基于财务视觉下的企业税务风险防范策略.ppt

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1、基于财务视觉下的企业税务风险防范策略,主讲人:北京国家会计学院 中国财税培训高级讲师 税收研究方向博士后 肖太寿教授,目 录,一、税务风险防范策略一：企业账务处理与合同相匹配二、税务风险防范策略二：依法账务处理，规避纳税风险三、税务风险防范策略三：纳税自查，排查账务中的纳税盲点,一、税务风险防范策略一：企业账务处理与合同相匹配,一、账务处理与合同相匹配的内涵,账务处理与合同相匹配的含义是：合同与账务处理相匹配。如果企业的账务处理与合同的约定不匹配，则账务处理要么出现错账，要么出现假账。企业在控制税收风险，防范税务稽查的策略是一定要做到合同与账务处理相匹配。,二、土地出让合同中土地返还款条款的账

2、务和税务处理,实践中，不少工业企业、房地产企业与地方土地储备中心签订土地出让合同时，往往会出现地方政府给予工业企业、房地产企业一定的土地返还款现象。这种土地返还款表面上看来是企业支付给土地储备中心购买土地款的一部分，实质上是财政资金的一部分。这些土地返还款往往在土地出让合同中，政府会与购买土地的工业企业或房地产公司约定特别的用途。,二、土地出让合同中土地返还款条款的账务和税务处理,例如，约定土地返还款用于奖励给企业；用于房地产企业进行拆迁补助；用于房地产企业就地建安置房；用于房地产企业项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。针对这些土地返还款不同用途的约定，如何进行账务

3、和税务处理？在法律上是有一定依据的，企业财务人员在进行账务和税务处理时，必须依据相关法律依据进行账务处理和税务处理，否则会有税收风险。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,（1）案情介绍 房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,在土地出让金入库后以

4、财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路

5、、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商 引资奖励和生产经营财政补贴。请分析这3000万元的财务和税务处理。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,（2）账务处理 本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给

6、予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务处理（单位：万元）。土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：,案例6：某房地产企业土地出让合同

7、中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,收到返还款时：借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000借：营业税金及附加 165 贷：银行存款 165完工结转收入时：借：预收账款：3000 贷：主营业务收入 3000,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理（单位：万元）。土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到土地返还款时：借：银行存款 3000 贷：其它应付款 3000,案例6：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用

8、途约定条款的账税处理,代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：借：其它应付款 被拆迁户 1500 其它应付款拆迁公司 1000 贷：银行存款 2500同时，借：其它应付款 500 贷：其它业务收入 500,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理（单位：万元）。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程

9、费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。因此

10、，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：借：银行存款 3000 贷：开发成本拆迁补偿费 3000,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的账务处理（单位：万元）。收到返还款时：借：银行存款 3000 贷：专项应付款 3000支付建筑企业工程款时：借：专项应付款 3000 贷：银行存款 3000如果支付建筑工程款后还有剩余的“专项应付款”，则应把剩余的“专项应付款”结转到“营业外收入”。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还

11、款不同用途约定条款的账税处理,合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务处理（单位：万元）。公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,国有土地使用权出让收支管理办法（财综200668号）第十五条规定：“土地开发支

12、出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。根据国家相关法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,因此，房地产企业收到政府土地返

13、还款，并用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，既是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本，又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。即将收到财政返还的土地出让金冲减“开发成本土地征用费及拆迁补偿费”。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,有些地方税务机关明确发文直接冲减开发成本，例如大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函2008188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的

14、土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用

15、及拆迁补偿费的金额”。根据以上规定分析，土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务处理如下：借：银行存款 3000 贷：开发成本土地征用费及拆迁补偿费 3000,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的，则视同为由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。,案例1：某房地产企业土地出让

16、合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,基于此规定，如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的账务处理如下：借

