6月广州海珠区重点社区商业项目竞争性分析报告.ppt

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1、,海珠区重点社区商业项目竞争性分析报告,广东公司商业部2011年6月,目 录第一部分：东晓南路板块商业调查第二部分：工业大道板块商业调查第三部分：江南西板块商业调查第四部分：海珠区竞争性商业调查总结,1.东晓南路板块商业概况 东晓南路板块，在2001年之前还没有任何商业，但随着新楼盘的开发，聚集的居民数量也在猛增，商业气氛已初见规模。板块内分布着爱都新天地、百佳超市（晓港湾）、魅力港湾商业城、好信商业广场等，百佳超市、好又多、苏宁电器、麦当劳、肯德基等连锁店已开业多年，各楼盘临街商铺招租率比较高，经营状况良好。不过板块南段的爱都新天地目前空置率很高，约有60%商铺空置。,第一部分：东晓南路板块

2、商业调查,2.爱都新天地商业中心 拥有大型露天活动广场、时尚双骑楼、社区酒吧街等配套设施，建面积达2.5万，约20%的比例，约4000用于销售，其余80%全部由发展商统一租赁，2005年开业，主力商家为苏宁电器和小肥羊，另外还有开发商自建的爱都宾馆和爱都超市，里面拥有多家酒类专卖店和发艺店，还有富都棋牌中心，目前出租率仅为40%。,第一部分：东晓南路板块商业调查,3.好信商业广场 达到5300，整体的商业面积达到23000。其中“好又多”超市经营面积22000，肯德基也跟着入驻，从而奠定了以大型超市为主体，著名快餐、时尚名店云集的商业格局，经营状况良好，商铺空置率较低。,第一部分：东晓南路板块

3、商业调查,4.晓港湾 总营业面积约8000，分为2层，经营主体是百佳超市，另外还有肯德基、海王星辰药店等，营业状况良好。,第一部分：东晓南路板块商业调查,5.魅力港湾商业城：营业面积2500，2007年开始在招租，初步定位为时尚商业零售中心，计划引进手机、电脑、电脑耗材、配件、美甲、时装、皮鞋、手袋、东南亚特色零食、无烟小食等类型的商家。该商业城免进场费，于2007年12月15日开始试营业，现在出租105间商铺，但是近半年来由于商场人气不足，生意清淡，上百家商铺多已关门歇业，只有不到10家尚在营业。,第一部分：东晓南路板块商业调查,1.工业大道路板块商业概况 本板块主要有家信商业中心、保利花园

4、商业街、华润万家超市、金碧都市广场等项目，以以社区商业为主，主要面对附近居民，但商业氛围不浓厚，商业网点比较分散，而且规模较小，没有形成完整的商业带，商铺空置现象较多。尤其是工业大道南路一些开发商开发的商业裙楼出现了很多空置现象，如顺景商港空置约90%。从整体环境方面，虽然近期工业大道路段的整体环境已得到提升，但附近零星分布的宅基地及简陋的汽修厂、汽车配件、建材等市场仍对整体形象构成一定影响。,第二部分：工业大道板块商业调查,2.家信商业中心：业态分布：位于海珠区工业大道76-80号(工业大道与金沙路交汇处)，是富力现代广场 的商业部分，总建筑面积6.5万，其中纯商场总建筑面积5.2万平方 米

5、，共分三部分：一是金沙路临街商铺和2楼写字楼；二是工业大道临街商 铺和2楼饮食区；三是独幢3层高家乐福商场区。租金水平：临街商铺200-250元/月，室内铺150-200元/月不等；经营情况：家乐福分租部分出租率达80%，其余部分富力给业主4年返租的商铺80%空置，租金高是造成商铺出租空置高的主要原因。,第二部分：工业大道板块商业调查,3.保利花园商业街租金水平：临街铺在130200元/月；进驻业态：7-11便利店、地产中介店、连锁药店等出租情况：总计约30间商铺，目前只有2间在短暂空置，出租率超过90%，一铺难求。原因分析：保利花园商业街主要针对保利花园的社区居民，总商业面积约2000，体量

6、比较小，业态分布 合理，同类竞争比较少。而社区内没有任何商铺，社区居民只能在商业街日常用品，因此商业街 比较兴旺。,第二部分：工业大道板块商业调查,4.华润万家超市（石溪公交站旁）总营业面积约8000，分为2层，经营主体是华润万家超市，另外还有麦当劳等，以数千平方米的大卖场结合大面积的时尚购物中心为模式，提供时尚与休闲消费需求。首层商铺每月租金价格为150-200元/，整体经营状况良好。,第二部分：工业大道板块商业调查,1.江南西板块商业概况 目前是海珠区规模最大也是人气最旺的商圈。海珠区较为发达的商业集中在江南大道北江南大道中，江南西路，宝岗大道呈“H”型分布向周边辐射。近年来商业发展速度十

