小区物业管理概论.ppt
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1、物业管理概论,物业:物业是指建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地.,物业管理的含义,物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理合同对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。,物管的作用,物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增殖,并为住户创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。,物业管理的四大要素,物业管理是由物业管理企业、物业所有人(使用人)、物业管理服务和物业管理环境这四大要素构成。物业所有人:指产权人(指房屋所有权和土地使用权人)也称为业主。业
2、主可以是开发商、住户、国家。,物业管理的类型,1、主体型物业管理:居住、商业、工业、其它型物业管理;2、层次型物业管理:单位房小区、搬迁户小区、一般商住小区、高档住宅小区、别墅区物业管理;,物业管理的类型,3、范围型物业管理:室内、室外、室内外综合型物业管理;4、功能型物业管理:按物业服务功能侧重分为:保安型、保洁型、绿化型、维护型、家政服务型和综合型物业管理;5、状态型物业管理:初放型、一般型、良好型、精细型物业管理,物业管理服务的特点,1、物业管理服务具有三个层面要求(1)功能性服务;(2)关系性服务;(3)情感型服务2、物业管理具有经济性要求。物业管理服务和收费一定要匹配,低收费、高服务
3、;高收费、低服务都是对物管工作有害的。,物业管理服务的特点,3、物业管理服务具有时间性要求:a、要及时;b、要准时;c、要省时.4、物业管理服务具有舒适性要求。,物业管理必须具备的条件,1、物业和人口相对集中并形成规模;2、住户对物业管理消费具有经济承受能力;3、住户对物业管理具有消费需求;4、要有好的硬件建设;5、要有提供物业服务的专业队伍;6、要有好的物业管理社会环境;,物业管理要处理的关系,1、要正确处理好物业管理与政策法规之间的关系;2、要正确处理好物业管理与开发商之间的关系;3、要正确处理好物业管理与住户、住户委员会之间的关系;4、要正确处理好物业管理与专业公司、部门之间的关系;5、
4、要正确处理好物业管理与企业内部的关系;,常见的物业管理问题,1、物业管理区不成规模,2-5万平方米的小区居多,增大了单位面积收费金额并难形成规模效益;2、一般住户对物业管理费的经济承受能力不强;3、住户对物业管理服务是一种商品,还缺乏认识;,常见的物业管理问题,4、住户的消费需求参差不齐,并且期望和感知存在较大的差距;5、住户对规范物业管理服务还不适应;6、提供物管服务的队伍还不完善、行为不规范;,常见的物业管理问题,7、物业公司和住户都有角色错位情况;8、开发销售承诺,同管理,使用出现较大脱节;9、住户购房时仅注意购房费用,而未重视其物业的使用、维护费用。10、硬件建设特别是配套建设和房屋质
5、量存在问题;,常见的物业管理问题,11、有利物业管理社会环境还未形成(包括政策法规滞后、物业管理专业执法部门尚未建立、专业公司与物管企业的责权尚未划清、住户的物业管理消费理念还未完全建立、新闻媒体作出的报道还不能很好地促进物业管理的发展等)。,物业管理的基本内容,1、常规性公共服务:保洁服务、保安服务、绿化养管、公共维修、装修管理、消防管理、车辆管理、代住户反映问题服务、处理危机服务、档案资料管理服务等;,物业管理的基本内容,2、针对性专项服务:代收费服务、家政服务、社区文化服务、经纪代理、中介服务等;3、委托性特约服务。协商项目、协商收费、协商服务。,物业管理的基本环节包括的内容,1、物业管
6、理策划阶段;2、物业管理前期准备阶段;3、物业管理启动阶段;4、物业管理日常运作阶段;,业主:指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用人,是所拥有物业的主人。业主大会:是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。,业主委员会:所谓业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。,物业管理合同,物业管理合同的涵义物业管理合同属类:合同分类中提供劳务类合同该类合同的共同特点是:1.合同的标的是一定的符合要求的劳务,而不是物质成果或物化成果;2.合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来;,再
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