土地权利理论与方法.ppt

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1、中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,土地确权的一般原则,1、城市土地国有化原则(如何界定城市)2、国有土地所有权性质不可变更原则 3、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则 4、轻归属、重使用的原则（保护既定利益关系和经济秩序稳定的原则）即充分考虑土地现在的利用状况，尊重在社会上已经形成的土地归属公信力，维护社会交易基础。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,土地所有权争议的原因分析,1、历史遗留与政策变迁造成的土地争议；四次

2、大的土地调整：土地改革、人民公社化运动、1962年四固定、1982年宪法颁布后的土地确权登记 工作。2、现实中由于经济发展造成的新增用地的争议；3、由于地籍管理工作的落伍或失误引起的争议。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,因历史遗留与政策变迁引起的集体土地所有权争议，主要表现在:,1、合作化以来遗留下来的因权属未定，地界无明显标志，土地所有权不明确的原因引起的争议。2、因过去无偿占有或者一平二调的土地，引发的现在使用者与原土地权利人之间的争议。3、在过去的公社化运动中，农民集体组织的土地界线被打乱引发的争议。

3、4、四固定过程中因当时地籍管理和测量技术的落后，界址不清，导致的争议。5、由于行政区划调整，乡、村的合并、分立等原因造成的争议。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,确定土地所有权的应注意的几个问题：,（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线（二）正确划分集体之间土地所有权的界线（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用 土地的土地权属问题（四）重复征收、重复划拨问题（五）界线和面积不吻合问题,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institu

4、te,第一部分,确定土地所有权应注意的几个问题：,（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线,1、土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据；2、农业合作化时期土地入社和实施六十条时土地已确定为集体所有是确定集体所有的主要依据；3、20世纪50年代存在的公有土地归国家所有，但颁发了土地所有权证的，归农民集体所有；4、以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志；5、国家土地所有权推定原则。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,确定土地所有权应注意的几个问题：,（一）正确划

5、分国家土地所有权与集体土地所有权的界线（二）正确划分集体之间土地所有权的界线（分阶段处理）,1、贯彻六十条之前的，按现使用情况确定；2、贯彻六十条之后，集体土地范围按六十条确定；3、1982年国家建设征用土地条例和村镇建房用地管理条例实施后，依法确定土地权属；,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,确定土地所有权的应注意的几个问题：,（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线（二）正确划分集体之间土地所有权的界线（三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用 土地的土地权属问题,1、贯彻六十条之前的，按

6、现使用情况确定；2、贯彻六十条之后，四种类型；3、1982年国家建设征用土地条例和村镇建房用地管理条例实施后，依法确定土地权属；,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,案例：土改期间甲村村民开垦耕地45亩，并领取了土地所有证。1958年人民公社印版企业需要，占用其中5亩土地，并以化肥作为补偿，1973年经口头协商该公社又占用甲村土地10亩，未给予经济补偿，只安置甲村10个劳动力。1992年，乡镇企业向县土地管理部门就其使用的15亩土地申请办理土地登记，并取得国有土地使用证，随后将部分门市转让。此时，甲村提出异议，认

7、为该土地的所有权属于甲村。请简要分析该土地权属争议应如何处理。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,土地确权的依据：,（一）当事人依法达成的协议；（二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；（三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；（四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书；（五）生效的遗嘱；（六）法律法规规定的其他文件。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,土地确权过程中当事人拒不到现场指界的处理：,在

8、调查确定土地所有权或者使用权时，当事人拒不到现场指界的，国土资源行政主管部门可以根据土地权属来源资料、使用现状或者调查结果等确定权属界线，并进行公告。经公告无异议，或者虽有异议，但经国土资源行政主管部门审核后异议不成立的，国土资源行政主管部门依照土地权属来源资料、使用现状或者调查结果，提出确定权属界线的建议，报县级以上人民政府依法确权。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,土地权属争议的处理与土地侵权纠纷的区别两者并存时的处理 先确权，后解决侵权纠纷。土地权属争议的管辖范围土地权属争议的处理程序 申请受理调查调解