7、分迅猛，广百新一城、新一佳、摩登百货、万国商业广场、家信商业广场等大型商厦的规模都达到万余平方米，以及180多家各类商铺。目前江南西路两旁现有的商住楼总建筑面积约65万，其中纯用于商业经营的店铺100余家，建筑面积约为8.7万，占总建筑面积的13.35%左右，商铺经营面积占住房使用面积的四分之一。据相关数据显示，在江南西路两侧的商铺中，服饰（含服装和鞋）、饮食（含面包店、凉茶店、快餐店、中西餐馆等）、旅行社分别占47%、25%、2%，珠宝、化妆品、电脑、保健品、便利店、发廊、眼镜、超市、旅店等占26%。商铺以中小型为主，服装低档多为二、三线品牌，缺乏具有号召力的品牌和企业。,第三部分：江南西板

8、块商业调查,第三部分：江南西板块商业调查,2.摩登百货（江南大道店）摩登百货2006年进驻海珠购物中心，营业面积达1.5万，引进国内外400多个知名品牌商品，经营商品类涉及化妆品、黄金珠宝、男女服饰、皮鞋皮革、家居用品、文化体育用品、儿童用品及小家电等 经营方式：统一品牌招商，联营返点的经营方式业态分布：一楼精品馆（皮鞋 皮具 化妆品 珠宝 钟表 眼镜 功能）二楼流行馆（少女装 淑女装 包 饰品）三楼时尚馆（男装 内衣 针织 女士特色服 家居）负一楼生活馆（小家电 文体用品 床上用品 婴童服 保健品 烟酒）,第三部分：江南西板块商业调查,对比分析：摩登百货海购店的经营亮点在于女装和鞋类商品，而

9、且是以单体百货公司的业态进驻海珠区。与广百百货在海珠区采取的是错位经营、差异化竞争的战略。而且从地理位置上看，“摩登”在江南大道上，“广百”在宝岗大道上，以江南西路作为联结，可共同带旺大江南西商圈的构想。不过摩登百货在广州地区影响力有限，对广百新一城的分流比较有限。项目借鉴：百货的选址以及经营定位，与百佳超市的业态有很大不同，金碧都市广场因经营面积和前期经营状况所限，无法把这两种业态融合在一起，引进百货业态的设想不太现实。,第三部分：江南西板块商业调查,3.新一佳超市（宏宇广场）广州市宏宇集团开发建设，位于市内海珠区宝岗大道上的宏宇广场二期、总计2.7万建筑面积的4层店面，其中2层部分以及3层

10、为新一佳经营，其余均分租出去。2002年开业，招租率超过80%，但整体商品档次比较低。,第三部分：江南西板块商业调查,新一佳超市（宏宇广场）业态分布及租金状况,第三部分：江南西板块商业调查,4.广百新一城 位于海珠区传统商业中心江南西路西段、宝岗大道与宝业路交汇处，占地面积1.6万，总建筑面积约19万，其中商业面积73012，地下一层至地上六层，共七层，地下2、3层共2万多停车场，约500个停车位。负一层层高4.8米，首层层高5米，三层以上层高4.5米，项目东面临街203米。已于2006年11月开业，经营定位“海珠区首家区域时尚购物中心”，打造海珠区最大规模的集购物、餐饮、影院、娱乐众多时尚元

11、素于一体的地标式购物中心。,第三部分：项目周边商圈调查,广百新一城自营约17000的主力百货店，其余物业由公司统一管理，出租给各类品牌商户。全场已有300多个品牌，约180个商铺进行正常运转，招租率已经超过80。广百新一城主要分成两部分：联营的百货商品，分租的品牌商家。负一层为百佳超市、肯德基、大家乐等，一层至六层由广百统一经营管理。,第三部分：江南西板块商业调查,第三部分：江南西板块商业调查,5.万国广场 占地面积14000，经营面积80000，2002年1月正式开业，家乐福超市、麦当劳等主力店的进驻。地上共八层，家乐福超市、名牌广场、悠闲娱乐场所这作为购物中心必备的三大商业版块，在万国广场

12、得到充分体现。万国广场是广州最负盛名的电器中心之一；也是广州迄今为止拥有面积最大设施最先进的广场食街的购物中心。万国广场在2004年做出针对性的市场调整，部份次主力店如美奇乐园、新华书店、屈臣氏、开心果玩具城和大堡焦饮食集团等进驻。,第三部分：江南西板块商业调查,万国广场内部店铺实景图,首层经营业态：女装：卡路约翰、歌莉雅、贝拉维拉、JAKET、ARROW内衣：水中花、花私语、金贝丽、旺华、嘉莉诗等首饰眼镜：金满堂、皇翠珠宝、周六福、眼镜88、东方眼镜餐饮：优之良品、仙踪林,第三部分：江南西板块商业调查,万国广场内部店铺实景图,4层品牌折扣店经营品牌：柒牌、花花公子、戴丽芬、贝尔丹格、华伦天奴