17、：银行存款 3000 贷：其他业务收入 3000,案例1：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理,合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理（单位：万元）。在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，其账务处理如下：借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,2013年6月，某县组织实施“富民居”改造项目。由于县政府资金紧张，无力支付前期拆迁费用，所以甲房地产公司积极与

18、县政府沟通达成合作协议：由于拆迁情况复杂，县政府指定土地拆迁工作由乙公司负责，甲公司只负责按照计划及时支付资金，当该土地达到出让条件时，对外招标，甲房地产公司也参与招标，在甲房地产公司摘牌获得该土地使用权的二级开发的情况下，如果挂牌成交价低于其前期的一级开发成本，则多出的成本由甲房地产公司自己承担；如果挂牌成交价高于其前期的一级开发成本，则超过部分由甲公司和政府按照7：3的比例进行分成。,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,前期垫付拆迁补偿资金8080万元；支付建筑物拆除、平整土地人工费用150万元；2014年3月，该地块达到符合国家土地出让条件，县政府将该地块进行挂牌出让

19、，成交价8000万元，甲房地产公司摘牌获得该土地使用权，可以进行二级开发，按照协议，甲公司如期顺利获得“富民居”改造项目开发权，该甲房地产公司应如何会计处理？,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,第一，相关法律政策依据 国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国务院令第590号）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发2010151号）第四条规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出

20、让，不得“毛地”出让。,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告（国家税务总局公告2013年第15号）规定，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，

21、投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资

22、行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,第二、账务处理 根据以上法律政策分析，甲房地产公司该项业务的正确会计处理如下（单位：万元）。前期垫付拆迁补偿资金8080万元：借：其他应收款政府（前期拆迁补偿款）8080 贷：银行存款 8080,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,房地产公司支付建筑物拆除、平整土地人工费用150万元：借：其他应收款政府（支付建筑物拆除、平整土地人工费用）150 贷：银行存款 150,案例分析2：某

23、房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,挂牌后，取得政府土地拍卖款，并支付土地出让金时借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 8000 投资收益投资损失 230 贷：其他应收款政府 8230,案例分析2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析,甲公司应计入土地成本8000万元，企业所得税、土地增值税计税基础也为8000万元。投资损失230万元由甲公司自行承担。依照企业资产损失所得税税前扣除管理办法（国家税务总局公告2011年第25号）第五十条规定，本办法没有涉及的资产损失事项，只要符合企业所得税法及其实施条例等法律、法规规定的，也可以向税务机关申报扣除。因此，甲公司可以依照规定在企业所得税汇算

24、清缴时进行专项申报扣除。,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,某房地产开发公司（以下简称A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司的会计核算如何？,案例分析3：某房地产企业与

25、政府开发土地协议的账务处理分析,第一，我国与土地出让相关的法律规定。闲置土地处置办法（国土资源部第53号令）第二十一条规定：“供应土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，具备动工开发所必需的其他基本条件”。国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。土地储备管理办法（国土资发2007277号）第十八条规定：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件”。,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,关于土地出让收入范围，国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收

26、支管理的通知（国办发2006100号）第一条规定：“国有土地使用权出让收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”。关于土地出让金的上缴和使用，该文件规定，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让收入使用范围包括土地开发支出。,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,国有土地使用权出让收支管理办法（财综200668号）第十五条规定：“土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前

27、期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明和土地平整等基础设施建设支出”。,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,根据以上法律规定，国有土地使用权出让应“净地”出让。土地出让前，征地拆迁补偿工作由政府负责，纳入储备的土地应进行必要的前期开发，使之具备供应条件。土地出让时，土地出让金为总成交价款，严禁各种形式变相减免土地出让收入。土地出让后，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，实行“收支两条线”，并规定土地出让收入使用范围。,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,第二、账务处理本案例中的房地产公司的正

