土地科学导论第三讲.ppt

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1、Bao Haijun Engineering Economics(1),1,土地科学导论,浙江财经学院不动产研究所,Bao Haijun Engineering Economics(1),2,第三讲 土地制度,Bao Haijun Engineering Economics(1),3,主要内容,第一节 土地制度概论第二节 我国的土地制度第三节 国（境）外土地制度(详细）,Bao Haijun Engineering Economics(1),4,第一节 土地制度概论,一、土地制度的概念与特点二、土地所有制三、土地使用制四、土地国家管理制度,Bao Haijun Engineering Econ

2、omics(1),5,一、土地制度的概念与特点,概念广义：泛指与土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制度。狭义：指土地所有、使用与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。构成土地的经济制度:土地利用中形成的土地关系的总和（所有制、使用制和国家管理制度）土地的法权制度：土地利用中形成的土地关系的法权体现,Bao Haijun Engineering Economics(1),6,一、土地制度的概念与特点,特点地位的基础性国度的差异性构成的复杂性,Bao Haijun Engineering Economics(1),7,二、土地所有制,概念是指人们对土地的占有形式，是土地及利用

3、土地生产的成果归谁占有，由谁支配的经济形式。属于经济范畴,Bao Haijun Engineering Economics(1),8,产生与发展原始社会早期，采集和渔猎，无固定生产和生活用地，还没有产生土地所有制；随着原始农业的产生，生产和生活用地稳固化，氏族公社土地所有制。后来出现剩余土地产品，土地私有制形成，奴隶社会的土地私有制逐渐形成封建社会的土地私有制、资本主义社会的土地私有制以及社会主义社会的土地公有制。,Bao Haijun Engineering Economics(1),9,二、土地所有制,形式全民与国家所有国家与中央政府所有国家与各级政府所有各级政府分别所有国王与国家所有私人

4、所有,Bao Haijun Engineering Economics(1),10,合作组织集体所有公共事业部门或团体所有部落、氏族、社村、宗教等所有数人合有（生存者取得权）数人共有（未分割的份额，可继承）股份公司式所有区分所有建筑物,Bao Haijun Engineering Economics(1),11,二、土地所有制,土地所有权与土地所有制的关系：所有制是一种经济制度，所有权是法权制度，土地所有权是所有制在法律上的表现形式，所有制是所有权的经济基础。所有制是所有权的基础1.土地所有权是在一定的土地所有制的基础之上产生的2.土地所有权的确定具有一定独立性，还常反作用与土地所有制两者都有

5、可背离性两者名义上和实际上都可以发生相背离,Bao Haijun Engineering Economics(1),12,都具有阶级性(利益集团)我国的所有制和所有权反映了工人阶级及其他劳动者之间相互合作的关系,Bao Haijun Engineering Economics(1),13,三、土地使用制,概念是指人们在使用土地时所形成的种种经济关系。具体来说，是对土地使用程序、条件和形式的规定，它是土地制度的一个重要组成部分土地使用制和土地所有制的关系,Bao Haijun Engineering Economics(1),14,一）所有制决定使用制 有什么样的土地所有制，必然有与此相适应的土

6、地使用制二）使用制反作用于所有制三）所有制可有多种使用制表现形式,Bao Haijun Engineering Economics(1),15,三、土地使用制,分类两权合一的土地使用制所有权和使用权统一在一起的土地使用制度两权分离的土地使用制土地所有权和土地经营使用权相分离的土地使用制度无偿使用制有偿使用制,Bao Haijun Engineering Economics(1),16,三、土地的国家管理制度,是指国家政权以社会代表的身份，对全国或某一区域土地在宏观上管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。建立国家管理制度的必要性土地具有特殊的重要性土地供给的稀缺性利用后果的巨大社会性（公地悲

7、剧）,Bao Haijun Engineering Economics(1),17,国家管理的目的 维护已经确定的土地所有制和土地使用制，既维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境,Bao Haijun Engineering Economics(1),18,国家管理的基本内容权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权关系的一种管理利用管理：国家通过一系列法律、法规和政策，采用行政的、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理

