游玩是他们生活的重要组成部分,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,昆喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,看看周末爆满的，看看昆都、金马坊那如潮的人海，看看节假日高速公路收费口长长的队伍昆明假日办公布的调查资讯显示，春节黄金周计划出游的市民中，约有100万人选择市内游；另据调查资料显示，在节假日昆明城镇居民有1%计划出境旅游，12%的人计划到外地旅游，33%的人则选择在郊区休闲度假,周边游成首要选择,通过对昆明市民“周末外出度假喜欢到达地”的调查显示：有超过六成的人选择在昆明周边度假游玩,61.36%,昆

10、明周边,12.68%,楚雄境内,14.75%,玉溪境内,11.8%,其他州、市,石林对于更多昆明人来讲只是一个观光景点，而很少作为他们休闲度假的选择,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,昆喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,特色、休闲度假区域,通过对昆明市民“你认为昆明周边休闲度假需要改进的地方”的调查显示：昆明人更喜欢有特色、配套设施完善、休闲功能齐全的度假区域,36.58%,配套设施差，玩不开心,16.52%,景点单一，休闲价值不高,31.86%,特色不足，难以吊起外出欲望,15.63%,交通不方便，外出麻烦,昆明周边现有的休闲度假区域无法满足市民更高层次的休闲需求,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,

11、昆明印象,昆喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,创意昆明找不到的,享受有乐趣的、彻底放松的,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,精致提升品位的、有格调的,精神文化消费,许多普通家庭都把文化消费打进生活账单：至少每个月带孩子看场电影、两个星期去趟书店、节假日带家人去KTV欢唱、条件允许时去看场演唱会或音乐会,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,缺乏现代、时尚的城市感,道路拥挤，名副其实的“堵”城,建筑高度的长期被压抑,娱乐单调、缺乏新鲜商业闭市较早，仅几个聚集点,昆明人喜欢玩,喜欢哪里玩,昆明印象,喜欢玩什么,昆明杂乱,昆明有钱,休闲已

12、经成为昆明人生活中必不可少的组成部分，昆明的休闲时代已经来临,昆明人喜欢玩,昆明人喜欢哪里玩、玩什么,昆明有钱,昆明现状,有休闲需求,有休闲基础,有休闲升级空间,机 会,昆明杂乱,有休闲漏洞,昆明现状,我们所处的地方石林WHERE WE ARE?,基础设施薄弱,外地人留不住,石林印象,规划,名气大,2005-2009年石林游客量,石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元,2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭,基础

13、设施薄弱,外地人留不住,石林印象,规划,名气大,2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭,基础设施薄弱,外地人留不住,石林印象,规划,名气大,2005-2009年石林游客量,石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2009年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元,基础设施薄弱,外地人留不住,石林印象,规划,名气大,餐饮、住宿档次较低,休闲度假配套较少,区域功能布局不合理,景区游览区域被众多项目建设压缩，游览缺乏前导空间组织，游人密度过大；旅游交通与一般性交通 混杂

14、，为游客带来诸多不便,周边住宿大多为二、三星级宾馆，如石林宾馆、云林宾馆等；餐饮也已街边小店为主，具有较高档次和品质的餐饮住宿场所几乎没有,石林虽然是云南的一个知名景区，但周边的休闲娱乐配套较为稀缺，造成景区的功能比较单一,基础设施薄弱,外地人留不住,石林印象,规划,名气大,距离,配套,特色,距离昆明比较近，游客可以当天来回,基础设施薄弱，休闲度假配套较少,体现石林特色的旅游项目较少，缺乏游客停留的吸引力,玩在石林、吃在宜良、住在昆明,基础设施薄弱,外地人留不住,石林印象,规划,名气大,2008年石林县已提出明确的城市规划方案，将形成以石林镇和鹿阜镇为中心的双核心，以石林中路为拓展轴的模式将借

