承德市双滦区福溪帝苑项目房地产市场调查研究报告108p.ppt
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1、前言:承德印象拱卫京畿,帝王行宫是一座历史悠长的城市更是一片充满了生机与活力的热土对于这座城市的爱,让我们矢志前行对于这座城市的雕琢与完善,我们从未停止过追求,本案框架:1、承德市宏观市场分析2、近3年承德市房地产行业发展情况3、承德房地产市场主要在售项目调研与目标客户群调研4、承德市房地产市场调查分析与相关结论,1、承德市宏观市场分析首批24个国家历史文化名城之一中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区国家甲类开放城市1994年避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产.,位置面积:承德市处于华北和东北两个地区的连接过渡地带,地近京津,背靠蒙辽,省内与秦皇岛、唐山两
2、个沿海城市以及张家口市相邻。承德是河北省省辖市。位于河北省东北部,滦河与武烈河交汇处。西南距首都北京180公里,距省会石家庄540公里。北靠内蒙古自治区,东与辽宁省接壤,西邻张家口市,西南与北京市、天津市毗邻,东南与秦皇岛市、唐山市相连。东西最大横距280公里,南北最大纵距268公里,辖区总面积39548平方公里。境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线,正线延展里程632公里,共有国家干线公路5条,公路通车里程5358公里,人口人口总量:2009年末全市户籍总人口371.91万人,双滦区与双桥区约为33万人。比上年增长6.85。其中男性192.68万人,女性179.23万人,分别增长5.97、
3、7.80。气候与灌溉承德地处内蒙古高原与华北平原的过渡带,属温带大陆性季风型山地气候,四季分明。冬天虽然寒冷,但由于四周环山,阻滞了来自蒙古高原寒流的袭击,故温度要高于同纬度其他地区;夏季凉爽,雨量集中,基本上无炎热期。,城市规划:目标:优化配置商业资源,把承德打造成为立足河北东北部,面向京、津、唐,辐射蒙、辽和华北地区的商贸流通中心。承德市城市商业网点规划规划的规划期限为20052015年,规划的空间范围为双桥区、双滦区和新区。从整个规划中看,承德市区将形成“以新区为先导,以双桥区为依托,以双滦区和城北旅游文化区为支撑”的功能分区布局和市级商业中心、区级商业中心、居住区商业中心的三级商业市场
4、体系框架,以建设购物中心、便利店等新型业态和商业特色街以及大型专业市场、物流企业为重点,将建成8条特色商业街:新华路(商贸服务街)、清风街(商业文化走廊)、陕西营街(休闲娱乐街)、裕华路(精品街)、武烈路(文化休闲街)、四条胡同(电子及通讯产品街)、普宁路(旅游文化商业街)、滦河古街(民俗商业文化步行街)。同时规划建设承德国际会议中心,依山庄而建,并融于山庄,成为避暑山庄景观的外延。在区级商业中心布局中,将上二道河子以北至小庙子水库规划建设为旅游文化区;将新区规划建设机场新区的金融商务区、冯营子地区的文化服务区、上板城地区的物流园区。规划双滦区的商业形成“以区级商业中心为核心,以双塔山大街和滦
5、河大街为两冀延伸,以物流为支撑”的“一核两带”的格局。,承德市2010年土地预出让情况,整体情况:经与承德市国土资源局与双滦区国土资源局领导沟通并查阅相关资料,因目前承德整体规划为建设“国际旅游城”,因此老城区内土地审批较少,基本处于“只拆不建”的现状。城市整体规划为“南扩、西进、北延、中疏”。老城区的“中疏”现象明显。新建住宅项目均向西、南、北方向的双桥区周边县镇、高新区、双滦区转移。双滦区双塔山片区目前隆基泰和预计在承钢锦绣城北侧再拿400亩地(此项目仅为意向,真实性尚待确定)、国土资源局征地预留约200亩地,计划于4、5月份挂牌出让。据双滦区国土资源局领导透露,今年内双滦区双塔山片区供地
6、约在6001000亩地左右。远期计划供地总数在2000亩地左右。,城市资源承德资源丰富。境内有滦河、潮河、辽河、大凌河四大水系,年产水量37.6亿立方米,是京津唐的重要供水源地(占潘家口水库年入库总水量的93.4%、密云水库入库总水量的56.7%)。林地面积占河北省的43.4%,草地面积占40%,森林覆盖率48%。承德是华北地区最大的食用菌生产基地,中国北方地区重要的中药材生产基地。目前已发现的矿产有98种,开发利用50种,是我国除攀枝花外唯一的大型钒钛磁铁矿资源基地,已探明钒钛磁铁矿资源储量3.57亿吨,超贫钒钛磁铁矿资源量75.59亿吨。黄金产量居河北省第一位,钼、银、铜、铅、锌和花岗岩、