8、利用的一种管理,Bao Haijun Engineering Economics(1),19,三、土地的国家管理制度,国家管理的具体任务保护所有权与使用权（稳定预期）两者是土地制度的主要法律体现调整土地关系社会经济发展的需要，避免盲目性，防止权属混乱纠纷限制所有权与使用权（权利膨胀的案例）所有权的权能范围、行使方式、出让条件和使用权的权能范围、土地利用方向、转让条件提高土地资源配置效率,Bao Haijun Engineering Economics(1),20,三、土地的国家管理制度,国家管理手段立法手段：法律法规经济手段：土地市场、地租、税收技术手段：土地调查、土地信息、土地评价（开发区集

9、约评价）行政手段：土地登记、权属管理政策手段：地根政策、土地规划司法手段：检查监督、土地督察教育手段：6.25全国土地日、教育培训、普及 节地意识,Bao Haijun Engineering Economics(1),21,三、土地的国家管理制度,土地管理机构的设置与职能分工 不同的社会制度、经济发展水平和土地制度及资源状况，选择不同的管理模式，设置不同的管理机构及职能分工分类分级管理模式：美国、加拿大垂直管理模式：中国等东南亚部分国家,Bao Haijun Engineering Economics(1),22,第二节 我国的土地制度,一、土地所有制二、农村土地使用制三、城市土地使用制四、

10、土地制度的改革趋势五、我国土地管理制度,Bao Haijun Engineering Economics(1),23,一、土地所有制,现有土地所有制形式依据：宪法和土地管理法制度：土地社会主义公有制（全民所有制和劳动群众集体所有制）：社会主义条件下全社会劳动人民或部分劳动群众共同占有土地的土地所有制形式,Bao Haijun Engineering Economics(1),24,集体土地：法律规定的属于劳动群众集体所有的土地国有土地包括：城市用地；国营农林牧渔等农业企业单位使用的土地；国家机关、部队、学校、国营非农企业、事业单位使用的土地；名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内的集体所有

11、土地）；拨给农村集体和其他非国有单位使用的国有土地；国家依照没收、征收、征用等归属国有的土地；法律规定属于农村集体所有以外的一切土地,Bao Haijun Engineering Economics(1),25,城市土地所有制的演变,旧中国城市土地所有制 本质是私人所有制，资本主义性质的土地所有制占统治地位的私人所有制,Bao Haijun Engineering Economics(1),26,形式多样，具体有：帝国主义国家的资本家、大地主所有的土地；以蒋宋孔陈四大家族为首的官僚资本家所有的土地；民族资本主义性质的房地产公司和大房地产业主所有的土地；城市一般居民所有的土地；国民党政府机关及其

12、各部门所有的土地,Bao Haijun Engineering Economics(1),27,新中国城市土地所有制演变,接管和没收（帝国主义、官僚资本主义、国民党反动政府、反革命分子等占有的土地，无偿性）改造和赎买（资本主义工商业、私营业主拥有的土地，有偿）征地和国有化（农村劳动群众所有土地，有偿）,Bao Haijun Engineering Economics(1),28,农村土地全民所有制的形成和演变,大荒地、大草原以及河流湖泊等农村土地在旧中国属于官僚买办资产阶级所有。新中国通过立法手段将大荒地、大草原以及河流湖泊等农村土地收归国有,Bao Haijun Engineering Ec

13、onomics(1),29,农村土地集体所有制的形成与演变废除封建土地私有制，建立农民土地所有制（1949-1956）建立农民土地私有制从农民土地私有制向土地集体所有制过渡建立集体土地所有制，1956年至今高级农业生产合作社时期1956-1958人民公社化初期1958-1960进一步稳定农村土地集体所有制1960-1978建立土地集体所有、个体农民使用的土地关系1978-,Bao Haijun Engineering Economics(1),30,二、农村土地使用制,农村国有土地的使用制无偿使用严禁流转农村集体土地的使用制新中国成立前：租佃制新中国成立后两权合一的农民个人土地使用制，1949

14、-1956两权合一的集体共同土地使用制，1956-1978两权分离的联产承包责任制，1978年至今,Bao Haijun Engineering Economics(1),31,三、城市土地使用制,新中国成立前：两权合一的土地使用制新中国成立后：两权分离的土地使用制无偿、无流动转向有偿有流动,Bao Haijun Engineering Economics(1),32,四、土地制度的改革趋势（讨论）,城市土地明晰产权双轨到单轨批租与租赁结合明租正税除费农村土地稳定土地承包权搞活土地使用权适度规模经营,Bao Haijun Engineering Economics(1),33,五、我国土地管理