15、助石林国家地质公园旅游业的拉动，重塑山水城市格局，以建设旅游服务区，完善基础设施配套为依托，开辟城市新区来构架城市未来发展的双核心空间将采用“两心互立，功能联系，生态包融，石景名天下，民风更浓郁”的空间发展模式，形成“两片（双心）、一轴、两区、一带”的开放城市空间布局结构石林景区提出了把未来石林打造成“世界喀斯特旅游胜地，阿诗玛文化创意乐园，撒尼风情休闲之都”,石林经济发展以来“旅游休闲”一张牌，而对于该部分的发展，石林政府已然有了良好的规划，只是缺少一个能够能为撬动点的引擎,石林 早已名声在外石林 众人慕名而来然而他并不完美，基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客城市

16、对休闲产业的依赖，让“升级”成为必须,我们的地块石林高尔夫OUR PROJECT?,交通,资源,地块,规模,区位,项目距离昆明市约96公里，处于昆明一小时辐射圈内，位置与城市距离适中项目紧邻石林景区，是离石林景区最近的地块,交通,资源,地块,规模,区位,本地块位于昆石高速石林出口处，车行50分钟可直达昆明，交通极为便利但是，从昆明机场到达本地块必须途经拥挤的昆明市区，本地块靠石林景区处为单行道，降低了游客出行的便捷度、通畅度,交通,资源,地块,规模,区位,近有春城高尔夫、滇池高尔夫等的竞争，远有丽江、腾冲高尔夫的抢夺，虽有资源优势但竞争依然激烈,石林特色高尔夫依托石林地区的天然景观，本项目的高

17、尔夫将成为云南乃至中国“最高端、最稀缺、最珍贵”的球场,交通,资源,地块,规模,区位,石林风景名胜区在石林广达400平方公里的区域内，奇石拔地而起，参差峰峦，千姿百态，鬼斧神工，被人们誉为“天下第一奇观”,石林景区,然而，景区景色均由石头构成，景色单一，缺乏留住人的吸引点,交通,资源,地块,规模,区位,整个项目用地总面积达278.5公顷（不含高尔夫球场），含高尔夫球场在内，总面积约7.6平方公里，项目规模巨大,石林的天然景观，造就了我们高尔夫的稀缺、震撼石林风景名胜区，成就了我们无与伦比的竞争优势但是，规模大、卖点模糊、回现要求高的问题同时存在,问题众多需要抓住根本,昆明,石林,云南财富的集聚

18、地浓厚的休闲氛围倾向近郊休闲活动却唯独不青睐石林休闲方式的亟待升级缺乏现代、时尚大型集聚地的城市,与城市距离适中，有成为休闲地的潜力自然景色知名，但缺乏相应配套留客力不强有美好规划但缺少引擎,地块,规模大、卖点模糊、回现要求高,经过前述梳理项目操作过程中最大的问题逐步明朗化一直困扰我们的，是以下两个方面,地州客户,昆明本地,外地游客,从客户来源看,特色的、民俗的、安逸的,荣耀的、升华的、阶层的,新奇的、舒适的、闲散的、城市生活的新乐趣,追 求,不同客户需求差异甚大，又都无法成为项目的绝对支撑,？,卖点很多，资源很独特，但每一个都无法成为绝对主力,我们的卖点,？,如何解决？何物能满足不同人的需求

19、？何物能实现不同功能组合？何物能与世隔绝但又不觉寂寞？游轮,移动的伊甸园,产品力建议参考:水晶邮轮的故事,游轮本身就是目的地“功能组合”本身就是其卖点“远离常态”本身就是其吸引力尤有甚者水晶邮轮在百分量尺上，获得破记录的96点94分旅馆服务被评等为全球第六,让所有人找到自己所需，“家庭”变的一致而又多样,我很珍视休闲的时间这是脱离每日例行公事的方法可以获得全新体验。,我与家人或朋友一起时使旅游休闲体验变得很特别。,我以假期休闲来慰劳自己的辛勤工作。,休闲是让我的生活、事业，更有意义的一种奢华。,休闲时，我不要住在没比自己家里奢华和舒服的地方。但也不要住在和日常一摸一样的地方,我认为休闲是生活的