9、处理,（1）解决方式不同；（2）处理结果不同；,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,我国土地权属争议的处理程序的特点：当事人协商优先和政府处理前置,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第一部分,土地权属争议的处理，要充分结合争议产生的原因，考虑争议土地的历史状况及经历的变革，具体问题具体分析，妥善处理争议。权属争议的产生多数是由于历史遗留问题造成的。从历史上看，土地权属大变动时期，也就是遗留问题最多的时期。可以将建国后的土地权属变动时期分成三

10、个阶段：第一阶段：从1950年土地改革法到1962年9月27日农村人民公社工作条例草案（六十条）的公布实施。这段时期可以称为平调土地使用时期。这个时期使用集体土地，主要依靠行政命令，缺乏文字材料。第二阶段：从1962年到1982年国家建设征用土地条例的颁布。这个时期土地权属的特点是，用地以协议方式为主，一般不经批准。第三阶段：从1982年到1986年中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知的发布。这一时期乡镇企业和农村建房乱占滥用耕地的现象十分严重。发展乡镇企业随意占地不履行审批手续，干部以权代法、随意批准用地甚至自批自用，甚至违反法律，买卖、租赁和擅自转让土地的情况较为普遍。,小

11、 结,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,“以案说法”土地权属争议调处典型案例“例以辅律，非以破律”,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例一：某村原有在册土地1000亩，1983年国家建设将该村在册土地全部征用，农村居民全部转为城镇非农业人口，但原村集体尚未在册土地300亩及仍继续使用的原村办企业用地和农民宅基地未办理征用手续。请问，现对这部分未在册土地及原村办企业用地和宅基地如何确权？,中国土地勘测规划院,China Land

12、 Surveying and Planning Institute,第二部分,案例二：某铁路局所属铁路货场有20亩土地，1962年由于铁路改线。闲置不用，当地农民陆续开垦种植农作物至1978年。1980年县人民政府将该20亩土地划给县商业局建立商品批发市场并使用至今。现铁路、县商业局都要求登记发证，土地管理部门如何处理？,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例三：华侨张某在上海有院落一座，占地600平方米，其中后院正房四间，前院配房六间。1966年，张某探亲出国后侨居国外，房产由房管部门管理。1972年，当地街

13、道将前院配房拆除并改造为图书室，后又改办为新华书店。后院房屋未动，作为居委会办公用房。现张某要求归还房屋土地产权。请问，土地管理部门如何处理？,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例四：A单位1970年经批准征用20亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1973年与B单位协商由B单位出资500万元共同建设办公楼。双方签订协议，房屋建成后各分50%产权，对土地未作约定。后双方按协议分配并使用房屋直到现在。1990年登记发证时，A单位认为土地是他们征用的，土地使用权应当全部归A单位，B单位不同意，认为应当按协议分一半给

14、B单位。遂发生土地权属争议。问，该土地使用权应当如何确定？,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例五：某国有企业1983年与某农民集体签订土地租赁协议，共租耕地30亩，每年支付租金2000元，租期30年。该企业在其中20亩土地上建了永久性厂房，其余10亩作为存放货物场地。目前，该土地尚未进行土地登记。现农民认为租金太低，要求增加，否则要收回土地。企业认为有合同为证，不愿增加租金，也不能退回土地。农民诉至法院，认为当初租地违法，所签合同无效，要求收回土地。法院已将此案移送土地管理部门处理。请问，该30亩集体土地如

15、何处理？,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例六：刘某是某路桥集团公司职工，与其妻李某（1998年去世）原同是某县郑常庄村村民，后均转为城镇居民。1999年刘某决定在其妻李某老家拆旧屋建新房。同年7月29日，刘某与其在老家的侄女签订了拆建房协议。协议约定：将刘某原有的原老房屋拆除，由其侄女与刘某共同出资重新建住房四间。协议签订后，刘某于2001年1月16日将2万元交与其侄女。房屋于2001年5月建成。后刘某因办不到房屋产权证，双方产生纠纷，刘某诉至法院，请求判令其侄女返还2万元联建房屋款并赔偿相应的损失。,中

16、国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,【法院判决】法院认为：该联建房屋协议的内容违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同。【评析】本案的焦点不在于刘某与其侄女之间的合同的效力如何，而是在转为城镇居民后，李某是否还拥有其继承房屋的宅基地的使用权。根据“地随房走”的原则，即使是在李某转为城镇居民后，基于其对房屋的所有权，其仍然对房屋所占宅基地享有使用权。但关键是，随着房屋的灭失，刘某已不享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。,【依据】确权办法第48条：“非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产

