土地增值税政策与管理.ppt

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1、土地增值税政策与管理,主要内容一、概念 二、土地增值税的征税范围 三、土地增值税的纳税义务人四、土地增值税的税率五、土地增值税应纳税额的计算 六、土地增值税的减税与免税 七、土地增值税的征收管理 八、工作中需注意的业务问题,一、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的种税。二、土地增值税的征税范围 土地增值税和征税范围是指有偿转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物。,指国家法律规定属于国家所有的土地,指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各种附属设施,指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的

2、物品,确定土地增值税的征税范围的两个条件：其一，只对转让国有土地使用权及其地上的建筑物征税：(1)转让的土地，其使用权归国家所有的征税(2)对出让国有土地使用权取得的收入不征税(3)土地使用权、地上建筑物及附着物的产权产生转让征税；(4)不论是单独转让国有土地使用权或国有土地使用权与房产产权一并转让，均应征税,其二，只对有偿转让的房地产行为征税。对征税范围若干具体情况的判定、以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 A出售国有土地使用权的 房地产开发 存量房地产的买卖、房地产的断承、出租、抵押、重新评估和房地产的代建行为,、房地产地赠与 房屋所有人、土地使用权所有人将房屋权、土地使用

3、公赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。、房地产的交换 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。,、以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税；对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（财税199548号）,从2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企

4、业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,按有偿转让房地产征收土地增值税。（财税200621号）、合作建房 暂免征收土地增值税,、企业兼并转让房地产 暂免征收土地增值税。、因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让 三、土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。,四个特点：第一，不论法人与自然人。第二，不论经济性质。第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 第四，不论部门。,四、土地增值税的税率,上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目

5、金额”的比例，均包括本比例数。,五、土地增值税应纳税额的计算 应纳税额（每级距的土地增值额适用税率）速算扣除法计算。即：计 算土地值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系 数的简便方法计算，,土地增值额转让房地产所取得的收入扣除项目金额。、转让房地产取得的收入确定。转让房地产取得的收入：应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入、其他收入、增值额扣除项目金额的确定 增值额扣除项目的有关规定,取得土地使用权所支付的金额.纳税人为取得土地使用所支付的地价款。.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。房地产开发成本。包

6、括土地的征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配置设施费、开发间接费用等。房地产开发费用。销售费用、管理费用和财务费用,、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机枪的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用所支付的金额房地产开发成本）10,此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度

7、按国家的关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限和利息部门和加罚的利息不允许扣除。旧房及建筑物的评估价格 成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。,与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目加计20的扣除 对转让各类房地产的情况如何确定扣除项目金额 第一种情况：地皮买卖 第二种情况：房产买卖第三种情况：土地开发,第四种情况：房产开发计算土地增值税时如何扣除与土地有关的成本。、纳税人提供增值额不准确的处理纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估格计算征收。隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由

8、的。,4、代收的费用、土地增值税计税单位的确定 六、土地增值税的减税与免税（一）对建造普通标准住宅的减免税优惠普通住宅应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.4倍以下。,（二）对国家征用收回的房地产的减免税优惠 土地增值税暂行条例第八条第二款规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。（三）对个人转让房地产的减免税优惠 七、土地增值税的征收管理（一）土地增值税的纳税申报1、从事房地产开发的纳税人的纳税申报,2、其它纳税人的纳税申报其它纳税人应从签订转让房地产合同之日起七日内到房地产所在地

9、主管税务机关办理纳税申报（二）计算与核定应纳税款（三）税款征收（四）纳税地点,八、具体业务问题1、土地增值税若干问题 新地税发2002150号 纳税申报 收入实现时间 房地产企业预缴税款 2、关于居民个人拥有的普通住宅征免土地增值税问题 财税字1999210号,3、关于土地增值税新建房与旧房的界定问题 新地税三字1997027号 未使用或使用未超过五年的房屋为新建房 4、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 财税200621号 按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。,5、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 财税200621号 6、关于土地增值税的预征和清算问题 对未按预征规定期限预缴税款的,应根据税收征管法及其实施细则的有关规定,从限定的缴纳税款期限届满的次日起,加收滞纳金。国税发2006187号:自2007年2月1日起执行,7、关于房管部门出售公房征收土地增值税问题 新地税三字1998028号 房管部门出售的公房应按规定征收土地增值税,