20、必需品。,休闲时，我希望享受到让自己觉得受宠的特别待遇和服务。,休闲对我很重要让我更充实成为更完整的人。）,欣赏美景、餐饮购物、教育休闲，“体验”是重点,船上提供的活动和空间太丰富了：游泳、健身、泡温泉浴、看电影、美容、歌舞表演、高尔夫、购物 不管怎样，我要先在甲板上美美的睡上一觉 晚上去船上的自助餐厅享用海鲜大餐和清酒。4天的海上假期，所有的奢华梦想都有时间一一实现。,休闲旅游者追求的，是放松,接过侍者递来的鸡尾酒来到甲板上甲板又长又宽一排排的躺椅沐浴在阳光下碧蓝的大海就在眼前。水晶邮轮是一座漂浮在海上的五星酒店洁白昂扬躺在甲板的躺椅上在海风和阳光的抚摸下闭上眼睛脑子里想的却是如何享受下午的

21、时光。,当消费者购买任何“不是绝对需要的东西”时，事实上他们要的，是那个东西带来的感受或增强的体验因此，他们购买的那个东西变成一种手段籍以体验或感受那个目的,本段结论,体验休闲的方式是整体事物的一部分；一切应成为一体，而不只是某个功能的单一面向。(不只是一件功能的某个特别的面向，而是如何体验家庭休闲如何体验个人休闲。因此，这些功能都是可以关联的的，且均与体验有关),价值够重，价格相对就轻了,休闲是不分内外的，且组合后是“1+12”的,给我们的其他提示,休闲旅游者寻求的是休息和放松他们认为游轮旅游休闲是无压力的极品整个休闲体验过程，非常重视隐私旅游时，不想与其它旅游者 争夺获取服务(小费多的服务

22、才会多?)设定竞争基准点时不只针对其它游轮公司 还针对与其它可能有的休闲体验 例如陆地上的旅馆或度假饭店水晶邮轮提供一种 不再置身于群众里的感觉 而这只是我们最基本的旅游内容,休息和放松，也是购买本项目的消费利益点,我们从中能进行产品力提升的是-,不给压力与重视隐私这些心理方面细微的关注，对于本项目的定位，至关重要,既然是精致休闲，居然还需要消费者争取才能够获得服务引以为戒阿:(,不将其他功能单一的旅游度假项目当做竞品，我们的目标，是做它们的拔高和有效组合,不再置身于群众里的感觉，我们可以理解成:一个封闭的只为部分人拥有的夏宫，在这里，休闲和放松不仅是必须品，还是是特权。它是指能享有关于服务、

23、时间或实物的特权,项目伊始，我们一直认为必须“分而治之”但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法正如游轮一般,做最“精致”的“休闲”地产,休闲包括了“旅游休闲”和“城市休闲”，昆明本地人和外地游客本身同样隶属于“休闲”概念，所以二者并不冲突,休闲包括了围绕自然资源所产生的住宿、娱乐、餐饮、购物等多种功能，本案不同功能的组合正是休闲的概念，各功能必须相互组合,项目承担的任务来看，需要成为“目的地”，需要带动石林乃至昆明的区域发展，能完成任务者唯有“休闲”,用一个概念来统一，前述困惑便迎刃而解！,还有一个问题，休闲定位下，为何必须要“精致”？,昆明现有项目大都停留在依靠自然资源取胜的阶段,1,2,

24、3,4,依靠自然资源野鸭湖别墅,自然资源为辅高尔夫为主春城湖畔高尔夫,自然资源和区位双依托同德极少墅,依靠区位优势七彩俊园,依靠自然资源野鸭湖别墅,1,占地面积：480万建筑面积：25万物业类型：双拼、联排、独栋户型面积：179-470在售价格：均价11000元/容积率：0.42绿化率：70%地址：昆明市盘龙区双龙乡交通：距离昆明市区（二环路）18公里，由相邻的昆曲高速，东绕城线两条 干线将城市和别墅连接起来,本案,距离昆明市区约20分钟车程,项目盘点,依靠自然资源野鸭湖别墅,1,杀手锏：25000亩原生森林 数条山涧溪流穿行,不足：建筑质感一般，排布凌乱 安保措施不够严密,自然资源和区位双依