15、制度,历史沿革现状与问题,Bao Haijun Engineering Economics(1),34,历史沿革,原始社会和奴隶社会的土地管理封建社会的土地管理半封建半殖民地社会的土地管理社会主义时期的土地管理,Bao Haijun Engineering Economics(1),35,原始社会和奴隶社会的土地管理,时间：公元前476年原始社会：地广人稀、不存在土地分配问题；但有原始的土地统计，如在树木和岩石上刻下记号，但这种统计只有地段标志，没有数量概念；后来，游牧转向定居，开展了土地调查，按照肥力等级来定贡赋等级。奴隶社会：从公有制向私有制转变；开展土地立法，维护土地权利；商周时代实行井

16、田制土地利用和管理形式；春秋中叶以后，鲁、楚、郑等国开展土地清查和地籍编制，实行“初田税”，即国家按照田亩实数收税。,Bao Haijun Engineering Economics(1),36,封建社会的土地管理,时间：公元前475-公元1840年鸦片战争前夕土地管理比过去更有系统，土地调查和土地等级是管理的重要内容。战国和秦汉时期：土地调查三国两晋时期：占田制（规定不同的占田数量），按亩收税南北朝和隋唐时期：均田制宋元明清时期：土地调查、分等；永佃制（所有权与使用权分离，永远租种）,Bao Haijun Engineering Economics(1),37,半封建半殖民地社会的土地管理,

17、太平天国：天朝田亩制度，田地分九等，16岁以上均可得一份土地，15岁以下减半国民党政府：土地立法、地籍整理、土地调查、土地登记等,Bao Haijun Engineering Economics(1),38,社会主义时期的土地管理,社会主义土地所有制和土地利用方式,Bao Haijun Engineering Economics(1),39,现状与问题,统管与分管20世纪50年代-70年代，分管1982-1986，统分结合1986-，统管集权与分权中央和地方分权土地管理制度的改革与完善,Bao Haijun Engineering Economics(1),40,第三节 国（境）外土地制度,一

18、、日本的土地制度二、美国的土地制度三、加拿大的土地制度四、英国的土地制度五、新加坡的土地制度六、马来西亚的土地制度七、韩国的土地制度八、台湾地区的土地制度九、香港地区的土地制度,Bao Haijun Engineering Economics(1),41,一、日本的土地制度,土地所有制三种主要形式：国有和公共所有土地大部分是山林、河川和海滨地，大部分为私人所有国家所有：（895.7万公顷 23.7%）公共所有：（214.5万 5.6%）都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体所有个人与法人所有：（60%以上）土地的个人所有和法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体,Bao Haijun Eng

19、ineering Economics(1),42,日本行政区划,一都：东京都，日本的政治、经济和文化等的中心。一道：北海道，其开发比日本国内其他地方略晚。二府：京都府和大阪府，关西地区的主要地方，是关西的历史和经济的中心地带。43县：除都、道、府以外，分布在日本全国的43个县。,Bao Haijun Engineering Economics(1),43,土地征用制度征地程序:私人土地占了60%以上，解决公共事业建设的用地问题，必然要靠私有地，1951年制定了土地征用法。程序如下1)申请征地（公共事业的必要性研讨）2）登记土地和建筑物3）起业者与地权人达成征购协议4）申请征用委员会裁定（不能达

20、成征购协议情景）5）让地裁定6）征用终结,Bao Haijun Engineering Economics(1),44,征地赔偿对私人财产权等的损失进行赔偿1）征用损失赔偿：正常的市场价格计价2）通损赔偿：对土地上的固定物体的搬迁费用及其他费用和动产等搬迁费用的赔偿3）少数残存者赔偿：例如当大型公共事业的建设使该地区遭到破坏，只有少数几家残存下来，应进行赔偿以维持生活4）离职者赔偿：因征地而失业时的赔偿5）事业损失赔偿：公共事业完成开工后的噪音等损害的赔偿,Bao Haijun Engineering Economics(1),45,土地交易制度：为了抑制土地的投机买卖和地价飞涨，保证土地的合

21、理利用，国土利用计划法土地交易许可制土地交易申报制土地交易事前确认制土地交易监视区制度空闲地制度,Bao Haijun Engineering Economics(1),46,土地交易许可制目的：直接控制某些地区的低价水平及利用方向1）确定限制区域的条件：土地投机活动集中的地区地价上涨过快或有可能出现上涨过快的地区2）确定限制区域的过程：限制区域的时效一般为5年。内阁总理大臣、通知下级行政机构土地利用审查会,Bao Haijun Engineering Economics(1),47,3）提出“许可”申请的要求（1）时间必须在签订合同之前（2）如需更改土地用途，需重新申请（3）具有很强的法律效