28、确账务处理如下：向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元时：借：其他应收款 22000 贷：银行存款 22000,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,计提资金占用费收入：借：其他应收款 2000 贷：其他业务收入资金占用费 2000同时对资金占用费计提营业税（假设只考虑营业税，不考虑城市维护建设费和教育附加）：借：其他业务支出 100 贷：应交税费应交营业税 100,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,支付土地出让金1.2亿元时：借：开发成本土地成本 12000 贷；银行存款 12000发生公共配套设施费用2亿元时：借：开发成本公共配套设施费 200

29、00 贷：银行存款 20000,案例分析3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析,收到土地返还款6亿元时：借：银行存款 60000 贷：递延收益财政补助 10000 其他应收款 24000 开发成本土地征用及拆迁补偿费 20000 主营业务收入回迁房视同销售收入 6000按二年分摊递延收益时：借：递延收益财政补助 5000 贷：营业外收入 5000,三、销售合同中收款时间约定条款的账务税务处理,工业企业和贸易销售企业在发生商品销售商品时，往往会在销售合同中约定分期收款的具体时间。针对销售合同中分期收款时间的约定条款，特别是采购方在合同约定付款的时间没有真正向销售方支付采购货款的情况下，

30、销售方没有进行账务处理，而是往往等到采购方实际支付采购货款时，才进行账务处理和税务处理。账务和税务处理与销售合同的分期收款结算这种条款约定是严重不匹配的，一定存在税收风险。下面以案例分析的方法，分析销售合同中分期收款时间的约定条款的账务税务处理。,案例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,(1)案情介绍 某生产企业2012年10月份采取赊销方式销售货物一批，合同总金额234万元，其中价款200万元，增值税额34万元，合同约定2013年6月20日收款。发出商品时的账务处理为：借：发出商品，贷：库存商品，但由于购货方到期未付款，企业在2013年6月20日就未作销售处理。,案

31、例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,2013年8月20日，购货方付款后企业作销售处理，账务处理为：借：银行存款 234万，贷：主营业务收入 200万，贷：应交税费应交增值税（销项）34万，并于2013年9月份申报缴纳了相关税款。税票所属期填写为2013年8月。某税务稽查局2013年10月对该企业检查时发现了企业未按税法规定申报纳税的问题，给予该生产企业延期申报缴纳增值税的罚和滞纳金的处罚。,案例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,（2）涉税分析 根据中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局第50号令）第三十八条的规定，采取

32、赊销和分期收款方式销售货物，增值税纳税义务时间为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，则为货物发出的当天。,案例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,根据中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令512号）第二十三条的规定，企业以分期收款方式销售货物的，其企业所得税的纳税义务时间为按照合同约定的收款日期确认收入的实现。合同决定账务处理，合同与账务处理必须相匹配。如果合同与账务处理不匹配，要么是做假账，要么是做错账。,案例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,（2）涉税分析 基于以上分析规定，生产

33、企业2012年10月份采取赊销方式销售货物一批，合同总金额234万元，合同约定2013年6月20日收款，但由于购货方到期未付款，根据合同与账务相匹配的原理，当时应收入处理，其正确的账务处理应为：借：应收账款 234万 贷：主营业务收入 200万 应交税费应交增值税（销项）34万,案例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,并于2013年7月份申报缴纳了增值税、企业所得税及城市维护建设费和教育费附加等相关税款，2013年8月20日，购货方付款后企业进行账务处理。由于税票所属期填写为2013年8月，存在销项税额，而该张增值税票上的销项已经在2013年7月份申报了，为了规避重复

34、缴纳增值税，只在增值税申报系统中一般纳税人一栏中的减项栏中做减项处理即可。,案例分析4：某生产企业分期收款合同与账务处理不匹配的涉税风险分析,当然，如果不按照以上办法进行处理规避税务风险，则必须修改合同，使修改后的合同与原来企业的账务处理相匹配。修改办法是，把原来销售合同中的购货方的付款时间修改为：2013年8月20日，这样按照中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部 国家税务总局第50号令）第三十八条，中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令512号）第二十三条的规定，增值税和企业所得税的纳税义务时间是2013年8月份，在2013年9月进行申报。就可以规避税务稽查的风险