25、托同德极少墅,2,占地面积：11.7万建筑面积：7.02万物业类型：双拼、联排、独栋户型面积：280-410在售价格：独栋：38000元/，双拼：25000元/，联排：18000元/容积率：0.6绿化率：56.4%地址：西山区滇池路与前卫西路交汇处云 天化集团旁交通：广福路举步即到，交通网四通八达,项目盘点,本案,滇池,昆明市区,自然资源和区位双依托同德极少墅,2,杀手锏：滇池，西山，赋予同德极 少墅美妙绝伦的自然观；举步 即达昆明市区,不足：缺乏豪宅应有的品质和服务,自然资源为辅高尔夫为主春城湖畔高尔夫,3,位置：位于昆明东部、阳宗海湖畔，距昆明38公里资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡

26、地地势 面积：500公顷，总体规划54洞，五 期共1500套别墅：业态：住宅、球场、会所评价：“中国第一高尔夫球场”“中国和香港地区10大高尔夫球场之一”“维护最好的高尔夫球场”,项目盘点,滇池,昆明市区,本案,自然资源为辅高尔夫为主春城湖畔高尔夫,3,杀手锏：阳宗海依山傍水的自然资源 世界级18洞山景和湖景球场,不足：会所仅提供了一般俱乐部的基本功能；缺乏顶级私属领地的尊享感受,依靠区位优势七彩世中心,4,占地面积：3.78万建筑面积：34万物业类型：住宅、商住楼户型面积：70-260容积率：5.97绿化率：32.3%售价：预计10000元/以上地址：盘龙区白塔路星耀大厦旁（原昆纺）交通：东

27、临环城路，南为人民东路，西临北 京路，北临穿金路，地理位置优越，交通极为发达,项目盘点,依靠区位优势七彩世中心,4,杀手锏：市中心一环内核心区域 商业成熟、配套齐全,不足：大型综合体项目降低了居住品质,优势：大多依靠先天的自然资源及区位获取市场竞争力,不足：对服务、对人、对人的梦想关注较少,有资源但不限于资源有硬件但是更有软件,我们要做的就是精致先行形成差异化找到独特标签,精致休闲,休闲,精致,涵盖尽可能多的功能和物业类型满足不同客户的需要同时模糊各自界限相对其他项目的内涵升级承担带动区域发展任务,用软硬件的精益求精来提高项目附加值凸显对人、对梦想、对服务的苛求击中周边项目的软肋树立自己品牌形

28、成客户磁力,综上所述，本案整体定位为：,中国首个完备“精致休闲”新城,浮生三日享尽所想,在此总体定位下，我们着重关注430和800两幅商业地块，下面我们就分别就两地块的操作方案进行分析,定位“民俗”为主将本地休闲需求与外地旅游需求结合,430地块紧邻石林景区的票务中心，在票务中心与地块之间建有一块空地，是景区游览车的总停车场，也容纳了供旅游大巴和自驾车停靠的停车场。,游客进入景区的必经之地,先天优势,位于进入石林景区的高速入口处，距离石林景区最近的地块,来自丽江就读于云南旅游大学的王同学：“就去过石林一次，因为有同学家在那边，也没什么特别好玩儿的，就是石头比较奇怪一点。”,出租车司机：“当地人

29、一般比较少去的，都是一些外地人。到这边来旅游嘛，一般花半天时间到石林看一看，拍拍照就回去了。”,景区对当地人难以形成吸引；外地游客只把石林当做不需花太多时间的中间站。,后天不足,根据2005年的统计数据，游客在石林的总逗留时间平均只有4个小时，其中在大小石林的平均游览时间仅为138分钟。,职责所在,枷锁加身，该怎么跳舞,无论困难几何，在地块具体定位过程中，我们需要首先明确我们希望通过430地块达到的目标！,目标一：符合项目整体“精致化休闲”的定位，业态尽量丰富，满足多样化休闲的要求,目标二：项目操作有时间要求，所有业态基本在2012年投入运营,目标三：项目承担重要的回现任务，初步计划至少回收资