17、权没有变化的，可以依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,【结论】农村居民转为城镇居民后在以下两种情况下可以享有宅基地使用权：一是原有的房屋作为私有财产而存在，引起拥有房屋所有权而享有宅基地使用权；二是转为城镇居民后由于继承了属于农村集体经济组织成员的居民的房屋而拥有宅基地使用权。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例七：某争议岭1010亩，位于两

18、镇交界处，解放前至1957年属荒山岭。1958年2月，成立林场（后改名为国营林场)，经省林业厅勘测设计队测绘编制了县林场建场任务书，省林业厅于1964年3月批复国营林场设计任务书。争议岭均在以上设计任务书范围内。1962年“四固定”时，县人民政府给甲村核发了争议岭的土地房产所有证，证上的四至，与现争议岭的四至相符。1982年林业“三定”时，县人民政府给该林场核发了现争议的山林权证。1997年12月林场将争议岭承包给某庄园种果树，因承包金分配问题国营林场与甲村引发权属争议。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,【背

19、景分析】在林地权属争议案中，对同一山岭重复发证引起的争议，目前出现较多。同一宗地，双方当事人持有“同时”取得的权属证书。按照“一物一权”的原则，至少有一方的权属证书应该是无效的。因为土地权利具有排他性。对同一宗地而言，除共有关系外，不可能既属于甲，又属于乙。调处这类案件，主要根据争议地权属形成的历史、现状和争议双方权属证书的有效性，对争议的双方经营使用管理收益的时间界限进行划定，对照集体所有的林业、土地的法律、法规和政策，对照国家所有的土地、林业法律、法规和政策，对号入座，权属是谁的就清楚了。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Instit

20、ute,第二部分,【调查情况】1、该国营林场从1958年起就开始使用争议岭，并在争议岭与当地群众的山岭铲有明显的分界线用作防火线，并坚持每年重新铲一次。40多年来，林场在界线范围内从1958年起至争议时，一直经营使用收益，从来没有间断过，也没有发生过争议。2、该社群众自1958至1997年发生争议时止，从来没有使用过争议岭。3、1984年10月，该社某村民在该争议岭边脚耕种农作物时，因不小心失火烧掉了国营林场在该岭上的大片林木，林场向法院起诉，经县人民法院审理，分别判处一人拘留六个月，另一人有期徒刑三年。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning

21、Institute,第二部分,【结 论】本案争议地解放前至1957年争议岭处是荒山荒岭，解放后至1957人民政府没有把权属确给任何单位和个人，当时应属国有荒山。集体一方持有1962年“四固定”时期的凭证，可是这个凭证是全民所有的国营林场对争议五个岭经营使用了四年多时间才在1962年领到的凭证，这明显是把国有林地作为集体林地发给权属证，错发的权属证书一经发现应当纠正，办理注销登记。处理“两证并存”的案例应把握的原则是：确权给登记在先的一方。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例八：X市A公司拟在该市近郊张村征地

22、兴建住宅，于1992年10月12日经X市计划委员会批准立项，同年A公司与张村签订征用土地协议书，双方约定征用张村集体土地21600平方米，各项补偿费总计160万元。经该市郊区土地局审查后，上报市土地局审批，市土地局在用地单位仅提交协议、草绘平面图、计委立项的条件下，于1992年12月29日为A公司办理了土地征用审批手续，并报市人民政府下达了征地批准文件，该批文注明抄送张村村委会，但土地部门将该宗地划拨给A公司后却一直未将上述批文送达张村。,A公司得到用地批文后，按双方签订的协议修建了围墙，建了3栋宿舍楼，后因楼房质量问题被政府责令强行拆除，之后的若干年中土地一直闲置，征地补偿费也分文未付，张村