22、力（4）内容：交易双方的姓名、名称、法人代表姓名、住址；土地权利的种类；预定交易价格；利用用途；审查“许可”标准(价格，使用目的）4）对“许可”或“不许可”的处理,Bao Haijun Engineering Economics(1),48,土地交易申报制目的：控制那些足以影像土地市场价格，或影像土地利用形式的大规模土地交易，并将其限制在合理的价格水平上1）控制原则：根据交易的面积大小来确定控制方法2）申报事项：与土地交易许可制大致想通3）对申报的处理：价格，土地用途（劝告制）交易许可制：否决后继续签订无效交易申报制：劝告后继续签订有法律效力,Bao Haijun Engineering Ec

23、onomics(1),49,土地交易事前确认制 是对土地交易申报制的一种补充，只要在价格和土地利用用途方面符合基准，都可向地方政府提出事先确认的申请，很大程度上简化了手续土地交易监视区制度目的：为了弥补土地交易申报制度的缺陷，控制较小规模土地的交易价格,Bao Haijun Engineering Economics(1),50,空闲地制度目的：提高土地利用程度，放置投机性囤积土地空闲地条件：1）城市区域内2000平方米以上，城市区域以外、规划区以内5000平米以上，规划区外10000平米以上2）所有者取得土地查过3年以上3）未利用或低利用4）需按照基本规划或其他规划利用,Bao Haijun

24、 Engineering Economics(1),51,土地税收制度种类：有关土地的税收主要按照土地的取得、保有与转让三种不同形式划分为不同税种土地取得：对土地所有权的实际获取，买卖、交换、赠与、遗赠、填海造地，向土地获取人征收土地保有：对土地实际占有，向土地权利实际持有人征收土地转让：对土地权利的出让转移，向出让人征收,Bao Haijun Engineering Economics(1),52,国税,遗产税,赠与税,登记许可税,所得税,法人税,个人,法人,转让,保有,取得,地方税,不动产取得税（道、府、县税）,关于取得的特别土地保有税（市、町、村税）,固定资产税（市、町、村税）,城市规划

25、税（市、町、村税）,关于保有的特别土地保有税（市、町、村税）,个人,居民税,法人,居民税,Bao Haijun Engineering Economics(1),53,土地税收以相关土地价格计征1）时价：市场价格，土地转让收益的征税依据2）公示价格：日本国土厅每年调查公布的土地价格，一般为时价的70-80%，指导市场交易3）固定资产评价额：为征收固定资产税而计算的土地价格，为时价的10%左右4)继承税评价额：时价的20-30%，继承税、赠与税,Bao Haijun Engineering Economics(1),54,征收方法1）不动产取得税：标准税率4%，如购入土地是用于住宅开发和建筑，可

26、以减轻1/42)特别土地保有税：促进土地供给、抑制地价，分为对土地取得课征的特别土地保有税，税率3%应纳税额=土地取得价格*税率-不动产取得税税额对土地保有课征的税，税率1.4%应纳税额=取得价格*税率-固定资产税税额,Bao Haijun Engineering Economics(1),55,3）登记许可税：所有权的保存登记为0.6%；所有权的转移登记，继承者为0.6%；法人的合并者0.6%遗赠、赠与或其他无偿名义者2.5%；共有物的分割者0.6%；其他原因5%4）固定资产税：标准是土地的固定资产评价额，税率1.4%，最高不得超过2.1%。但对住宅尤其是小规模住宅，标准降低5）城市规划税：

27、规定不得超过0.3%,Bao Haijun Engineering Economics(1),56,6）土地转让所得税：具体分为所得税和居民税转让金额=转让价额-（取得费用+转让费用）-特别扣除额为有效控制土地投机，将转让分为：长期转让（10years)短期转让（10years)超短期转让（2years),Bao Haijun Engineering Economics(1),57,作用1）土地税收是政府的重要财政收入，使其能够拿出更多的资金投资公共事业、城市开发与改造2）土地税收也是一个非常重要调节手段，通过指定灵活的税收政策可以起到抑制地价过快上涨、公平分配、控制土地投机等,Bao Hai