30、金30亿元,在确定了业态的大致范围之后，我们先为大家展现商业大致分区情况。,SPA水疗,演艺中心,创意工作室,环湖酒吧,五星级酒店,经济型酒店+家庭客栈,服务中心,餐饮商业,民俗博物馆,在此基础上，我们对于“430”商业的分析，将从以下几个方面入手，逐步展开,在基本定位明确的前提下，我们的业态体量如何测算？,体量测算总体框架,体量测算,民俗商业体量的测算,酒店体量的测算,测算结果,测算中所选取的数据指标参照政府公示、行业标准以及经验数据,其他物业体量测算,民俗商业是430地块的重点商业区域，在众多枷锁加身的状况下，我们对这个地块的第一想法是做景区的商业配套。兵家有云“知己知彼，百战不殆”，我们

31、来看一下与本地块状况相似、功能相同的项目是如何做的？,兵马俑文化商业创意区,与景区的相对位置相同,需要承担的功能相同,景区每年接待的游客数量相似,兵马俑商业与430商业似乎是两个共同体,兵马俑,秦始皇陵位于临潼以东的骊山脚下。秦始皇兵马俑是世界考古史上最伟大的发现之一，被誉为“世界第八大奇迹”，不看金字塔，不算到埃及，不看秦俑，不算到中国。西安每年游客在一千多万人次，兵马俑现每年约有300万人次的客流量，其中省外游客220万人次，境外游客80万人次。,兵马俑国际旅游广场规划,景区规划面积约为6平方公里，分为三期进行建设：一期文化商业创意区，占地150亩，区内民族特色品牌餐饮区、秦文化旅游购物区

32、均已建成并对外运营；二期占地4000亩，其中五星级温泉大酒店已进入策划设计阶段；三期占地15平方公里，公司三期将陆续投入北斗七星汤先秦七国风采温泉养生区、赢氏部落运动休闲区、自然人本回归园会展会所等大型项目的开发建设。,三期开发完成后，秦文化旅游景区将由单纯的文化遗址参观扩展为集文化观光、旅游演艺、温泉度假、高端论坛、展览展示为一体的一站式旅游观光目的地。,兵马俑,兵马俑国际旅游广场,文化商业创意区已建设的兵马俑国际旅游广场位于秦兵马俑博物馆馆前，是秦兵马俑博物馆馆前唯一的商业配套服务区，也是游客出入的必经之路。兵马俑国际旅游景区商业配套项目面积为60000平方米。,兵马俑,商品单一，仅有兵马

33、俑纪念品 没有主题活动，没有主题式的体验街 餐饮没有特色，且档次低、品质差、数量少,属于历史保护区，限制开发具有较大规模的商业,距离市区近，交通方便，从西安乘车行驶到景区约40分钟的车程 游客游览景区一天便可往返，逗留时间短,条件限制,区位影响,没有特色,其实它是一个失败的案例,对比之下的思考,两个地块同样面临着游客走马观花的致命要害，而且,430地块面积,文化商业创意区面积,=,对于景区的商业配套项目，兵马俑国际旅游广场与430地块面临着同样的问题，当我们试图通过兵马俑寻求出路的时候，发现它其实是个反面教材。兵马俑虽然没有给到我们任何借鉴的意义，但至少给到我们一点启示。,我们的问题在于，我们

34、的商业究竟应该有多少体量？来进行我们自身商业体量的测算,民俗商业的体量应该有多少？酒店的体量应该有多少？其他商业物业的体量应该有多少？,到2010年，全县接待游客340万人次，年均增长13.3%；景区接待游客280万人次，年均增长6.8%；旅游直接收入4.5亿元，年均增长率50%。石林旅游发展规划(2008 2010年),以此推算，则未来5年，游客每年人次和人均消费预测为,未来游客人数及消费测算,由于430地块于2012年上市，故这里取2012年的游客人次和人均消费的预测值作为标准共约计320万人次，人均消费去除门票、住宿和交通设定为160元。,人均消费包括在景区内的门票、住宿、交通等一切费用