35、。,四、房地产企业招商引资合同中的利益分配条款约定的账务税务处理,房地产企业在吸引战略投资者时，往往出现以下合作现象：房地产企业出土地，非房地产企业出资金合作建设房屋或开发产品，两者在合作协议中一般约定利益分配条款。一般而言，这种合作协议中会有三种利益分配条款：一是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得固定收益；二是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积的开发产品的所有权；三是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积开发产品一定期限的使用权。针对这些不同的利益分配条款，房地产企业必须依据国家相关法律进行账务和税务处理，否则存在一定的税收风险。,案例分析5：某房

36、地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,（1）案情介绍 房地产企业甲投入20000平方土地，非房地产企业乙投入货币资金6000万元，由房地产公司甲企业立项，非房地产企业乙不承担任何风险，合作建房。假设双方面临三种约定：一是房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到8000万元的收益。二是房屋建成后，乙企业分得40套房屋，乙企业将其全部销售，甲企业将房屋留为自用。三是房屋建成后，乙企业获得其中40套房屋10年的免费使用权。请分析房地产企业甲应如何进行账务和我税务处理？,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,（2）甲企业的账

37、务税务处理分析 第一种约定：“房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到8000万元收益”的账务税务处理。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,获得乙企业的资金时借：银行存款 6000万元 贷：其他应付款 6000万元房屋建成，甲企业销售后，甲企业支付乙企业2000万元收益时借：其他应付款 6000万元 开

38、发成本间接开发费用利息费用 2000万元 贷：银行存款 8000万元,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,关于甲企业的税务处理，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第二十六条的规定，出地方甲如将房屋留为自用，则不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为营业额按“销售不动产”税目征收营业税、土地增值税和企业所得税。,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,对出资方乙来说，应认定其拆借资金给出地方

39、甲使用，根据国税函1995156号文第十条的规定，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为。因此，对出资方应以收取的货币金额按“金融保险业”税目征收营业税，即乙企业应纳金融保险业营业税=20005%=100万元。,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,特别要注意的是：这2000万元利息费用，如果出资金方不到当地税务局代开发票上税，则房地产公司必须到当地税务局代开发票上税，同时超过银行同期贷款利率部分的利息不可以在房地产企业甲的企业所得税前扣除。另外，房地产企业在计算土地增值税时，不可以直接扣除财务费用2000万元，只能将财务费用

40、、管理费用和营销费用一起按照土地取得成本和开放成本总和的10%进行扣除。,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,第二种约定：“房屋建成后，乙企业分得40套房屋，乙企业将其全部销售，甲企业将房屋留为自用。”的账务税务处理。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税

41、务处理,获得乙企业的资金时借：银行存款 6000万元 贷：其他应付款 6000万元分配开发成本给乙企业时借：其他应付款 6000万元 贷：主营业务收入 6000万元,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,至于税务处理，房地产企业甲应以出资方的出资额6000万元，按“销售不动产”税目缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。而对出资方乙来说，出资额实质是购买房屋的预付款，再获得分配的房屋时，只缴纳契税。房屋分配后，一方或各方分别将分得的房屋对外销售的，应对销售者再按“销售不动产”税目征收营业税。,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同

42、利益分配条款约定的账务税务处理,第三种约定：“房屋建成后，乙企业获得其中40套房屋10年的免费使用权。”的账务税务处理。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释20055号）第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,获得乙企业的资金时借：银行存款 6000万元 贷：其他应付款乙企业 6000万元将开发产品移交给乙企业10年免费使用时，有两种账务处