28、jun Engineering Economics(1),58,土地管理机构与法制建设土地管理机构,国土厅,长官官房,计划调整局,大都市圈整备局,地方振兴局,土地局,防灾局,水资源部,土地利用调整课,土地政策课,地价调整课,国土调查课,国土审议会,水资源开发审议会,土地政策审议会,土地鉴定委员会,Bao Haijun Engineering Economics(1),59,法制建设：明治维新之后，强调以法治税，积极学习和吸取欧美资本注意国家的法制经验1）1950年制定国土综合开发法2）1951年森林法3）1957年自然公园法4）1968年都市计划法5）1969年农业振兴区域整备法6）1972年

29、自然环境保护法7）1974年国土利用计划法8）1990年土地基本法,Bao Haijun Engineering Economics(1),60,二、美国的土地制度,土地所有制1、美国的土地有三种形式：私人土地、联邦土地、州政府土地，但具体比例说法不一。大致59%私有，联邦32%，州和地方政府7%，2%印第安人保留地。2、不同的地区，所有制状况不相同，阿拉斯加州96%的土地由政府控制；夏威夷约10%联邦政府，38%州政府，47%属于72个大地主，5%归小土地所有者。3、美国土地所有制状况的形成直接取决于政府的土地政策，而土地政策从属于美国政府的政治、经济总体目标，在建国过程中，领土是不断扩大的

30、。1789年美国政府60万平方公里，1850年480万，1867年744.9万。1787年开始不断出售国有土地，实现私有化,Bao Haijun Engineering Economics(1),61,土地交易制度1、美国法律保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯，允许土地买卖和出租2、地上权和地下权可以分别出租3、私人土地的买卖，政府一般不予干涉，一旦发生争议，通过法律解决,Bao Haijun Engineering Economics(1),62,土地管理机构 主要机构是内政部土地管理局，职能如下：1）主管地籍档案，负责地籍测量，确认公邮土地的境界和界标2）负责土地利用规划的编制工作3）

31、负责国有土地的出让工作4）国家授权依法强制征用私人土地5）负责开矿占地特许证的签发6）依法在国有土地上授权使用权7）依法管理规定的特殊地区8）负责法律规定的与土地管理有关的业务,Bao Haijun Engineering Economics(1),63,原则：1）维持土地最佳利用状态，充分照顾人们对可更新资源和不可更新资源的需求2）对可更新资源的管理，利用公共土地资源为地方经济的发展服务3）对矿产资源的管理，注重开发，又注重环境保护,Bao Haijun Engineering Economics(1),64,三、加拿大的土地制度,土地所有制1、最终所有权均属于英王2、三种形式：联邦公有（4

32、1%）、省公有（48%）、私人所有（11%）3、私人土地主要在国土南端土地肥沃地带；公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地,Bao Haijun Engineering Economics(1),65,土地交易制度1、公有土地均可买卖和出租。私人或企业必须有偿使用土地，各省有各自的土地规划2、土地权属转移方式：私人申请购买；公开招标；拍卖；买主直接查阅政府准备处理的地块目录，选好后即可成交3、个人对其所有的土地有充分的支配权和继承权，不过私人交易土地，政府要收税,Bao Haijun Engineering Economics(1)

33、,66,土地管理制度1、加拿大实行的是土地的所有权、处置权和管理权基本一致的管理体制。2、代表联邦政府管理联邦公有土地的是环境部，下设内陆水域和土地局，内设土地处，包括土地利用分析、土地政策分析、联邦政府土地、土地生态分类、土地检测和土地信息系统等6个处室3、联邦政府土地利用委员会4、加拿大土地利用委员会：协调联邦政府和省政府之间在土地管理上的合作关系,Bao Haijun Engineering Economics(1),67,四、英国的土地制度,土地所有制1、英国全部土地在法律上都归英王或国家所有，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权（或占用权），但完全拥有土地权益的土地持有人实际上

34、是该土地的所有者2、英国的土地所有制结构复杂，如大多数公园的土地是私人所有，但民间法人所有的土地，又不一定是私有土地。英格兰人拥有土地数量是属于隐私3、公共部门15.4%，其中中央政府2.6%，地方政府11%，剩余为其他公共部门所有；民间所有84.6，其中私人65.5%，法人11.4%。,Bao Haijun Engineering Economics(1),68,土地征用制度1、在英国，中央政府的各部、厅、地方政府，一些国营公司，在进行法定建设时，都具有征用土地的权利2、对征用土地补偿的土地征用费，主要根据征用之前的市场价格计算3、更多采取通土地所有者合作或者协议的形式获得土地,Bao Ha