35、,民俗商业需求体量测算(一),按照商业营业额测算，计算公式为,民俗商业需求面积=,总游客人数人均消费商业坪效商业物业利用率,(说明：人均消费商业坪效指商业物业每平米每年营业额(参考金鹰百货09年数据)，商业物业利用率取90%),方法一测算出来的民俗商业需求面积为95853，考虑到本案项目档次相比金鹰百货略有差距，实际体量应根据情况有所调整。,民俗商业需求体量测算(二),按照人均商业物业指标测算，计算公式为,民俗商业需求面积=,总游客人数人均商业物业指标商业物业利用率,(说明：昆明人均商业物业指标为1，考虑到城市商业与旅游商业的区别，城市居民平均每周一次购物，游客购物则具有一次性特点，按照购物次

36、数折算，则旅游商业物业指标为150=0.02/人),方法二测算出来的民俗商业需求面积为71111，考虑到本案项目实际操作时的各种因素差距，实际体量应根据情况有所调整。,客房测算,客房最低需求数量=,总游客人数留宿率3652,设定：总游客人数320万人次，考虑到商业成熟的时间，留宿率定为20%，平均每间客房拥有两张床位,=320万人次20%3652,=875间,按照床位需求数量,计算公式为：,客房需求数量为：875间,酒店体量测算,430地块内共设一个五星级酒店，2个经济型酒店和一些家庭客栈根据国内著名景区内酒店经验，我们保守设定五星级酒店客房数为400间，建筑面积为40000平米两个经济型酒店

37、客房数为400间，建筑面积为17000平米家庭客栈客房数为75间，建筑面积为3000平米,国内其他著名景区五星级酒店列举,430地块酒店体量建议,城市的酒吧千篇一律，缺乏不一样的感觉环湖建造各种风情主题酒吧，每家都有不一样的感觉。,考虑到SPA持有经营，回现能力较弱，故压缩面积，满足大部分需求即可。,该区域靠近主干道，对项目整体来说，商业利用价值不高，故以出售为主，将SPA区域压缩的面积增加其中,酒吧,SPA水疗,创意工作室,其他物业体量测算,商业持有经营面积为:103000平方米商业出售面积为：117000平方米,总建筑面积为：220000平方米,430地块规划体量一览表,参照彝人古镇商铺出

38、售均价为7000元/，考虑到本项目地理位置以及资源和上市时间等相关因素本案商业出售均价可定为10000元/,430地块前期可回收资金为：10000117000=11.7亿元,430地块前期可回收资金,(此数据仅供参考，因项目上市时间以及资源环境等因素，实际收益视市场而定),规划方案,推荐方案,创意工作室 建面约：28000,环湖酒吧建面约:10000,五星级酒店 建面约：40000,SPA水疗 建面约：5000,经济型酒店+家庭客栈 建面约：20000,服务中心 建面约：2000,民俗博物馆建面约:30000,演艺中心建面约：5000,餐饮商业建面约：70000,鸟瞰图,其他角度,客户是我们存

39、在的基础，不同来源、不同需求的客户会有不同的追求，我们的客户在哪里？他们的追求是什么？这也将是我们解决问题的关键所在。,在430体量基本确定的情况下，唯一剩下的问题就是客户的需求了,地州客户,昆明本地,外地游客,从客户来源看,特色的、民俗的、安逸的、舒适的、自然的、历史的、休闲的,荣耀的、升华的、阶层的、安逸的、舒适的、新奇的、休闲的,时尚的、新奇的、舒适的、安逸的、休闲的、城市生活的新乐趣,我们可以找到三者需求的共同点，他们都渴望得到：安逸的、休闲的、舒适的,追 求,从我们市调过程中的一些感受和对昆明人的一些访谈中发现：,“昆明人不喜欢民俗”,我们的想法是：,没有人不喜欢自己的历史，只在于产

40、品做的是不是符合口味,我们认为：,民俗 粗俗+低档,教育,教育,一切的一切，“人”，才是最关键的什么最能持续打动人？,长期、根本,对“人”的需要的实现，也就是项目的独特气质，是透过项目细节折射的全新休闲方式,精神内核,碰触心灵，产生精神共鸣，吸引共同圈层,现代城市的老传统意向古老建筑的新时尚诠释,北京南锣鼓巷,创意无限的现代街区,2004年开始政府改造，不满各种创意小店、酒吧、咖啡店，吸引了时尚人士前来；2009年11月被美国时代评选为亚洲25大必去景点之一。,南锣鼓巷,中,成都宽窄巷子,古老而又年轻的城市往昔古城岁月的缩影,窄巷子城市人的新生活,东,上海新天地,兴起的时尚之城休闲、生活最中心

