安亭新镇整体提案(背景部分).ppt

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1、项目背景解析,静观。,三城七镇,模式&意义,上海城市发展战略,未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城新城中心镇一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系。,三城七镇模式,上海城市发展模式,三城七镇模式,三城七镇模式,城市发展形态从蔓延转向“多核心、多层次”的形式。,2001年1月5日，上海市政府印发了关于上海市促进城镇发展的试点意见，指出：“十五”期间，上海重点发展“一

2、城九镇”，松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇，强调要借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格，重点在城镇新建城区，因地制宜地塑造“一城九镇”的特色风貌。2004年11月,在关于切实推进“三个集中”,加快上海郊区发展的规划纲要文件中确定松江新城、嘉定新城(含安亭镇)、临港新城为重点发展新城,据此产生了“三城七镇”的称谓。试点中心镇镇区绿化覆盖率达到45%以上，新建城区住宅建设容积率控制在0.6以内，以低层建筑为主。以最适宜的生态环境，各具特色的城镇风貌和现代化的居住功能吸引市中心城区人口。,三城七镇模式,三城七镇模式,2001年夏

3、开始特色风貌规划招投标，引入国外设计师进行设计2002年大部分镇完成总体规划2003年基础建设开始2004年部分城镇进入开发密集阶段20052006年部分城镇进入销售阶段，项目初具规模2006年初上海市国民经济“十一五”规划：“三城七镇”到“1966”,三城七镇模式,三城七镇意义,三城七镇上海将密集的市区客户向外迁徙，减轻市区压力 控制中心城区房地产发展规模 加速城市化进程,城市发展必经之路,区域发展必要选择,三城七镇区域带动外环线房地产开发投资的增长引入外区域客户，影响区域人口配置，带动区域经济增长调整区域重点产业结构及发展规模改善区域交通状况，拉近与市区的联系提高区域配套设施，促进外环区域

4、生活质量提升区域内房地产商品的档次及项目规模,解读。,安亭新镇,概况产业及配套回顾展望,概况。,安亭新镇概况,安亭新镇概况,与市区距离处于三城七镇中游位置，但在几个知名度较高的新城（镇）中，32km的距离略显偏远。,嘉安新城,三城七镇周边道路架构体系示意,与市区联系途径,安亭新镇概况,虽然与市区距离较远，但高速、国道的贯入，以及已经确定的轨道交通规划，将给嘉安新城构筑完整高效的道路交通、公共交通构架。,安亭新镇概况,项目规模,规模：,安亭新镇概况,项目规模,总占地排名第二，大手笔规划；非中心城区土地面积广阔，为后续发展留有较大余地。,产业及配套。,安亭新镇产业及配套,“以产业带动区域发展”,重

5、点国家基础产业的城镇：嘉安新城、临港新城、城桥新城、高桥新镇、枫泾镇,安亭新镇产业及配套,规 划 产 业,开发主题明确，依托区域主题产业进行相关规划。,安亭新镇产业及配套,安亭新镇产业及配套,上海国际汽车城规划占地：68平方公里，包括汽车核心贸易区、整车和零部件生产区、科教研发区、安亭新镇区、教育园区、国际赛车场等功能区。产值：600多亿企业入驻：德国弗兰科希管件系统有限公司、德尔福、莱尼线束、280多家相关产业研发教育方面：上汽工程研究院、同济大学、国家级机动车检测中心和企业技术中心服务文化方面：上海汽车会展中心、汽车博物馆、上海国际赛车场的展会、博览和赛事未来上海国际汽车城2010年，成为

6、具有国际水平的综合性汽车产业基地。,安亭新镇产业及配套,上海国际赛车场上海国际赛车场是F1赛车大奖赛在全世界比赛场地的第十七条赛道，也是继马来西亚雪邦和日本铃鹿之后的亚洲第三个F1赛车大奖赛的比赛专业场地。高尔夫球场上海国际汽车城颖奕高尔夫球场是一座符合国际大赛标准的顶级高尔夫球场。博览公园 以汽车文化为主题，集汽车博览、会展、休闲、娱乐为一体的汽车博览公园占地约785000平方米，公园包括汽车博览馆和会展中心，会展中心将定期举办国际性汽车大展，并承办国际性的汽车交流会、新产品发布会、专业学术研讨会等活动。轨道交通11号线（R3）嘉定段于2005年12月28日正式开工建设，并将于07年底并且结

7、构贯通，09年底试运营。,安亭新镇产业及配套,影响扩大 关注聚焦,大 型 配 套,安亭新镇产业及配套,F1赛车场上海国际赛车场是F1赛车大奖赛在全世界比赛场地的第十七条赛道，也是继马来西亚雪邦和日本铃鹿之后的亚洲第三个F1赛车大奖赛的比赛专业场地。,安亭新镇产业及配套,颖奕高尔夫球场占地面积1800亩，规划建成18洞标准赛道及会所等配套设施，可以举办国际性赛事。,中心公园规划占地1150亩，将建成以汽车为主题，在具备自然生态、绿化、水体为特点的自然风光的同时，与汽车博览展示功能相结合，形成具有会展业态功能的综合性博览场馆群，对提升汽车城总体形象等将产生巨大的促进作用。,安亭镇概况产业及配套,安

