土地经济学第五章土地价格评估.ppt
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1、第五章,土地价格评估,主讲人:王占岐 教授,一、地价的概念、经济意义和作用 概念:地价一般理解为土地价格。所谓土地价格,可 解释为购买土地所有权的价格。它指的是出让土地所有权所应取得的补偿,或取得土地所有权所应支付的代价.广义的地价还包涵了使用权价格、抵押权价格等等。,第一节 土地价格理论,3、地价经济意义和作用,1)土地价格作为资本化的地租,为土地所有权在经济上的实现提供了理论依据和计量依据,作为两重涵义和性质的土地价格,不仅有土地所有权经济上实现的意义和作用,并为土地使用权的有偿转让与使用提供了有偿付费的理论和计量依据。2)土地价格对不同农业经营方式下土地生产及经营者的利益具有一定的经济意
2、义和作用。,3)土地价格的高低,对土地市场及土地供求关系具有调节作用。4)土地价格是土地利用的导向。5)土地价格另一普遍的经济意义和作用,在于任何社会形态下的国家政府必向土地所有者征税,而土地税率的决定又常以土地价格的高低为依据,土地税应以地价为基础,二者都是重要的经济范畴。,(一)土地虽然不是劳动产品,没有价值,但有使用价值,并存在价格;(二)已利用的土地由土地物质和土地资本构成;(三)土地价格是地租的资本化。,二、马克思主义土地价格理论,三、现代西方经济学的土地价格理论,(一)西方资产阶级经济学家的价值论和对土地价值的基本观点 1.从威廉配第至亚当斯密到大卫李嘉图,一般都以劳动价值论为其学
3、说的基础,认为商品价值是由生产商品中所耗费的劳动量决定的,这种劳动价值论为后来马克思主义科学劳动价值学说奠定了基础。2.18世纪末至20世纪初庸俗经济学取代古典经济学在西方经济学的主导地位后,其早期代表人物法国让巴萨伊(J.B.Say,17671832年)和英国的托罗马尔萨斯等则对古典经济学派的劳动价值论的科学成分加以否定和歪曲,认为商品的价值是由劳动、资本、土地三个生产要素协调创造的,这就是萨伊提出的“生产三要素”价值论。,3.奥地利逢欧根庞巴维克(E.V.Bohn.Bawerk,18511914年)的“边际效用”价值论,认为土地是可以无限使用的耐用品,土地的纯收入是地租,当年利用的土地产生
4、全部纯收入,依次类推,愈远期的土地的地租愈低甚至为零。4.英国阿马歇尔,他融前人的研究为一体,建立了以“均衡价值(格)论”为核心的理论体系,认为土地是大自然赠予人类的自然物质和力量。土地的“原始价值”是真正的地租,是大自然赋予的收益。他认为土地的稀有性会带来地租,但又从边际报酬出发确认边际土地没有地租。,土地收益理论认为,土地价格是土地收益即地租的资本化。用公式表示为:a V=r 式中:V土地价格;a土地纯收益;r资本还原利率;,(二)土地收益理论,这种理论认为:土地价格是由土地的供给和需求决定的。具体分析如图5-1和图5-2。,(三)土地供求理论,图 5-1竞争状态下的地价决定,图5-2 微
5、观企业的土地供给,第二节 土地价格的内涵、影响因素及变动规律,一、土地价格的内涵,土地价格本质内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。土地价格的内涵包含三个部分:第一,真正的地租,即绝对地租和级差地租;第二,土地投资折旧;第三,土地投资利息。,1土地价格是土地的权益价格。2土地价格不是土地价值的货币表现,不依生产成本定价。3土地价格主要由土地需求决定。4土地价格成上升趋势。5土地价格大多是随个别交易而形成,一般没有统一的市场价格。,二、土地价格的特点,1、土地自身的因素(一)位置(二)地力(三)面积和形状(
6、四)地势2、社会经济因素(一)人口状况(二)城市公共设施建设(三)经济增长速度(四)税收负担,3、行政因素(一)国家发展政策(二)土地利用计划与规划(三)租金价格政策,4、其他因素,三、影响土地价格的因素,四、地价变动的规律性,(一)土地价格呈总体上升趋势,在市场经济条件下,土地价格呈总体上升的趋势,是土地价格变动的一个基本规律,这是因为:1.利息率受利润率下降规律的驱动呈现下滑趋势。2.地租量不断递增 随着社会经济的发展和进步,地租量呈不断上涨的趋势。地租量的增加表现为全面性的增加,包括级差地租量、绝对地租量和垄断地租量的增加。,四、地价变动的规律性,(二)土地价格变动呈现周期性特征,就总体
7、来讲,土地价格呈不断上升趋势。但具体分析,它并不是直线上升,而是在一定时期内上下波动,呈现周期性变动特征。1.土地价格的周期性发展是其主要特征。2.土地价格变动受政府调节的影响。,(三)土地价格变动具有明显的地区差异性,四、地价变动的规律性,由于土地位置的固定性,使土地市场具有区域性特征。由于各地区的自然、政治、经济条件不同,经济发展水平也不相同,因此土地价格变动具有地区差异性。即使在同一地区,由于不同产业对土地又有不同的要求,在不同位置上的地价也呈现明显的差异。,第三节 土地价格评估,一、宗地估价程序,1、宗地估价的技术路线,接受估价委托;明确估价基本事项;拟订估价作业计划;搜集估价所需资料
8、;实地踏勘待估宗地;,相关资料分析整理;选定估价方法,试算宗地价格;分析调整试算宗地价格,确定估价结果;撰写估价报告书;估价资料和估价报告书分类归档。,估价程序为:,一、宗地估价程序,2.明确估价基本事项主要包括下列项目:,明确估价对象:包括明确待估宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等。明确估价目的:估价由委托方提出。明确估价期日:估价期日应根据估价目的确定,采用公历表示,精确到日。明确价格类型:根据估价目的和委托方的要求确定。明确估价作业日期:根据委托方的要求和作业的难易程度确定。,一、宗地估价程序,5.估价人员应对所搜集到的相关资料从以下方面进行分析整理:6.估价人员应熟知、理解并正确运用