41、,传统与时尚的“混血儿”,这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演。,新天地,南锣鼓巷、宽窄巷、新天地，我们

42、发现传统民俗与现代时尚的碰撞，赋予了新的商业价值和全新的 气质，传承的不仅仅是历史的记忆，更成为了一个骄傲,摆脱景区商业配套和纯民俗的限制，打造一个满足游客和昆明人共同需求的特色、休闲的风情商业，其建筑形式灵活且有较高的品质和档次,启示,灵感,发现 韵味云南昆明民俗生活的升级,找到二者的共同点，“发现韵味云南”，让外地游客找到云南特色，让云南人找到云南韵味,430地块定位,文化博物区,结合昆明自身特产，茶、花、怪石、药材、工艺等等，以主题博物馆的形式，注重环境整体氛围的营造，通过一条主轴线，带领游客进入一段历史渊源。打造具有独特吸引力的精品博物馆，使之成为集知识性、观赏性、参与性和娱乐性一体的

43、综合旅游场所。,民俗商业,茶博馆,是一个集合展览、品茶、休闲、销售为一体的场馆。分为茶文化历史的展示区，客户品茶休息区，购茶区和打包邮寄区。,总建筑面积：6000平方米,花博馆,包括花城历史的展示，花艺器皿的展示，各品种鲜花的展览，干花工艺展示以及养花技艺教授的会客区等。花艺器皿、干花工艺等具有鉴赏收藏价值，可出售给游客。场馆内还要设有打包邮寄区。,总建筑面积：6000平方米,民俗商业,石博馆,包括不同玉石品种的展示，玉石从毛料到成品各阶段不同形态的展示，玉石切割工艺的介绍，玉石切割工具的展示，玉石鉴赏会客区，玉石销售区，以及为客户打包邮寄的区域。,总建筑面积：6000平方米,民俗商业,药博馆

44、,云南特产药材的展示、销售，设会客区根据客户的身体健康状况讲授药理、药性和保健养生的常识以及药材的食用方法等。,总建筑面积：6000平方米,民俗商业,艺博馆,民间艺术的展示，包括滇剧、花灯等戏曲，民间手工艺品，绘画作品等。出售著名戏曲的唱片、工艺品等。,总建筑面积：6000平方米,民俗商业,景区每年接待上百万的游客，有来自境内的也有来自境外的，有跟团的也有自助游的，为满足不同类别游客的饮食需求，餐饮区应具备满足不同需求的餐饮类别。,餐饮区,快餐店,增加饮食种类的同时，快餐也符合现代人的饮食习惯,总建筑面积：3000平方米,特大型餐饮店,总建筑面积：2000平方米,大型餐饮店,总建筑面积：200

45、0平方米,可同时接待几个上百人的大型旅游团在此就餐。,中型餐饮店,昆明的老字号餐饮店等。说到昆明的老字号，除了护国饭店、映江楼这些比较大的饭店外，还有一些比较有特色，叫人至今还想念的特色店，如以焖豆焖饭著称的豆蔻饭店，在长春路以蒸羊拐骨、粉蒸肉、剁蒸肉闻名昆明的鼎新饭店、在景星街以小刀鸭出名的义和园、文明街口的小玉和园、东寺街的共和春饭店、华山西路上的华山饭店、羊市口的德鑫园、大观街口的兴和园、宝善街菜市场旁的两益轩、长春路上锅贴最吃香的中华饭店等等。,总建筑面积：5000平方米,小型餐饮店,这类餐饮店的特点是小而精致，在饮食类别上没有特别的限定，可以是川菜，可以是湘菜，可以是上海菜，也可以东