8、亭新镇产业及配套,轨道交通11号线由嘉定至临港新城，贯穿上海市西北地区-东南区域，总长59.41公里。其支线由国际赛车场经过昌吉路站、汽车城站至终点墨玉路站。,安亭新镇产业及配套,汽车城产业 引进高层面人口F1赛车场 提高区域知名度高尔夫球场 提升区域价值感中心公园 改善区域环境质量轨道交通 导入大量市区客户,安亭新镇产业及配套,回顾。,安亭新镇回顾,安亭新镇安亭新镇作为上海国际汽车城的配套居住区，同时也是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇，是实施上海郊区城市化战略的示范城镇。,从启动情况来看，由于规模体量较大，安亭新镇的开发采取了其他新城（镇）普遍采用的先动工主要配套设施的策略。,安亭新镇

9、回顾,项目一期开发范围,安亭新镇回顾,总体去化,安亭新镇回顾,营销现状突出矛盾,销售成绩不错，市场热度不高,规模等级不小，客户认知不强,安亭新镇回顾,短期爆发力不弱，长期稳定性不够,项目启动时间较长，但整体成熟度及客户感知度欠缺项目运作坚持性有待巩固,安亭新镇回顾,浦江镇集轨道交通、大型绿地和水资源于一体，位于上海中心城区的南翼、黄浦江东岸的沿江地段，是距市中心最近的“三城七镇”项目，也是目前上海市区域面积最大的一个镇，总面积102.1平方公里，现有人口11万。漕河泾出口加工区漕河泾出口加工区开发面积8.3平方公里，浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的重要组成部分，已列为市级工业区。现代农业园区

10、浦江镇现代农业园区是上海市政府决定建设的市级现代农业园区之一，园区内现有大型现代化农场3个。休闲别墅居住区位于中区城区南面的休闲别墅区占地4.2平方公里，是一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。浦江世博森林上海有史以来规模最大的“绿氧工程”60平方公里浦江世博森林，是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。,同类项目营销参考新浦江城,安亭新镇回顾,中心城区位于浦星公路以西至滨江路、沈庄塘以北至芦恒路的中心城区总占地规模10.6平方公里，是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城市，将建成具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇

11、。,“新浦江城”项目占地约2平方公里，整个城区的规划体现了既混合又独立的城市空间特性，不仅在城市规划中由意大利格里高蒂公司担当，主要建筑设计也由同一家设计公司承担，同时在局部邀请了更多的意大利设计师参与建筑设计。在整体规划指导思想下，城市中不同建筑形式之间、住宅与商业之间、商业与办公之间通过建筑本身、林荫道、公共绿地、河流等城市元素的混合，即丰富了城市的多样性、建筑的独立性，也使整个城市充满魅力。新浦江城提供了多种的低密度建筑建筑形式，其中住宅包含独立住宅、独院住宅(院墅、院地）、联体住宅、多层花园公寓、小高层公寓等；办公着重发展都市产业充分发挥人员主观能动性的创意产业为主的园区式办公为主；同

12、时将引入大型综合商业为城市服务，包含“销品茂”、酒店、酒店式公寓、餐饮娱乐、电影院、图书馆以及居住区的邻里商业等。,安亭新镇回顾,安亭新镇回顾,新浦江城,安亭新镇,首期规划规模,整体设计风格,周边产业环境,约2平方公里,意大利风格,漕河泾出口加工区,2.5平方公里,德国风格,安亭国际汽车城,特性较接近可比度较高,安亭新镇回顾,安亭新镇回顾,安亭新镇回顾,考量。,市场环境,整体区域,房地产市场上海市公寓,上半年全市成交1468万平米。上半年供应量有所减少，累计供求比持续下降，6月份为1.07。,TIPS,2007年上半年度的成交量超过去年同期，涨幅较为明显，成交价格表现突出。,TIPS,房地产市

13、场上海市公寓,房地产市场嘉定区公寓,区域07年上半年供应量匮乏，成交量有所增长，开始体现出一定的不应求态势。,TIPS,房地产市场嘉定区公寓,区域成交价格走势较为平稳，有小幅上扬趋势，但与上海整体市场相比，价格上升力度偏弱。,TIPS,房地产市场上海市别墅,上半年别墅成交上涨速度高过公寓市场，5月份之后成交持续攀高，别墅产品未来的稀缺性对成交推动明显。,TIPS,房地产市场上海市别墅,2007年以来供应量相对低，比去年同期下滑了近七成成交比去年同期，下滑了24%。,TIPS,房地产市场上海市别墅,联体别墅近期成交活跃，连续二个月成交超过20万方，同比去年同期成交量上涨明显，经济型别墅市场热度较

14、高。,TIPS,房地产市场上海市别墅,独栋别墅07年上半年供应缩量，成交量逐月上升，成交均价也比去年同期上升了5个百分点。,TIPS,房地产市场嘉定区别墅,目前区域别墅市场供应量有所减少，受市场大势带动，成交量较去年同期也有较为明显的上涨。,TIPS,房地产市场嘉定区别墅,嘉定区叠加产品自06年底至今供应几乎为真空区，市场去化以早期剩余房源为主；近期叠加产品去化有所改善，但由于阶段性的集中放量，市场压力持续存在。,TIPS,房地产市场嘉定区别墅,07年上半年联体产品供应量萎缩，而去化量出现历史高峰期，成交单价提升到万元水平线上。,TIPS,房地产市场嘉定区别墅,07年上半年独栋产品供应时间集中，成交却较为疲软，受个别项目成交影响，成交均价浮动较大。,TIPS,公寓市场目前上海市公寓市场成交量及销售价格均体现出较为乐观的状态，但在市场表现出活跃，未来成交趋势值得期待。别墅市场目前市场热度持续不减，供需两旺态势有望持续。市场认可度较高产品以联体及独栋产品为主，未来前景看好。,房地产市场整体态势,