35、ijun Engineering Economics(1),69,五、新加坡的土地制度,土地所有制国有（主要用于公共目的，可以长期出售或出租）1）国有土地53%：由政府部门律政部所属的土 地局掌握和管理2）公有土地27%：由半官方机构的法定局及其他宗教社会团体3）私有20%,Bao Haijun Engineering Economics(1),70,土地交易制度绝大多数土地实行有限年期制：例如：娱乐设施15年，学校30年，工业区30-60年，其余99年，也有999年的,Bao Haijun Engineering Economics(1),71,土地征用制度1、土地征用法：凡是为了公共目的而

36、使用所需要的土地，政府都可以进行强制性的征用，然后由政府和法定机构进行开发和建设2、为防止滥用权利，指定了非常详细的征地程序3、凡是按照土地征用法征用的土地，或按1973-11-30的市场价格，或按征用土地宪报公布之日的市场价格，取其低者,Bao Haijun Engineering Economics(1),72,土地税收制度1、不动产税：不动产所有人都需按土地或建筑物的价值缴纳不动产税，税率是23%，其价值的认定是以不动产每年所有能出租租金的总收入计算2、价值附加税：未开发土地买卖不缴纳价值附加税，但若是已准备开发的用地买卖，则须缴纳价值附加税,Bao Haijun Engineering

37、 Economics(1),73,土地法制建设新加坡先后制订了与土地有关的法令20多种 土地管理机构由国家律政部下属的土地局负责，下设：土地局、地契登记局、测量局、法律援助局、商标注册局、公共信托局主要业务：征用土地；管理工地；综合行政,Bao Haijun Engineering Economics(1),74,六、马来西亚的土地制度,土地所有制国家土地法典：1）政府土地（仍未批租给任何私人的土地）2）私人土地（政府根据某种条件批租给了私人的土地）,Bao Haijun Engineering Economics(1),75,土地征用制度 马来西亚政府可依法征用私人土地，只需给予合理的补偿用

38、途：1）任何公共目的2）任何个人或机构的工作，州政府认为是具有公共用途的3）为开矿、住屋、农业、商业或工业等目的,Bao Haijun Engineering Economics(1),76,土地交易制度（一级市场）私人要占有、使用政府的土地，必须向政府申请，程序如下：申请书 州政府批准 县长发出地契（暂时居住的地契、有限期的地契、永久性的地契、小段土地的地契和大段土地的地契）,Bao Haijun Engineering Economics(1),77,土地税收1）不动产增值税2）土地税和门牌税3）印花税4）遗产税,Bao Haijun Engineering Economics(1),78

39、,七、韩国的土地制度,土地征用制度1、起业者欲征用或使用土地时，首先应按总统令的规定得到建设部长官的事业批准2、因征用或使用土地给土地所有者或土地关系人造成的损失，应该由起业者补偿3、因征用或使用了属于同一个土地所有者的土地的一部分，从而造成残余土地的价格下降，或其他损失时，应该补偿其损失或工程的费用,Bao Haijun Engineering Economics(1),79,4、对固定的征用或使用的土地上的他人的树木，建筑物及其他物件，应补偿转移费5、除以上损失补偿外，对于因征用或使用而使土地所有者或土地关系人蒙受的营业上的损失，因转移建筑物的租金的损失，均应予以补偿中央土地征用委员会（设

40、在建设部下）裁决以下事项：1）征用或使用的土地的区域及用方法2）损失的补偿3）征用或使用的时期或期间4）土地征用法规定的其他事项,Bao Haijun Engineering Economics(1),80,土地交易制度 与日本基本一致，在特定的地区内，由政府对土地交易的价格和土地利用目的进行审查，如果交易的价格合理，利用目的恰当，则交易获得许可不同之处：1）在韩国是由建设部指定地区实行交易许可制，而日本是由地方政府指定 2）韩国实行有一个下限韩国建立的土地交易申报劝告制与日本的基本相同，即由政府指定特定地区，对区内土地交易进行交易价格和利用目的的审查,Bao Haijun Engineeri