46、北菜，它追求的不是吃的内容而是在吃的过程中享受悠闲自得的意境。,总建筑面积：5000平方米,特色小吃店,总建筑面积：1000平方米,街内有店铺、摊位各自悬持酒旗、招牌，叫卖喝彩，交映成趣更显这条街传统文化的特色，可谓“街中楼百态，景中情万端”。,传统观光式旅游已不再是当今人们旅游追求的主要内容，人们更多希望得到的是逃离都市生活还有现代科技给人带来的压力、快速的生活节奏。漫步在具有浓烈民族气息的休闲购物区，人们将得到忘却繁重的体验。,休闲购物区,戏曲茶楼,此类茶楼最大的特点是“随意”；“一碗茶”、“一壶茶”、“一杯茶”不限；客户年龄老少、文化高低、收入好差无妨，消费三元五元、十元百元皆可。茶楼经

47、营手段也多样化，客人可以在茶楼内听听戏，吃碗面，擦擦鞋可以说是个休闲小社会。优点：民俗休闲味浓，适合大部分中国人。客户群落广，装修投入不必过高，从而节约成本，经营管理也较粗放，经营风险小。,总建筑面积：4000平方米,民俗商业,茶艺吧,此类茶楼以传统饮茶习俗为经营主导，突出浓郁的茶文化氛围，消费对象瞄准经济收入、文化层次都较高的群体，消费也较高，对员工素质要求高，尤其要精通茶艺、茶道。优点：不需要太大的经营场所，茶楼以小而精致为上策，管理也较轻松，利润率较高，总投资量也较小。具有文化气息，能使经营者自身显得高雅。,总建筑面积：1000平方米,民俗商业,休闲娱乐吧,以休闲娱乐为主题，为旅客提供一

48、个休息的平台，以自助的形式提供饮料，并提供纸牌、各类桌游游戏，使游客在旅途中的劳累在娱乐中得到缓解,总建筑面积：4500平方米,民俗商业,摄影艺术吧,摄影爱好者的聚集地，也为喜爱被摄影的游客提供服务；可与民俗风情展示区联动，拍摄民俗风情艺术照、婚纱照等。,总建筑面积：1500平方米,民俗商业,民俗手工艺品DIY,时尚理念总是周而复始地轮回。人们追求高科技的产物，却又不舍往日手工劳作的那一份美丽心情。民俗手工艺DIY为游客搭建平台，重温仿佛回到童年的那一份久违的情愫，体会返璞归真的自然心态。,总建筑面积：1000平方米,民俗商业,纪念品直销店,总建筑面积：2000平方米,石林景区特制纪念品等以直

49、销的价格销售。,民俗商业,商业街,总建筑面积：37000平方米,以街区的形式组织经营以民俗手工艺品为主的街铺。街区式分布具有展示面大，与周边经济相融度高，便于竞争、互补，便于形成商业局域网络的优点。,民俗商业,来自世界各地的游客对旅途中的体验享受要求各不相同，为满足不同的需求，建设具有不同体验的旅宿之地。,酒店,五星级酒店,总建筑面积：40000平方米,外形具有石林地貌建筑特色，装饰具有新派艺术风格，酒店客房各具特色；在服务方面，酒店采用的是管家式服务；面向的客户主要是中高阶层，但其收入能够满足其讲求品质和品位的群体。另一方面，可以开拓昆明市新贵一族的市场，使酒店成为他们休闲的首选之地。,酒店

50、,五星级酒店,回想入住过的酒店，是什么让你记忆犹新？富丽堂皇的酒店大堂？随时待命的客房服务？还是微笑服务的工作人员？都不是。让人难以忘怀的永远是酒店的与众不同，永远是酒店那出其不意的酒店服务。,美国佛罗里达州丽思卡尔顿酒店：枕头中的儿童乐趣一改往日的斯文端庄，拿起枕头当武器，互相投掷任意厮打，很多人都对童年的“枕头战”意犹未尽。位于佛罗里达棕榈海岸的丽思卡尔顿酒店，洞察到了游客的这一“怀旧”情怀，为每间客房的客人提供30个高弹棉特制枕头、两幅小号拳击手套，为客人的“枕头战”做好准备。酒店甚至会在客人大打“枕头战”时，免费送上牛奶、饼干、巧克力和香槟。,南非开普敦酒店：提着野餐篮游览南非城市开普