13、、金狐狸皮具、浪登服装、七波辉皮鞋、澳门尼高休闲装、七匹狼、木果果休闲装、啄木鸟、老船长、金盾、鄂鱼恤,第三部分：江南西板块商业调查,租金情况：大地通信，首层租金250-500元/，管理费38元/。业态布局：负2层为停车场，负1层为电子专卖店，1层为品牌专卖店、眼镜、珠宝等，2-3层为家乐福超市，主要经营百货及生鲜食品，4层为名牌折扣店，采用联营方式，扣点为20点，营业区域30-40，月营业额10000-20000元保底，免管理费。整体评价：万国广场整体商品档次属于中档，在海珠区是比较成功的购物中心，目前整体出租率为90%。,第三部分：江南西板块商业调查,海珠竞争性商业分布图 东晓南路板块：爱

14、都新天地、百佳超市（晓港湾）、魅力港湾商业城、好信商业广场 江南西板块：广百新一城、摩登百货、万国广场、新一佳超市 工业大道板块：家信商业中心、保利花园商业街、华润万家超市,第四部分：海珠区竞争性商业调查总结,1.海珠区商业状况分析 海珠区商业网点：目前海珠区内经营面积在 5000以上的大型商业网点共有30多个，分别分布在广州大道、江南大道、工业大道和新港路等主干道上。海珠区的商业网点从数量上说并不比其他城区少，但问题是海珠区的商业网点比较分散，总体档次不高，业态多以超市为主，只有广百新一城、万国广场、摩登百货等少数综合性购物中心，但没有像天河城、北京路那样在华南乃至国内都有影响力的商业项目。

15、商业布局趋势：海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已逐渐形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块、中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。随着房地产开发向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起。租金价格差异：近年来，随着“大广州”概念的确定及“城市化”进城的加快，海珠区跃升成为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房相继拔地而起，新兴人口形成的消费力量带动了商业的发展，从而抬升了商铺的租金水平。但是，海珠区不同区域内的租金价格相差较大，

16、以江南西路商业板块最贵，其临街商铺的租赁价格为350-650元，以此板块为中心，商铺的租金价格向周边板块递减，边缘地带明显低于中心范围。,第四部分：海珠区竞争性商业调查总结,2.本次调查对都市广场项目经营的启示 以长远、全局眼光操作 都市广场处于海珠区三大商业板块之一的“工业大道板块”，是海珠区商业氛围最薄弱的一个板块，同时也是未来发展潜力最大的一个板块。因此我们必须以长远和全局的眼光来看待都市广场的经营和定位。随着工业大道南人口聚集度的提高以及未来广佛地铁的建成，都市广场会迎来一个新的发展，但目前我们必须从解决实际问题出发，一步步完善都市广场的经营与定位。学习竞争对手的长处 每个购物中心都有

17、自己的成长历程，购物中心的经营思路和定位对商场的长远发展有着决定性的作用，我们研究竞争性商业的目的，是为了“以人为镜”，学习别人的经验，比如广百新一城的新颖时尚的活动推广，新一佳超市对租户“短租常调”的经营策略，万国广场的分期分批开发策略，摩登百货对品牌资格的审核制度等等。正确理解租金价格差异：不同的商圈会有不同的租金差异，脱离这个商圈，商业项目租金价格的可参考性就大打折扣。比如广百新一城在当初制定租金策略时，是参考了江南西商圈的租金水平，而没有参考北京路商圈的租金水平。并且在制定租金政策的时候，尤其要考虑到项目所处在的发展阶段，处于起步阶段的都市广场，应该“放水养鱼”，先满场经营再提升商家档

18、次，最后达到商业价值的提升。,第四部分：海珠区竞争性商业调查总结,业态调整为社区商业中心 都市广场现阶段1公里商圈内人口数量约15万，周边商业环境尚不成熟，因此我们将都市广场重新定位为“社区商业中心”，依托百佳超市、苏宁电器等主力店，进行新的业态调整。我们初步规划增加珠宝首饰、美容化妆品、女装、男装、皮鞋、眼镜、手机通讯等经营业态。重新制定经营方案 都市广场开业不到2年，现在仍然处于培育阶段，我们认真总结和分析现阶段的经营状况，认真寻找以前经营失败的因素，重新制定经营方案。为了遏制商家不断流失的不利局面，我们建议加大力度扶植商家尤其是中小商家，通过短期内适当降低租金或者赠送管理费，增强商家的信心，巩固“基本盘”。开展项目的二次启动 根据项目经营方案，我们会开展项目的二次启动，重新包装和招商：一由商业部制定全新经营方案并独立进行操作；二是寻找商业代理公司对项目进行租赁业务的代理；。,第四部分：海珠区竞争性商业调查总结,