41、ng Economics(1),81,八、台湾地区的现行土地制度,土地所有制公有土地：国有土地、省有土地、市县所有土地、乡镇所有土地，所有权均属于国家私有土地：私人已经取得所有权“平均地权”:农地农有，市地市有，富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目,Bao Haijun Engineering Economics(1),82,土地征收制度 土地征收，乃国家为公共目的而强制取得私有土地并给予补偿之公法上之行为1、土地征收的目的：1）兴办公共事业2）实施国家经济政策2、征收的标的：1）土地所有权2）土地所有权以外的土地权利3）土地改良物的所有权及其他的权利,Bao Haijun Enginee

42、ring Economics(1),83,3、土地征收的类型：1）附带征收：将兴办公共事业所必须的土地范围以外的连接土地一并征收2）区段征收：将一整个区域内的土地全部征收，重新整理后，再行支配使用3）保留征收：举办事业将来所需要的土地，在未需用以前预为呈请核定公布其征收的范围，并禁止妨害征收的使用,Bao Haijun Engineering Economics(1),84,4、征收的申请：1）证明其兴办的事业已经得到法令的许可2）提出详细的征收计划并附征收土地图及使用计划图5、征收核准：1）机关：行政院、省政府2）标准：兴办的事业得到法令许可兴办事业需为土地征收的法定种类拟征收的土地范围须为

43、其事业所必需尽量避免名胜古迹两个以上申请时，按其事业性质轻重核定,Bao Haijun Engineering Economics(1),85,3）核准通知：行政院或省政府核准后，将原案全部通知该土地所在地的该管市县地政机关6、土地征收的执行：1）征收的公告和通知2）土地他项权利的备案3）土地权利人增加改良物的限制4）需用土地人进入被征收土地的限制5）地价补偿及其他补偿的发给6）被征收土地所有权人权利义务的终止7）收回征收,Bao Haijun Engineering Economics(1),86,7、补偿：1）补偿种类：地价补偿改良物的补偿费改良物的迁移费相邻地受损害的补偿,Bao Hai

44、jun Engineering Economics(1),87,土地税收制度1、地价税：以土地为标的，依据客观价值标准，向土地所有权人或典权人、承领人、耕作权人定期征收的一种土地税2、田赋：以土地的收益为课征标准，按年定期征收的一种土地税3、土地增值税：转移土地增值税；设定典权土地增值税；届满10年的定期土地增值税4、空地税：公共设施竣工后，法定期限内仍未建筑使用的空地；虽已建筑，但未达到规定,Bao Haijun Engineering Economics(1),88,5、荒地税6、不在地主税7、房屋税8、工程收益税9、契税10、鉴证费11、赠与税12、遗产税13、印花税,Bao Haiju

45、n Engineering Economics(1),89,土地管理机构与法规建设1、管理机构：“中央”地政机关；“省”级地政机关；市级地政机关；县级地政机关2、土地法规建设：重视法规建设 比较配套齐全 注意连续性，实时修订并制定 条文严谨详明，可操作性 指出不当之处，为进一步完善提供理论依据,Bao Haijun Engineering Economics(1),90,九、香港地区的现行土地制度,土地所有制 香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配,Bao Haijun Eng

46、ineering Economics(1),91,土地使用制 土地租用制：只租不买断（圣约翰大教堂的永业权外），一般租期为75年 土地出让方式 1）拍卖 2）招标 3）私人协议 4）无偿划拨 5）临时出租,Bao Haijun Engineering Economics(1),92,土地出让年限 因用途而异：私人游乐场10年，不超过21年；码头15年，可续期15年；汽油站21年，不可续期；其他所有香港岛和九龙的契约一律为75年，可续期管理机构行政管理机构：科、署、处执行机构：地政工务科下属的屋宇地政署,Bao Haijun Engineering Economics(1),93,土地租税制度1

47、）土地批租所收取的一次性地价2）已批租土地续期的一次性补地价3）改变土地用途的一次性补地价4）批租土地按年收取的象征性年地租5）短期临时租出土地收取的地租6）对不动产交易征收的印花税7）对物业拥有人征收的物业税8）对物业使用人征收的差饷9）不动产遗产税,Bao Haijun Engineering Economics(1),94,土地法律1）法律规定明确、具体、透明度高，便于执行检查2）不断修改、补充、完善3）已经形成了一台内容各不相同，但有彼此衔接，较为完善的土地法律4）立法的同时设立相应的执行机构,Bao Haijun Engineering Economics(1),95,Thank you！,