7、大理石等资源丰富。,宏观经济发展情况2009年全年全市实现生产总值763.7亿元,比上年增长11%。分产业看,第一产业增加值111.1亿元,增长5%;第二产业增加值402.9亿元,增长12.7%,超过GDP增速1.7个百分点;第三产业增加值249.7亿元,增长11.2%,超过GDP增速0.2个百分点。结构调整步伐加快。第一产业增加值占地区生产总值的比重为14.5%,比上年下降0.1个百分点;第二产业增加值比重为52.8%,下降2.2个百分点;第三产业增加值比重为32.7%,上升2.3个百分点。全年全部财政收入100.1亿元,连续两年跨过百亿大关。,2、近3年承德市房地产行业发展情况2007年,
8、全年新增住宅开发项目11个,总投资3.9亿元,施工面积18.75万平方米,2007年年末实际完成投资1.6亿元,竣工面积10.83万平方米。2008年,市中心区计划安排房地产综合开发建设施工面积193.58万平方米,完成投资25亿元,其中住宅施工面积167.33万平方米,2008年年末,实际完成投资15.2亿元,竣工面积39.34万平方米。2009年市中心区安排房地产综合开发建设施工面积170万平方米,完成投资13亿元,其中住宅施工面积135万平方米,2009年末,实际完成投资11亿元,竣工面积55万平方米。,2008年全市房地产综合开发与住宅建设完成情况,2009年全市房地产综合开发与住宅建
9、设计划,结合上述数据并参照市场调查期间获取的信息,不难得出以下结论:1、承德市房地产市场尚未真正成熟,无论从开发公司实力、产品品质、景观设计、规划设计、代理机构参与程度、相关媒体的推广力度而言,承德市整体房地产市场开发水平仍有较大提升空间;2、从2008年房地产开发数据上可以看出,2008年大量外地房地产开发企业、代理机构、广告推广机构进驻承德,为承德带来了较为先进的开发理念与运营手段,带动了承德市房地产市场的整体上升。3、2009年,借助于全国房地产行业的整体回暖形式与刚性需求的集中爆发,承德市各个房地产项目均取得了较好的销售业绩。大多数项目的一期均已销售完毕,目前处于一期售罄、二期未启动的
10、一个空白阶段。,3、承德房地产市场主要在售项目调研与目标客户群调研,3.1、承德房地产市场主要在售项目调查,1、港湾花园,开发商:承德宏达地产总建筑面积:14万平米全程策划:上海天仕不动产机构建筑设计:北京华优设计院 承德天工设计有限公司一期 开盘时间:2008年10月24日二期开盘时间:预期2010年6月销售地址:裕华路北一号销售热线:20622526/2120505,项目简介:,港湾花园处于承德市政务区核心,各大行政机关近在咫尺。总建筑面积为140,000平方米,四栋17层高层,四栋11层高层,六栋6+1多层,四栋二层至三层高别墅,交房标准为精装修。项目一期已基本售罄,二期工程紧邻承朝高速
11、,为1925,预计将在2010年6月开盘。目前二期详细资料较少。,一期户型面积及格局:,A户型:两房两厅一卫/约88.78B户型:三房两厅两卫/约124.2C户型:三房两厅两卫/约132.8D户型:三房两厅两卫/约138.26、138.8E户型:三房两厅两卫/约139.39、139.73F户型:三房两厅两卫/约152.39G户型:四房两厅两卫/约155.66一期项目户型设计共有7种户型,其中两居户型约占16%,三居户型约占75.5%,四居户型约占8.5%。具该项目销售人员介绍,二期户型仍以大平米三居户型为主。,开发商:华峰房地产开发有限公司景观设计:深圳吉相合园林建筑设计 有限公司建筑设计:上
12、海鸿图建筑师事务所物业公司:承德市汇龙物业公司广告策划:上海左案ZHF策划售楼中心:承德市双桥区迎宾路1号销售热线:2278888,2、承德世纪城三期,承德世纪城(原名承德机场新区)位于河北省承德市区东南部,按总体规划要求,该区为公建居住综合区,主要功能有住宅、市级行政办公、新区文化娱乐、金融、商业、绿化休闲及市政广场等,规划总用地95.42公顷,总建筑面积1430200,项目分三期建设,一期已交房入住,二期2010年交房,三期2012年交房。目前销售均价为4800元/平米,三期销售率约在95%以上。其中136平米左右的三居因符合承德房地产市场客户购买习惯,销售较好。,三期在售户型面积与配比:
13、F1户型:两室两厅一卫约93.22K户型:两室两厅一卫约92.92 C户型:三室两厅两卫约143.67H户型:三室两厅两卫约135.23E1户型:三室两厅两卫约136.03 J 户型:三室两厅两卫约136.84D户型:四室两厅两卫约155.32 D1户型:四室两厅两卫约156.88G户型:四室两厅两卫约162.2,三期设计共有9种户型,其中两居户型约占13%,三居户型约占70%,四居户型约占17%。,主力户型示例:,3、卧龙山庄,项目情况:开发商:唐山嘉润地产广告推广:北京立地恒业传媒项目位置:承德市高新技术开发区庄头营项目类型:住宅底商商铺项目占地:190亩建筑面积:一期35万建筑形式:高层
14、多层销售中心:避暑山庄德汇门对面销售电话:2512222/2510222,卧龙山庄北临市政府及各企事业单位办公区,西临大学城,小区总占地900多亩,总建筑面积150万平米,以造城之势打造大型品质住宅区,是承德23个“城中村”改造项目的样板工程。卧龙山庄分三期开发,一期占地190亩,总建筑面积35万平米,共22栋住宅楼。由12、17层和22层高层组成。,户型设计及比例:L户型:两室两厅一卫约7782D户型:两室两厅一卫约6806K户型:两室两厅一卫约7384P1户型:两室两厅一卫约9122U1户型:三室两厅一卫约11275V户型:三室两厅两卫约123.39 项目总体规划及户型以二居和三居为主,7
15、0150平米,其中80-90平米户型无设计,其中一期房源二居户型约占70%,三居户型约占30%,因该项目为城中村旧改项目,因此户型设置比例与承德房地产市场大户型占多数的普遍规律相悖。,开发商:隆基泰和实业有限公司 营销代理:北京浩文世纪广告推广:苹果树文化项目类型:住宅、底商建筑形式:高层、多层团购均价:2800元/平米项目位置:双桥开发区大学城售楼地址:承德紫晶花园底商c座8号销售电话:2285666/2295666,4、阳光四季城,项目简介:阳光四季城处于承德市开发区大学城附近,是由隆基泰和实业有限公司开发建设的,项目总共分两期建设,现一期以全面销售完毕,二期暂定于今年6、7月份正式开发销
16、售,预计销售价格在4000元左右,现阶段具体详细资料较少,二期预计户型以90平米左右的二居为主。,主力户型示例:,5、新世家,投资商:北京裕天投资发展商:承德天行置业规划建筑:北京联安国际建筑形式:多层、高层、底商二期起价:2830元/平米 最高价:3580元/平米优惠方式:一次性付款、按揭付款均打97折项目地址:承德九华山下二道河子销售中心:承德新华园底商销售热线:2079999,项目简介 新世家位于开发西区,京承高速西侧,项目南侧是四海集团,北面是市区方面,与金龙建材城2站地,东面是承德的母亲河滦的支流武烈河,西面是正在规划的九华山森林公园,总占地230亩,总建筑面积31万平方米,小区三面
17、环山,一面环水,加上小区内部大面积的绿化,形成了一个天然的氧吧,根据市政府“南扩”的计划,未来的市政府就在河对面,是未来的新城市中心。,户型面积及配比:,C1户型:两房两厅一卫/约94.25C2户型:三房两厅一卫/约96.91C3户型:两房两厅一卫/约81.68Y1户型:两房两厅一卫/约83.22、86.03Y2户型:三房两厅二卫/约127.99、133.44Y3户型:两房两厅一卫/约90.79二期项目以18层的高层为主,户型设计共有6种户型,其中两居户型约占75%,三居户型约占25%。二期户型主要以两居户型设计为主。,6、承钢锦绣城,开发商:隆基泰和地产总建筑面积:120万平米价格:多层均价
18、2400元/平米左右 高层均价2600元/平米左右多层:二室83、98平米 三室118、126、134平米高层:二室91、92、94平米 三室134平米90平米以下户型所占比例10%,90平米以上户型所占比例为90%。联系电话:4048866,主力户型示意:,7、华育御水花园,开发商:唐山华育地产建筑设计:北京筑福总建筑面积:45万平米建筑形式:多层、高层价格:商业8600元/平米多层一层2688元/平米二层、五层2838元/平米三层、四层2938元/平米六层3288元/平米(赠送40平米左右的阁楼)小高层(10层)起价2650元/平米 层差在50元/平米左右销售率约在70%,目前主体已封顶联