9、宗地估价基本方法。7.确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法:,简单算术平均法;加权算术平均法;中位数法;众数法;综合分析法。,8.宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告;估价报告书格式分为文字式和表格式。9.估价机构和估价人员完成宗地估价报告书后,应对所用估价资料和宗地估价报告书进行分类整理和归档保管,以备查用。,一、宗地估价程序,二、几种主要的估价方法,(一)收益还原法,1 收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的
10、基本公式如下:P=a/r1-1/(1+r)m式中:P有限年期土地收益价格;a年土地纯收益;r土地还原利率;m土地使用年期。,1)搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2)估算年总收益;3)估算年总费用;4)计算年纯收益;5)确定还原利率;6)选用适当的计算公式求得试算收益价格;7)确定待估宗地地价。,(一)收益还原法,2 运用收益还原法评估宗地价格的程序,2.1总收益,指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。,2.2总费用,1.土地租赁中的总费用主要包括:,1)土地使用税;2)土地管理费;3)土地维护费;4)其他费用。,2.房地出
11、租中的总费用主要包括:,1)经营维修费;2)经营管理费;3)房屋年保险费;4)房屋出租年应交税金;5)房屋年折旧费;6)建房资本的利息7)其他费用。,3.经营性企业房地产中的总费用主要包括:,1)销售成本;2)销售费用;3)经营管理费;4)销售税金;5)财务费用;6)经营利润。,4.生产性企业房地产中的总费用主要包括:,1)生产成本,包括原材料 费、人工费、运输费等;2)产品销售费;3)产品销售税金及附加;4)财务费用;5)管理费用;6)企业利润。,2.3求取年纯收益,1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收
12、益房屋年纯收益房地产年纯收益房地产出租年总收入房地产出租年总费用 房屋年纯收益房屋现值建筑物还原利率,3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入生产总成本 5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。,2.4还原利率的确定,还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率,三者之间的关系应按下面公式确
13、定:r=(r1L+r2B)/(L+B)式中:r综合还原利率;r1土地还原利率;r2建筑物还原利率;L土地价格;B建筑物价格。,2.4.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系。,还原利率的确定方法,1.不动产纯收益与价格比率法:应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。2.安全利率加风险调整值法:即:还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。3.投资风险与投资收
14、益率综合排序插入法:将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率。,二、几种主要的估价方法,(二)市场比较法,1.市场比较法的基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。,2.市场比较法的基本公式如下:PDPBABDE式中:PD待估宗地价格 PB比较案例价格 A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数 正常情况指数比较案例宗地情况指数
15、 B待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数 D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数,(二)市场比较法,1)广泛搜集宗地交易实例;2)选取比较实例;3)建立价格可比基础;4)进行交易情况修正;5)进行交易日期修正;6)进行区域因素修正;7)进行个别因素修正;8)求出比准价格。,(二)市场比较法,3.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作,(1)与估价对象地块的用途应相同;(2)与估价对象地块所处地段应相同;(3)与估价地块的价格类型应相同;(4)成交日期应与估价对象地块的估价时点相近,最长时效不宜超过2年;(5
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