23、多次向A公司催要，A公司拒不支付补偿费。2006年3月张村到X市国土局调阅档案，发现该宗地已被征用并划拨给A公司，但有关文件一直未送达张村。于是，2006年4月张村向该市中级人民法院提起诉讼，请求撤销市政府的批地文件。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例八：本案套用现行规定即可认定：征地批文被撤销后，意味着集体土地没有被征用，集体土地所有权自然恢复。但是某些因特殊历史原因出现的征地程序问题，涉案土地的权属性质需要区别对待。因征地程序产生的土地权属争议的确权办法：1、整体调取征地材料，全面考察征地程序。2、坚

24、持尊重历史，照顾现实的原则。3、切实保护当事人利益。4.慎重适用法律法规及政策性文件。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例八：结论如果征地程序没有依照法律规定进行或者出现瑕疵确权机关应认为该征地行为违法，该宗地土地权属性质没有发生变化。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例九：2006年10月，某市甲房地产公司进行东方花园二期房地产开发，施工过程形成塌方，破坏了小区内相邻的8号楼的基础，造成房屋开裂，经市建设部门鉴定属于危

25、房。2007年10月，该房地产公司与8号楼住户签订转让拆迁协议，采取货币补偿和东方花园小区内内就地安置的方法将所有住户安置到位。同年11月，该房地产公司持转让拆迁协议及其有关文件，申请办理8号楼土地的转让手续，要求以8号楼与相邻楼房间距的中心线为界线，将楼房占用范围内的土地、公用通道用地和部分绿地都转让至名下。但是，东方花园的其他业主以公用通道、绿地属于小区内全体业主共有为由提出异议。问所争议的公用通道、绿地如何确权。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例十：甲、乙两村隔河种地，1998年爆发洪水，河流发生摆

26、动，冲毁甲村部分耕地，在河对岸乙村新淤积形成一片滩地，甲乙两村均主张新增滩地归己。新增滩地应属于（）A.甲村 B.乙村C.甲乙两村共有 D.国家,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,国家土地管理局对山东省土地管理局有关黄河滩地权属问题的答复（节选）因洪水冲刷等自然原因，造成原所有者的土地坍塌毁失的，土地所有权随之灭失。后由于河水冲积逐渐形成的滩涂地，为新增土地，土地所有权属国国家所有。土地使用权可优先确定给土地坍塌前曾在此范围内耕种的农民集体；如滩涂地已由他人开发耕种的，土地使用权可确定给开发人。管理权由土地所在

27、地管理部门行使。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例十：位于甲村村内的一处集体河滩地，多年来一直由甲村村民李某耕种。1998年，洪水冲毁了该河滩地，洪水退后，原河滩地又显露出来。2000年，乙村村民王某耕种该土地。李某遂与王某发生争议，同时，李某向县国土局提出土地确权申请。简述争议土地应当如何确权。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,国家土地管理局对陕西省土地管理局关于河滩地确权问题请示的批复陕西省土地管理局：你局关于渭河河

28、道管理范围内河滩可耕地所有权问题的请示（陕地籍发199520号）收悉，经研究，现批复如下：一、原农民集体所有的土地，由于治流冲刷造成土地损毁并淹没的，该土地所有权灭失，不再适用我局确定土地所有权和使用权的若干规定第十一条和第十九条的规定。二、因河流改道而淤积形成的河滩地属于国家所有，其使用权可在不违反国家有关规定的前提下，按照当地使用习惯和历史情况确定。,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例十一：村民甲、乙的住宅相邻，分别建于1985年和1988年，双方共用长20米、宽两米的通道，均未申请办理宅基地使用权登记

29、。2002年，甲以该通道中部分土地属于其批准使用的宅基地范围为由，占用了部分通道翻建住宅，乙对此持有异议，并多次阻止甲施工。为此，双方向当地国土资源管理部门提出争议调处申请。该争议应如何处理？,中国土地勘测规划院,China Land Surveying and Planning Institute,第二部分,案例十二：甲镇卫生院自1964年建院以来，先后征用乙村土地17亩，办理了征地手续，支付了相关补偿，并持有征地批文和支付凭证，但实际使用其中的13亩土地。2001年卫生院因扩建需要，要求乙村归还其余土地，乙村认为该土地一直由其使用，依法享有集体土地所有权。简要分析17亩土地权属如何确认。,加强沟通与联系，共同创设一个观点碰撞、思想交流的平台，提供一个参与立法、影响立法的阵地。谢谢合作！,TEL：01066562979,