19、系电话:4303966,多层户型共2种:小高层户型共2种:96平米二室二厅一卫 104平米二室二厅一卫138平米三室二厅二卫 152平米三室二厅二卫户型比例设置全部为90平米以上的大户型,多层户型,小高层户型,8、银都海棠花园,开发商:承德银泰房地产开发有限公司总建筑面积:10万平米建筑形式:多层、高层价格:均价3550元/平米整体销售率在80%左右,仅剩余140套左右房源目前在售户型为119平米跃层以及三室二厅二卫135、150平米二种户型该项目户型全部设置为大户型联系电话:2182188,119平米跃层户型,高层户型134.12平米,高层户型150.02平米,9、顺发鑫顺家园,开发商:河北
20、顺发房地产开发有限公司占地面积:127亩总建筑面积:22万平米建筑形式:由8栋多层、8栋高层、1栋商业楼与3栋临街商业组成目前一期已全部售罄,二期预计将在今年6月份启动。目前无二期详细资料。二期规划三居大户型与二居以下小户型比例约在5:5,项目主力户型:L2户型:一室一卫40平米L1户型:一室二厅一卫74平米A2户型:二室二厅一卫90平米A1户型:三室二厅一卫105平米E1户型:三室二厅二卫117平米C1户型:三室二厅二卫133平米户型比例:4070平米小户型占10%,90平米二居户型占40%,117平米以上三居户型占50%,主力户型:,10、泰丰时代城,开发商:河北泰丰房地产开发有限公司建筑
21、设计:北京龙安华诚建筑设计有限公司整合推广:北京蓝图中传地产机构总建筑面积:35万平米目前一期已基本售罄,仅余3套房源,二期预计将在今年5月份启动。目前无二期详细资料。二期规划三居大户型与二居以下小户型比例约在5:5,主力户型:,11、承德现代城,开发商:承德永盛房地产开发有限公司项目性质:住宅、底商建筑形式:多层、高层项目地址:承德市牛圈子沟 总占地:600亩总建筑面积:100万绿化率:35%绿化面积:13万售楼地址:承德市西大街一号销售热线:031421877772181000,项目简介,承德现代城,是承德市最具竞争力和影响力的100万平米超大规模新社区。依托原生态自然资源和极为便利的交通
22、优势,以极具现代感的建筑群体风格和独特的景观园林布局,及独享的酒店式星级物业服务,建造一座“自然和谐、现代时尚”的人文、高尚休闲生活新城,该项目预计容纳人口40000万,并建有50000平米商业、5000平米的大型综合菜市场、2000平米的亲子乐园、2000平米的豪华会所和以六大主题为形式的花园广场,项目规划建有70栋,分四期开发,由于该项目并没有开盘销售,价格未定。,户型面积及配比,多层户型:B03户型:三室二厅一卫/101.35平米D02户型:三室二厅一卫/89.25平米E01户型:三室二厅一卫/93.65平米E02户型:三室二厅一卫/95.55平米E03户型:三室二厅一卫/99.33平米
23、E04户型:三室二厅一卫/95.89平米多层为一梯两户设计,南北通透,面积以90平米左右三居为主,顶层为跃层设计,面积大约为140-190平米,为五室三厅二卫设计,并在北侧赠送一个外露台。,户型面积及配比,高层户型:A01户型:三室二厅二卫/128.02平米A02户型:三室二厅一卫/120.90平米C01户型:一室二厅一卫/55.33平米B01户型:三室二厅一卫/102.29平米D03户型:二室二厅一卫/88.73平米E05户型:二室二厅一卫/90.16平米G01户型:三室二厅一卫/116.46平米G02户型:三室二厅一卫/117.17平米其中高层户型多以三居110-120平米设计为主,一居户
24、型约占5%,二居户型约占8%,三居户型约占87%。,12、德润庄园,开发商:唐山嘉润地产承德分公司建筑设计:承德市建筑设计院规划设计:承德正泰建筑规划设计咨询有限公司景观规划:北京宾汉园林公司行销企划:北京佳诚地产顾问总建筑面积:50万平米建筑性质:高层、底商一期C区:5栋高层、2栋商业商业面积:20000万平米康体会所:3000平米服务会所:2000平米幼儿园:1000平米起价:3560元项目位置:承德广播电视大学西侧售楼中心:承德市西大街马市街西口销售热线:2273322/2273488/2273588,项目简介,德润庄园位于承德市西大街,是承德西区首个生态社区,社区内配套齐全,设有多功能



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