43、理：第一种，如果房地产企业选择将6000万元一次性在移交当年缴纳企业所得税时借：其他应付款乙企业 6000万元 贷：其他业务收入 6000万元,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,申报租赁业营业税及房产税时借：营业税金及附加 6000万元（5.5%+12%）=1050万元 贷：应交税费应交营业税及房产税 1050万元同时，借：应交税费应交营业税及房产税 1050万元 贷：银行存款 1050万元,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,第二种，如果房地产企业选择将6000万元分10年缴纳企业所得税

44、时借：其他应付款乙企业 6000万元 贷：预收账款 6000万元申报租赁业营业税及房产税时借：应交税费应交营业税及房产税 6000万元（5.5%+12%）=1050万元贷：银行存款 1050万元,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,按月结转收入时借：预收账款 50万（6000万元1012）贷：其他业务收入 50万元同时，借：营业税金及附加 8.75万元（1050万元1012）贷：应交税费应交营业税及房产税 8.75万元,案例分析5：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理,关于税务处理，相当于房地产公司甲一次

45、性收到出资金方乙公司夸10年的租金6000万元，应该按照“服务业-租赁业”税目征收营业税。至于其余所得税根据中华人民共和国企业所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令512号）第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函201079号文件的规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。,五、租赁合同约定提前一次性收取跨年度租金条款的账务税务处理,在租赁实务操作中，租

46、赁双方民事主体往往会在租赁合同中约定提前一次性收取跨年度租金的条款。针对这种条款约定，出租方提前一次性收取跨年度租金应如何进行账务处理？分析如下：中华人民共和国企业所得税实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。,五、租赁合同约定提前一次性收取跨年度租金条款的账务税务处理,根据这条规定，确认企业所得税应税收入的基本原则为权责发生制。即只要是当期的收入，不论款项是否收到都要作当期收入。不属于当期收入的，即使收到款项，也不作为当期收入。但是

47、中华人民共和国企业所得税法实施条例第十九条又规定：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第十九条的规定，企业预收的租金收入，要按照收付实现制的原则确认收入。,五、租赁合同约定提前一次性收取跨年度租金条款的账务税务处理,国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号）第一条 规定：“根据企业所得税法实施条例（以下简称实施条例）第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨

48、年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。”,五、租赁合同约定提前一次性收取跨年度租金条款的账务税务处理,因此，对租赁期限跨年度的租金可以分期均匀计入相关年度收入的条件有两个：一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度；二是租金提前一次性支付。以上两个条件均符合的，可根据收入与费用配比原则，出租人对已收取的租金收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税。,五、租赁合同约定提前一次性收取跨年度租金条款的账务税务处理,根据以上政策规定，出租方提前一次性收取跨年度租金收入的企业所得税可以在租赁期内

49、，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税；也可以按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，出租方提前一次性收取跨年度租金收入的账务处理，必须根据一次性提前收取跨年度租金的企业所得税应税收入确认方法的不同而不同。,案例分析6：某出租方提前一次性收取跨年度租金收入的账务税务处理分析,（1）案情介绍 某企业出租写字楼，2014年1月1日签订合同，从1月1日生效，租期10年，于2014年1月1日提前一次性收取10年的租金6000万元，该出租方如何确定收入，并计算企业所得税？应如何账务税务处理？,案例分析6：某出租方提前一次性收取跨年度租金收入的账务税务处理分析,（2）出租方的两种账务处理分析

50、第一种，如果出租企业选择将6000万元一次性在2014年缴纳企业所得税时借：银行存款 6000万元 贷：其他业务收入 6000万元申报租赁业营业税及房产税时借：营业税金及附加 6000万元（5.5%+12%）=1050万元 贷：应交税费应交营业税及房产税 1050万元同时，借：应交税费应交营业税及房产税 1050万元 贷：银行存款 1050万元,案例分析6：某出租方提前一次性收取跨年度租金收入的账务税务处理分析,第二种，如果出租企业选择将6000万元分10年缴纳企业所得税时借：银行存款 6000万元 贷：预收账款 6000万元申报租赁业营业税及房产税时借：应交税费应交营业税及房产税 6000万